臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第864號原 告 何永琪訴訟代理人 許博森律師
陳羿蓁律師被 告 陳美珠訴訟代理人 簡榮焜
梁禎容上列當事人間請求返還押租金等事件，經本院於民國104 年4 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應返還原告如附表一所示之支票五紙。
被告應給付原告新臺幣伍佰參拾柒萬伍仟柒佰陸拾玖元，及自民國一○三年十二月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告各以新臺幣貳拾伍萬元、新臺幣壹佰捌拾萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如各以新臺幣柒拾伍萬元、新臺幣伍佰參拾柒萬伍仟柒佰陸拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告經營貨物倉儲、物品收送之物流事業，於民國101 年3 月間，因拓展事業所需，擬他遷物流事業之經營所在地，嗣於591 房屋交易網網站中獲悉被告欲出租新北市○○區○○路之土地，經兩造洽談後，雙方合意就新北市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地）共計521 坪成立租賃契約，約定自101 年4 月1 日至105 年2 月14日止，每月租金新臺幣（下同）15萬元，並簽定土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），原告並於簽約時給付押租金為45萬元；而租金之給付方式，係委由訴外人即原告之岳母呂娥，每年開立逐月到期之15萬元支票12紙交付予被告供其屆期提示。兩造於簽立租賃契約時，原告已明確告知被告系爭土地係供物流貨運行業使用，且兩造所簽立之系爭租賃契約書第
5 條亦有載明，是原告為達承租系爭土地之目的，遂於其上投入大額資金，僱人建造物流貨運營業所必需之設備，豈料原告完成設備建造後，新北市政府於102 年3 月認定系爭土地屬一般農業區農牧用地，原告於該土地上所搭建之建物，業已違反非都市地區土地使用管制，核屬違章建築應予拆除，原告提起訴願及行政訴訟後，仍經臺北高等行政法院以10
2 年度訴字第1779號判決駁回確定，原告即將上開所建造之設備拆除。然被告於簽訂租賃契約時，既已知悉原告承租土地係供物流事業之用，自應給付原告符合雙方約定得供作物流事業使用之土地，被告明知系爭土地係屬非都市用地之一般農業區農牧用地，僅得供作相關農業設施或農舍使用，卻誆騙原告系爭土地可建造廠房，甚於網頁上就系爭土地刊登之出租廣告中載明「適用：加工廠、中小企業、廠房、倉庫、開店」之文字，令原告誤信其言，後經臺北高等行政法院判決需拆除系爭土地上之建物，致原告無法於系爭土地上繼續經營事業，自屬可歸責於被告之事由致本件租賃契約目的不達，是被告顯已違反民法第423 條之規定，原告自得類推適用民法第435 條第2 項之規定終止租約，故原告乃於103年8 月6 日發函向被告表示自103 年8 月31日起終止兩造間之租賃關係。從而，兩造間之租賃關係自103 年9 月1 日起既已消滅，被告受領發票日為103 年9 月10日、10月10日之支票並經屆期提示之租金共計30萬元、103 年11月至104 年
3 月載有票面金額租金15萬元之支票5 紙與押租金45萬元，自屬無法律上之原因受利益，致原告受有財產上損害之不當得利。再者，被告違反民法第423 條之規定，造成原告無法繼續經營事業，受有建造廠房、設備之損失共計4,625,769元。為此，爰依民法第179 條、第227 條準用226 條之規定，請求被告返還103 年9 月、10月之租金30萬元及如附表一所示之支票及押租金45萬元，並賠償原告4,625,769 元之損害。並為聲明：㈠被告應返還原告如附表一所示之支票5 紙。㈡被告應給付原告5,375,769 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於101 年3 月間於591 房屋交易網刊登出租系爭土地之廣告，其上雖載明「適用：加工廠、中小企業、廠房、倉庫、開店」之文字，惟亦同時載明「類別：農地」之文字，而兩造所簽訂之系爭租賃契約書第20條亦已明確載明「乙方（即原告）對土地現況及使用用途均已確認」，原告既知悉系爭土地屬一般農業區農牧用地，故兩造間主觀上係約定被告應交付及保持系爭土地於事實上可供物流業使用之狀態，至於法律上得否作物流業使用，尚不在民法第423條規範意旨之範疇內。