臺灣新北地方法院民事判決 104年度簡上字第231號上 訴 人 許永壽訴訟代理人 丁志達律師
陳錫川律師被上訴人 陳李桂蘭訴訟代理人 許聰元律師
陳國榮上列當事人間請求確認優先承購權不存在事件，上訴人對於中華民國104年5月6日本院三重簡易庭104年度重簡字第395號第一審判決提起上訴，經於中華民國105年3月9日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認被上訴人就臺灣新北地方法院一○三年度司執助字第四三六號強制執行事件拍賣之坐落新北市○○區○○○段○○○○○號、一○六七之一地號，權利範圍均為八十分之一之土地優先購買權不存在。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）確認被上訴人就臺灣新北地方法院103年度司執助字第436號給付票款強制執行事件拍賣之坐落新北市○○區○○○段○○○○○號、1067-1地號，權利範圍均為80分之1之土地優先購買權不存在。
其陳述除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）依新竹縣關西鎮戶政事務所及新北市三重地政事務所函復鈞院之函文內容，足證被上訴人所提出之「房屋租借合同書」確屬偽造者，且原地主許丙之繼承人復均切結系爭土地未經出租，則系爭土地確未經原地主許丙出租，應屬明確，被上訴人就之應無優先承購權：
1、按系爭土地所在之行政區域，於36年4月1日以後乃屬於台北縣「三重鎮」，在51年4月1日始升格為台北縣「三重市」（參原證2），迄至99年12月25日方因台北縣升格為直轄市而再改制為「新北市三重區」，亦即，36年4月1日至51年4月1日期間，系爭土地之行政區域應為台北縣「三重鎮」。惟被上訴人所提出上載書立日期為42年3月5日之系爭「房屋租借合同書」，其第一條竟記載系爭土地之地號為「三重市○○○○段○○○段000000地號，換言之，竟出現9年後始會出現之行政區域名稱，則其屬事後偽造者，應屬明確。
2、依新竹縣關西鎮戶政事務所104年10月2月關鎮戶字第0000000000號函說明二、載稱：「本鎮○○里00鄰○○○000號係於民國42年10月1日由石岡子183號整編而來」（參鈞院二審卷第33頁），換言之，在42年10月1日以前，「關西鎮石光里石岡子136號」根本不存在，則被上訴人提出之所謂42年3月5日簽訂之系爭「房屋租借合同書」中，竟然記載7個月後始會出現之門牌號碼，其屬偽造者，應屬明確。
3、另新北市三重地政事務所104年10月8日新北重地登字第0000000000號函說明二、（一）亦載稱：「重測前『三重市○○○段○○○段000000地號』土地係於57年8月15日分割自同地段309-18地號」（參鈞院二審卷第35頁），亦即，系爭所謂42年3月5日簽訂之「房屋租借合同書」，其上記載之「三重市○○○段○○○段000000地號」，實際上卻係在15年後之57年8月15日方會因自他地號土地分割而開始存在，益足徵實系爭「房屋租借合同書」確屬偽造者。
4、又比較原地主許丙之繼承人所提供許丙於49年間出售土地予臺北市政府之另紙「土地買賣合同書」上之許丙簽名及印文（參上證1），肉眼即可明辨，與被上訴人所提出之系爭「房屋租借合同書」上之許丙簽名及用章，明顯不同。益徵系爭「房屋租借合同書」確屬偽造者。
5、此外，系爭二筆土地之原地主為訴外人許丙，上訴人及上訴人親友於103年10月至同年12月間，向許丙之繼承人顏惠然、顏惠亮、顏惠光、顏惠重、顏愛慈、何顏雅美、張顏慈美、黃顏智美、林顏華美、何顏絢美、何顏媛美（以上11人為許丙長女顏許碧霞之子女）、許敏惠（許丙三子）、黃許碧瑜（許丙次女）、楊許秀子（許丙三女）、張許雪（許丙四女）、許敏華（許丙五女）等人買受系爭土地持分時，該等許丙之繼承人均表示系爭土地未曾出租，且向地政事務所申辦系爭土地所有權移轉登記時，該等繼承人於土地登記申請書（9）備註欄中復皆切結：「本件土地無出租，如有不實申請人願負一切法律責任」（參原證1），參諸前述被上訴人提出之「房屋租借合同書」係屬偽造之事實，應足證明系爭土地確實未經出租，被上訴人就之應無所謂優先承購權存在。
