臺灣新北地方法院民事裁定 104年度事聲字第93號異 議 人即 拍定人 洪心柔上列異議人洪心柔因債權人張重義、新北市新店地區農會、中租迪和股份有限公司、朱林書豪、凱基商業銀行股份有限公司、玉山商業銀行股份有限公司、林裕坤與債務人林福益間聲請拍賣抵押物強制執行事件，對於中華民國104 年3 月5 日本院司法事務官所為102 年度司執字第64682 號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按「司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。」、「（第1 項）當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。…。（第2 項）司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。（第3 項）法院認第1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。（第4 項）前項裁定，應敘明理由，並送達於當事人。
」，民事訴訟法第240 條之3 、第240 條之4 分別定有明文。上開規定於強制執行程序均準用之，強制執行法第30條之
1 亦規定甚明。查本件異議人就本院民事執行處司法事務官於民國104 年3 月5 日以104 年度司執字第64682 號裁定撤銷執行法院於104 年1 月13日所為之第2 次拍賣程序之終局處分，聲明不服而提起異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與上開條文規定相符，合先敘明。
二、聲明異議意旨略以：依公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第
4 款以及內政部訂定發布之建築技術規則建築設計施工編第
1 條第10款規定可知，公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定之「共用部分」必須不具使用上之獨立性，且不得為區分所有之標的者（即不得為專有部分之規定涵攝範圍內）。然如附表1 所示之建物（以下簡稱建物①）乃具有獨立之門牌即新北市○○區○○○街○ 巷○ 號1 樓之2 ，且具有2 個共用部分（即新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號），如與異議人拍定如附表2 所示之建物（以下簡稱建物②）相較，兩建物均具有獨立門牌、均具有2 個共用部分。然建物①所具有之共用部分，與異議人拍定之建物②，兩者所具有之共用部分並不完全相同（即建物①之共用部分為同區段0000、0000建號，建物②之共用部分為同區段0000、0000建號）。又兩者雖均坐落新北市○○區○○段○○○號土地，惟建物①坐落之基地權利範圍為00000000分之13，而建物②坐落之基地權利範圍為100000分之111 。更有甚者，建物①迄今仍未登記為異議人拍定之建物②之共用部分或附屬建物，且目前亦無任何證據可證明建物①符合建築技術規則建築設計施工編第
1 條第10款規定，顯見建物①與異議人拍定之建物②同具使用上之獨立性，且得為區分所有之標的，並非公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定之共用部分。倘建物①可為建物②之共用部分，豈不形成共用部分本身竟具有其他共用部分之怪誕現象？如此顯與公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第4 款明文區分專有部分與共用部分之立意不符。原裁定記載新北市新莊地政事務所（以下簡稱新莊地政事務所）於104 年3月3 日曾函覆稱建物①並非建物②原共用部分所涵蓋之範圍等語，且觀諸建物②之登記謄本可知，建物②係於84年間建築完成並辦畢第1 次登記，倘斯時並未將建物①納入共用部分，為何新莊地政事務所竟會在將近20年後之103 年10月6日逕將債務人「更名登記取得」之建物①認定為建物②之共用部分？又何謂更名登記取得？為此，爰依法聲明異議，請求廢棄原裁定等語。
三、按「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，公寓大廈管理條例第4 條第2 項定有明文。98年1 月23日增訂施行之民法第799 條第5 項亦規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」。次按「建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣。」，強制執行法第75條第3 項亦有明文。
又「建築物及其基地同屬債務人所有者，宜將建築物及其基地併予查封、拍賣。其有公寓大廈管理條例第4 條第2 項情形者，應將其建築物及其基地併予查封、拍賣，不得分別拍定。」，辦理強制執行事件應行注意事項第40條第7 項復規定甚明。