況依內政部區域計畫法第15條第1 項授權訂定之非都市土地使用管制規則第27條第1 項、第2 項、第28條及第30條之規定，土地使用分區內之各種使用地，原則上得依「使用分區內各種使用地變更編訂原則表」在原使用分區範圍內申請變更編定。而依「使用分區內各種使用地變更編定原則表」觀之，一般農業區農牧用地得申請變更編定為交通用地，原告仍得就系爭土地申請變更編定為交通用地，以供物流業之用，即足達租賃之目的。又系爭租賃契約雖載明租賃用途為物流業貨運行，惟原告自行於系爭土地上搭建建物及經營物流業等，自應向有關機關申請，與被告並無關係，況系爭土地上之建物係因未經申請審查許可，遂經新北市政府違章拆除大隊命原告自行拆除，亦與被告無關，乃係因原告於系爭土地上未經審核而搭建建物，與系爭土地是否為一般農業區農牧用地無涉，被告並無代原告合法申請建築執照之義務，故原告無法使用系爭土地，非可歸責於被告，被告既已交付及保持系爭土地於事實上可供物流業使用之狀態，即無違反民法第423 條規定。從而，原告類推適用民法第435 條第2 項之規定終止租約，顯無理由，原告另依民法第227 條準用同法第226 條第1 項之規定，請求被告負損害賠償之責，亦無理由。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如為不利被告之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、原告主張其於「591 房屋交易網」網站中獲悉訴外人即被告之子簡明輔，以「林先生」名義於該網站上刊登新北市○○區○○路土地之出租廣告，嗣經原告與簡明輔接洽後，兩造合意自101 年4 月1 日至105 年2 月14日為租期，就系爭土地簽訂租賃契約，約定押租金為45萬元，業經原告於簽約時給付；租金之給付方式，則由訴外人即原告岳母呂娥每年開立逐月到期之租金金額15萬元之支票12紙交付予被告，供其屆期提示。原告承租系爭土地後，即在其上搭建房屋，然該原告所有位於新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號後側之建物，經新北市政府違章建築拆除大隊以102 年3 月14日新北拆認一字第0000000000號違章建築認定通知書認定為不得補辦建築執照手續之實質違建，命原告應自行拆除，後經原告提起訴願及行政訴訟，而經臺北高等行政法院以102 年度訴字第1779號判決認定系爭土地屬農業區，原告並非以之作為農業設施，認該房屋確屬不得補辦建築執照之實質違建，原處分並無違誤，而判決原告敗訴確定，嗣該建物現已由原告自行拆除等事實，業經原告提出網路列印資料1 紙、系爭租賃契約書及臺北高等行政法院102 年度訴字第1779號判決書影本各1 份在卷可稽（見本院卷第9 至23頁、38至44頁），並為被告所不爭執，應堪信為真實。
四、至原告主張被告已知悉原告承租系爭土地係為供作物流事業使用，即應給付原告得供作物流事業使用之土地，然被告並未為之，致被告在系爭土地上興建之建物遭判決須拆除，無法於系爭土地上繼續經營事業，屬可歸責於被告致租賃契約目的無法達成，原告以發函向被告表示自103 年8 月31日終止租賃契約，是原告得請求被告返還預付租金支票、押租金，並請求被告賠償原告因此所受之損害等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭執事項分別析述如下：
㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。由此規定足知出租人非但應於出租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並且應於嗣後租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務；出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務（最高法院89年度台上字第422 號、86年度台上字第3490號判決意旨參照）。
㈡經查，依系爭租賃契約書第5 條約定：「租賃用途：物流業
