臺灣新北地方法院民事判決 104年度建字第198號原 告 呂芳輝
呂李雪妹呂芳煙呂芳明共 同訴訟代理人 李進成律師
黃世欣律師被 告 鄭觀慈即佑林醫院
許哲超共 同訴訟代理人 吳柏興律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國106年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣捌佰肆拾萬伍仟肆佰壹拾玖元，及被告鄭觀慈即佑林醫院自民國一○四年十二月十五日起，被告許哲超自民國一○四年十二月四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰捌拾壹萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌佰肆拾萬伍仟肆佰壹拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。經查，原告原以鄭觀慈、許哲超為被告，起訴主張原告就其所有之門牌號碼新北市○○區○○路0段00號及73號1至4樓之建物，前與被告鄭觀慈簽訂租賃契約，出租予其供經營佑林醫院之使用，並由被告許哲超擔任連帶保證人，嗣後至104年10月9日租期屆滿後不再續租，被告未就建物為點交且亦未依約回復原狀，應連帶負回復原狀及損害賠償之責等情，聲明請求：1、被告應給付原告新臺幣（下同）5,475,130元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2、被告應自104年11月11日起至回復原狀及點交予原告之日止，按日連帶給付原告每日共9,400元。3、原告願供擔保請准宣告假執行。（見本院卷一第11至22頁起訴狀）。嗣本件起訴狀送達被告後，訴訟程序進行中，原告於105年4月20日本院言詞辯論期日當庭具狀並主張因歷次租約上所載承租人為佑林醫院，而佑林醫院除負責人為鄭觀慈外，並為其獨資設立之醫療機構，爰更正本件係以「鄭觀慈即佑林醫院」為被告（見本院卷一第211、212頁、第219、220頁）；復原告於106年5月4日具狀就原訴之聲明第一項請求之金額變更為「8,830,218元」（見本院卷二第142頁）。經核原告上開所為，係更正法律上之陳述及擴張應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、緣門牌號碼新北市○○區○○路0段00號及73號1至4樓之建物（以下合稱系爭建物）係原告呂芳煙、呂芳輝、呂芳明三人之父親呂春生（即原告呂李雪妹之配偶，已歿）於民國60幾年間，與隔壁（即門牌號碼同路段75、77號）的叔伯一同興建（系爭建物與隔壁75、77號建物二者建築格局相同）。
系爭建物於完工後不久，自74年間起，呂春生即將系爭建物出租供被告佑林醫院為營業之用（當時佑林醫院之代表人為陳照信），期間經過數次續約，先後為：①租期78年5月19日起至85年10月19日止（代表人陳照信）；②租期85年10月10日起至92年10月9日止（代表人許寬茂）；③租期92年10月10日起至99年10月9日止（代表人鄭觀慈），合先敘明。
查呂春生死亡後，依法原告呂芳輝、呂李雪妹、呂芳煙、呂芳明為其繼承人而繼承系爭建物，原本欲於99年10月9日租賃契約租期屆滿後就不再將系爭建物續租供被告佑林醫院使用，然經被告佑林醫院代表人鄭觀慈與被告許哲超（許寬茂之子）一再向原告央求續租，且稱租約到期後必會將佑林醫院所有改建設施回復原狀，被告許哲超並願為該租約的連帶保證人等語，原告在被告央求下始同意再將系爭建物續租供佑林醫院營業使用。雙方遂於98年6月17日續訂租約（參原證2-4，下稱系爭租賃契約），約定租期自98年10月10日起至104年10月9日止，並作成公證書（代表人鄭觀慈，連帶保證人許哲超），雙方並於租約第六條使用租賃物之限制（五）約定中，除依照以往歷次租賃契約所記載：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方交還房屋時，並應負責回復原狀。」，此次再於該條項約定的後段，特別以括弧例示方式（係指包含但不限於），明定回復原狀之範圍為「含拆除電梯回復成天井、汙水槽移除、相鄰69號1、2之牆壁及恢復乙方所拆除的承重牆」（此部分係因系爭建物最初出租予佑林醫院時就被改建，故以括弧例示方式記載其中改建的特別重要部分），明確約定當系爭建物交還時，乙方必須將系爭建物回復至出租予佑林醫院營業用前之原狀。後於103年初，原告呂芳輝經鄰居叔伯抱怨後，方知悉佑林醫院未將垃圾妥善處理，且醫院之汙水處理槽及空壓機深夜中常發出轟轟聲響，不僅影響環境衛生，擾人安寧，更因醫院垃圾大都有細菌孳生、傳染病之問題，為查實際情形，原告呂芳輝遂進入佑林醫院內仔細查看，赫然發現建物內部竟未經原告同意，遭擅自更改格局，與出租前之狀態大不相同，因改建的地方太多，之後回復原狀之範圍太大，原告當時便決定待租約到期後就不再續租，因考量之後回復所需時間非短，便於104年4月間，原告即委託律師代為發函向被告鄭觀慈即佑林醫院、被告許哲超表示籲請其應將系爭建物回復原狀並立即就回復原狀相關事宜進行協商，然被告無協商誠意，甚至發函恐嚇及中傷、警告原告呂芳輝，態度十分惡劣。