臺灣新北地方法院民事判決 104年度簡上字第145號上 訴 人 郭慈瑀被 上訴人 王明煌訴訟代理人 劉凡聖律師
黃紀方律師上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年3月31日本院板橋簡易庭103 年度板簡字第1237號第一審判決提起上訴，本院於104年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠上訴人自民國102年10月1日向被上訴人承租門牌號碼為新北
市○○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），該屋1樓部分作為經營洗衣店之用途，租期自102年10月1日起至107年9月30日止，上訴人應按月於1 日給付被上訴人租金新台幣（下同）35,000元，另需繳納押金70,000元，兩造並簽立1 份房屋租賃契約書（下稱系爭租約）為憑，然上訴人承租系爭房屋後，於103年1月初收到欣泰石油氣股份有限公司（下稱欣泰公司）、及台灣電力公司（下稱台電公司）之單據時，發覺金額異常，始知悉系爭房屋之天然瓦斯存有使用上之安全問題，且上訴人使用熱水器時，時常燃燒不完全而斷氣，甚於運作時沒有熱水之現象，上訴人因擔心氣爆僅得每日洗冷水澡；另被上訴人並非申請一般住宅使用之110V及220V之電力設備，而採三項四線式之耗電電種，造成上訴人需支出高額電費；此外，系爭房屋之冷氣、電燈亦有故障之情事，且前房客就系爭房屋之公共管路管道間亦未復原，故被上訴人已違民法第423 條規定，出租人應提供合於系爭租約所約定使用、收益租賃物之義務。
㈡被上訴人擅自將天花板之消防灑水系統拆除，違反消防法規
及民法第424 條規定。另系爭租約內載明出租範圍不含車位，然系爭房屋公設車位鐵捲門所生之電費卻由上訴人負擔，且取車使用電梯之電費亦由上訴人負擔，違反民法第425 條之1、第426條規定。
㈢系爭房屋有上開瑕疵，經上訴人定相當期限催告被上訴人修
繕，然被上訴人仍不為修繕，因上開瑕疵影響上訴人開店營業，主要收入因此嚴重減少，被上訴人違反系爭租約第1、9、10、11、15、19、20條約定，及民法第437、429、430、424條等規定，上訴人向被上訴人終止系爭租約，被上訴人並應賠償上訴人下列損失：
⒈每日營業淨利損失1,500元，自102 年10月1日起至104年7月
23日止，共損失991,500元【1,500 元X（92天+365天+204天）=991,500】。
⒉電力設備異常，自102 年9月份起，每期（每2個月）須多付費3,000元，共損失30,000元。
⒊洗衣店招牌費15,000元。
⒋搬家拆裝費50,000元。
⒌油漆費50,000元。
⒍監視器費用6,200元。
⒎隔間櫃台費用4,000元。
⒏裝潢工程費115,000元。
⒐系爭房屋租金自103年5月起，應以每月2,500元計算。
⒑自兩造簽約日（102年10月1日）起至103年4月份止，應修正每月租金為2,500元，被上訴人將溢收部分退還予上訴人。
為此，爰依系爭租約及民法租賃之法律關係，請求被上訴人給付上訴人644,010 元（上訴人於原審主張其所受損害內容如下：⒈上訴人於前開租賃期間已繳納5個月租金及2個月押金共計245,000元；⒉系爭房屋自102年10月至103年9月之電力費用共計26,686元、102年10月至103年7月瓦斯費用9,150元、水費1,274 元；⒊洗衣店之招牌費用15,000元、油漆費用50,000元、搬家費拆裝費50,000元、裝潢費及硬體設備246,900元，以上共計644,010元），及自103年9月25日陳報狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈣兩造簽立系爭租約時，上訴人曾再三詢問被上訴人系爭房屋
用電情形及收費標準為何，被上訴人一概推託伊不清楚，並未告知有特別耗電之情形。迨上訴人於102年12月間第1次收到電費帳單，費用高達5,000 餘元，向台電公司詢問原因後，始知系爭房屋僅有220V及380V之電力設備。上訴人向被上訴人反應上情，被上訴人推說係前任房客之行為，伊並不清楚，然經上訴人向台電公司申請改回110V電力，台電公司回覆須有屋主書面同意才能申請，參以與系爭房屋相鄰之整排店面電力設備係由屋主自行向同一家水電行委託向台電公司申請變更，足見系爭房屋係被上訴人於購屋後自行修改。另被上訴人雖抗辯伊於系爭房屋內裝有大型變壓器，可使用110V電力云云，惟因使用變壓器會使電費增加，故上訴人仍希望將電力設備改回110V，然被上訴人不同意更改電路，亦不願貼補修改電壓之費用，致上訴人須支付高額電費。