（二）退步言，證人陳邦齡到庭證稱，系爭房屋乃41年前，約民國63年間，伊與先生結婚前，伊公公嚴盛春及大伯劉阿台向不知名之房屋所有人買來送給伊和先生的云云。果該證詞為真，系爭房屋顯非嚴盛春及劉阿台所興建，而係他人所有並於63年間始出售予嚴盛春或劉阿台或證人陳邦齡或其丈夫，則本件並非租地建屋類型，應屬明確，自無被上訴人所主張民法第426條之1「租用基地建築房屋」規定或原判決所稱土地法第104條第1項規定之適用。蓋被上訴人所提出事後偽造之42年間「房屋租借合同書」上記載之承租人為嚴盛春及劉阿台，惟系爭房屋之興建人則為不知名第三人，而嚴盛春及劉阿台僅係63年間向該不知名人士買受系爭房屋之人，故本件並非租用基地建築房屋之類型，要屬無疑。
（三）何況，證人陳邦齡固稱系爭房屋乃「伊公公嚴盛春」及「大伯劉阿台」買給伊及先生的云云，惟依被上訴人所提出之嚴盛春及劉阿台之戶籍資料顯示，劉阿台為嚴盛春之父親，亦與證人陳邦齡所稱事實不符，則其證詞是否可採，顯非無疑。
（四）再退步言，證人陳邦齡之證詞，僅能證明系爭「房屋租借合同書」乃劉阿台及嚴盛春所交付予伊者，並無法證明系爭「房屋租借合同書」確係原地主許丙於42年間所親簽訂立，亦無法證明所謂收取土地租金之人即為許丙、許丙所授權之人或許丙繼承人，顯無足資為認定系爭土地確經原地主許丙出租並有收取租金等事實之依據。原判決遽為有利被上訴人之認定，揆諸論理及經驗法則，尚有未洽。
（五）且所謂「房屋租借合同書」所記載之簽署日期為42年間，而證人陳邦齡所稱伊公公嚴盛春及大伯劉阿台向不知名人士買受系爭房屋之時點，卻在約63年間，所謂租地與建屋出售之時間相隔約21年，亦顯不合常理。
（六）另被上訴人於原審第一次開庭時稱，土地租金乃交予許伯「璇」收受，惟第二次庭期時，因原審詢問該人是否為許伯「埏」，被上訴人始當庭改稱收租金之人應為許伯「埏」，則被上訴人所辯是否真實已非無疑。參諸證人陳邦齡稱，64年間出售系爭房屋予被上訴人時，曾有一男孩子向伊收取土地租金，然者，64年時許伯埏已年約60歲，何有所謂男孩子可言，顯然該人並非被上訴人所稱之許伯埏。參諸上訴人訴訟代理人詰問證人陳邦齡該收取土地租金之人，當時年約幾歲時，證人竟反復其辭，改推稱不復記憶。凡此足稽，被上訴人所稱及證人陳邦齡所言，有關系爭土地之租金給付部分，尚有不盡真實之處，應不足採。
（七）退萬步言，縱認「房屋租借合同書」係屬真正，然者，該「房屋租借合同書」中，凡有增刪修改之處，均會蓋用當事人三人或「許丙」之印章，表示確經「許丙」同意，惟第七條「乙方不得私自將該房屋權利出頂轉租或一部份借給他人使用」部份，其「不」字之刪除，並未經當事人三人或「許丙」用章，應屬被上訴人事後擅自刪改者，根本未經契約雙方或「許丙」同意，顯然系爭土地出租之時，當事人已有禁止轉讓房屋之特約，則縱認系爭土地曾經出租，其租賃權亦不得隨建築物而移轉他人。果其如此，被上訴人仍無從取得系爭土地之租賃權，自亦無從主張享有優先購買權。
（八）證據：除援用第一審所提證據外，補提土地買賣合同書等影本為證據，並聲請向新北市三重地政事務所調取土地登記資料。
二、被上訴人方面：聲明：駁回上訴。