四、經查，債權人張重義於102 年6 月24日持本院102 年度司拍字第192 號拍賣抵押物裁定，向本院聲請查封拍賣債務人林福益所有如附表2 所示房地，經新莊地政事務所以102 年7月11日新北莊地登字第0000000000號函覆本院，已遵囑辦理查封登記完畢；嗣經本院進行拍賣程序，業於104 年1 月13日由異議人拍定，並於104 年1 月21日核發權利移轉證書予異議人之事實，業經本院依職權調取本院102 年度司執字第64682 號執行卷（以下簡稱執行卷）核閱無訛。惟查，新莊地政事務所於如附表2 所示房地拍定後，業以104 年1 月26日新北莊地登字第0000000000號函覆略以：債務人林福益於
103 年10月6 日依住宅法第52條規定辦理更名登記取得如附表1 所示房地，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，如附表1 所示房地應與如附表2 所示房地一併移轉等語（見執行卷㈡第191 頁）；再以104 年2 月5 日新北莊地登字第0000000000號函覆略以：如附表2 所示房地辦理查封登記時，如附表1 所示房地仍登記為新北市所有，尚未更名登記為債務人林福益所有，新北市政府於103 年9 月12日以北府城住字第0000000000號函囑託依住宅法第51、52條規定，將如附表1 所示房地辦理更名登記為社區區分所有權人所有後，債務人林福益始取得如附表1 所示房地，因如附表1 所示房地屬如附表2 所示房地之共用部分，依住宅法第51條第3 項、民法第799 條第5 項、公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，有一併移轉之必要等語（見執行卷㈡第195 至196 頁）；復以104 年3 月3 日新北莊地登字第0000000000號函重申上旨（見執行卷㈡第204 至205 頁）。綜觀新莊地政事務所上開函文意旨，已足形式認定如附表1 所示房地應屬如附表2所示房地之共用部分，揆諸前揭法條規定，自不得分離而為移轉，而應併予查封、拍賣。執行法院未將如附表1 所示房地併予查封、拍賣，自屬於法有違，所為104 年1 月13日第
2 次拍賣程序當係自始、當然、確定不生法律上之效力。惟因無效之執行行為事實上既已存在，可能妨害利害關係人行使正當權利，而有除去之必要，故執行法院知有無效之執行行為，當依職權撤銷之，不因異議人是否已取得如附表2 所示房地之權利移轉證書，或執行法院是否已就異議人繳納之價金予以分配而有異。此參辦理強制執行事件應行注意事項第56條第7 項規定：「強制執行中拍賣之不動產，經第三人訴由法院判決確定認為應屬於該第三人所有時，原發權利移轉證書當然失其效力，執行法院應逕予註銷，並通知該管登記機關登記其事由。」，及最高法院30年上字第2203號判例意旨：「強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣為無效。所有權人於執行終結後，亦得提起回復所有權之訴請求返還，法院判令返還時，原發管業證書當然失其效力，法院自得命其繳銷，業經司法院院字第578 號解釋在案。至強制執行法第98條規定拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，係指拍賣之不動產本得為強制執行之標的物者而言，若不動產屬於第三人所有，而不應為強制執行之標的物者，即應依上開解釋辦理。」、最高法院87年度台上字第2993號裁定意旨：
「執行法院拍賣抵押之不動產，經拍定人繳納價金，如該拍賣為無效，執行法院即應將拍定人所繳納之價金退還，不得以之分配於抵押權人；縱已分配終結，無從由執行法院退還該價金予拍定人，惟其既非抵押物賣得價金，抵押權人對之即無行使抵押權優先受償之可言，其受領分配款，自屬無法律上之原因而受利益，致拍定人受損害，拍定人得依不當得利之法則請求返還。」甚明。聲明異議意旨雖謂：建物①具有獨立之門牌，且有2 個共用部分，並非建物②之共用部分云云。然異議人所陳與新莊地政事務所上開函文意旨相歧異，卻始終未就建物①具有構造上及使用上之獨立性等情，舉證以釋明之，而僅空言泛稱建物①亦為獨立之「專有部分」云云，殊屬無據，要非可信。至異議人所指債務人林福益為何得更名登記為建物①之所有權人一節，係涉及私權事項之爭執，應由異議人另依民事訴訟程序謀求救濟，要非本件聲明異議程序所能解決（最高法院79年度台抗字第310 號裁定意旨參照），併此敘明。從而，原裁定撤銷執行法院104 年
1 月13日第2 次拍賣程序，於法並無違誤。異議人猶執前詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、結論：本件聲明異議為無理由，依強制執行法第30條之1 ，民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 4 日
民事第四庭 法 官 賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定須於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1000元。
中 華 民 國 104 年 6 月 4 日
書記官 羅尹茜附表1 ：
