臺灣新北地方法院民事判決 104年度原訴字第4號原 告 楊李香訴訟代理人 陳明宗律師複 代理 人 姚妤嬙律師被 告 林惠琴訴訟代理人 楊志航律師複 代理 人 溫曉君上列當事人間履行協議等事件，本院於民國104年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣伍佰玖拾萬元之同時，將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。
被告應自門牌號碼為新北市○○區○○街○○○巷○弄○號二樓房屋遷出，並騰空返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰柒拾萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣伍佰壹拾萬肆仟捌佰肆拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹佰柒拾萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣伍佰壹拾萬肆仟捌佰肆拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段○○○○○號（權利範圍10000分之52
，下稱系爭土地）土地及其上同段16284建號建物即門牌號碼為新北市蘆洲區（99年12月25日改制前為臺北縣○○市○○○街○○巷○弄○○號2樓房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地，詳如附表所示之不動產）原為原告、原告配偶楊金定等親友共同與建設公司合建後所分得，登記為楊金定所有，嗣楊金定將系爭房地贈與登記予原告，原告出租予被告使用。原告於民國94年間因家中資金周轉急須，向代書郭麗雪借款新臺幣（下同）50萬元，郭麗雪請原告提供不動產設定抵押權作為擔保，原告遂提供原告女兒楊淑芳所有門牌號碼為新北市○○區○○街○○號6樓房屋及其坐落土地應有部分之不動產及系爭房地所有權狀、印鑑證明予郭麗雪辦理抵押權登記。豈料，郭麗雪於取得上開長安街14號6樓之不動產及系爭房地之所有權狀及印鑑證明後，竟未辦理抵押權登記，而逕將上開長安街14號6樓之不動產及系爭房地所有權辦理移轉登記予郭麗雪自己名下，嗣再將系爭房地出售予原承租人即被告。原告知悉上情後，遂向臺灣臺北地方法院檢察署對郭麗雪及被告提出告訴（95年度他字第2398號），於偵查期間經檢察官勸喻和解，原告、楊淑芳、郭麗雪及被告於95年9月22日達成和解，經律師即證人蕭佳灶見證下簽立原證二之協議書（下稱系爭協議），約定郭麗雪將上開長安街14號6樓不動產所有權回復移轉登記予楊淑芳所有，原告給付90萬元予證人蕭佳灶，證人蕭佳灶再於所有權移轉登記完成後，將90萬元交付予郭麗雪；而被告一再表示係不知情而善意向郭麗雪買受系爭房地，但被告為買受系爭房地，已向永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐銀行）借款444萬元，且原告於系爭房地遭移轉登記予被告前，已有300萬元之抵押借款，復因被告住居於系爭房地，原告為求取回系爭房地所有權，僅得同意被告提出之協議條件，由原告給付444萬元予被告，被告將系爭房地之抵押借款全數清償，塗銷抵押權登記後移轉所有權予原告指定之人，原告並同意系爭房地無償出借予被告住居至96年3月31日。詎原告通知被告依系爭協議履行，將系爭房地之抵押借款塗銷，並將系爭房地所有權移轉登記予原告，被告均藉詞託延，且於96年3月31日期間屆至後，被告亦未返還系爭房地予原告；縱經原告多次向被告請求履行系爭協議，被告均藉詞拖延，然因原告及楊金定經常往返國內外，原告亦需照料子女及家庭，是原告未即時向被告提起訴訟請求履行系爭協議，惟楊金定於103年4月間死亡，被告仍置之不理，原告僅得提起本件訴訟。
㈡觀諸系爭協議第二條僅約定支付價金、移轉所有權登記之給