貨運行。用途更改須經甲方（即出租人）書面同意，未經甲方同意任意更改使用用途時視同毀約。」等語，有系爭租賃契約書附卷足憑（見本院卷第11至12頁），堪認兩造就原告租賃系爭土地係預定作為「物流業貨運行」使用顯有共同主觀之認知，且認為此係契約上重要之點，並進而明定於租賃契約書中，更經被告限定非經其同意不得更改使用用途，是兩造於訂立租賃契約時既有此等共同認知，揆諸前揭法條及判決意旨，被告即應基此認知，負有保持系爭土地合於得以經營物流業貨運行之使用、收益狀態甚明。且所謂得以經營物流業貨運行之使用、收益狀態，當認於租賃期間內，除應使系爭土地事實上適於從事物流業務外，並應使原告在法律上亦得合法使用系爭土地從事物流業務，否則倘原告因系爭土地之使用限制等因素，遭主管機關認定不得為相關營業，此時對租賃契約所約定之承租人使用、收益狀態，亦屬無法達成，是此等租賃物之法令限制上瑕疵，即與事實上瑕疵對承租人使用、收益狀態妨害之結果並無二致，應認皆屬民法第423 條之規範保護範圍，被告辯稱系爭土地於法律上得否作物流業使用，不在民法第423 條規範意旨之範疇內云云，難認可採。
㈢查系爭土地之使用分區為一般農業區農牧用地之事實，業據
兩造所不爭執，而依區域計畫法、非都市土地使用管制相關規定，農牧用地得容許使用項目及許可使用細目，並不包括作為物流業使用（可使用項目詳見本院卷第115 至123 頁），且原告即因此遭新北市政府違章建築拆除大隊認定其於系爭土地上之建物屬不得補辦建築執照之違建，嗣經原告提起訴願、行政訴訟後，仍判決原告之訴駁回而維持原行政處分，已如前述，是原告即負有將系爭土地上所建造建物拆除之義務，如未自行拆除，亦將受強制拆除，是原告既無法使用該建物作為物流業營運使用，即已對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，甚且，系爭租賃契約書已載明限定用途，原告如未與被告協議變更，而擅自將系爭土地作為他用，即會產生違約責任，是就本件情形觀之，尚足謂依約該租賃物對原告而言，已達完全無法使用、收益之狀態。依上說明，被告應有使原告能依約定使用、收益租賃物之積極義務，然被告卻提供不符合土地使用分區管制相關規定，而不得作為物流業使用之系爭土地予原告，致原告承租系爭土地並興建房屋作為物流業使用後，遭主管機關勒令拆除，顯見被告並未以合於所約定使用、收益之租賃物交付原告，亦未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，致原告無法為圓滿之使用收益，難認被告已盡其保持義務，是原告主張被告已違反民法第423 條之規定，即屬有據。
㈣被告雖辯稱：系爭土地雖屬農牧用地，然原告仍得依非都市
土地使用管制規則相關規定就系爭土地申請變更編定為交通用地，以供物流業之用，原告自行於系爭土地上搭建建物及經營物流業等，自應向有關機關申請，與被告並無關係，被告並無代原告合法申請建築執照之義務云云。惟查，依卷附「使用分區內各種使用地變更編定原則表」（見本院卷第97頁）所示，一般農業區土地可申請變更為交通用地，而交通用地容許之使用項目，即包含可用於經營物流業貨運行之「貨櫃集散站」（見本院卷第135 頁），是系爭土地固可申請變更為交通用地，並在其上建造合法建物後，即得作為物流業使用、收益；然依非都市土地使用管制規則第28條之規定，欲申請使用地變更編定，若申請人非土地所有權人者，申請人必須檢附申請變更編定同意書後，始得向土地所在地直轄市或縣市政府申請核准，顯見系爭土地若欲申請使用分區使用地之變更編定，必須由土地所有權人提出或協力始能完成，並非由承租人一方即得辦理。況系爭土地非屬被告所有，僅係被告向該土地所有權人承租後再轉租予原告乙節，業據被告所自陳（見本院卷第158 頁），被告雖辯稱原告應主動要求被告提供土地所有人同意書，地主跟其配合得很好，要求同意書是辦得到的云云，然本院審酌被告究非土地所有權人，其所稱必可取得同意書之事，實難確定，此等風險自不應由與土地所有權人間未具租賃契約法律關係之原告承擔；且被告本即負有以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人之積極義務，已如前述，是為使兩造間約定原告承租系爭土地之目的得以順利達成，縱該不合於約定使用之原因與被告之行為無涉，被告仍負有排除該原因以保持租賃物合於約定使用目的之義務，是被告於交付系爭土地前，如有土地使用分區限制不得作為物流業使用之情形，即應先協同土地所有權人與原告辦理變更使用分區申請事宜，不得僅消極等待原告告知欲申請變更使用分區，始被動配合辦理，而使原告負擔於申請變更前仍可能遭受主管機關為不利處分之風險，被告不得以原告前即經營相關行業，不會不知道要變更登記，又原告已知悉系爭土地為農地為由，而免除被告依法所應負之出租人義務，是被告此節所辯，洵無足取。
