臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第81號原 告 伍聯紙器股份有限公司法定代理人 王連陞訴訟代理人 謝宗穎律師複 代理人 盧美慈律師被 告 萬盛實業股份有限公司法定代理人 葉雲楷訴訟代理人 汪團森律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國103 年4 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自門牌號碼新北市○○區○○路○號之租賃物遷出，將租賃物返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳佰柒拾玖萬陸仟柒佰柒拾伍元，及自民國一０二年八月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一０二年八月十日起至返還第一項租賃物之日止，按月給付原告新臺幣壹佰柒拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除縮減部分外）由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告各以新臺幣壹佰柒拾壹萬元、新臺幣玖拾肆萬元為被告供擔保後，各得假執行；但被告如各以新臺幣伍佰壹拾萬肆仟玖佰元、新臺幣貳佰柒拾玖萬陸仟柒佰柒拾伍元為原告預供擔保後，各得免為假執行。
本判決第三項於各該給付期屆至時，原告依各期給付以新臺幣伍拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰柒拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意者、有請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 、3 、7 款定有明文。查：原告起訴聲明以：⑴被告應自門牌號碼新北市○○區○○路○ 號之租賃物中遷出，將租賃物返還原告伍聯紙器股份有限公司，並將被告公司登記地址自該址遷出。⑵被告應給付原告新臺幣（下同）5,346,775 元，及自民國102 年8月9 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑶被告應自102 年8 月9 日起至返還第一項所示租賃物之日止，按月給付原告2,550,000 元。⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。103 年3 月20日言詞辯論期日，原告以言詞減縮訴之聲明第二項為：被告應給付原告2,796,775 元，及法定遲延利息。衡以原告聲明之變更，業經被告同意，且請求之事項仍係基於同一基礎事實，縮減聲明及變更部分亦不甚礙被告防禦及訴訟之終結，揭諸前開規定，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告為門牌號碼新北市○○區○○路○ 號建物及座落土地新北市○○區○○段○○○ ○號（下稱系爭房地）之所有權人，被告於100 年8 月3 日與原告簽署「土地廠房租賃契約書」承租系爭房地（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間100 年8 月1 日起至103 年7 月31日，每月租金850,00
0 元，被告應將租金支付予原告公司登記事項卡上之公司負責人，如違反租賃契約或拖欠二個月以上租金，原告得催告終止、要求返還租賃物，未於期限內返還，可請求以租金二倍計算之違約金。被告自102 年2 月後均未依約支付租金，截至102 年7 月31日止，業已積欠六期租金，10
2 年8 月1 日原告發函要求被告給付，然被告於102 年8月2 日收受通知後，仍遲未依約履行義務，原告迫於無奈，乃於102 年8 月8 日去函終止系爭租賃契約，並給予被告15日搬遷期限，請求被告給付屆期租金、遷出租賃物並將被告登記地址遷出；詎被告於102 年8 月9 日收受上開通知後，迄未返還租賃物、給付屆期租金，亦未辦理公司地址變更登記而持續使用租賃物，致原告受有相當於被告免付租金之不當得利損害。
（二）請求權基礎：
1、按民法第455 條前段：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」、第767 條第1 項前段：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」兩造間租賃關係既已於102 年8 月9 日終止，被告即無占有使用系爭房地之權源，即應自租賃物中遷出、返還系爭租賃物予原告、並將公司登記住址自租賃物門牌內遷出，俾便依租賃物交付時之現況返還予原告。
