臺灣新北地方法院民事判決 104年度簡上字第89號上 訴 人 徐燕德被 上訴人 李世棟上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國104年1月26日本院三重簡易庭103年度重簡字第1292號第一審判決提起上訴，經本院於104年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠被上訴人原向訴外人李煌時承租「新北市○○區○○路○段
0巷0號、9號」之鐵皮屋建物（下稱7號建物、9號建物），嗣上訴人於民國100年9月間，向李煌時買受7號、9號建物及所坐落之土地，兩造因此於101年1月1日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自101年1月1日起至101年12月31日。嗣再續約至102年7月31日止，並約定7號建物每月租金為新臺幣（下同）53,000元，由被上訴人繼續承租；9號建物則由上訴人另與他人簽訂租約。詎被上訴人於102年7月31日到期後，藉故不搬，亦未繳付租金，期間幾經催促，未獲置理，迄至103年3月26日，被上訴人才將屋內物件搬走，故被上訴人自102年8月1日起至103年3月26日止之期間內無權占用7號建物，妨害上訴人對於7號建物使用收益之權利，使上訴人受有減少租金收入之使用收益損害，被上訴人亦享有相當於租金之利益，被上訴人應依系爭租約第6條第5項、民法第184條、第179條對上訴人負損害賠償責任及返還不當得利，故以每月53,000元計算被上訴人應給付之金額為413,742元﹝計算式：53,000元×（7＋25/31）＝413,742元，元以下四捨五入﹞，請求法院就上開請求權擇一為上訴人勝訴之判決。
㈡上訴人受讓7號、9號建物及坐落之土地，並與被上訴人另議
租約之時，因當時上開建物及土地所處區域，已在進行都更重劃，此由系爭租約特約事項第3項約定：「甲方清楚告知乙方清楚了解：如因政府之法令政策或重劃、自辦重劃、徵收等因素，甲方應於知悉該等事由發生時即通知乙方，自具體已經不能繼續使用之事實之日起視為『提前終止解約』。」即明。因此，因配合都更之時程，兩造特約「租期至101年12月底止，但期間上訴人同意不向被上訴人收取租金，被上訴人屆時不得出面主張任何權利」，見之系爭租約後附之特約事項第8項：「原前屋主李煌時與承租方李世棟之合約內容：如市地更新時政府賠償金額甲方雙方各拿50%之條例，於合約移轉于新地主徐燕德之新契約時，以無租金方式承租壹年，去除刪除上述條例，承租方李世棟願配合放棄上述權利及任何主張」之手寫特約事項即明。因此，光是租金利益之減免（7號建物每月53,000元，9號建物每月47,000元，每月共10萬元），被上訴人已經獲利一年免收租金120萬元之利益。未料尚未到101年12月底之前，被上訴人即提出藉口「要搬遷整個工廠不是哪麼容易，還未找到新的地方，屆期無法搬遷」云云，要求要再展延。上訴人當時評估「請求遷讓房屋」之訴訟加上強制執行期間動輒經年以上，不得已於100年10月14日簽立同意書（原證2號；下稱原證2號同意書）同意，不料，從102年1月起，被上訴人即完全未依原證2同意書之約定支付租金。眼看102年7月底將至，卻完全看不到被上訴人有搬遷跡象。期間上訴人一直向被上訴人催告與協商，也因此才在102年7月24日（距離100年10月14日同意書所載之102年7月31日之底限日不過一周而已）再簽署同意書（即被上訴人提出之附件3；下稱附件3同意書），且被上訴人是在102年7月24日才一次給付102年1月至7月份之租金支票，而上訴人面臨都更違約之重大壓力（被上訴人早於兩造原訂租期僅至101年12月底止，即清楚知悉上訴人面臨之時程壓力），因此102年7月24日簽署附件3同意書之重點在於被上訴人應該依原證2號同意書之特約，確實於102年7月31日搬遷。因此，附件3同意書之手寫事項約定：「依租賃合約退租時，應就乙方該執行條件完成後，經甲方驗收完成時」，其中「依租賃合約退租、乙方該執行條件」之重點，顯然為「乙方確實應準時依約於102年7月31日前搬遷」。