┌─┬──────────────────────────┬─┬──────┬────────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│ 權 利 ││ ├───┬────┬────┬───┬────────┤ ├──────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○ 段│ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │├─┼───┼────┼────┼───┼────────┼─┼──────┼────────┤│１│新北市○ ○○區 ○ ○○段 │ │ 00 │建│ 39708 │ 00000000分之13 ││ ├───┼────┴────┴───┴────────┴─┴──────┴────────┤│ │ 備考 │ │└─┴───┴────────────────────────────────────────┘┌─┬──┬───────┬────────┬──────────────────┬─────┐│編│ │ │ 建 築 式 樣 主 │ 建物面積（平方公尺） │ ││ │ │基 地 坐 落│ ├───────────┬──────┤ 權 利 ││ │建號│--------------│ 要 建 築 材 料 │ 樓 層 面 積 │附屬建物主要│ ││ │ │建 物 門 牌│ │ │建築材料及用│ 範 圍 ││號│ │ │ 及 房 屋 層 數 │ 合 計 │途 │ │├─┼──┼───────┼────────┼───────────┼──────┼─────┤│１│0000│新北市○○區○│住家用、鋼筋混凝│1 層：111.57 │平台：10.11 │100000分之││ │ │○段00地號 │土、16層樓 │ │ │111 ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │新北市○○區○│ │ │ │ ││ │ │○○街0 巷0 號│ │ │ │ ││ │ │0 樓之0 │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├─┼──┼───────┴────────┴───────────┴──────┴─────┤│ │備考│含共有部分0000建號、0000建號 │└─┴──┴─────────────────────────────────────────┘附表2 ：
┌─┬──────────────────────────┬─┬──────┬────────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│ 權 利 ││ ├───┬────┬────┬───┬────────┤ ├──────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○ 段│ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │├─┼───┼────┼────┼───┼────────┼─┼──────┼────────┤│１│新北市○ ○○區 ○ ○○段 │ │ 00 │建│ 39708 │100000分之111 ││ ├───┼────┴────┴───┴────────┴─┴──────┴────────┤│ │ 備考 │ │└─┴───┴────────────────────────────────────────┘┌─┬──┬───────┬────────┬──────────────────┬─────┐│編│ │ │ 建 築 式 樣 主 │ 建物面積（平方公尺） │ ││ │ │基 地 坐 落│ ├───────────┬──────┤ 權 利 ││ │建號│--------------│ 要 建 築 材 料 │ 樓 層 面 積 │附屬建物主要│ ││ │ │建 物 門 牌│ │ │建築材料及用│ 範 圍 ││號│ │ │ 及 房 屋 層 數 │ 合 計 │途 │ │├─┼──┼───────┼────────┼───────────┼──────┼─────┤│１│0000│新北市○○區○│國民住宅、鋼筋混│11層：105.23 │陽台：10.02 │ 全部 ││ │ │○段00地號 │凝土、16層樓 │合計：105.23 │平台：1.20 │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │新北市○○區○│ │ │ │ ││ │ │○○街00巷0 號│ │ │ │ ││ │ │00樓之0 │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├─┼──┼───────┴────────┴───────────┴──────┴─────┤│ │備考│含共有部分6092建號、6093建號 │└─┴──┴─────────────────────────────────────────┘