嗣後至該次租賃契約租期屆滿後（104年10月9日），原告呂芳輝便偕同律師及黃昭宗公證人前往系爭房地點交，然被告不僅未至現場，且系爭建物亦未依約回復原狀，原告復於104年10月19日再次委請律師發函予被告，請渠等儘速回復原狀，詎被告仍不回應，置之不理，故原告為維護自身權益，只得依法起訴請求回復原狀及損害賠償，以維權益。次查，系爭建物日後進行回復原狀所需費用一節，業經新北市土木技師公會進行鑑定，並製作鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），系爭建物回復原狀所需總工程費用為8,548,218元。此外，被告佑林醫院即鄭觀慈未於租約到期後履行將系爭建物回復原狀之義務、完成點交（原證24授權書上亦未載明點交完成等文字），已如前述，被告佑林醫院即鄭觀慈就已點交完成一事未盡舉證之責，故堪認系爭建物尚未完成點交，亦即被告佑林醫院即鄭觀慈仍持續侵害原告對系爭建物的使用收益權，自應就此與連帶保證人即被告許哲超負連帶賠償責任。
㈡、參以經濟部104年6月24日經商字第10402064220號函、最高行政法院95年度判字第2044號判決、最高行政法院98年度4月份第1次庭長法官聯席會議法律問題修正甲說及決議文之實務見解，以及基於維護社會交易安全、商業主體同一性及營業概括承受之法理，鄭觀慈既已於89年間變更為佑林醫院之負責醫師而概括承受佑林醫院之權利義務，則無論佑林醫院就系爭建物之改建行為是否在鄭觀慈擔任負責人之時發生，被告佑林醫院即鄭觀慈都應負將系爭建物回復原狀至74年出租供佑林醫院營業之狀態之責，且如未為回復，亦應負損害賠償及不當得利之責。至被告抗辯伊無法預見98年間訂立之租賃契約，需回復至67年2月出租予佑林醫院前之狀態云云，顯悖於兩造締約真意，違反誠信原則，實不足採。蓋依照台北縣政府八九北府衛三字第041660號函文第三點及原告所提原證2-1至2-4歷次之租賃契約可知，佑林醫院自74年起即設址於系爭建物，並連續不間斷地承租至104年10月9日，期間內承租範圍固定、租期連續不間斷、營業主體同一，既是連續租賃，縱依照時間進行而有數份租賃契約，惟每份租約當然屬於「續約」之性質，故解釋契約時，斷不能僅考量最後一份租約，而必須依照契約之目的及其經濟價值與過去事實等情況綜合判斷。又觀歷次租賃契約均有明定「承租人交還房屋時，應負回復原狀之責」等文字，依照一般交易習慣，既是連續租賃，於每次續約時，出租人不可能同意承租人僅需就續約的合約所訂期限之行為負回復原狀之責，此乃當然之理，因此每次續約所約定的回復原狀之責，其所涵蓋之範圍當然係指必須回復到系爭房屋自始出租予佑林醫院前之情況，此其一。再者，依照原證2-3租賃契約所載：承租人為佑林醫院、簽約日為92年7月15日、承租期間自92年10月10日起至99年10月9日止、負責人為鄭觀慈等文字，足認鄭觀慈並非第一次以佑林醫院負責人身分與原告簽約，而系爭建物內的電梯既自佑林醫院成立至今逾二十多年，倘如被告所辯其僅需就最後一次即系爭租賃契約自98年10月10日起至104年10月9日止之租賃期間內負責云云，則為何該契約第6條第5項除了繼續沿用先前租約所載「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀。」等文字外，另包含以特別例示之方式，表明乙方應拆除電梯回復天井等文字？又果如被告所辯其從未拆除任何承重牆或無須回復佑林醫院所拆除之承重牆負責云云，則為何系爭租賃契約還會特別載明「應恢復乙方所拆除的承重牆」？被告又為何要於該契約上簽名蓋章？足認被告所辯均屬推諉卸責之詞，實不足採，此其二。依照系爭租賃契約第6條第5項後段括號處載明應回復原狀之範圍所指「電梯」、「汙水槽」、「相鄰六十九號一、二之牆壁」、「承重牆」等部分，均是系爭建物一開始出租（74年間）供佑林醫院使用後就被改建增設的標的，故從契約文字解釋當事人之真意，回復原狀的範圍既然包含佑林醫院自開始承租後（即74年間起）所改建增設之特別重要標的，則就回復原狀之範圍當然係指必須回復到出租予佑林醫院以前之原狀，此其三。更甚者，從系爭租賃契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察，可知系爭建物自74年起即出租予佑林醫院供營業使用，舉凡電梯、大廳樓梯、門診櫃台、教室、汙水槽等所改建增設的裝潢亦是為了供醫院營業使用而設，且醫院非一般住宅，系爭建物自出租供佑林醫院營業後，各種設施均屬醫院醫療行為所需，證人許維明具結證稱系爭建物內所設電梯設備係為載運病床所需等語，是依論理法則及經驗法則，若未將系爭租賃契約所約定之回復原狀部分解釋為需回復至出租予醫院使用前之原狀，勢必將導致出租人於收回房屋後難以自用或再出租他人的困境，況且原告於締約時亦不可能同意被告僅需就自98年10月10日以後的進行改建增設行為負回復原狀之責，故被告所辯顯然違背民法第148條第2項誠實信用原則，要非可採，此其四。
承上開所述，通觀歷次租賃契約之全文及訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，並依誠信原則，從歷次租賃契約之主要目的及經濟價值等情綜合判斷，就系爭租賃契約所約定到期回復原狀之部分，應係以回復至系爭建物出租予佑林醫院營業前之狀態為常態事實，復參照最高法院74年台上字第2143號判決意旨，被告所主張兩造間系爭租賃契約所約定僅需就98年10月10日起改建增設之標的負回復原狀之責云云一節屬變態事實，被告應就此特約之事實負舉證之責，否則即應受不利之判決，被告未依約將系爭建物回復至74年承租前之原狀，應連帶負回復原狀及損害賠償之責甚明。