但自102年7月24日以來，被上訴人不僅未依時於102年7月31日前搬遷並由兩造點交驗收，反而一直拖延到103年3月26日才稱已經搬了，且拒為任何驗收與點交簽收，期間也不付任何租金。因此，依附件3同意書，被上訴人應「依合約退租」，惟被上訴人既未依約交付押租金20萬元，更未依約於102年7月31日前搬遷（因此嚴重阻撓都更作業應有時程之進行，並造成上訴人因此增加與都更公司、重劃會間之鉅額處理成本），且未「進行點交驗收」。因此，上訴人並無任何退還押租金之義務。
㈢系爭租約基本上係直接援用一般文具店印製的制式契約，兩
造只是在制式契約中，必須由立約人協議之契約要件（如當事人姓名、租賃標的物、租期、租金、保證金等，不可能事先印製）等處填空，並由兩造於所有填空處蓋章。系爭租約第1至第3條凡是制式契約之填空處均有兩造之蓋章，可見蓋章之意義僅在於確認填空處之文字是兩造同意的，並非出於單方面之填寫而已，系爭租約第3條第2款之蓋章，顯然沒有收據及證明已經收受押租金之作用。
㈣被上訴人於原審103年11月17日開庭時已承認渠並未實際交
付押租金20萬元給上訴人。則就一筆根本未交付之押租金，無論依何種邏輯，如何可能推論出「上訴人應為返還」之結果？詳言之：一筆金錢要發生作用，無論是「用以購買貨物？拿來賠給別人？甚且是拿來抵銷？」，其前提是「要有這筆金錢的存在」。如果根本沒有該筆金錢的存在，卻可以主張拿來做各種用途，寧不怪哉？系爭租約契約第3條第2款約定：「…於簽約同時以現金或現金票據交付甲方，甲方不另立收據」等字，顯非「押租金收據」。兩造間係以「自己為出租人、自己為承租人」之獨立地位，獨立締結租賃契約，並非「承受舊有租賃契約」。因此，被上訴人稱之前如何向原地主李煌時承租？渠等間之租賃條件如何？對於兩造間之租賃關係並無影響。兩造間之租賃法律關係應獨立判斷。而依前述，被上訴人於原審103年11月13日已承認並未交付押租金20萬元，何來收據？㈤簽署附件3同意書之重點在於：「被上訴人應該依原證2號同
意書之特約，確實於102年7月31日搬遷」。因此，附件3同意書之手寫事項：「依租賃合約退租時，應就乙方該執行條件完成後，經甲方驗收完成時」其中「依租賃合約退租、乙方該執行條件」之重點，顯然為「乙方確實應準時依約於102年7月31日前搬遷」。否則，所謂之「依租賃合約退約」所指之具體義務為何？本件被上訴人從102年7月31日起，租金就開始未付，被上訴人是在102年7月24日簽署附件3同意書之同一天，才一次給付102年1月至7月份之租金支票，而且又拖到103年3月26日才搬遷，並未「依租賃合約退約」。兩造間最後約定之原證2號同意書（附件3同意書只是重申一定要依租賃合約履行而已）。則依原證2號同意書，被上訴人履行了嗎（尤其是該同意書第2條之「租期不得逾102年7月31日」之特約）？如果被上訴人並未履行的話，何以上訴人必須依附件3同意書退還20萬元？而自102年7月24日以來，
被上訴人不僅未依時（102年7月31日前）搬遷並由兩造點交驗收，反而一直拖延到103年3月26日才稱「已經搬了」且拒為任何驗收與點交簽收，且期間也不付任何租金。因此，依附件3同意書，被上訴人應「依合約退租」，惟被上訴人既未「依約交付押租金20萬元」，更重要的是「未依約於102年7月31日前搬遷（因此嚴重阻撓都更作業應有時程之進行，並造成上訴人因此增加與都更公司、重劃會間之鉅額處理成本）」且未「進行點交驗收」。因此，上訴人並無任何退還押租金之義務。更何況該筆押租金根本未交付，上訴人從何還起？㈥為此，依系爭租約第6條第5項、民法第184條、第179條，請
求被上訴人給付413,742元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則抗辯：㈠兩造於100年時簽定無償使用合約書，並約定101年1月1日起