㈤又按民法第423 條之此項義務，為出租人之主給付義務，如
出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222 號判決意旨參照）。再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227 條定有明文。經查，本件原告於系爭土地上興建房屋，嗣因被告未交付依土地分區管制得作為物流業使用之土地，已屬違反民法第423 條規定，未提供合於所約定使用、收益之租賃物，從而原告就其於系爭土地上所興建房屋遭主管機關勒令拆除，致原告不能於系爭土地上合法經營物流業務，不符合兩造約定租賃使用之目的，應屬不完全給付。被告固辯以建築執照需由原告申請，不可歸責於被告云云，惟本件原告於系爭土地上所建房屋，固未辦理建築執照而遭認定為違建，惟其係因自始不符於土地之使用限制，故屬實質違建而不得補辦使用執照，此實因被告未盡其出租人義務所致，應可歸責於被告，且屬不得補正之瑕疵，是原告拆除該房屋，因而受有之損害，自得依民法第226 條第
1 項給付不能之規定，向被告請求損害賠償。查原告因興建該房屋而支出4,625,769 元（計算式：3,929,905 元＋535,
084 元＋160,780 元＝4,625,769 元）等情，業據原告提出估價單3 紙為證（見本院卷第54至56頁），應認已有相當之證明，即屬可採。
㈥另按契約除當事人為合致之意思表示外，須經債務人繼續之
履行始能實現者，屬繼續性供給契約，而該契約倘於中途發生當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終止契約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用民法第254 條至第256 條之規定，許其終止將來之契約關係，依同法第263 條準用第258 條規定，向他方當事人以意思表示為之；復按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院89年度台上字第1904號判決、83年台上字第2108號判例意旨參照）。本件兩造間之租賃契約，核其性質自須由出租人於租賃期間內，繼續提供合於所約定使用、收益之租賃物，始能實現租賃契約之目的，自屬繼續性供給契約，，是本件被告既未提供不符約定使用、收益之土地予原告，已構成無法補正瑕疵之不完全給付，參照上開說明，原告自得依給付不能之規定行使其權利，亦即類推適用民法第256條之規定終止系爭租約。則原告已於103 年7 月28日發函終止系爭租約，上載明於同年8 月31日後終止租約，該函並經被告於同年8 月6 日收受（見本院卷第48至49頁），是原告主張系爭租約已於103 年9 月1 日合法終止，即屬可採。原告既已合法終止租約，其依終止後之法律關係請求被告返還押租金450,000 元，核屬有據。
㈦末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。查原告與被告間所簽訂之租賃契約既經終止，則被告執有契約終止後原告因預付租金所交付之支票，及於租賃契約終止後兌現該等支票，即失法律上之原因。從而，原告依不當得利法律關係請求被告返還如附表一所示支票5 紙，並請求被告返還已兌現領取之103 年9 月、10月租金300,000元，自屬有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告以被告未能交付合於約定使用之租賃物而解除租約，及請求被告應返還原告如附表一所示之支票5 紙，並請求被告應給付原告5,375,769 元（計算式：損害賠償4,625,769 元＋押租金450,000 元＋租金300,000 元＝5,375,
769 元），及自起訴狀繕本送達翌日即103 年12月14日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 27 日
民事第四庭 審判長法 官 陳財旺
法 官 高明德法 官 宋泓璟以上正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 27 日
書記官 楊玉寧