㈢、末查，被告聲請傳喚許維明作證之待證事實係為證明被告已將系爭建物內之電梯贈與給原告云云，惟觀以許維明證稱：「對於電梯留下來是同意或不同意我忘記了」、「但當時呂芳輝於現場有無說出同意或不同意，我現在無法記憶」等語，顯然僅是臆測原告呂芳輝有同意被告贈與電梯，基於許維明先前係受雇佑林醫院，立場已有偏頗。又許維明雖證稱係於104年10月12日至系爭建物進行點交云云，惟參原告於鈞院106年5月15日庭呈之授權書，水電包商之簽名日期為104年10月27日，並非許維明所稱之104年10月12日；且該文件底部係註記「中華民國104年10月26日」，許維明卻稱該文件是104年10月12日交付云云等，已有具體事證足認其此部分所述前後矛盾，顯屬不實。又原告從未簽屬任何同意被告佑林醫院即鄭觀慈贈與系爭建物內電梯之文件，還曾多次函請被告佑林醫院即鄭觀慈拆除系爭建物內電梯並要求盡速回復原狀完成點交，甚至起訴請求，足認原告並無明示或默示承諾被告佑林醫院即鄭觀慈贈與該電梯之意思表示，亦不認為被告佑林醫院即鄭觀慈已歸還系爭建物完成點交。是被告佑林醫院即鄭觀慈於租約到期後既未將系爭建物內電梯拆除及將其他部分回復原狀，自應與連帶保證人即被告許哲超負連帶損害賠償之責。
㈣、承上，兩造間系爭租賃契約既至104年10月9日租期屆滿，因被告未依約履行回復原狀之義務，是原告自得依照系爭租賃契約第6條第3、5項之約定，以及民法第455條前段、第432條第2項前段、第184條第1項前段、第227條、第229條第1項、第231條第1項、第213條、第215條等規定，請求被告鄭觀慈即佑林醫院負回復原狀之損害賠償責任，並請求連帶保證人即被告許哲超連帶負賠償之責，金額為8,548,218元。另因系爭建物經被告承租後作為經營佑林醫院使用，與一般房屋用途不同，非經承租人即被告回復原狀，原告不能就系爭建物使用收益，無法收回自用或以其他形式出租予人，況依照社會通念，承租人若未將租賃物回復出租前之原貌，縱將鑰匙交還予出租人，亦不能認為已完成點交，故被告至今仍遲未依約履行將系爭建物回復原狀，致使原告受有未能出租或收回自用之損害，依照系爭租賃契約第3條之約定，以及民法第227條第1項準用同法第229條第1項及第231條第1項、第740條等規定，被告應對原告自系爭租賃契約租期屆滿後迄今均未能使用收益系爭建物所受之損害負連帶損害賠償責任。該等損害賠償金額應以系爭建物之租金每月282,000元為計算，系爭租賃契約係於104年10月9日屆滿，至原告104年11月11日提起本件訴訟前已屆期後滿一個月，租金282,000元，就此部分與上開回復原狀所需費用8,548,218元一併向被告請求連帶賠償，計為8,830,218元，並以此為訴之聲明第一項之請求。另前述未回復原狀而生相當於租金之損害賠償，被告應自原告起訴日即104年11月11日起至將系爭建物回復原狀及點交予原告前止，以月租金282,000元除以30天計算每日租金約為9,400元，按日連帶給付原告9,400元，並以此為訴之聲明第二項之請求。此外，因系爭租賃契約於104年10月9日期限屆至後歸於消滅後，兩造即無法律上之原因，然系爭建物因承租人即被告未依約履行回復原狀之義務，致原告受有損害，而被告受有利益，此一利益係相當於租金之不當得利，基於民法第179條規定，被告應負不當得利之責，請求範圍如上，祈請鈞院擇一為有利判決等語。
㈤、本件訴之聲明：1、被告應連帶給付原告8,830,218元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2、被告應自104年11月11日起，至將系爭建物回復原狀並點交予原告之日止，按日連帶給付原告9,400元。3、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、伊否認原告之主張及請求。被告佑林醫院即鄭觀慈與原告依系爭租賃契約之租賃期間係自98年10月10日起至104年10月9日止，被告在此期間並無於系爭建物內進行改裝設施。如原告主張被告此期間有改裝設施之情形，自應負舉證證明之責。其次，兩造係於98年6月17日簽訂系爭租賃契約，此為兩造第一次就系爭建物簽訂租賃契約，至在此之前（指98年6月17日以前）代表佑林醫院簽訂租賃契約之人為訴外人呂春生；而兩造於簽訂系爭租賃契約時於第6條第5項本文約定，係拘束被告佑林醫院在此期間不得任意改裝房屋設施，並應取得原告等人同意外，亦明確可知所謂應負責回復原狀係指被告在此承租期間內有改裝情形必須回復原狀，若無改裝之情實無回復原狀問題，由此實難以逕自推論出原告主張之「無論被告有無改裝皆應回復至67年2月之狀態」。且查，被告事實上並未實際進行改裝，本無需負回復原狀之義務，在該次租賃期間到期後，被告交付予原告系爭建物之房屋狀況也確實與98年6月承租當時相同。再者，觀系爭租賃契約第6條第5項於文末明文約定，此乃兩造雙方就當時已存在之具體設施所為回復原狀之特別約定，係兩造就租賃契約起始日前已存在之改建事項，特別明文列舉被告日後應回復原狀之範圍。是以，綜觀系爭租賃契約第6條第5項全文規定之意旨，為被告如於承租期間有改裝始回復原狀，並且被告就該租賃期間未改裝之事項（即以前已存續之改建物），亦僅限於拆除電梯恢復成天井、汙水槽移除、相鄰69號1、2樓之踏壁及恢復乙方所拆除之承重牆等事項始負回復原狀義務。退步言之，倘若兩造當時真意果若如原告主張應回復至系爭建物67年間建物完工時狀態，兩造理應無需特別再約定拆除電梯恢復成天井、污水槽移除、相鄰69號1、2樓之踏壁及恢復乙方所拆除的承重牆之理。何況，原告主張應回復至系爭建物67年2月間之狀態此重要事項，卻無任何文字明白約定，實不符常理。亦即，若認被告應於租賃期間到期後將系爭房屋回復至67年2月間之狀態，然在被告根本不知悉67年2月間之原狀為何之情形下，加上此回復原狀之時間點早於兩造簽訂系爭租賃契約期間數十年，此應經兩造特別明文約定才是，否則無疑導致被告於租賃期間無論有無進行改裝皆需負回復原狀之責，要與兩造前開系爭租賃契約之約定不符，難令被告甘服。