付及對待給付，並無關於期限之約定，自屬不定期契約，而被告從未限期催告原告履約，原告自無從構成給付遲延。倘被告欲解除系爭協議，依法應先行催告程序，今被告逕於民事答辯狀提出解約之意思表示，顯非適法。原告於系爭協議書簽立後，即多次請求被告依第二條之約定履行，惟皆遭被告藉詞拖延，被告辯稱原告自認因自己因素遲延主張履行契約云云，顯非實在。且本件並未罹於時效，當有權利提起本訴。被告已無權住居於系爭房地多年，原告從未自承係因可歸責於己之事由而遲延主張系爭協議之履行。因系爭協議第二條係對待給付之約定，是原告給付義務之履行需被告配合始得為之，然被告每次皆藉故推託未配合辦理，是原告依民法第235條規定，僅需將給付價金之意以言詞通知被告，即不生給付遲延之效果。系爭協議第二條之約定乃對待給付，即被告於原告支付價金444萬元予被告之同時，應負責清償貸款，塗銷系爭不動產上之抵押權登記，並將系爭房地所有權移轉登記予原告，原告並無先為給付之義務。被告既辯稱原告未履行給付價金之義務，拒絕被告自己之給付，並主張同時履行抗辯權，倘認被告上開所辯為有理由（假設語），因系爭協議既屬買賣契約，為雙務契約，原告亦得依民法第264條行使同時履行抗辯權，是原告依系爭協議第二條之約定，行使同時履行抗辯權變更訴之聲明第一項為同時履行抗辯之聲明及陳述，確屬有理。另被告逕自於系爭房地上設定抵押權，此抵押權登記亦應一併塗銷，此係為免日後被告不為履行致生強制執行內容無從特定，原告變更訴之聲明第一項所示之對待給付判決，亦應為法之所允。
㈢被告援引民事訴訟法第397條規定欲主張情勢變更作為答辯
，與法條規定之要件不符。退步言，縱認被告所欲引用者係民事訴訟法第397條92年修法前，現行民法第227條之2之規定，惟按最高法院99年度台上字第1336號判決意旨，系爭協議係因被告一再推託而遲未能履行，縱認系爭房地自系爭協議簽定後，經歷物價指數波動、地價暴漲，而有價格上揚之情事，然契約不能履行既可歸責於被告，自不得主張情事變更原則之適用。被告辯稱訂立系爭協議後迄今近十年，期間因物價指數波動、地價暴漲，系爭房地價額已經高漲云云，並未舉證以明真實。系爭協議未履行係因被告藉詞拖延，且被告還以系爭房地為擔保向銀行辦理貸款，風險實則由原告負擔，此就被告而言，並無任何不可預見之風險。倘被告依系爭協議遵期履行，被告既無須繳付以現在公告現值計算之土地增值稅，亦無須繳付被告自行貸款之利息，且被告繳付之貸款也是被告自行借款使用之金錢。是被告所辯如原告之對待給付僅為十年前之金額，尚不足支付目前之土地增值稅或貸款…被告…毫無所得云云，此既係因可歸責於被告所致。復參上開實務見解，契約自由原則係民法之最根本原則及最重要原則，因當事人於契約簽定後均應受所簽訂契約條款之拘束，故契約當事人於契約簽訂前，莫不就其資力狀況、契約履行期間可能遭致之有形無形風險等一切情狀，詳為審慎評估，並於考量契約條件、風險承擔等狀況後，認為係其可接受及所承擔之風險範圍後，始會簽訂系爭協議，而被告與原告簽立系爭協議之始末，是基於尊重契約自由原則、交易安全及維持法秩序之安定觀點，縱因事後某些經濟因素變更，致當事人之一方因而發生虧損，更甚者為被告並未發生任何虧損，當然不應容許被告任意變更契約或轉嫁本應承擔之風險，以維護交易秩序之安全及安定，故被告所主張依法查調價格，並為原告給付價金衡平之酌增，顯無理由。
㈣本件乃被告與郭麗雪共謀以不法方式將系爭房地所有權移轉
登記於被告名下，實則被告並非系爭房地所有權人，被告雖援引土地法43條作為抗辯，惟依臺灣高等法院102年度上字第634號判決之意旨，仍無礙原告以實際所有權人地位行使其權利。原告與被告間依原證二協議書之約定，成立定有期限之使用借貸契約，期限係自系爭協議書簽定後至96年3月31日止，今借用期限已屆滿，被告繼續占有系爭房地為使用收益即屬無權占有。是原告為系爭房地之實際所有權人，請求被告將系爭房地騰空返還予原告，自為法所允；前開使用借貸契約既已約定期限，自無待原告主張終止契約之意思表示，契約自動於96年3月底即因屆期而失效。況原告從未為終止契約之意思表示，是被告一再稱原告主張終止使用借貸關係，實屬誤會。原告於起訴狀僅係陳述過去原告向被告請求返還系爭房地時，被告一再表示並不知情，作善意之抗辯，然並非自認被告係善意受讓系爭房地，被告辯稱「被告係善意受讓系爭房地，已由原告起訴自認」，容有誤會；被告雖於審理期間陳述伊為善意取得系爭房地等語，惟未就善意取得系爭房地舉證，被告既已簽立系爭協議，就系爭房地之所有權移轉登記始末及簽立系爭協議之相關權利義務應知悉甚詳，並已充份考量各項事實及證據後始簽立系爭協議，顯見被告並非善意取得系爭房地，是原告否認被告善意取得系爭房地。