2、按民法第439 條：「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。」、系爭租賃契約第3 條：「承租金額：每個月新台幣捌拾伍萬元整（收款付據）... 」、系爭租賃契約第4 條：「付款方式：每次租金付壹年份（分十二個月），及開出十二張支票，逐月提示兌現，乙方不得藉詞拖延。甲方需以公司登記事項卡之公司印章和公司負責人印章加蓋於收款收據，乙方應負核對之責任。」被告給付租金時應核對收款受據是否為原告變更登記事項卡所載公司大小章，如非向公司登記事項卡所載之人給付，則不生給付租金效力，本件截至兩造租賃契約終止日102 年8 月9 日止，被告積欠租金共達5,346,775 元（計算式：850,000 ×6 （月）+850,000×9/31（日）＝5,346,775 ），嗣被告雖於原告假扣押後再支付三個月的租金，但仍積欠2,796,775 元，故原告仍得請求被告給付未給付之租金。
3、按系爭租賃契約第12條：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還廠房、土地，自終止租約或租賃期滿之翌日起，應支付按租約貳倍計算之違約金。」、民法第260 條：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」被告於租賃關係結束後迄今仍未返還廠房，其按月應給付以租約二倍計算之違約金，即相當於每月1,700,000 元。
4、按民法第179 條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、最高法院61年台上字第1695號判例：
「按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念，無權占有他人之建物，亦同。」系爭租賃契約終止後，被告無法律上原因繼續占有使用系爭房地，獲有相當於租金之利益，致原告受有損害，自應按月給付相當於租金之不當得利850,000元。
（三）就被告答辯回應以：
1、被告答辯狀內提及「被告公司位尊重原告公司負責人之權利，為求能合法繼續使用廠房，乃再於100 年8 月3 日與王連陞君簽訂租賃契約（續約）…」等語，顯見被告於簽署系爭租賃契約時，業已自承由王連陞簽署之租約方具備合法性，怠無疑義；此外，亦提及「被告公司委託汪律師於100 年8 月17日以（100） 弘商議字第008003號律師函答覆：續約依法應屬有效... 」益證被告明知王連陞方為原告合法代表人，今又轉稱王連陞有代表權限爭議，顯係拖延被告給付租金義務之藉口！
2、原告公司於65年間成立時起，即由王連陞擔任原告公司法定代理人，身分未曾更迭，此為被告明知且不爭執；被告雖以原告法定代理人受台灣台北地方法院102 年度北全字第30號假處分禁止行使股東權限，惟系爭假處分執行命令於102 年7 月12日方送達原告代表人住所，於執行命令送達前該「禁止行使股東權」之命令對原告代表人不生效力，未對「公司代表權」有任何限制。原告公司之董事會、股東會均於102 年7 月10日前合法行使股東權及董事權限而依法召開，原告更於執行命令生效前完成公司變更登記，原告代表人即董事長之代表權限均依法取得，實無所謂代表權限受限等情。況前開執行命令憑附之假處分裁定業經台灣高等法院102 年度抗字第1656號裁定廢棄並駁回訴外人王玉泉之假處分聲請在案，其廢棄理由主要係認訴外人並未提出證據釋明王玉泉實際為股權所有人之主張，依上開高等法院裁定意旨，訴外人「釋明」其為股權質實所有人尚與法有間，尤無足認其已為相當「證明」。況原告於本件訴訟中係以「公司名義追討被告公司積欠租金、要求被告公司返還租賃物」，與本件被告執以抗辯「原告公司代表人行使股東權」之事由，二者間一為公司權利之行使、一為股東權爭議，是被告以「原告公司代表人無法行使股東權」為由，主張本案有暫時停止事由云云，顯已混淆公司代表權與股東權限，於法不合。本案無暫停訴訟之必要，若准予被告請求，不啻為容許被告利用本案程序續行迴避違約責任，實非法之所許。