二、次查，就兩造約定之回復原狀內容，被告主張如下：⒈就電梯部分，因於104年10月12日證人許維明與原告呂芳輝
進行點交時，即應原告呂芳輝要求無償贈與之而無庸負回復原狀之責，當時許維明並已當場交付無償贈與電梯文書並交付電梯保證書及維修紀錄。此部分已由許維明於本件具結證稱明確，足證當時被告並非無意願將電梯回復，而係因原告呂芳輝同意接收該電梯而未拆除之事實。
⒉就汙水槽部分，因係處理醫院廢汙水之用，依相關環保法規
醫院歇業後本需拆除並廢止水污染防治許可證，現業已拆除回復完畢。
⒊就新北市○○區○○路0段00號與系爭建物71號間之隔間牆
壁部分，係因69號房地非屬原告所有，故同意於系爭房地71號不再租予被告使用時將該隔間牆壁重建，現業已施作回復完成。
⒋就承重牆部分，參以系爭鑑定報告，係為鑑定報告內之照片
編號17、18、19、54、67，被告同意依系爭鑑定報告所示復原8吋承重牆部分負回復原狀義務。
⒌至就系爭鑑定報告第7-2頁所載拆除項目，就其中「4吋磚牆
拆除（1/2B牆）」、「8吋磚牆拆除（1B牆）」、「RC 樓梯整支拆除」、「鋼梯拆除」、「浴室設備拆除（馬桶、面盆、配件）」、「牆面表層打除」、「地坪表層打除」、「木門塑鋼門拆除」、「鋁門窗拆除」、「木作隔間牆拆除」、「拆除玻璃門」、「鐵皮拆除」、「地坪打降（無筋）」、「拆除電表」、「水刀切割（4吋磚牆）」、「水刀切割（8吋磚牆）」、「RC構造拆除（有筋）」、「拆除裝飾鋼柱」、「拆除風管」、「拆除騎樓水管」等項，查被告於承租時並無改建之事實，故否認負有回復原狀義務；另「電梯設備」部分，業經被告點交給原告，由原告承受，故否認負有回復原狀義務。另就「輕鋼架天花板拆除」、「招脾拆除工程」、「拆除空壓機基座」、「拆除排煙機」等項，因被告曾經就該天花板、招牌架及空壓機等進行修繕，故同意拆除，惟僅限於系爭鑑定報告第5-7頁內照片編號3、第5- 9頁內照片編號6、第5-46頁內照片編號80、第5-28頁內照片編號45所示之部分。
⒍至就系爭鑑定報告第7-3頁所載復原裝修項目，就其中「復
原電表」、「復原水表」、「復原地坪（磨石子）」、「復原RC梯」、「復原鋁門窗」、「復原8吋牆(1B磚牆）」、「復原廚房」、「復原衛浴」、「復原隔間牆門」、「復原4吋牆（1/2B磚牆）」、「復原鐵皮」、「復原鐵門」、「牆面平頂補土PVC漆」、「復原鐵捲門」、「復原扶手」、「防盜鐵攔復原」、「復原地坪高低差（人拌）」、「型鋼構架及製做安裝」、「雙層碳鐵板補強」、「水塔復原」、「天井（1F電梯）封口」、「配電線路重整」、「複原貼磚」、「復原木門」等項，查被告於承租時並無更動或改建之事實，故否認負有回復原狀義務。另就「復原鐵窗（鐵格柵）」一項，因被告曾經就排煙機進行修繕，故同意回復原狀，惟僅限於系爭鑑定報告第5-28頁內照片編號45所示之部分。
㈢、原告固然主張被告應依原告105年5月19日民事陳報狀附表一「系爭建物之增建與改建狀況統整表」負回復原狀之責云云，然原告就所稱之「原狀」及「何時間點」之原狀未盡舉證責任，甚至以他建物之照片充當系爭建物「原狀」，實無足採信。至原告所提新北市政府工務局100年7月15日函文，被告嗣已依規定辦理申報，且均經查核合格，故並無原告所稱明知擅自施工故始未辦理建築物公共安全檢查簽證及申報之情，而原告所提新北市政府工務局104年7月23日函文，不過僅為新北市政府工務局依現況所為之認定，此由該函說明第二(三)點可知，故顯非得證被告有於租賃期間內擅自施工、改建系爭建物之行為，原告之主張即屬無據。復參系爭鑑定報告之鑑定結果：「系爭建物改建項目之改建時間，除非承租時有拍照為證，否則改建或增設工項之時間無從判斷，無法確定98年6 月或近幾年發生，但依照『台北縣拆除合法房屋剩餘部分就地整建房屋完工證明書』可知悉改建時間應是民國67年2 月20日後所為，可推定67年2 月20日為系爭建物之『原狀』」，其固認以「67年2 月20日」此一時間點為系爭建物之原狀，然被告佑林醫院即鄭觀慈與原告簽立之系爭租賃契約期間係自98年10月10日起，而嗣後租約終止時之現況實與承租當時相同，倘原告要求被告需將系爭房屋回復原狀至「67年2 月20日」之時間點，在無契約特別約定之情形下，按照社會一般租賃之常情，絕非任何承租人可以預見98年間訂立之租賃契約，須回復原狀至67年2 月之狀態。若逕認被告應回復至67年2 月之狀態，無疑係課予被告於租賃期間「無論有無改裝」皆應回復至67年2 月之狀態，有失公允。再查，佑林醫院係於89年3 月2 日由鄭觀慈以獨資方式重新開業，具有獨立性，依醫療法第15條第1 項、第18條第1項之規定，私立醫療機構係以負責醫師為申請人申請設立，其申請主體變更，即屬醫療機構之新設立。復依行政院衛生署90年3 月28日衛署醫字第0900010373號函釋意旨：「有關醫療機構變更負責醫師，若為公立或財團法人醫療機構負責醫師變更，依醫療法第13條規定，屬登記事項變更；至於私立醫療機構由醫師設立者，其負責醫師變更，涉屬設立權屬變更，依醫療法第13條及第24條規定，應重新申請開業，其附設之護理機構，自亦應依規定重行申請附設開業。」，準此，堪認佑林醫院為新設醫療機構並具有獨立性，在89年重新開業之前，實與鄭觀慈無關。