其陳述除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）系爭房屋係陳邦齡之公公劉阿台及大伯嚴盛春於42年間向訴外人許丙承租土地所興建，嗣由劉阿台、嚴盛春轉讓給陳邦齡，再於64年間由陳邦齡將房屋所有權及基地承租權出售並轉讓給被上訴人等情，除有買賣所有權移轉契約書外，並有陳邦齡交付與被上訴人之原始房屋租借合同書在卷可憑。該房屋租借合同書除詳細記載租借合同之人為房東許丙及承租人嚴盛春、劉阿台外，並詳細記載租借標的為許丙所有之土地坐落三重市○○○段○○○段000○00地號（實際土地使用範圍以建築房屋基地面積不超過60平方公尺為限）租與嚴盛春、劉阿台，並由立合同人許丙、嚴盛春、劉阿台簽名及蓋章。故系爭房屋所座落之基地，確係嚴盛春、劉阿台向許丙承租，嗣基地承租權隨同系爭房屋所有權轉讓給陳邦齡，再轉讓給被上訴人，應無疑義。
（二）系爭房屋為嚴盛春、劉阿台所興建，此觀前開房屋租借合同書所記載租借標的為「許丙所有之土地坐落三重市○○○段○○○段000○00地號（實際土地使用範圍以建築房屋基地面積不超過60平方公尺為限）租與嚴盛春、劉阿台」可證。房屋租借合同書既明確記載：實際土地使用範圍以建築房屋基地面積不超過60平方公尺為限等語，顯然當時嚴盛春、劉阿台向許丙承租土地時，雙方已明示在土地上建築房屋之意，否則無須有此約定。另系爭房屋所座落之土地，係由嚴盛春、劉阿台所承租，則坐落在該土地上之系爭房屋，即無可能由他人所蓋，如為他人所蓋，該房屋必為他人所居住，房屋之產權亦為他人所有，嚴盛春、劉阿台即不可能有權將系爭房屋轉讓給陳邦齡，再轉讓給被上訴人。故系爭房屋確係嚴盛春、劉阿台向許丙承租土地所興建無誤。
（三）系爭房屋確係嚴盛春、劉阿台於42年3月5日向許丙承租基地所興建，並轉讓房屋所有權與基地承租權與陳邦齡，再由陳邦齡轉讓與被上訴人等情，業經證人陳邦齡於原審審理中結證屬實。本件「房屋租借合同書」除已詳細記載租賃關係之相關約定外，契約最後之當事人簽名欄外，並記載出租人許丙自43年至49年間，每年收受租金之紀錄，許丙並在收受租金之註記後，蓋上與房屋租借合同書相同之印章，且許丙收受租金之金額，與契約內所記載之租金均屬吻合，此與一般租賃契約，均會在契約後另註明出租人收受租金之紀錄，並由出租人簽收之常情相符。退一步言，租賃契約並非要式契約，不以簽訂租賃契約為生效要件，故只要有相關事證能證明租賃契約成立即可，不以租賃契約書作為判斷租賃關係是否成立之唯一證據方法。本件依陳邦齡於原審之供證，核與卷附「房屋租借合同書」之記載相符，再參酌「房屋租借合同書」後面空白處註記出租人許丙確實有收受租金之記載，已足證系爭房屋所座落之基地，係嚴盛春、劉阿台向許丙承租，並興建系爭房屋至明。至於上訴人上訴理由所稱，被上訴人原供述土地租金交給「許伯璇」，後改稱交給「許伯埏」等情。「璇」與「埏」字體相近，一般人已不容易辨明，被上訴人縱然因認字有誤，亦不影響系爭土地原所有權人收取租金事實。
（四）系爭「房屋租借合同書」係許丙與劉阿台、嚴盛春於民國42年所簽，迄今已逾63年，當時簽訂合同書之雙方就其內容所使用之文字如何，被上訴人無法也不可能知悉，而陳邦齡交給被上訴人之原始記載就是如此。另依該書據之整體文字記載，再參諸事實上系爭土地原為許丙所有，房屋由嚴盛春、劉阿台佔有，許丙收取租金，嗣房屋移轉給陳邦齡，再移轉給被上訴人佔有居住等情，可證實雙方確實有租賃關係，及房屋係陳邦齡所有，被上訴人向陳邦齡買受而取得房屋所有權無誤。
（五）另上訴人主張許丙於49年間出售土地予台北市政府之另紙「土地買賣合同書」上之許丙簽名及印文，與被上訴人所提出之系爭「房屋租借合同書」上之許丙簽名及用章，明顯不同云云。但民國49年與42年相差7年的時間，使用之印章及簽名即使不同，亦不能作為本件「房屋租借合同書」偽造之依據。上訴人所提出之民國49年之「土地買賣合同書」，被上訴人否認為真正，因該合同書是否為許丙親自簽名，無法證實，縱然印章不同，在時隔7年之後使用不同印章，亦屬常情，不能以此而認定本件房屋租借合同書非真正。
（六）再上訴人主張土地原地主許丙之繼承人向地政事務所申辦系爭土地所有權移轉登記時，於土地登記申請書(9)備註欄中切結：「本件土地無出租，如有不實申請人願負一切法律責任」云云。此切結純屬個人自行、片面所表示之意見，不得做為事實認定之依據。