3、被告稱其「拒絕給付租金是因為原告公司未開立發票致被告公司受稅務機關罰款，被告公司未違約」云云；然依據兩造簽訂租賃契約，該契約並未約定被告得以「未開立發票」為拒絕履行主給付義務，發票是否開立厥為行政機關之「行政」管理事項，並非「民事」權利義務關係認定之前提，二者不能混淆，是被告以此拒絕給付租金，於法無據。另按最高法院57年度第1 次民、刑庭總會會議決議㈢，擔保金之提存，僅係免除對債務人之假扣押，或於法律上有視為清償之效力，原告所請求者為返還所有物、租金債權、違反租約之不當得利及違約金，非因假扣押所生之損害賠償請求權，故原告對該項擔保金並無質權，於訴訟終結後，擔保金並非優先清償原告，原告亦無法排無其他債權人而獲清償，而係為被告所有債權人之擔保，於被告資力將來能否完全清償本案所有未付租金及持續增加之佔用租賃物不當得利之違約金尚存疑問情況下，被告僅以擔保金之給付謂為已為清償，或主張於事後提存擔保金即得補正其先前違約行為，實無採信餘地。
4、被告主張催告期5 日過短，與原告公司股權爭訟一年多相比並不合理云云；惟催告期限係原告針對被告拒絕履約支付租金乙事提出通知，與原告公司股權爭議時間長短無涉，被告以不相關的股權爭議時間長短，爭執本案原告催告期限不合理、終止不合法，所執事由牽強至極，實不可採！況原告為催告前，被告已陷於違約，並拒絕給付租金超出六個月，若被告果有履約能力且有履約誠信，數日內即可依債之本旨付清租金，衡諸被告違約已於六個月之情，原告催告時尚給予期間補正其違約行為，於其未補正時始行終止，實無未給予合理期間之情事，被告執此抗辯，委無足採。
（四）綜上，爰依兩造租賃契約關係、民法第455 條前段、第43
9 條及第767 條第1 項前段，請求被告返還並遷讓系爭房屋、給付尚欠租金、違約金以及相當於租金之不當得利。並聲明：⑴被告應自門牌號碼新北市○○區○○路○ 號之租賃物中遷出，將租賃物返還原告伍聯紙器股份有限公司，並將被告公司登記地址自該址遷出。⑵被告應給付原告2,796,775 元，及自102 年8 月9 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑶被告應自102 年8 月9 日起至返還第一項所示租賃物之日止，按月給付原告2,550,000元。⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯以：
（一）程序部分：
1、原告起訴時王連陞固具公司登記事項卡上董事長身分，代理提起本件訴訟似無欠缺；惟被告向原告承租系爭三民路廠房，將近20年，都是由法定代理人王連陞之兄長王玉泉持原告公司章或發票章來與被告簽約，收取租金支票兌現後，也都會開統一發票與被告依法申報進項憑證。兩造上期租約於100 年7 月31日屆滿前，100 年7 月27日原告法定代理人王連陞與其侄王士維首次至被告公司簽續約，轉述王玉泉因病住院無法到來，續約租期自100 年8 月1 日起至103 年7 月31日止，每月租金850,000 元、押租保證金2,200,000 元，租金支票一次開半年，權利義務內容與前約條款相同；不意，王連陞嗣後表示該公司董事間有事擺不平，前約要作廢，被告基於尊重原告公司名義負責人權利，為求能合法繼續使用廠房，再於100 年8 月3 日與王連陞簽訂租賃契約（續約），權利義務內容僅更改租金支票一次改開一年份，房屋稅及地價稅自100 年起如有增加，雙方各自負擔一半。嗣100 年8 月12日王士維以台北圓環郵局第305 號存證信函表示：負責人王連陞未經董事會決議及股東會通過，私自與被告公司訂定新租約實屬無效。另謂董、監事未改選10多年，近期將召開股東臨會改選，於新任董事長選出後與被告公司簽新約，勿匯款給王連陞私人帳戶。100 年8 月17日被告以（100 ）弘商議字第008003號律師函答覆：續約依法應屬有效，且將交給王連陞的12張租金支票明細，檢附給王士維，希望一切依法處理。
2、101 年3 月8 日王士維代表原告收取101 年8 月1 日起至
102 年1 月1 日止共六個月租金支票，並用原告公司發票章蓋廠房租金收據為證。原告名義負責人王連陞，於101年9 月13日委託張迺良律師發函，要求被告給付102 年2月至7 月之租金支票，點明爾後應將租金支票交付給執有蓋原告公司登記事項卡之公司印章及負責人印章。101 年
9 月21日被告隨即收到王士維委敦宇法律事務所函表示：被告公司應依第一次租約履行義務，第二份租約無效。被告公司不得履行第二份租約內容，應於102 年1 月時一次給付半年租金。為此，被告於101 年9 月26日函復王士維表示：「向公司登記負責人履約才生清償效力，此前王玉泉之情形，基於債權準占有人身分處理，既然王連陞君表示異議，自無法照往例辦理，希望迅對公司代表權提起訴訟解決或進行股東會改選解決紛擾。且102 年2 月起之租金支票未到清償期，暫不交付王連陞君」，避免關係破裂。