㈣、原告依據民法不當得利之規定而為請求云云，惟原告應先就被告有何因無法律上之原因而受利益致其受有損害等要件負舉證之責。查被告已於104 年10月12日委由證人許維明將系爭房屋點交予原告呂芳輝，並將系爭房屋鑰匙交還，此據證人許維明證述可稽。換言之，系爭建物已在原告實際占有及管領中，被告自104 年10月13日起即喪失對系爭建物之占有，並無繼續占有及使用之事實，實無獲有任何不當得利。況且，104 年10月13日當天被告應原告要求派遣水電外包商至屋內拆除X 光機底座時，就是由原告呂芳輝開門帶領進入屋內，由此亦可證原告主張被告應給付相當租金之不當得利云云，要屬無據等語置辯，併為本件答辯聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭建物為原告呂芳輝、呂芳煙、呂芳明之父親即原告呂李雪妹之配偶呂春生於60幾年間所興建，呂春生於00年間持續出租予佑林醫院（當時負責人為陳照信），後於92年間再出租予佑林醫院（當時負責人為鄭觀慈）至99年10月9 日，均係用以經營佑林醫院使用，並作為登記址。原告於98年6 月17日再將系爭建物出租予被告鄭觀慈經營佑林醫院，並簽立系爭租賃契約書，約定租賃期間為98年10月10日至104 年10月9 日，98年至103 年每月租金為242,000 元、103 年至104年每月租金為282,000 元，租賃期間至104 年10月9 日屆滿不再續租。
㈡、原告有寄發存證信函通知被告，並於104年10月9日協同律師及公證人至系爭建物點交，當日尚未完成點交。
四、兩造爭執事項：
㈠、原告主張被告鄭觀慈即佑林醫院概括承受佑林醫院回復原狀之責，是否有理？
㈡、系爭建物改建情形為何？被告應回復之範圍？
㈢、原告依民法第432條及民法第184條第1項前段、第213、215條、租賃契約第6條第3項、第5項、民法455條、民法227條第1項準用民法229第1項、231第1項，請求被告連帶賠償系爭建物回復原狀之費用，有無理由？（擇一為有利之認定）
㈣、原告依不當得利規定，請求被告應連帶給付相當於租金之不當得利金額，有無理由？
五、本院得心證之理由：
㈠、原告主張被告鄭觀慈即佑林醫院概括承受佑林醫院回復原狀之責，是否有理？⒈原告主張：原告之被繼承人呂春生於00年間將系爭建物持續
出租予佑林醫院（當時負責人為陳照信），後於92年間再出租予佑林醫院（當時負責人為鄭觀慈）至99年10月9 日，均係用以經營佑林醫院使用，並作為登記址。原告於98年6 月17日再將系爭建物出租予被告鄭觀慈經營佑林醫院，並簽立系爭租賃契約書，由被告許哲超為該租約連帶保證人，依據歷年租賃契約，回復原狀之要求均存在，並無中斷之情事，肯認承租人佑林醫院自74年承租時起，即持續負有將租賃物回復原狀之義務，基於商業營運主體同一性及商業之轉讓係營業概括承受之實務見解與法理，不論佑林醫院負責人變更幾次，均不影響其商業營運主體仍屬同一，被告佑林醫院即鄭觀慈自應承受前任負責人回復原狀之義務，而負本件回復原狀之責等情，為被告否認，並辯稱：私立醫療機構係以負責醫師為申請人申請設立，其申請主體變更，即屬醫療機構之新設立。被告佑林醫院即鄭觀慈於89年間所獨資開立佑林醫院係屬重新開業，具有獨立性，在此之前之佑林醫院實與鄭觀慈無關。被告鄭觀慈未實際進行改裝，自無依系爭租賃契約有回復原狀之義務。
⒉按營業之概括承受其資產及負債，係指就他人之營業上之財
產，包括資產（如存貨、債權、營業生財、商號信譽）以及營業上之債務，概括承受之意。換言之，以營業為目的組成營業財產之集團，移轉於承擔人，營業之概括承受為多數之債權或債務，包括讓與人之經濟上地位之全盤移轉。依民法第305條第1項之規定，因對於債權人為承受之通知或公告，而生承擔債務之效力（最高法院98年度台上字第1286號判決要旨參照）。且參查商業登記法之登記，係為維護社會交易安全，藉由商業登記之行政管理手段，確立獨資或合夥商業營運主體地位。商業之營運主體經所在地主管機關登記，始得成立，登記事項有變更時，應為變更登記。又商業未為歇業登記或未經主管機關撤銷或廢止登記前，縱有登記事項之變更，商業營運主體仍屬同一(商業登記法第4條、第15條、第18條及第29條參照）。商業登記申請辦法第7條規定之商業轉讓係指獨資組織之負責人，轉讓其出資額全部者，應與受讓人共同簽訂轉讓契約，由受讓人申請商業轉讓登記，為商業登記事項之變更，商業主體仍屬同一。由此可知，獨資或合夥商業之負責人登記事項雖有變更，蓋因其新進之負責人已受讓全部出資額，而概括承受前手之營業上之財產是獨資或合夥商業之主體仍屬同一。
⒊經查，被告佑林醫院成立及承租系爭建物經營之過程如下說