至101年12月31日止，租金為0元，而兩造於100年10月14日復又重新約定，租賃期間自102年1月1日起至102年7月31日止，亦有被上訴人給付租金之事實，因此兩造於102年後應依照簽定之原證2號同意書而為之，已不受原系爭租約之限制，故上訴人主張依系爭租約第5條第6項及第6條第5項等約定請求損害賠償，於法無據。又兩造於102年7月31日租賃期間屆至後，被上訴人仍繼續使用系爭租賃標的物即7號建物自102年8月1日起至103年3月26日止，兩造間之租賃契約視為不定期租約，而上訴人於101年1月1日已收到押租金20萬元，並經上訴人親筆書寫金額且用印，兩造復於102年7月24日約定：被上訴人退租時應執行之條件完成後，經上訴人驗收完成時，同日退還押租金20萬元，不得異議或藉故不還。
故上訴人於103年3月26日租賃關係消滅後，因上訴人已於附件3同意書中已放棄先訴抗辯權，則上訴人應先負返還押租金責任，始有向被上訴人請求給付租金之權利。
㈡依據平均地權條例第63條之1規定，出租土地因實施市政重
劃致不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補償，本件上訴人為配合土地重劃之事宜，與被上訴人簽定之101年1月1日起至101年12月31日止租金為零，名為租約，實為無償使用合約，乃於土地法規所定之私法契約，上訴人辯稱獲利云云，實為都市重劃的進程中，法律保障經濟地位較為弱勢之承租人應獲得之補償，上訴人斥資230,641,100元之鉅款，購入都市計畫範圍內之農業用地與無法登記之違章建物，才是期可斂取重劃後驚人之暴利。又依據不動產實務上所謂之點交，乃指使用權之交付，也就是須將屋況騰空，交付鑰匙，本件在租賃關係消滅後，上訴人已取得鑰匙，並進入系爭租賃標的物即7號建物拍攝屋況騰空之照片，故上訴人主張被上訴人拒為驗收點交，顯與事實不符，顯見被上訴人於租賃關係消滅後，已履行房屋點交之義務，上訴人竟主張並無返還押租金之義務，實無理由。附件3同意書寫到交屋返還時，上訴人要還被上訴人20萬元押租金，102年7月31日以後，被上訴人打算要搬，上訴人卻不打算返還押租金，因上訴人不還被上訴人押租金，所以被上訴人才以押租金扣抵租金來續住。
三、原審判決：被上訴人應給付上訴人213,742元，及自103年7月6日起至清償日止按年息5%計算之利息。並駁回上訴人其餘之訴，及就上訴人上開勝訴部分職權宣告假執行，並准被上訴人供擔保後免為假執行。上訴人不服，提起上訴，並聲明：「原判決不利於上訴人部分廢棄。上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人20萬元，及自103年7月6日起至清償日止按年息5%計算之利息。」；被上訴人則聲明：「上訴駁回。」。【關於原審判決上訴人勝訴部分，因未據被上訴人提起上訴，此部分已告確定】。
四、本件爭點與本院之判斷：上訴人於原審起訴主張：被上訴人向其承租7號建物，約定月租金為53,000元，約定租賃期限至102年7月31日止，詎被上訴人於租期屆滿後，迄至103年3月26日止，方遷讓7號建物，故被上訴人自102年8月1日起至103年3月26日止係無權占用上訴人之7號建物，爰依系爭租約第6條第5項、民法第184條、第179條，請求上訴人給付以每月53,000元計算之不當得利、損害賠償計413,742元﹝計算式：53,000元×（7＋25/31）＝413,742元，元以下四捨五入﹞等語。被上訴人則以：兩造於101年1月1日簽訂系爭租約時，上訴人已收到押租金20萬元，且兩造復於102年7月24日簽立附件3同意書，約定被上訴人退租時，應執行之條件完成後，經上訴人驗收完成時，同日退還押租金20萬元，不得異議或藉故不還。被上訴人既已於103年3月26搬遷完畢，上訴人即有返還押租金20萬元之義務，故上訴人本件請求應以押租金20萬元扣抵等語為辯。