且被告是否善意取得系爭房地亦與本件爭點無涉，是被告辯稱伊為善意取得系爭房地等語，不足採信。另證人蕭佳灶雖得證明系爭協議簽立之經過及當事人簽約當時之真意，然證人蕭佳灶並未參與被告登記為系爭房地所有權人及移轉所有權登記之過程，是就系爭房地登記為被告名下之事實，證人蕭佳灶並不具證人適格，無從藉由證人蕭佳灶當庭之陳述來證明被告是否係善意取得系爭房地所有權。系爭協議第二條所為之使用借貸約定已於96年3月31日因期限屆期而失效，被告迄今仍繼續占有、使用系爭房地，並無合法權源而屬不當得利。是原告依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，確屬有理。原告請求被告按系爭土地申報地價年息百分之十計算相當於租金之不當得利，系爭土地面積為22.282平方公尺，申報地價為12,931元，則每月法定租金為5,818元（計算式：22.282×12,931×10％＝28,813.29，元以下均四捨五入，下同，28,813÷12＝2,4
01.08），而自99年4月1日起至104年3月31止，共計60個月，總計為144,060元（計算式：2,401×60＝144,060）；是原告請求被告給付相當於租金之不當得利144,060元，並自104年4月1起至將系爭房地謄空返還原告之日止，按月給付2,401元。
㈤原告提起本件訴訟，除請求被告履行協議書約定外，另因系
爭協議第二條所為之使用借貸約定已於96年3月31日屆期，被告迄今仍繼續占有、使用系爭不動產，並無合法權源而屬不當得利，是原告依民法第470條、767條規定，請求被告將系爭不動產騰空返還予原告，並依179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。爰依原證二協議書、民法第470條、第767條、第179條規定提起本訴等語。併為聲明：⒈被告應於原告給付4,440,000元之同時，將附表所示之不動產（債權額比例：1/ 1，擔保債權總金額5,328,000元，登記日期：95年2月22日，登記字號：重登字第040650號；及債權額比例：1/1，擔保債權總金額2,100,000元，登記日期：101年10月31日，登記字號：重登字第233180號）之抵押權登記塗銷，並將附表如起訴狀所示之不動產所有權移轉登記予原告。⒉被告應自門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○弄○○號2樓房屋遷出，並騰空返還予原告。⒊被告應給付原告144,060元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自104年4月1日起至將訴之聲明第二項之不動產騰空返還予原告之日止，按月給付原告2,401元。⒋第一、二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告自95年9月22日協議以來，始終未為提出價金給付之通
知，或為準備給付之通知，或為請求被告履約之通知。反而被告欲行履約，多次聯絡原告未果，曾經委託社區大廈管理員、管理委員會總幹事通知，或請原告之配偶楊金定轉達亦無下文。而被告自協議前即居住系爭房屋迄今，並無不能通知或難於通知，被告始終未獲履行契約之通知，原告遲延至起訴後，方空言多次通知被告履行契約，自應就該遲延負其責任。
㈡依原告所舉系爭協議所示，兩造間約定被告得無償使用續住
至96年3月底，為其內容之一部，顯係約定本件協議最遲應於96年3月31日履行，該就兩造之約定履行期有特別重要之意思表示，自必須嚴格遵守。如不按照時期履行，自係就重要之契約意思表示延遲而係不按照時期給付，則被告自得逕行解除其契約。本件原告自認因自己因素遲延主張履行契約，且遲延時間已近十年，被告自得不經催告逕為解除契約之意思表示。被告爰以104年7月15日當庭交換之民事答辯狀送達，作為對於原告解除系爭協議之意思表示。
㈢本件係不動產買賣契約，依交易慣例於磋商成立後，多訂有