（七）鈞院向新竹縣關西鎮戶政事務所函調之資料，足證嚴盛春確實設籍於「房屋租借合同書」所記載之地址上。又系爭土地地號，從未編有舊「三重鎮」之記載，亦足以認定當時土地地號之記載不嚴謹，並不重視城市之名稱。至於民國42年3月5日書立「房屋租借合同書」時，嚴盛春之地址記載為整編前或整編後之地址，及土地地號記載之城市名稱為何，由於時間已久，無從了解簽約當事人當時之意思，但合約書之地址，並非合約書生效與否之要件，土地地號亦已清楚表明特定標的之土地，任何人依該地號之記載，均可明白知悉所指之土地之位置及範圍，依法並不影響本件合約書之效力。
貳、得心證之理由：
一、本件上訴人於原審起訴主張本院103年度司執助字第436號強制執行事件，拍賣債務人許維城所有坐落新北市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○號（權利範圍80分之1，下稱系爭土地）、1066地號、1064地號等土地，經上訴人以新臺幣（下同）1,116,000元應買以最高價拍定，但被上訴人以其係系爭土地上之新北市○○區○○○路○○號房屋所有人，係租地建屋之基地承租人為由，主張優先承買權等節，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、本院民事執行處104年2月12日新北院清103司執助金字第436號函及被上訴人向本院民事執行處所提出之民事陳報狀等影本附於原審卷可參（見原審卷第7至11頁及第13至16頁），則上訴人此部分主張自堪信為真實。
二、上訴人又主張被上訴人所有之前○○○區○○○路○○號房屋係無權占用系爭土地，被上訴人是向無權占有系爭土地之訴外人陳邦齡買受系爭房屋，並無優先承買權等語。但為被上訴人所否認，並抗辯伊於民國64年向陳邦齡買系爭房屋，該房屋是陳邦齡之公公劉阿台及陳邦齡之大伯嚴盛春於民國42年時，向系爭土地原地主許丙承租土地而興建，伊買房子時，陳邦齡將系爭土地租賃契約同時轉讓給被上訴人，租期為70年，迄今租賃關係仍存在，土地所有人許丙的繼承人許伯埏有來收取租金，一直收到79年就沒有來收了，租金也不知道要交給誰等語。按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277條前段定有明文；又「確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任。」亦有最高法院42年台上字第170號判例意旨可資參照。是本件上訴人訴請確認被上訴人就系爭土地之優先承買權不存在，即屬消極確認之訴，而被上訴人抗辯其就系爭土地有租地建屋之法律關係，具有優先承買權一結，依舉證責任分配之原則，自應由被上訴人就其前開事實負舉證之責任。經查：
（一）按「私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限。」，民事訴訟法第357條定有明文。查系○○○區○○○段○○○○○號土地，於重測前為○○○段○○○段000000地號土地，重測後又分割增編同段1067-1地號土地，有前揭土地登記謄本可參。而被上訴人提出用以證明其所有之上開房屋之前手嚴盛春曾向系爭土地之原所有權人許丙承租系爭土地之「房屋租借合同書」及收據影本（見原審卷第28至33頁），亦為上訴人否認其真正，則被上訴人自應舉證證明該合同書之真正。查：
1、依據前揭被上訴人提出之「租借合同書」影本所載之租賃標的為「坐落三重市○○○段○○○段000000地號（實際土地使用範圍以建築房屋基地面積不超過60平方公尺為限）」（見原審卷第29頁），訂定契約日期為民國42年3月5日，出租人（甲方）為許丙，承租人（乙方）為嚴盛春及劉阿台等二人，地址為○○○鎮○○里○○○路○○○號」（見原審卷第32頁反面）。然依新竹縣關西鎮戶政事務所104年10月2日函復本院：「……。二、經查本所檔存資料：本鎮○○里00鄰○○○000號係於民國42年10月1日由石岡子183號整編而來後又於90年6月1日整編為石岡子606巷
