臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第804號原 告 簡林龍訴訟代理人 施竣中律師被 告 劉政雄
劉詹春綢前二人共同訴訟代理人 李文中律師
劉宇哲律師被 告 劉炳煌上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國104 年1 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應返還原告新台幣柒佰柒拾壹萬元，及被告劉政雄、劉詹春綢應自民國一０三年十一月一日起，被告劉炳煌自民國一０三年十一月十五日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。以上金額如任一被告已返還時，其他被告於返還之範圍內，免除返還責任。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰伍拾柒萬元為被告供擔保後得假執行；但被告如各以新臺幣柒佰柒拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：本件被告劉炳煌未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告方面：
（一）按依最高法院49年台上字第376 號判例意旨、最高法院10
3 年台上字第366 號判決要旨即知，土地是否屬於公共設施保留地，將影響買受人於日後出賣系爭土地時是否可能尚須負擔奢侈稅或土地增值稅等稅賦；且是否屬公共設施保留地，亦將決定日後土地開發建設時是否有獎勵容積之可能，而有影響其經濟上及使用上之價值。故如買賣標的土地非屬於公共設施保留地，自應認出賣人就買賣標的土地有通常效用之減少，抑且減低經濟上之價值，出賣人即應負瑕疵擔保之責。
（二）查原告與被告三人於民國99年6 月24日簽訂不動產買賣契約書，約定由被告劉政雄、劉詹春綢等二人分別將其所有之新北市○○區○○段○○○ ○號土地出賣權利範圍各為1/
4 與原告；另約定由劉政雄、劉炳煌、劉詹春綢等三人，分別將同區段656-1 地號、657-1 地號、657-2 地號及61
0 地號等四筆土地，出賣權利範圍各為1/8 與原告（609地號上建物包含於買賣價金中，由買方於購買上開土地後自行承擔處理），並約定上開五筆土地及其上建物之買賣總價金為新台幣（下同）7,710,000 元整。買賣雙方並業已於99年7 月12日完成移轉登記。
（三）詎料，經原告於103 年4 月28日向新北市政府申請上開新北市○○區○○段○○○ ○號土地之土地使用分區（或公共設施用地）證明書時，卻赫然發現該系爭609 地號土地之○○○區○道路用地，且記載「非屬為公共設施保留地」（備註：本地號68年同意不徵收工程受益費，無償提供使用），嗣經原告再於103 年4 月30日洽新北市中和區公所工務課詢問，得知609 地號土地於68年間早經原地主邱進興、邱梅桂、邱忠舜、邱文龍、邱文吉、邱榮輝、葉邱月鳳等人已出具無償捐贈同意書，將系爭土地捐贈與中和區公所，土地○○○區○道路用地，惟非屬公共設施保留地，故原地主早將系爭土地捐贈與中和區公所，並作為道路使用。是依據相關稅法規定，系爭土地之移轉將有被課徵奢侈稅、土地增值稅之虞，且其既然屬於道路用地，有嚴重影響將來土地建築開發使用，被告等人惡意隱瞞上開事實。為此，原告亦於103 年9 月19日委請律師通知被告三人解除本件買賣契約之意思，並請求如數返還本件買賣價金；惟被告卻置之不理，顯見被告並無誠意解決。承而，原告爰依民法第第354 條、359 條之規定，解除本件買賣契約，並依民法第259 條第1 款及第2 款規定，請求返還全部價金及附加之利息。
（四）聲明：①被告應共同返還原告7,710,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。②以上金額如任一被告已返還時，其他被告於返還之範圍內，免除返還責任。③訴訟費用由被告共同負擔。
④原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告劉炳煌方面：被告劉炳煌未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、被告劉政雄、劉詹春綢則以：
（一）本件原告主張系爭土地有物之瑕疵，其理由無非係系爭土地非屬公共設施保留地云云，換言之，其購買系爭土地當時即應係以購買公共設施保留地為其交易內容，然依通常交易觀念之原則，土地買受人多不願購買公共設施保留地（買受人發現購買之土地為公共設施保留地，得請求減少價金之案例，可參台灣高等法院102 年度上字第1079號判決），是以，參酌前開最高法院判例與本件原告起訴之主張，系爭土地是否有物之瑕疵，即應以當事人之決定為斷。
（二）系爭土地交易緣由，乃原告於99年間委由訴外人全日通建設/ 全日通地產有限公司經理黃金蘭主動接洽被告等人，積極遊說被告等人出售系爭土地，倘原告認為公共設施保留地乃本件交易必要之點，即會於系爭買賣契約書內特別約定，始與經驗法則相符，惟細繹原證1 系爭買賣契約書之內容，無從知悉原告不欲購買非公共設施保留地或欲購買公共設施保留地之意思，不僅未約定於內、亦未記載為解除契約之事由，足見系爭土地交易當時，系爭土地究否為公共設施保留地，並非交易之重點，原告自不得以其