㈤上訴人曾於103年5月14日及同年6月6日透過新北市三峽區調
解委員會與被上訴人進行協調，然被上訴人避不見面，僅委任他人出席轉述願以122,500 元賠償上訴人，請上訴人限期遷出，嗣上訴人請求依上開條件簽立和解書，並要求取得和解金後再遷讓，被上訴人卻反悔表示未有上開承諾，足徵被上訴人毫無誠信可言。
㈥被上訴人所提反訴部分，因被上訴人早已知悉系爭房屋具有
上開瑕疵，不符上訴人營業使用之目的，卻仍出租予上訴人，嚴重違反誠實信用，理應將所收取之房租全數退還上訴人。況且，被上訴人自始至今避不出面，不與上訴人當面協調，僅委託無權決定結果之他人處理，明顯故意拖延租賃時間，藉此索賠巨額租賃費用，故被上訴人不得請求上訴人遷讓系爭房屋，亦不得請求給付積欠之租金及相當於租金之不當得利。
㈦原審判決上訴人敗訴，上訴人對原審判決不服，提起上訴，
並為上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人644,010元，及自103 年9月25日陳報狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒊被上訴人於第一審反訴部分駁回。
二、被上訴人則抗辯：㈠上訴人並未舉證證明系爭房屋究竟有何不堪使用之瑕疵，並
造成上訴人何項損害。況且，上訴人於原審自承伊未進行修繕，何來損害可言。再者，系爭房屋坐落新北市三峽區北大特區，屋齡不到10年，豈可能如上訴人所描述有諸多瑕疵如此不堪使用。此外，上訴人於原審自承伊每日照常開店營業，甚至欲將子女戶籍遷入，若系爭房屋如上訴人所述有諸多不堪使用之瑕疵，上訴人豈有可能如此作為，顯見系爭房屋確已合於兩造約定之使用、收益目的，被上訴人並無債務不履行之情形。
㈡系爭租約簽訂時僅約定將系爭房屋作洗衣店營業使用，未特
別約定用電內容，且據台電公司函覆內容所示，一切合法，故被上訴人並無違約。又電費為上訴人所使用，復依系爭租約第15及19條約定，電費應由上訴人負擔，自應包含公設用電部分，上訴人並未因此受有損害。另電源部分係前任房客向台電公司申請，被上訴人僅係配合出具同意書，縱係三相四線之供電，亦有裝設變壓器，供110V及220V使用，且被上訴人曾表示願配合上訴人將電壓改為110V，修改費用可從租金抵扣，然上訴人從未提出要求修改。
㈢被上訴人否認曾允諾要給上訴人122,500 元搬家費用，又上
訴人自103年3月起即未曾繳納租金，且自承租時起，不斷地透過各種方式騷擾被上訴人，被上訴人為了換得安寧，始於第2 次調解前提出調解方案「若上訴人同意遷讓返還系爭房屋，上訴人積欠之租金（當時已積欠3 個月），被上訴人同意折半收取」，然最終調解仍不成立。
㈣上訴人積欠被上訴人之租金及相當於租金之不當得利，迄至
104年7月為止，共計有560,000 元，倘鈞院認為上訴人之上開主張有理由，亦以前開金額主張抵銷。
㈤答辯聲明：駁回上訴。
三、本院之判斷：㈠上訴人主張其自102年10月1日向被上訴人承租系爭房屋，該
屋1 樓部分作為經營洗衣店之用途，租期自102年10月1日起至107年9月30日止，上訴人應按月於1日給付被上訴人租金35,000 元，另需繳納押金70,000元，兩造並簽立系爭租約為憑等情，業據其提出系爭租約1件為證（參見原審卷第9至12頁），是上訴人此部分主張，堪信為真實。
㈡上訴人復主張其承租系爭房屋後，於103年1月初收到欣泰公
司及台電公司之單據時，發覺金額異常，始知悉系爭房屋之天然瓦斯存有使用上之安全問題，且上訴人使用熱水器時，時常燃燒不完全而斷氣，甚於運作時沒有熱水之現象，上訴人因擔心氣爆僅得每日洗冷水澡；另被上訴人並非申請一般住宅使用之110V及220V之電力設備，而採三項四線式之耗電電種，造成上訴人需支出高額電費；此外，系爭房屋之冷氣、電燈亦有故障之情事，且前房客就系爭房屋之公共管路管道間亦未復原，故被上訴人已違民法第423 條規定，出租人應提供合於系爭租約所約定使用、收益租賃物之義務云云，為被上訴人所否認，並執前詞置辯。
⒈經查，上訴人自102年10月1日向被上訴人承租系爭房屋後，
從未以系爭房屋之瓦斯使用有安全上問題，或系爭房屋之冷氣、電燈有故障，或前房客未將系爭房屋之公共管路管道間復原等事由，請求被上訴人進行修繕，上訴人對此亦未舉證以實其說，且上訴人迄至104 年9月3日遭本院民事執行處對其為強制遷離程序前，均仍繼續使用系爭房屋，為上訴人所不否認，是以上訴人主張系爭房屋有上述不合於系爭租約所約定使用、收益狀態之瑕疵存在，經其催告被上訴人修繕，被上訴人均未置理云云，尚乏所據。
⒉次查，系爭租約第3 條、第15條及第19條關於電力部分之約