3、102 年7 月11日王玉泉委託敦宇法律事務所出函告稱：王玉泉才是伍聯公司實際負責人，王連陞只是名義負責人，對於公司股份及相關營運均無實質行使權限，並已聲請取得台灣台北地方法院102 年6 月11日所為102 年度北全字第30號假處分裁定（主文：聲請人王玉泉以新台幣13,133,000 元 為相對人供擔保後，相對人於本院102 年度北簡字第932 號返還股權民事事件判決確定前，不得召集伍聯紙器股份有限公司股東、出席股東會及於股東會表決議案），要被告務必不得將系爭房屋租金逕交予王連陞。而王連陞則委由謝宗穎律師於102 年8 月1 日以台北古亭郵局第001150號存證信函，通知被告公司應於函到5 日內依約給付土地廠房租金，逾期將終止租約，為證明其有權代表伍聯公司，則檢附台北市政府102 年7 月10日准予伍聯公司申請改選董事、監察人、改選董事長、公司遷址變更登記函，及該公司最新登記事項表影本，後兩份附件還先傳真到被告公司，被告自此法律爭議，陷於兩難。
4、102 年8 月1 日被告以（102） 弘商議字第020801號函予王玉泉，通知原告公司董、監改選通過等事，質疑為何假處分裁定後會發生此事？並請惠告本案訴訟判決結果，俾讓被告能依約履行義務。於102 年8 月2 日以（102） 弘商議字第020802號函給王連陞，表示因有假處分裁定存在，須待法院判決確定後，再向有權受領者給付。詎王玉泉則由敦宇法律事務所於102 年8 月7 日函覆，告稱：王玉泉才是伍聯公司實際負責人，有自行保管出租的公司土地權狀、持有相關出資證明足資佐證。王連陞只是名義負責人，對於公司股份及相關營運均無實質行使權限，王連陞違背僅為借名任務之受託職務，明知其無召集權人，卻仍召集當然無效不成立之股東會議，其所為... 已對王連陞提起相關民、刑事訴訟，假處分裁定執行處已於102 年7月10日發出執行命令。... 仍請被告務必不得將系爭房屋租金逕交予王連陞，倘萬盛公司未予置理，本人將除不再續租萬盛公司外，並將認定萬盛公司要屬王連陞之背信罪共同正犯，而另行對萬盛公司訴究民、刑事責任，絕不寬貸云云。王連陞則再委由謝宗穎律師於102 年8 月8 日以台北古亭郵局第001198號存證信函，聲稱於8 月5 日收到被告公司前開律師函，故以此一存證信函代為終止租約，要求被告公司於函到15日內遷離並辦理公司地址變更登記。
5、綜上，可知原告公司股東發生股權爭議，訴外人王玉泉主張王連陞是借名登記之名義負責人，王玉泉除對王連陞、王李麗娥向北院起訴請求返還股權外，還對王連陞聲請取得台灣台北地方法院於102 年6 月11日所為102 年度北全字第30號假處分裁定。王連陞似自行以102 年6 月10日股東臨時會議紀錄，由許立銘會計師代辦申請改選董事、監察人、改選董事長、公司遷址變更登記，及該公司用之公司及負責人印章變更等，台北市政府亦似不知有法院假處分，於102 年7 月10日准予申請變更登記或准予備查。如屬借名股東、董事長或假處分執行後，本件涉及股東會召集之召集人屬無召集權，則會議決議自始無效，王連陞無法定代理權；若股東臨時會召集程序或決議方法違反法令或章程時，依公司法第189 條規定，如經股東訴請法院撤銷，且撤銷決議之判決確定者，原主管機關依決議所為公司登記，應予撤銷，本件原告訴訟代理人人「王連陞」是否公司合法之法定代理人，應等臺灣臺北地方法院102 年度北簡字第932 號返還股權民事事件判決確定才能確認，而有停止本件訴訟程序必要。
（二）王連陞曾代表原告對被告向鈞院聲請假扣押裁定，由鈞院以102 年度司裁全字第1551號准予假扣押裁定，並有強制執行在案，被告為使事件進入訴訟程序從實體抗辯，提供10,446,775元作為反擔保，該假扣押執行已撤銷，有該裁定及撤銷執行命令為憑。詳言之，被告不是無資力繳不出房租，實因原告公司內部股東權發生重大糾紛，禍延承租人所致。
（三）王連陞是否原告之合法法定代理人，發生爭議已如前述。其內部股東權屬發生爭議，一方要被告付款，另一方提出訴訟證明、假處分裁定、強制執行命令，要求被告絕對不要對王連陞付款，被告基於法院假處分命令之法律見解，認為暫時不要付給王連陞，雖是未給付，但因不可歸責於被告，不生遲延責任，原告公司沒有終止權。反是原告因內部股權爭議自101 年9 月10日起停業一年，造成101 年
8 月1 日起至102 年1 月1 日止共6 個月租金支票兌現後，原告無法開發票讓被告公司去做進項憑證，造成102 年
8 月22日財政部北區國稅局板橋分局突然來函通知萬盛公司，說明101 年9 月1 日至102 年1 月1 日間承租土地廠房涉嫌未依規定取得進項憑證乙案，要求到案說明。雖被告法定代理人提出文件說明，但國稅局經辦人以原告已承認未依規定開立統一發票，雖同情被告公司遭遇，告稱仍將對101 年9 月1 日起至102 年1 月1 日間之廠房租金4,047,619 元，以百分之五計算之營業稅額202,381 元，必將依稅捐稽徵法第44條規定，處應納營業稅額一倍之罰鍰。詳言之，出租人應履約之附隨義務即依稅法應交付發票卻未履行，將形成被告被罰營業稅一倍之罰鍰，故違約者係出租人並非被告。