明：①訴外人陳照信醫師於74年即將佑林醫院登陸執業於系爭建物所在；78年換發開業執照；佑林醫院並於89年間申請變更負責醫師為被告鄭觀慈一情，有臺北縣政府89年3月1日89北府衛三字第041660號函文影本在卷可稽（見本院卷一第199頁）；原告之被繼承人呂春生於00年0月00日將系爭建物出租予佑林醫院（負責人陳照信）經營，約定租賃期間為78年5月19日至85年10月19日一情，有房屋租賃契約書影本1份在卷可稽（見本院卷一第224頁至第225頁）；③陳照信與被告許哲超於79年9月2日簽立讓渡書，約定將佑林醫院坐落系爭建物由陳照信醫師讓渡與被告許哲超醫師經營，其醫院之房屋係向呂春生先生租約至85年10月19日止，其續租權同時移轉由承讓人即被告許哲超醫師等情，有該份讓渡書影本在卷可證（見本院卷一第201頁至第202頁）；④呂春生於00年00月00日將系爭建物出租予佑林醫院（負責人為被告許哲超之父親許寬茂），約定租賃期間為85年10月10日至92年10月9日一情，有該房屋租賃契約書影本1份在卷可稽（見本院卷一第228 頁、第106 頁）；⑤佑林醫院於81年3 月23日由訴外人周華富醫師申請開業，於89年3 月2 日歇業；另於89年
3 月2 日由被告鄭觀慈醫師申請開業，於104 年10月7 日歇業一情，有新北市政府衛生局105 年10月20日新北衛醫字第105201015 9 號函文在卷可參（見本院卷二第47頁）；⑥呂春生於00年0 月00日同時與被告鄭觀慈及被告許哲超之父親許寬茂，分別以佑林醫院負責人名義，簽訂房屋租賃契約各
1 份，以經營佑林醫院，均約定租賃期間為92年10月10日至99年10月9 日等情，有該等租賃契約書2 份在卷可稽（見本院卷一第203 頁至第206 頁、第229 頁至第232 頁、第233頁）；⑦系爭建物用電戶名於96年7 月間由「佑林醫院周華富」改為「佑林醫院鄭觀慈」，有台灣電力股份有限公司台北南區營業處105 年11月1 日北南字第1051512544號函文附卷可查（見本院卷二第56頁至第60頁）；⑧原告於98年6 月17日再將系爭建物出租予佑林醫院（負責人被告鄭觀慈）經營，並以被告許哲超為連帶保證人，約定租賃期間為98年10月10日至104 年10月9 日，有公證書及系爭房屋租賃契約書等件影本在卷可稽（見本院卷一第26頁至第33頁、第238 頁至第245 頁）；且為兩造所不爭執，堪認屬實。
⒋綜觀上情，可知陳照信醫師於74年間登記執業於系爭建物，
於斯時呂春生將系爭建物出租予陳照信經營佑林醫院，在租賃期間屆滿日即85年10月19日之前，陳照信復於79年9月間將佑林醫院之經營權及系爭建物承租權讓與被告許哲超，佑林醫院登記開業醫師雖嗣於81年3月間變更為周華富醫師，惟周華富並未與呂春生另訂租約，而係待租賃期間將屆滿前由被告許哲超之父親許寬茂接續承租至92年10月9日，可見於79年9月被告許哲超已概括承受佑林醫院之經營權及系爭建物租賃契約之權利義務，且至85年10月間，佑林醫院雖變有更名義登記之負責醫師，但實際實際負責人及系爭建物之實際承租人均為被告許哲超。而嗣於89年3月間，佑林醫院登記之負責醫師則變更為被告鄭觀慈，於斯時，系爭建物之租賃期間尚餘3年半始屆滿，未見被告鄭觀慈與呂春生另訂租約，而係待租賃期間將屆滿前即92年7月間，呂春生於00年0月00日由被告許哲超之父繼續承租至99年10月9日外，呂春生並與被告鄭觀慈就系爭建物簽訂另一份相同租賃期間之租約，且系爭建物用電戶名遲至96年7月間始由「佑林醫院周華富」改為「佑林醫院鄭觀慈」，可見於85年10月至92年7月間，佑林醫院之實際負責人及系爭建物之實際承租人仍為被告許哲超。嗣後，原告即呂春生之繼承人於98年6月間復將系爭建物繼續出租予被告佑林醫院即鄭觀慈，租賃期間為98年10月10日至104年10月9日，連帶保證人為被告許哲超，且於斯時佑林醫院登記開業醫師為被告鄭觀慈，系爭建物用電戶名則為「佑林醫院鄭觀慈」，可見至遲自98年6月起，被告鄭觀慈已成為佑林醫院之實際負責人及系爭建物之實際承租人。準此，系爭建物自78年間起至104年間之承租人均係佑林醫院，其商業經營主體並無變更，而佑林醫院自74年至104年間登記之負責人雖變動多次，惟佑林醫院已於89年3月2日由被告鄭觀慈申請開業，且於92年7月間與呂春生簽約系爭建物租賃契約，更於96年7月間變更系爭建物用電戶名為「佑林醫院鄭觀慈」，再於98年6月間與原告即呂春生之繼承人再簽訂租賃續租之契約，堪認被告鄭觀慈已概括承受佑林醫院之經營權及所有權利義務，是揆諸前開說明，被告鄭觀慈就佑林醫院依歷年租賃契約應負之債務亦概括承受，至為明確。被告前開所辯，並非可採。
⒌復按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事