款分別記載：租金每個月（102年至105年）35,000元，（105年至107年）38,000元（收款付據），乙方（即上訴人）不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）；印花稅各自負責，店之捐稅由乙方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔；交付房屋日起，房屋之水電費、電話費、瓦斯費瓦斯費等由乙方負擔等語（參見原審卷第11頁、第13頁、第14頁），由此可知，兩造已約定本件租賃期間所產生之水電費應由上訴人自行負擔，兩造並未就系爭房屋之供電方式有何約定，是以上訴人主張系爭房屋以三項四線供電，不合於系爭租約所約定之使用、收益狀態，並造成上訴人需支出高額電費云云，即非可採。再者，台電公司於103年9月24日函覆本院之內容記載：系爭房屋用電地址目前為低壓表燈營業用電，其供電方式為三相四線式220/380 伏特。另現場是否為營業或住家用電與供電方式並非絕對關聯，住家或營業用電係依用電申請書現場實際用途，供電方式則依設備之用電需要而定。另低壓表燈用戶之計費不受供電方式影響，均依本公司電價表所訂定之「低壓表燈營業用」計費方式，以實際用電度數計算電費等語（參見原審卷第130頁），依上開函文所示，可知系爭房屋之供電方式雖為三相四線，亦與電費計算無影響。此外，上訴人對於因系爭房屋電力設備異常，致其每期需多付3,000 元乙節，亦未提出相關計算依據為佐，自難採信。
⒊次查，欣泰公司於103年9月26日函覆本院內容略以：系爭房
屋郭小姐（即上訴人）於103年1月15日10：00時通報漏氣，經欣泰公司派員現場檢測確認，熱水器軟管龜裂漏氣，並請用戶找爐具商修復。瓦斯費爭議部分，委由永幸有限公司（下稱永幸公司）處理，已代為支付103 年1月份瓦斯費4,762元等語，並提出處理記錄及永幸公司出具之安檢案件處理報告各1 件為證（參見原審卷第131至133頁），又上開安檢案件處理報告記載：103年1月15日用戶去電欣泰公司疑似漏氣，經欣泰公司確認皮管處漏氣。103年1月20日再次去用戶住處複查，用戶已自行將皮管更換，經現場勘驗無漏等語（參見原審卷第133頁），足認系爭房屋僅於103 年1月間曾發生上述1 次漏氣事件，且該次漏氣原因經初步判定為熱水器軟管龜裂漏氣，於更換管線後已恢復正常使用。至於上訴人主張其使用熱水器時，時常燃燒不完全而斷氣，甚於運作時沒有熱水之現象，其因擔心氣爆僅得每日洗冷水澡，該天然瓦斯存有使用上之安全問題云云，則未見上訴人向被上訴人請求修繕熱水器等設備，或向欣泰公司求助之相關記錄，是以上訴人之前開主張，洵不足採。
⒋按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430 條定有明文。經查，本件上訴人從未定相當期限催告被上訴人修繕系爭房屋，且上訴人亦未提出任何其支出修繕費用之單據，益證系爭房屋並無其所述有民法第423 條規定，不合系爭租約所約定之使用、收益狀態之情形。
㈢上訴人主張被上訴人擅自將天花板之消防灑水系統拆除，違
反消防法規及民法第424 條規定云云。惟按「下列場所或樓層應設置自動撒水設備：⒈十層以下建築物之樓層，供第十二條第一款第一目所列場所使用，樓地板面積合計在三百平方公尺以上者；供同款其他各目及第二款第一目所列場所使用，樓地板面積在一千五百平方公尺以上者」，各類場所消防安全設備設置標準第17條第1項第1款定有明文。經查，系爭房屋為1層及2層樓，其總面積計141.52平方公尺，有建物登記第2類謄本1 件在卷可稽（參見原審卷第121頁），揆諸上開規定，系爭房屋並無需設置自動撒水設備，是以上訴人之此部分主張，委無可採。
㈣上訴人主張系爭租約內載明出租範圍不含車位，然系爭房屋
公設車位鐵捲門所生之電費卻由上訴人負擔，且取車使用電梯之電費亦由上訴人負擔，違反民法第425條之1、第426 條規定云云。經查，依系爭租約第15條約定，水電費應由上訴人自行負擔。再者，倘上訴人認為其支出之電費有部分已逾其向被上訴人承租範圍，則上訴人亦應將此部分電費之數額先行計算後，再與被上訴人共同協商處理，上訴人不得以此拒絕給付租金，且此部分亦非屬於系爭房屋之瑕疵。又民法第425條之1及第426 條係分別規定，「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」；「出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第425 條之規定。」，縱認上訴人所述其有溢繳電費一事屬實，亦與上開規定無關，是以上訴人之前揭抗辯，不足採信。