103 年4 月始知系爭土地並非公共設施保留地為由，主張物之瑕疵擔保請求權而欲解除買賣契約。
（三）承前所述，系爭土地是否有物之瑕疵，應以當事人之決定為斷，既然原告於買賣系爭土地當時，並非以公共設施保留地為交易重點，是被告等人依系爭買賣契約書之約定將系爭土地移轉登記及交付予原告，自非屬交付有瑕疵之物，應屬無疑。再者，系爭土地買賣與移轉均係99年間辦理，而原告所指奢侈稅之法源依據即特種貨物及勞務稅條例乃100 年5 月4 日公布，原告逕以嗣後公布施行之法令推論系爭土地於交付時即存有物之瑕疵，顯有誤會，併此指明。故原告主張其日後移轉系爭土地將有被課徵奢侈稅、土地增值稅之虞，故系爭土地有物之瑕疵云云，要無足採。
（四）退萬步言，原告縱能證明交易當時伊曾將不欲購買非公共設施保留地之意思明確告知予被告等人，然依99年當時台北縣中和市公所提供之都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書所示，系爭土地並無任何「非屬公共設施保留地」之註記，足見被告等人於99年間將系爭土地交付予原告，非屬交付有瑕疵之物，原告要無主張物之瑕疵擔保請求權之餘地。
（五）併為答辯聲明：①原告之訴暨假執行之聲請均駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如為不利被告之判決，請准被告提供擔保，宣告免為假執行。
五、原告主張系爭609 地號土地之○○○區○道路用地，且記載非屬為公共設施保留地之重大瑕疵，原告依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第1 、2 款之規定請求被告返還已收受之買賣價金7,710,000 元等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件本院應審究者為：原告依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，有無理由？又原告依民法第259 條第1 、2 款規定請求被告返還已收受之買賣價金7,710,000 元，有無理由？茲論述如下：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354 條、359 條分別定有明文；又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號、90年度台上字第1460號判決意旨參照）。
（二）查原告主張兩造於99年6 月24日簽訂不動產買賣契約書，約定由被告劉政雄、劉詹春綢等二人分別將其所有之新北市○○區○○段○○○ ○號土地出賣權利範圍各為1/ 4與原告；另約定由劉政雄、劉炳煌、劉詹春綢等三人，分別將同區段656-1 地號、657-1 地號、657-2 地號及610 地號等四筆土地，出賣權利範圍各為1/8 與原告，並約定上開五筆土地及其上建物之買賣總價金為7,710,000 元整，雙方並業已於99年7 月12日完成移轉登記等情，有土地買賣契約書乙份可憑，且為被告所不爭執，應堪信為真實。
（三）又原告主張其於103 年4 月28日向新北市政府申請上開新北市○○區○○段○○○ ○號土地之土地使用分區（或公共設施用地）證明書時，卻發現該系爭609 地號土地之○○○區○道路用地，且記載「非屬為公共設施保留地」（備註：本地號68年同意不徵收工程受益費，無償提供使用），嗣經原告再於103 年4 月30日洽新北市中和區公所工務課詢問，得知609 地號土地於68年間早經原地主邱進興、邱梅桂、邱忠舜、邱文龍、邱文吉、邱榮輝、葉邱月鳳等人已出具無償捐贈同意書，將系爭土地捐贈與中和區公所等事實，亦據其提出新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、新北市中和區公所103 年7 月10日函文影本各乙份為憑（見本院卷第12至14頁），復為被告所不爭執，亦堪信為真實。
（四）查參照特種貨物及勞務稅條例第2 條第1 款及第5 條第5款之規定：「本條例規定之特種貨物，項目如下：一、房屋、土地：持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第五條規定者，不包括之。」、「有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物：……五、依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。」及土地稅法第39條第2 項之規定：「依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。」，即知土地是否屬於公共設施保留地，將影響買受人於日後出賣系爭土地時是否可能尚須負擔奢侈稅或土地增值稅等稅賦；且是否屬公共設施保留地，亦將決定日後土地開發建設時是否有獎勵容積之可能，而有影響其經濟上及使用上之價值。故如買賣標的土地非屬於公共設施保留地，自應認出賣人就買賣標的土地有通常效用之減少，抑且減低經濟上之價值，出賣人即應負瑕疵擔保之責。