交易期限，或按地政士協助辦理土地登記進程，各依稅費負擔及登記交付款項已完成，自無延滯不履行契約之理。遑論本件依原告主張（原告主張，非被告自認），係以96年3月31日做為契約約定系爭房地移轉之期限，自96年4月1日起，即視為被告逾期，顯亦承認96年3月31日為契約履行期限，自應認兩造於95年9月22日時，即約定契約履行期限為96年3月31日。原告所舉協議書，以原告應先為給付為原則，如認被告可能拒絕給付(假設語，非自認)，原告亦得以催告以代給付，或依民法第326條之規定，為被告提存價金以代給付。惟原告遲延履行給付價金義務已如上述，自不得主張同時履行之主張。
㈣本件兩造於95年9月22日訂立協議後迄今近十年，期間因物
價指數波動、地價暴漲，系爭房屋價額已經高漲，此所以被告仍得於101年向永豐銀行貸款之原因，僅依國內四大房屋仲介商之公告資料可知，系爭房地即新北市○○區○○街○○巷○弄○○號2樓，鄰近500公尺內相類似之標的成交價，為21.38坪公寓價額750萬元，換算為每坪35.07萬元。系爭房地為
21.8647坪(登記72.28平方公尺)，則時價已達767萬餘元，是以如原告之對待給付僅為十年前之金額，尚不足支付目前之土地增值稅或貸款，被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，毫無所得，對被告顯失公平，且此項情事變更事由，並非可歸責於被告，此項情事變更之事由既發生於協議之後，自有情事變更原則之適用。倘鈞院認本件協議有履行必要，請依法查調價格，並為原告給付價金衡平之酌增。被告沒有要提反訴。請求鈞院依民法第227之2及民事訴訟法第397條情事變更原則，提出鈞院可以對價金給付的部分如果確有以當初的約定顯有不公之情事，請鈞院公平裁量，增、減其給付或變更其他原有之效果。
㈤本件被告有土地登記之絕對效力，是原告主張有何土地權利
情形，並不可採。原告並非系爭房地之所有權人，至多僅係買賣協議之尚未履行給付價金義務之買受人，且被告係善意受讓系爭房地，已由原告自認，自不得逕憑債權性質之協議，行使物上請求權。又兩造於95年9月22日約定，原告於給付買賣價金，而被告移轉系爭房地所有權後，原告同意無償將系爭房地借與被告使用。惟原告因自己因素始終未履行契約給付價金已如上述，系爭房地亦未移轉所有權，則原告尚非系爭房地之所有人，自不得主張借貸關係終止之返還請求權。系爭房地始終未移轉所有權與原告，其未移轉原因則已如上述，則兩造之財產尚未有損益變動，原告自不得主張不當得利。遑論被告係本於所有權占有使用系爭房地，自無何使原告受有損害之可能等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：被告原係向原告承租原告所有系爭房屋，嗣因郭麗雪取得系爭房地之所有權，並將系爭房地出售予被告，而於95年2月22日以買賣為由，將系爭房地之所有權移轉登記為被告所有。嗣兩造與郭麗雪、楊淑芳於95年9月22日經由證人蕭佳灶之見證，而簽立系爭協議，迄今兩造均未依系爭協議履行。此有系爭房地之土地及建物登記謄本、系爭協議附卷可稽（見本院卷第7-14頁）。
四、兩造爭執要點為：㈠原告請求被告應於原告給付4,440,000元之同時，將系爭房地之抵押權登記塗銷，並將系爭房地之所有權移轉登記予原告，是否有據？㈡原告請求被告自系爭房屋遷出，並騰空返還予原告，是否有據？㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有據？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：
㈠原告請求被告應於原告給付4,440,000元之同時，將系爭房