而原審判決認：被上訴人於兩造租賃契約屆期後，自102年8月1日起至103年3月26日止仍無權占用上訴人之7號建物，故應依不當得利之法律關係，返還上訴人以每月53,000元計算之不當得利共413,742元，惟因上訴人尚有20萬元押租金未返還被上訴人，故經扣抵後，上訴人本件請求於213,742元（413,742元－20萬元＝213,742元）及自支付命令送達翌日即103年7月6日起至清償日止按年息5%計算之利息之範圍內為有理由，其餘部分則無理由等語。而被上訴人對原審判決不利於被上訴人部分既未提出上訴，此部分已告確定。因此，本件上訴所應審究之爭點為：被上訴人抗辯得以押租金20萬元抵充上訴人本件請求，是否有理由？㈠按「押租金契約固為要物契約，惟被上訴人對李○鑾有押租
金返還請求權，兩造合意由被上訴人將其上開債權讓與上訴人，以代押租金之交付，自已具備要物性。」（最高法院93年度台簡上字第18號裁要旨參照）。經查：
⒈上訴人雖否認被上訴人有交付20萬元押租金，惟被上訴人於
原審103年11月17日言詞辯論期日陳稱：我並不知道前手房東有無把我的押金轉給上訴人，而且我跟上訴人簽約時，並沒有支付押租金，附件3同意書我們有約定退租時，要把押租金還給我等語（見原審重簡字卷第32頁反面）；於本件104年4月27日準備期日到庭辯稱：伊於79年間向前地主李煌時承租時，已給付20萬元之押租金給前地主，嗣上訴人於100年間向李煌時買受租賃標的物，將伊之租賃契約移轉過去，伊有另外跟上訴人簽訂租賃契約，上訴人應該確實有收到押租金20萬元，所以才會另行同意與伊簽訂租約，租約上的20萬元也是上訴人之子親筆所寫。兩造於100年10月14日簽立原證2號同意書，也寫明被上訴人有押租金20萬元在上訴人處。附件3同意書是伊支付上訴人自102年1月至102年7月之租金，上訴人也同意將押租金20萬元退還給伊，不得異議等語（見本院簡上字卷第25頁）。是依被上訴人上開所辯，可知兩造雖就7號建物有另行簽訂系爭租約，及被上訴人雖然並未再另行交給上訴人20萬元押租金，然此係因兩造已合意被上訴人將其對李煌時之押租金債權20萬元讓與給上訴人，以代兩造間系爭租約之20萬元押租金之交付。
⒉上訴人雖否認被上訴人有將其對李煌時之押租金債權20萬元讓與給上訴人，並否認李煌時有轉交20萬元押租金。然查：
上訴人曾授權其子徐培原處理與被上訴人間之系爭租約事宜一節，此經上訴人於原審自承在卷（見原審重簡字卷第51頁反面）。而徐培原代理上訴人與被上訴人簽訂之系爭租約第3條第2款已載明：「押租保證金為新台幣『貳拾萬』元，於簽約同時，以現金或票據支付甲方（即上訴人），甲方不另立收據，租期屆滿或契約終了，乙方遷空交還不動產並繳清使用該不動產之相關費用後無息退還。」。上開「貳拾萬元」係以手寫填入，並經兩造蓋章其上，有系爭租約影本1份附卷可稽（見原審重簡字卷第22頁）。又該『貳拾萬』之文字係徐培原所寫，此為上訴人所自承（見原審重簡字卷第51頁反面）。102年7月24日，上訴人復委任徐培原與被上訴人簽訂附件3同意書，約定：「徐燕德先生（即上訴人）保證，依租賃合約退租時應就乙方（即被上訴人）該執行的條件完成後，經甲方（即上訴人）驗收完成時，同日退還押金新臺幣貳拾萬元整於李世棟先生（乙方），不得異議或借故不退還押金，…」，此據證人徐培原於原審結證在卷（見原審重簡字卷第52頁正反面），並有附件3同意書影本附卷可稽（見原審重簡字卷第18頁）。是倘兩造間未約定被上訴人將其對李煌時之押租金債權20萬元讓與給上訴人，則上訴人在未實際收到被上訴人所給付之20萬元押租金情況下，何以願於系爭租約第3條第2款記載押租金為20萬元，且於簽約同時已給付上訴人，不另立收據，及約定租期屆滿或契約終了，被上訴人遷空交還7號建物並繳清使用7號建物之相關費用後無息退還押租金？復再於102年7月24日簽立附件3同意書，同意依上開約定為20萬元押租金之返還？顯不合常理。足證兩造確已合意被上訴人對李煌時之押租金債權20萬元讓與給上訴人以代押租金之交付，故依前揭說明，自已具備要物性。至於李煌時是否已將被上訴人之20萬元押租金交付給上訴人，則為上訴人與李煌時間之債權、債務關係，已與被上訴人無關。兩造於系爭租約第3條第2款後段既已約定於系爭租約租期屆滿或終止，被上訴人遷空交還7號建物並繳清使用該建物之相關費用後，上訴人應無息退還押租金20萬元；及於附件3同意書約定被上訴人依系爭租約退租時，就該執行的條件完成後，經上訴人驗收完成時，同日退還押金20萬元與被上訴人，不得異議或藉故不退還，則上訴人自應受上開約定所拘束，非得以其未收到上訴人或李煌時交付之押租金為由，作為其拒絕返還押租金與被上訴人之理由。