（四）本件給付租金爭議，被告已於102 年11月27日提供擔保金10,446,775元，有鈞院102 年度存字第2209號提存書可證，被告係因原告公司內部爭議待解，不是違約不付租金，基於民法第148 條第2 項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法之法理，原告對本件租約應亦無終止權，租約仍為有效，兩造租賃關係既仍存在，原告公司訴請遷讓廠房自屬無理。此外，原告於102 年8 月1 日以台北古亭郵局第001150號存證信函，通知被告於函到5 日內依約給付土地廠房租金，逾期將終止租約，又於102 年8 月
8 日以台北古亭郵局第001198號存證信函，聲稱於8 月5日收到被告律師函，故以此一存證信函代為終止租約，要求被告於函到15日內遷離並辦理公司地址變更登記，但原告公司內部股權爭議一年多無法解決，卻僅定5 日期限催告，所定期限屬不相當，且隨即於8 月8 日終止意思表示，與法不合應亦不生終止之效力。
（五）綜上，本件原告起訴不合法，也無理由，聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，請准供擔保免假執行之諭知。
三、法院之判斷：
（一）原告主張系爭房地為原告所有，被告於100 年8 月3 日與原告簽訂系爭租賃契約承租系爭房地，約定租期自100 年
8 月1 日起至103 年7 月31日止，每月租金85萬元等情，業據其提出土地、建物登記謄本、土地廠房租賃契約書為證（參原證1 、2 、3 ），且為被告所不爭執，自堪信實。
（二）又原告主張被告自102 年2 月起即未按月給付租金，截至
102 年7 月31日止，已積欠6 期租金，經原告於102 年8月1 日發函通知被告於函到5 日內清償，被告於102 年8月2 日收受後仍未依約履行，原告只得於102 年8 月8 日去函終止系爭租賃契約，被告於102 年8 月9 日收受後至今仍未返還租賃物並給付尚欠租金，扣除原告嗣後執行假扣押時被告給付之三個月租金，尚欠2,796,775 元租金等語，被告固不爭執尚欠租金之事，惟辯稱原告公司股東發生股權爭議，經王玉泉通知被告稱王連陞非原告公司實際負責人，要求被告勿給付租金給王連陞，並另案起訴請求返還股權及聲請假處分，本件原告法定代理人王連陞是否合法之法定代理人，應等臺灣臺北地方法院102 年度北簡字第932 號返還股權民事事件判決確定才能確認，而有停止本件訴訟程序必要等語，是以本件應為審酌者乃係被告是否有不付租金之正當理由？查：
⑴按董事長對內為股份有限公司股東會、董事會及常務董事
會主席，對外代表公司，此參公司法第208 條第3 項前段規定自明，而原告自65年5 月17日設立至今，均係由王連陞擔任董事長，此有公司變更登記表、公司基本資料查詢明細及公司歷次變更登記卡可證（參卷內第55頁至第56頁、第64頁及原證9 ），是王連陞自得代表原告與被告簽訂系爭租賃契約並向被告請求給付租金甚明；況且，原告與其董事長王連陞個人乃分屬不同之權利義務主體，被告以王玉泉與王連陞間發生股權爭議為由即未再給付租金予出租人之原告，難謂正當。
⑵至被告雖另辯原告就101 年8 月1 日起至102 年1 月1 日
止之租金支票兌現後未開發票讓被告去做進項憑證，未履行附隨義務即依稅法應交付發票，形成被告被罰營業稅一倍之罰鍰，故違約者係出租人並非被告云云，然細譯系爭租賃契約，原告之主給付義務係交付房屋，而被告之主給付義務為交付租金，租金發票之交付並非兩造雙務契約之主要義務，亦非交付房屋或給付租金時須併行之附隨義務，要無同時履行抗辯可言。另就王玉泉與王連陞間現正繫屬於臺灣臺北地方法院之返還股權爭訟事件，其判決不具溯及效力，並不影響王連陞於本件之法定代理權，自無停止本件訴訟程序之必要。是被告所辯，要無可採。
（三）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440條第1 項、第2 項前段定有明文。又「乙方（即被告）違反本契約條款情事，或拖欠租金兩個月以上，經甲方（即原告）催告限期繳納仍不支付時，視為期限屆滿，甲方得終止租約。」系爭租賃契約第10條亦有明文。本件被告係自102 年2 月起即未再繳納租金，經原告於102 年8 月1日發函要求被告於函到五日內給付租金，被告於102 年8月2 日收受通知後，仍遲未給付租金，原告乃於102 年8月8 日發函終止系爭租賃契約，並經被告於102 年8 月9日收受通知，此有原告所提台北古亭1150號、1198號存證信函及回證在卷可證（參原證4 、5 、6 、7 ），而參以被告為一資本總額29,000,000元之公司，並有提供10,446,775元擔保以撤銷原告所聲請假扣押之資力（參被證14），自難謂原告所定五日催繳租金之期限非屬相當。是原告已於102 年8 月9 日對被告合法終止系爭租賃契約，洵堪認定。