地之抵押權登記塗銷，並將系爭房地之所有權移轉登記予原告，是否有據？⒈按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」、「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」，民法第345條、第264條第1項前段定有明文。又買賣契約，出賣人移轉財產權之義務與買受人支付價金之義務間具有對價關係；雙方既互負對待給付義務，因此於他方當事人為對待給付前，自非不得拒絕自己之給付（最高法院101年度台上字第594號判決意旨參照）。查系爭協議第2條載明：「座落臺北縣○○市○○街○○巷○弄○○號2樓及基地現登記丙方（即被告）名下，丙方應移轉登記予甲方楊李香（即原告）指定之人名下，甲方應給付買賣價金新臺幣四百四十四萬元（含代為清償貸款）予丙方。」（見本院卷第12頁），復據證人即系爭協議之見證律師蕭佳灶結證稱：「（被告訴訟代理人：協議書第二條最後二行中，請問何意？）這一條房屋過戶及給付價金444萬元的義務，是屬於對待給付的義務。」等語（見本院卷第66頁），足見兩造間就系爭房地成立買賣契約，且被告移轉系爭房地所有權之義務與原告給付買賣價金之義務間具有對價關係，雙方立於互為對待給付之地位。
⒉按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，民法第229條第2項、第254條定有明文。承上，系爭協議第2條並未記載買賣契約之履行期限，復據證人即系爭協議之見證律師蕭佳灶結證在卷（見本院卷第66頁），足見系爭協議之給付為無確定期限，被告須先依民法第229條第2項、第254條規定催告原告給付價金，於原告遲延給付後，被告再定相當期限催告原告履行，如原告於期限內不履行時，被告始得解除其契約。被告辯稱兩造間於系爭協議約定被告得無償使用續住至96年3月底，顯係約定本件協議最遲應於96年3月31日履行，該就兩造之約定履行期有特別重要之意思表示，如不按照時期履行，自係就重要之契約意思表示延遲而係不按照時期給付，則被告自得逕行解除其契約等語，尚乏依據。又被告辯稱原告自認因自己因素遲延主張履行契約，且遲延時間已近十年云云，亦據原告堅詞否認，此外，被告復未能提出其他積極之證據供本院審酌，是被告此部分之抗辯，自無可採。從而，被告辯稱被告得不經催告逕為解除系爭協議之意思表示，爰以104年7月15日當庭交換之民事答辯狀送達，作為對於原告解除系爭協議之意思表示等語，亦屬無據，洵不可採。
⒊按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有
效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」，民法第227條之2第1項定有明文。又所謂因不可歸責於當事人之事由，致情事變更者，係指其情事變更非因可歸責於當事人之事由所致而言，與原有債務之遲延履行是否可歸責於債務人無涉（最高法院四十一年度台上字第一四０六號判例參照）；情事變更原則之規定，乃私法上之原則，當事人於訴訟外或訴訟上為主張，均無不可，其於訴訟上主張者，不論以訴為請求，抑以抗辯權行使，皆為法所許，且情事變更之事實，祇須在事實審言詞辯論終結前發生，法院即應依職權公平裁量為增減給付或變更其他原有效果之判決，毋庸由當事人另行起訴（最高法院八十五年度台上字第四八二號、八十六年度台上字第一三五四號判決參照）。本件被告抗辯：兩造於95年9月22日訂立系爭協議迄今近十年，期間因物價指數波動、地價暴漲，系爭房地價額已經高漲，僅依國內四大房屋仲介商之公告資料可知，系爭房地即新北市○○區○○街○○巷○弄○○號2樓，鄰近500公尺內相類似之標的成交價，為21.38坪公寓價額750萬元，換算為每坪35.07萬元。系爭房地為21.8647坪(登記72.28平方公尺)，則時價已達767萬餘元，是以如原告之對待給付僅為十年前之金額，尚不足支付目前之土地增值稅或貸款，被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，毫無所得，對被告顯失公平，且此項情事變更事由，並非可歸責於被告，此項情事變更之事由既發生於協議之後，自有情事變更原則之適用。倘鈞院認本件協議有履行必要，請依法查調價格，並為原告給付價金衡平之酌增等語。