人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年台上字第1421號判決意旨參照）。經查，佑林醫院就系爭建物自78年5月起至104年10月止之歷次租賃契約均載有：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方交還房屋時，並應負責回復原狀。」等語或同義之約定，且系爭租賃契約第6條第5項亦明確約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方交還房屋時，並應負責回復原狀。（含拆除電梯回復成天井、汙水槽移除、相鄰69號1、2之牆壁及恢復乙方所拆除的承重牆）」等語，此有歷年房屋租賃契約影本等件在卷可稽（見本院卷一第224、228、204、31頁），可見佑林醫院承租系爭建物之租賃期間自78年5月起至104年10月止接續均未中斷，雖出租人前為原告之被繼承人呂春生，後於原告繼承人過世後改為原告，惟承租人均為佑林醫院，雖有變更負責人，但佑林醫院之商業主體仍屬同一，是認系爭建物一直以來均由佑林醫院承租經營醫院使用，且租賃期間均未中斷，並長期均有承諾會於返還系爭建物時將系爭建物回復原狀，而被告鄭觀慈即佑林醫院亦概括承受佑林醫院之所有權利義務，是揆諸上開說明，探求當事人之真意，應認被告佑林醫院應負回復原狀之範圍應係指佑林醫院最初承租使用（即74年至78年間）之系爭建物狀況，準此，原告主張依據系爭租賃契約第6條第5項約定，被告鄭觀慈即佑林醫院應將系爭建物回復至佑林醫院最初承租使用（即74年間起）之原狀，當屬有據。
㈡、系爭建物改建情形為何？被告應回復之範圍？⒈原告主張對照系爭建物之原始平面圖及變更後現況對照圖，
可知系爭建物1至4樓、屋頂、建物正面均有變更，應回復改建之設施項目有11項，非僅列舉「電梯拆除恢復成天井、汙水槽移除、恢復相鄰69號1、2樓之牆壁及所拆除之承重牆」這幾項等情，固為被告否認，並辯稱其於系爭租賃契約之租賃期間就系爭建物並未為改建行為，且「電梯設備」業經被告點交給原告，由原告承受，故否認負有回復原狀義務，僅同意就系爭鑑定報告所載「輕鋼架天花板拆除」、「招脾拆除工程」、「拆除空壓機基座」、「拆除排煙機」、「復原鐵窗（鐵格柵）」、8吋承重牆部分部分負回復原狀義務等情。
⒉經查，佑林醫院自78年5月起至104年10月止持續承租系爭建
物經營醫院使用，均未中斷，本應履行歷次租賃契約之約定，且被告鄭觀慈即佑林醫院亦概括承受佑林醫院之權利義務，自負有履行系爭建物租賃契約事項之責，是原告主張依系爭租賃契約第6條第5項之約定，被告鄭觀慈即佑林醫院應將系爭建物回復至佑林醫院最初承租使用（即74年至78年間）之原狀，當屬有據，業如前述。是被告鄭觀慈辯稱其於系爭租賃契約之租賃期間並無任何改裝行為，故不負回復原狀之義務云云，自不可採。次查，系爭建物係原告之被繼承人呂春生於60幾年間興建，並於63年7月22日取得使用執照，嗣於67年2月20日取得「台北縣拆除合法房屋剩餘部分就地整建房屋完工證明書」，此有使用執照存根、台北縣拆除合法房屋剩餘部分就地整建房屋完工證明書等件在卷可稽（見本院卷一第223頁、系爭鑑定報告第8-1頁），而佑林醫院於74年間即開始使用系爭建物為登記址並為營業，有臺北縣政府89年3月1日89北府衛三字第041660號函文影本在卷可稽（見本院卷一第199頁），又系爭建物於67年2月20日取得完工證明書後並無其他事證顯示系爭建物有改建之情形，且一般建物興建完成後尚需要內部家具增添及安置，且系爭建物為4層建物2棟建物，亦須相當時日始能尋獲承租方承租，是衡情系爭建物尚難於67年間整修興建完畢後隨即為大規模之改建，反觀，佑林醫院於74年間即開始使用系爭建物經營醫院長達30年之久，系爭建物內部之改建自係為核於佑林醫院經營所需而為，是認系爭建物房屋完工證明書核發後難有改建之情形，系爭建物現況之內部改建應係佑林醫院承租系爭建物後所為，故堪認佑林醫院最初第一次承租系爭建物時之原狀應為系爭建物該就地整建房屋完工證明書核發時之圖說所載。再查，系爭建物原狀與改建狀況經本院囑託新北市土木技師公會鑑定，認定系爭建物相較原告有之改建項目及應回復原狀之項目，為系爭鑑定報告附表七所示之內容，且認定改建項目中確有「變動天井格局」、「增設電梯」、「增設汙水槽」、「變動相鄰69號1、2樓之牆壁」、「拆除承重牆」之情事，其中「增設汙水槽」於屋頂處與1樓後方僅留下拆除痕跡；經本案鑑定技師確認系爭建物使用執照之剖面圖有記載「磨石子」地坪無誤等語，此有系爭鑑定報告及新北市土木技師公會106年5月23日函文在卷可稽（見系爭鑑定報告第2、3頁及附件七、本院卷二第170頁）。再參以被告自陳：汙水槽部分現業已拆除回復完畢、被告曾經就該天花板、招牌架、空壓機及排煙機、承重牆等進行修繕，故同意拆除及回復原狀等語（見本院二卷第158頁、第191頁、第197頁至第198頁），及系爭租賃契約書第6條第5項特別約定回復原狀之範圍包括「拆除電梯回復成天井、汙水槽移除、相鄰69號1、2之牆壁及恢復乙方所拆除的承重牆」一情，可認系爭鑑定報告認定系爭建物有改建而尚須回復原狀之項目（如系爭鑑定報告附表七），應可採認。
⒊惟查，被告抗辯電梯於104年10月12日由訴外人許維明與原
告呂芳輝進行點交時，即應原告呂芳輝要求無償贈與之而無庸回復原狀等語，業據證人即被告佑林醫院行政主任許維明到庭具結證述：伊10月12日當天請裝潢李先生和水電合約廠商技師張上風到現場，看有無需要補強或修正後還給房東，伊等三人一起與原告呂芳輝碰面，後來開始討論電梯、隔間。伊後來問呂芳輝有無要把電梯留下，呂芳輝說電梯是否可以用，伊說電梯都有固定保養，呂芳輝有問到電梯費用的問題且說「如果之後跟我要費用怎麼辦」，伊就回說「我可以提供電梯保養紀錄及電梯公司出具的堪用證明，並會請鄭觀慈蓋章證明將來我們不會用任何理由索取電梯的費用」，伊當天就直接將電梯保養紀錄、堪用證明、不向呂芳輝索取任何電梯費用之切結書給呂芳輝，呂芳輝就收下這些資料；因為呂芳輝當場有收下上述電梯資料，伊的認知為呂芳輝應該有同意受贈電梯，不用回復成天井等語明確（見本院卷二第160頁、第161頁），且核與被告提出之授權書、電梯證明書、電梯維護保養記錄等件影本（見本院卷一第424頁至第426頁），及原告自行提出之授權書1紙之內容（見本院卷二第168頁），堪認證人上開證述為真，洵屬可信。