（五）另證人即買賣當時賣方的仲介黃金蘭於本院104 年1 月21日到庭證述：「（問：當時證人介紹原告買土地時，是否有告訴原告該土地將來可以做什麼使用？）我就買賣公設地的部分有10年經驗，一開始都不能用，也沒有人要買，只能用來捐贈拿來抵遺產稅，這是90-93 年間的事情，當時的公設地不能做任何使用，是能作為遺產稅使用，到94年左右才開放公設地可以來捐為容積移轉使用，朋友有跟買方即原告講系爭土地是作為容積移轉使用，我也有跟賣方講。（問：是否屬於公共設施保留地，交易價格是否會不一樣？）會，價格會差很多，大約差四、五倍，有一度差到八、九倍，因為我一直有在中和地區做買賣的案件。（問：證人當時介紹土地的時候，賣方即被告是否有跟你提過系爭土地有曾經捐贈給政府機關過？）沒有，如果是有捐贈過，我們就不會介紹人家來買。（問：是否知道賣方取得土地是買來的還是繼承來的？）當時好像是繼承來的，他們好像有三、四個兄弟。（問：當時賣方是否有表示如果將來要做容積移轉，他們會主動把地上物拆除？）答有，因為本來有地上物鐵皮屋，蓋來做停車場，買方很有度量說他現在還沒有要拿系爭土地來做容積移轉，等要做容積移轉時再拆除鐵皮屋，我常常經過該地是拿來當車庫。（問：如果系爭土地是用來做容積移轉的，為何在原證一契約上沒有特別記載？）當年中和沒有發生領補償金的問題，所以合約沒有特別加註這一點，是這一兩年新店有發生地主領補償金又拿來賣，才發生糾紛，所以這一兩年合約才會特別註記有無領過補償金，除了新店以外，別的地區都沒有發生這種情形，這是我的經驗。（問：證人是賣方的仲介，當時買方有無其他介紹人？）有一位黃秀玉小姐是買方的仲介。（問：證人是賣方的仲介，與被告有無簽定委託契約書？）沒有。（問：證人是基於什麼關係而認為是被告即賣方的仲介？）我多次與被告洽談系爭土地買賣的問題，所以我是賣方的介紹人，賣方有三位兄弟，我有去過住在民享街、土城那二位的家，基隆的那位我要看到人才認得出來，我沒有去過基隆，是他到中和來洽談案件的問題。（問：民享街的是女生嗎？）是。另外賣方有一個兄弟當時是住在土城。（問：當初向被告洽談本件土地的經過？）我主動跟賣方即被告洽談，我跟賣方說我們是開發公司，公司有建商需要中和的道路用地，系爭土地有兩筆沒有、有一筆有道路用地，有道路用地的當倉庫，我有跟賣方說我們是要買土地來做容積移轉，你們繼承來的，不知道你們有沒有領過補償金，類似這種話我們一定會跟講，因為買這種地就是為了要容積移轉。」、「（問：就證人所知，如果是非公共設施保留用地買賣時可否用公共設施保留地辦理免稅申報？）不可以，公共設施保留地有分成兩種，一種是私人道路用地，政府不徵購的，在分區上不屬於公共設施保留地，這個要繳稅，就不能免稅，另外一種是公共設施保留地，是政府會來徵收的，這種就是免稅的。（問：請提示被證一，該證明書是剛剛證人所述的哪一種？）上面有寫公共設施保留地，這個是不需要繳稅的，但是該份資料沒有記載完整，但是依我的經驗這是不用稅的，我們買的也是買不用稅的，如果要稅的話，賣地的錢都不夠拿來繳納稅金，因為我們只會在公告現值的幾％，好幾年都是20％、30％。（問：請提示原證二，如果當時有這樣的註記，證人是否會介紹買方來買這種地？）如果有這樣的證明書記載，我們就不會介紹人家來買。（問：簽約當時有無代書在場？）有。（問：證人開發賣方的時候，有問被告說是繼承來的但是不知道有沒有領過補償金，賣方怎麼回答？）賣方沒有說領過補償金，所以我們才會認為這可以作為容積移轉，所以繼續開發、繼續拜訪他們兄弟。（問：買賣當時即99年系爭土地的買賣價金771 萬元，如果這塊地不屬於可以容積移轉的話，是否有771 萬元的價值？）沒有這樣的價值，因為不會有人要買，如果不能做容積使用，根本沒有771 萬元的價值。」等語（見本院卷第57頁反面至第60頁）。
（六）綜上各情以參，非屬公共設施保留地較之屬公共設施保留地，不惟其通常效用有所減少，並將減低其經濟上之價值，是其瑕疵客觀上於系爭買賣契約成立時即已確定存在，洵足認定，且被告所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對瑕疵之發生有故意或過失為必要，從而被告縱於出賣時不知系爭609 地號土地○○○區○道路用地，且記載為非屬公共設施保留地，仍應負瑕疵擔保責任，固不待言。故被告上述劉政雄、劉詹春綢抗辯，自非可採。
六、綜上所述，兩造所買賣標的土地非屬於公共設施保留地，自應認原告就買賣標的土地有通常效用之減少之情形，即應負瑕疵擔保之責。從而，原告依民法第354 條及第359 條之規定，請求被告給付7,710,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日被告劉炳煌自103 年11月15日起（見本院卷第25頁），被告劉政雄、劉詹春綢自103 年11月1 日起（見本院卷第24、26頁），均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，及以上金額如任一被告已返還時，其他被告於返還之範圍內，免除返還責任，為有理由，應予准許。
七、就原告聲明第一項部分，兩造（被告劉炳煌除外）均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別依職權及依聲請酌定相當之擔保金額准許之。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷之結果無影響，爰不一一再予論述，附此敘明。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 17 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 17 日
書記官 陳怡眞