1、2、3、5、6、7號。檢附嚴盛春設籍該址戶籍資料1份供參。」等語，有新竹縣關西鎮戶政事務所104年10月2日關鎮戶字第0000000000號函在卷可參（見本院卷第33至34頁），可見「關西鎮○○里00鄰○○○000號」門牌係於42年10月1日方由石岡子183號整編而來，於「租借合同書」所載42年3月5日之簽訂日期，此地址尚未整編，嚴盛春當無從得知在當年10月戶政機關將整編門牌而預先將新整編之門牌號碼書立於前揭「租借合同書」上。
2、另據新北市三重地政事務所函復本院：「……。（一）經查本所地籍資料，重測前「三重市○○○段○○○段000000地號」土地係於57年8月15日分割自同地段309-18地號。（二）另查前揭309-43地號於編定時即為「三重『市○○○○段○○○段000000地號」，未有編為「○○○鎮○○○○段○○○段000000地號」之記載。」等語，此有新北市三重地政事務所104年10月8日新北重地登字第0000000000號在卷可參（見本院卷第35至53頁），可見被上訴人所提出之前揭「租借合同書」上所記載之土地309-43地號，於該「租借合同書」記載之簽訂日期42年3月5日之時，尚未自原同地段309-18地號土地分割增編產生。
3、由上觀之，被上訴人所提出之上開「租借合同書」之內容記載有於書面上記載之簽訂日期42年3月5日時尚未發生之事實，可見該「租借合同書」並非於書面上記載之簽訂日期42年3月5日所簽訂，且極有可能為事後填寫製作而成者等情，甚為顯然。而被上訴人復未舉證於前述「租借合同書」上簽名及蓋章確為許丙所為之事實，則上訴人主張被上訴人所提出之前述「租借合同書」並非真正一節，即屬可採。而被上訴人提出之租金收據，其上蓋有與前述「租借合同書」上刻有「許丙」字樣之印文，惟被上訴人並未能舉證證明該印文確為許丙所有，則亦難遽依該未經被上訴人證明其真正之收據影本認定原土地所有權人許丙曾向嚴盛春等人收取地租之事實。
（二）證人陳邦齡雖於原審到庭陳稱前揭房屋是伊賣與被上訴人，「租借合同書」亦伊給被上訴人，民國64年間曾有人來向伊公公嚴盛春及大伯劉阿台收取地租等語。然查，證人陳邦齡並未能指出於64年間曾來向伊收取地租之人確為許丙或許丙之繼承人，縱使其所陳述於64年間曾有某人向其收取地租，亦無從認定為許丙或許丙之繼承人所收取，難以遽認可拘束該土地之繼受人，且其所陳情節為某男孩出面收租，卻其所指出之人年齡差距甚大，是無從遽依該證人之證言認定被上訴人就系爭土地確有承租之事實。
（三）綜上，被上訴人既對系爭土地主張優先承買權存在，自應就其所主張優先承買權之事由即為該土地之承租人之有利於己之事實負舉證之責，然依被上訴人所提出之「租借合同書」所載內容，乃於當時尚未發生之事實，可見該「租借合同書」並不可信，而其所提之收據影本亦未據被上訴人舉證為真實，證人之證言又難作為認定其有向土地所有權人承租土地之事實，是被上訴人抗辯其係租賃土地建築房屋一節，自非可採。
三、綜上所述，被上訴人抗辯其為系爭土地之承租人一節，並非可採，則上訴人主張被上訴人既非土地承租人，應對於系爭土地無優先承買權一節，則為為可採，則上訴人請求確認被上訴人對於系爭土地無優先承買權一節，應認為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
肆、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條、第463條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 李世貴
法 官 黃信樺法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
書記官 郭祐均