㈡上訴人另主張：依附件3同意書之約定，被上訴人應依約履
行，準時於102年7月31日前搬遷，上訴人才需退還押租金，然因被上訴人並未依約履行，遲至103年3月26日才稱已搬遷，故上訴人並無退還押租金之義務等語。然查：
⒈按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者，其交
付押租金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用。在租賃關係消滅前，出租人不負返還押租金之責。於租賃關係消滅後，承租人無積欠租金或其他租賃債務不履行之情事時，出租人即應如數返還押租金；如承租人有欠租或其他債務不履行時，則其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，此有最高法院72年度台上字第4885號、83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號裁判要旨可參。是押租金乃係作為承租人履行租賃契約之擔保，故於租賃關係消滅後，倘承租人有違約情事，出租人因此所受之損害，自應以該作為擔保用之押租金先為抵充，而押租金經抵充部分，出租人始不負返還之責。
⒉查兩造於系爭租約第3條第2款係約定：「押租保證金為新台
幣貳拾萬元，…租期屆滿或契約終了，乙方遷空交還不動產並繳清使用該不動產之相關費用後無息退還。」；於附件3同意書係約定：「徐燕德先生（即上訴人）保證，依租賃合約退租時應就乙方（即被上訴人）該執行的條件完成後，經甲方（即上訴人）驗收完成時，同日退還押金新臺幣貳拾萬元整於李世棟先生（乙方），不得異議或借故不退還押金，…」。是系爭租約及附件3同意書，均非約定租賃關係消滅後，如被上訴人未依限搬遷或有其他違約情事，押租金即歸屬上訴人。依前開說明，無論依系爭租約第3條第2款或附件3同意書之約定，被上訴人於租賃關係消滅後，如已依約搬遷返還租賃物，上訴人即應將20萬元押租金如數返還被上訴人；反之，倘被上訴人未依約依限搬遷返還租賃物，則因押租金之目的在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，此際，自應作為抵充被上訴人因上訴人違反租約所致上訴人之損害之用。而因本件被上訴人系爭20萬元押租金經與上訴人本件請求抵充後，已無餘額，上訴人因此始不生返還押租金之問題。是上訴人謂：因被上訴人違約，故其不負返還押租金之義務，因此該押租金不得抵充其本件請求云云，乃倒果為因，洵無足採。
⒊從而，因系爭租約於102年7月31日租期屆至，兩造間租賃關
係消滅後，被上訴人仍繼續占用7號建物未依約返還，是上訴人請求被上訴人返還賠償被上訴人自102年8月1日起至103年3月26日止之期間，無權占用7號建物之不當得利即上訴人所受之損害，依前開說明，系爭20萬元押租金發生當然抵充之效力，經抵充後，被上訴人應給付上訴人之金額為213,742元（計算式：413,742元－20萬元＝213,742元）。
五、綜上所述，上訴人本於不當得利、侵權行為之法律關係，請求被上訴人給付213,742元，及自支付命令送達翌日即103年7月6日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
民事第三庭 審判長法 官 李世貴
法 官 陳翠琪法 官 黃信樺以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
書記官 張美玉