查系爭房地兩造買賣契約成立之時間為95年9月22日等情，已如前述，斯時並無任何實際交易價格登錄資料可供查詢，應以兩造議定之買賣價金444萬元為合理之價格，迄至104年間，以鄰近之新北市○○區○○街之房地實際交易價格登錄資料查詢結果，共有49筆，平均單價為每坪26.99萬元，系爭房地之房屋總面積72.28平方公尺，為21.8647坪，其總價已達590萬元（小數點以下四捨五入，下同），相差146萬元，而原告遲至104年3月30日始提起訴訟，迄至104年12月30日本件言詞辯論終結時為止，已歷9年3月之久，矧就一般吾人社會經驗常情而言，95至104年間，房價歷年之波動均趨於逐年增加之趨勢，為公眾周知之事實，顯見其間確因歷經經濟、貨幣貶值、地價飛漲等諸多客觀因素，導致系爭房地之價值暴漲甚鉅，此實非可歸責於雙方當事人之事由，自屬情事變更非當時所得預料，而依原約定效果對被告顯失公平，則依上列規定及說明，被告自得於本院訴訟繫屬中，以行使同時履行抗辯權之方式，請求本院依職權裁量為增加給付之對待給付判決。是依平均單價每坪26.99萬元計算，應增加146萬元，連同系爭房地原來總價444萬元，合計為590萬元，即為系爭房地目前市價，亦即為原告所應增加給付之金額。另按「確定判決之內容如尚未實現，而因言詞辯論終結後之情事變更，依其情形顯失公平者，當事人得更行起訴，請求變更原判決之給付或其他原有效果。但以不得依其他法定程序請求救濟者為限。前項規定，於和解、調解或其他與確定判決有同一效力者準用之。」，民事訴訟法第397條定有明文。本件並非「確定判決之內容如尚未實現，而因言詞辯論終結後之情事變更，依其情形顯失公平」，是被告請求本院依民事訴訟法第397條情事變更原則，公平裁量，增、減其給付，即有未合，併予敘明。⒋兩造間系爭協議（見本院卷第11-14頁）並未就系爭房地（
債權額比例：1/ 1，擔保債權總金額5,328,000元，登記日期：95年2月22日，登記字號：重登字第040650號；及債權額比例：1/1，擔保債權總金額2,100,000元，登記日期：
101年10月31日，登記字號：重登字第233180號）之抵押權登記部分為任何協議，亦未載明被告應將上列抵押權登記予以塗銷，是原告自不得依系爭協議請求被告將上列抵押權登記予以塗銷。
⒌基上，原告依系爭協議之約定，請求被告於原告給付590萬
元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，即屬有據，應予許。至原告依系爭協議之約定，請求被告應於原告給付4,440,000元之同時，將系爭房地之抵押權登記塗銷，並將系爭房地之所有權移轉登記予原告，尚有未合，不應准許。㈡原告請求被告自系爭房屋遷出，並騰空返還予原告，是否有
據？⒈按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務。」、「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。」、「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。」、「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，民法第348條第1項、第464條、第470條第1項前段、第98條定有明文。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院96年度台上字第2631號判決意旨參照）。
⒉系爭協議第2條載明：「座落臺北縣○○市○○街○○巷○弄○○
號2樓及基地現登記丙方（即被告）名下，丙方應移轉登記予甲方楊李香（即原告）指定之人名下，甲方應給付買賣價金新臺幣四百四十四萬元（含代為清償貸款）予丙方。甲方（買方）同意將上揭房屋無償借給丙方續住至民國九十六年三月底。」（見本院卷第12頁），復據證人即系爭協議之見證律師蕭佳灶結證稱：「（被告訴訟代理人：協議書第二條最後二行中，請問何意？）這一條房屋過戶及給付價金444萬元的義務，是屬於對待給付的義務。（法官：為何無償借住到96年3月底？）95年9月22日簽協議書後就應該履行上開義務，但因房屋由被告林惠琴在住，被告林惠琴還要找房子，所以原告楊李香無償借被告林惠琴住，將近半年。這段期間就是要讓被告林惠琴有充分時間找房子。」等語（見本院卷第66頁正反面），足見依系爭協議，原告係以價金444萬元向被告購買系爭房地，原告依法負有向被告給付價金444萬元之義務；被告負有交付系爭房地於原告，並使原告取得系爭房地所有權之義務，且被告交付系爭房地於原告，並使原告取得系爭房地所有權之義務，與原告給付價金之義務間具有對價關係，雙方立於互為對待給付之地位。