㈤上訴人主張系爭房屋有上開瑕疵，經上訴人定相當期限催告
被上訴人修繕，被上訴人仍不為修繕，因上開瑕疵影響上訴人開店營業，主要收入因此嚴重減少，被上訴人違反系爭租約第1、9、10、11、15、19、20條約定，及民法第437、429、430、424條等規定，上訴人向被上訴人終止系爭租約，被上訴人並應賠償上訴人下列損失：⒈自102 年10月1日至104年7月23日止之營業淨利損失，共計991,500元；⒉電力設備異常，自102年9月份起，每期（每2個月）須多付費3,000元，共損失30,000元；⒊洗衣店招牌費15,000元；⒋搬家拆裝費50,000元；⒌油漆費50,000元；⒍監視器費用6,200 元；⒎隔間櫃台費用4,000元；⒏裝潢工程費115,000元；⒐系爭房屋租金自103 年5月起，應以每月2,500元計算；⒑自兩造簽約日（102年10月1日）起至103年4月份止，應修正每月租金為2,500 元，被上訴人將溢收部分退還予上訴人云云。經查，系爭房屋於上述租賃存續期間內並無上訴人所述之瑕疵存在，上訴人亦未曾定期催告被上訴人修繕瑕疵，且上訴人復未支出任何修繕費用，詳如前述，依民法第424條及第430條規定，上訴人自不得向被上訴人主張終止系爭租約，亦不得請求被上訴人返還修繕費用。再者，上訴人對於上述營業淨利損失及增加電費支出部分並未舉證以實其說。另上訴人承租系爭房屋後，均有持續營業及居住使用，故上訴人向被上訴人請求洗衣店招牌費、搬家拆裝費、油漆費、監視器費用、隔間櫃台費用及裝潢工程費等，顯屬無據。此外，倘如上訴人所述系爭房屋有諸多瑕疵存在，依民法第354條、第359條及第347 條規定，上訴人亦應在系爭租約之存續期間內，向法院訴請減少租金，然上訴人並不爭執其自103年3月起，即未依約繳納租金，被上訴人於103 年7月4日對上訴人發函催討租金後，上訴人仍未給付，被上訴人遂於103月7月22日發函向上訴人為終止租約之意思表示，該信函於103年7月24日合法送達於上訴人，有上開存證信函及回執等件在卷可稽（參見原審卷第53至57頁），故系爭租約業於103年7月24日經被上訴人依法終止。上訴人於系爭租約終止前，均未曾向被上訴人訴請減少租金，是以上訴人抗辯系爭房屋之租金應減為每月2,500元云云，於法不合，不足採信。
㈥末查，系爭租約雖已於103年7月24日由被上訴人依法終止，
然上訴人仍持續使用至103 年9月3日經本院民事執行處對其為強制遷離程序。復依上訴人所為之匯款記錄所示（參見本院卷第50頁），其自102年10月1日承租系爭房屋後，僅繳納租金4次，以此計算，可知上訴人自103 年3月起，即未依約給付租金，上訴人復無拒絕給付租金之事由存在。從而，被上訴人於原審提起反訴，請求上訴人給付自103 年3月1日起至同年7 月31日止，在扣除押金70,000元後，尚積欠之租金及相當於租金之不當得利，合計105,000 元【（35,000元X5個月）-70,000元押金=105,0 00元】，暨自103 年8月1日至上訴人返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利35,000元，均屬可採。
四、綜上所述，系爭房屋在上述租賃關係存續期間內並無上訴人所述之瑕疵存在，是以上訴人請求被上訴人賠償其所受損害，為不足採。另上訴人自103 年10月1日簽約後，僅繳納4期租金，嗣被上訴人對上訴人發函催討租金，上訴人仍未給付，故系爭租約業經被上訴人於103年7月24日依法發函終止。
從而，被上訴人於原審依系爭租約及不當得利之法律關係，提起反訴，請求上訴人返還系爭房屋，並給付103年3月至同年7月間，積欠之租金及相當於租金之不當得利共計105,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日（即103年10月1日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自103年8月1日起至上訴人返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利35,000元，均有理由，應予准許。原審就本訴及反訴部分皆為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 20 日
民事第一庭 審判長法 官 張紫能
法 官 張谷輔法 官 林哲賢以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 10 月 20 日
書記官 吳宜遙