（四）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第455條前段、第767 條第1 項前段分別定有明文。系爭租賃契約既業經原告合法終止，被告未再有占用系爭房屋之正當權利，則原告訴請被告將系爭房屋遷讓返還原告，於法有據，應予准許。至被告仍將公司所在址登記於系爭房屋之址，非屬對系爭房屋之占有或侵奪，應僅係對原告圓滿實現系爭房屋所有權之妨害，故原告依租賃物或所有物返還請求權之規定，請求被告將公司登記址自系爭房屋址遷出，難謂有據，不應准許。又原告依系爭租賃契約第4 條約定，就102 年2 月起至系爭租賃契約終止日即102 年8 月
9 日止，尚積欠租金5,346,775 元（計算式：850,000 ×
6 （月）+850,000×9/31（日）＝5,346,775 ），扣除被告嗣於原告執行假扣押後支付之三個月的租金，原告請求被告給付尚欠2,796,775 元之租金，自有理由。
（五）再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條定有明文。
系爭租賃契約第12條約定：「乙方（即被告）於終止租約或租期期滿不交還廠房、土地，自終止租約或租賃期滿之翌日起，應支付按租金貳倍計算之違約金。」核其性質，應屬損害賠償總額之預定。爰審酌系爭房地所在地在新北市○○區，被告租賃系爭房地之用途係開設公司，被告又未舉證前開約定之違約金額有過高而顯失公平之情，被告自應應受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。是原告依系爭租賃契約第12條約定，請求被告給付自租約終止之翌日即102 年8 月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付違約金1,700,000 元，洵為有據。至原告請求自租約終止日即102 年8 月9 日起算違約金，則與系爭租賃契約第12條約定未合，不應准許。
（六）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條前段定有明文。又「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。」最高法院61年台上字第1695號判例要旨亦可參照。承前所述，系爭租賃契約業經原告於102 年8 月9 日合法終止，被告繼續占用系爭房地即屬無法律上原因，獲得相當於租金之不當利益，致原告受有損害。然兩造已就被告於終止租約後，未交還系爭房屋時，預定原告所受損害賠償總額之違約金，該違約金給付請求權與此不當得利返還請求權，應屬請求權競合關係，原告僅得就二者選擇行使其一，本院既已准許原告關於損害賠償總額之違約金請求，其請求權之行使已達目的，自不得再請求被告返還相當租金之不當得利，而使原告重複獲致損害之賠償。是原告請求被告給付自系爭租賃契約終止後，繼續無權占用系爭房地期間，按月以相當租金850,000 元計算之不當得利，為無理由。
（七）從而，原告依民法455 條前段、第767 條第1 項前段、第
439 條、第179 條規定及系爭租賃契約第3 條、第4 條、第12條約定，請求⑴被告應自系爭房地遷出，將系爭房地返還原告，⑵被告應給付原告2,796,775 元及自102 年8月9 日起（此部分積欠租金業經原告於102 年8 月2 日向被告催告給付）至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，⑵被告應自102 年8 月10日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告1,700,000 元，為有理由，應予准許；逾此部分之其餘請求，則無理由，應予駁回。
（八）本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。
（九）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
四、結論：原告之訴為一部分有理由，一部分無理由，民事訴訟法第79條但書、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 29 日
民事第二庭 法 官 葉靜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 29 日
書記官 何嘉倫