但因系爭協議簽立時被告係居住於系爭房屋，須預留相當時間讓被告另外找房子，被告方可履行交付系爭房屋（事實上，交付系爭房屋等同交付系爭房地）於原告之義務，故兩造特別協議其中被告應交付系爭房屋於原告部分，另約定由原告同意將系爭房屋無償借給被告續住至96年3月底，亦即於96年3月底之後，原告始得依系爭協議之約定請求被告交付系爭房屋。又系爭房屋於兩造簽立系爭協議前，即為被告所有並居住使用，迄今仍未變更，兩造亦均未依系爭協議相互履行給付價金及移轉系爭房地所有權之義務，故系爭協議雖載明：「甲方（買方）同意將上揭房屋無償借給丙方續住至民國九十六年三月底。」，但因系爭協議簽立時，被告係居住於自己所有系爭房屋，且被告並未交付系爭房屋予原告，矧其真意應係兩造針對賣方（即被告）交付系爭房屋義務之延期約定，並非兩造間另就系爭房屋之交付約定原告同意將系爭房屋無償借給被告續住至96年3月底，而成立定期使用借貸契約。是原告主張依系爭協議之約定請求被告交付系爭房屋，即屬有據；至原告主張依民法第470條第1項前段規定，請求被告返還系爭房屋，即屬無據。
⒊被告原係向原告承租原告所有系爭房屋，嗣因郭麗雪取得系
爭房地之所有權，並將系爭房地出售予被告，而於95年2月22日以買賣為由，將系爭房地之所有權移轉登記為被告所有。嗣兩造與郭麗雪、楊淑芳於95年9月22日經由證人蕭佳灶之見證，而簽立系爭協議等情，已如前述，足見兩造於95年9月22日簽立系爭協議時，系爭房地之所有權人為被告，並非原告。又系爭協議第3條亦載明原告於95年3月22日誤提刑事詐欺告訴，業經臺灣臺北地方法院檢察署以95年度他字第2398號受理偵查中，惟因本案實為民事糾紛，原告同意對於被告撤回告訴，不再追究民、刑事責任等語（見本院卷第12頁），此外，原告復未能提出其他積極之證據供本院審酌，自難認被告與郭麗雪共謀以不法方式將系爭房地所有權移轉登記於被告名下，是原告主張原告為系爭房地之實際所有權人，依民法第767條規定，請求被告將系爭房地騰空返還予原告等語，即屬無據，洵不可採。
⒋基上，原告主張依系爭協議之約定請求被告自系爭房屋遷出，並騰空返還予原告，即屬有據。
㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有據？⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第179條前段定有明文。
⒉查兩造於95年9月22日簽立系爭協議時，系爭房地之所有權
人既為被告，並非原告。又兩造特別協議其中被告應交付系爭房屋於原告部分，另約定由原告同意將系爭房屋無償借給被告續住至96年3月底，亦即於96年3月底之後，原告始得依系爭協議之約定請求被告交付系爭房屋，因系爭協議簽立時，被告係居住於自己所有系爭房屋，且被告並未交付系爭房屋予原告，其真意應係兩造針對賣方（即被告）交付系爭房屋義務之延期約定，並非兩造間另就系爭房屋之交付約定原告同意將系爭房屋無償借給被告續住至96年3月底，而成立定期使用借貸契約。又原告雖主張其多次向被告請求履行系爭協議，被告均藉詞拖延等情，經被告堅詞否認，原告復未能舉證以實其說，自無可採。原告遲至104年3月30日始提起訴訟，主張依系爭協議之約定，請求被告於原告給付590萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，足見被告於96年3月底之後，仍繼續居住於自己所有系爭房屋，並非「無法律上之原因而受利益」。是原告主張依179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬無據。
五、從而，原告依系爭協議之約定，請求被告於原告給付590萬元之同時，將系爭房地（即如附表所示之不動產）所有權移轉登記予原告；依系爭協議之約定請求被告自系爭房屋遷出，並騰空返還予原告，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 28 日
民事第一庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 1 月 28 日
書記官 吳育嫻