又觀證人許維明交付原告呂芳輝之授權書上之打字內容：「茲授權許維明先生代表本人許哲超與佑林醫院房東呂芳輝先生辦理佑林醫院電梯、x光床及警民聯線設備等事宜，委託授權項目如下：1.佑林醫院電梯全部轉贈給房東呂芳輝先生，贈與後不得以任何理由向房東呂芳輝先生索取任何補償費用。2.委託許維明先生至院區內拆取x光床，拆除後不得再向房東呂芳輝先生索取x光床。3.委託許維明先生至院區內拆取警民聯線設備，拆除後不得再向房東呂芳輝先生索取警民聯線設備。」等語，以及該授權書嗣後確實交予原告，並經x光床及警民聯線設備之拆取人張上風等人簽名及蓋手印等情，可知原告既已收受此授權書，並由x光床及警民聯線設備之拆取人於其上簽名及蓋手印，對於授權書上所記載電梯轉贈予原告呂芳輝，未要求被告一併拆除取走，可見原告已同意受贈電梯，且不再要求被告拆除回復原狀，是認被告抗辯應將電梯排除於被告應回復之範圍等語，應屬有據。準此，系爭建物確有「變動天井格局」、「增設電梯」、「增設汙水槽」、「變動相鄰69號1、2樓之牆壁」、「拆除承重牆」等改建情事，而除電梯部分外，被告負有系爭鑑定報告附表七所載之回復原狀範圍之義務。
㈢、原告依民法第432條及民法第184條第1項前段、第213、215條、租賃契約第6條第3項、第5項、民法455條、民法227條第1項準用民法229第1項、231第1項，請求被告連帶賠償系爭建物回復原狀之費用，有無理由？（擇一為有利之認定）⒈按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生
產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第432條第1項及第2項本文、第213條第1、3項分別定有明文。次按系爭租賃契約第6條第5項約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方交還房屋時，並應負責回復原狀。（含拆除電梯恢復成天井、汙水槽移除、相鄰六十九號一、二樓之牆壁及恢復乙方所拆除的承重牆）」（見本院卷一第31頁）。經查，原告與被告鄭觀慈即佑林醫院就系爭建物租賃期間已於104年10月9日屆滿不再續租，為兩造所不爭，且系爭建物確有「變動天井格局」、「增設電梯」、「增設汙水槽」、「變動相鄰69號1、2樓之牆壁」、「拆除承重牆」等改建情事，同時除電梯相關之部分非屬被告應回復之範圍外，被告負有如系爭鑑定報告附表七所示回復原狀範圍之義務，業如前述，是依上開規定及約定，承租人即被告鄭觀慈於返還系爭建物時未回復原狀，原告自得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。又被告許哲超為系爭租賃契約之連帶保證人（見本院卷一第33頁），亦應就該回復原狀之費用負連帶賠償之責。
⒉次查，系爭建物就拆除回復費用經鑑定機關鑑定並估算「拆
除工程費」為1,724,936元，其中包含電梯拆除工程70,000元；「復原工程費」為5,458,441元，其中包含天井（1F電梯）封口50,000元；「其他」、「稅捐+管理」及「廢物清理」分別為「拆除工程費」加計「復原工程費」之6％、10％及3％，共計8,548,218元（見系爭鑑定報告附件七），是因原告已同意受贈電梯，免除被告鄭觀慈就此部分拆除及回復原狀之責任，故應將電梯拆除工程及天井（1F電梯）封口之費用予以扣除，從而，被告本件應回復原狀之費用實核為8,405,419元【計算式：1,724,936-70,000+5,458,441-50,000＝7,063,377；7,063,377×（1+6％+10％+3％）＝8,405,419】。
㈣、原告依不當得利規定，請求被告應連帶給付相當於租金之不當得利金額，有無理由？⒈原告主張被告鄭觀慈即佑林醫院未將系爭建物點交返還予原
告，且未將改建部分回復原狀，導致原告無法收回或以其他形式出租予他人，而系爭租賃期間已於104年10月9日屆至，故被告應賠償原告無法將系爭建物出租按日以9,400元計算之租金損失等情，為被告否認，並以前詞置辯。按系爭租賃契約第9條第2項約定：「乙方遷出時，如遺留傢俱不搬者，視為放棄，得由甲方處理，處理費自保證金中扣抵。」（見本院卷一第31頁），是於被告鄭觀慈即佑林醫院遷出系爭建物後，建物內所遺留未搬走之傢俱已為拋棄，可由原告自行處理，且得於保證金中扣除相關處理費用，合先敘明。經查，原告於租賃期間屆滿日即104年10月9日，已偕同公證人至系爭建物現場進行點交，此有原告提出之現場點交照片在卷可憑（見本院卷一第51頁、第57頁、第60頁、第64頁、第69頁、第71頁、第76頁）。且觀證人許維明到庭具結證述：伊負責佑林醫院搬遷作業，搬遷當天沒有和原告進行點交，搬完當天為10月8日，合約是到10月9日，10月9日為連續假日，我只是行政人員，當天有放假沒有上班，老闆也沒有特別交代我們要來點交，但10月12日是工作日要上班，我一早就找原告呂芳輝到現場點交，當時現場還有其他人。我10月12日當天請裝潢李先生和水電合約廠商技師張上風到現場，看有無需要補強或修正後還給房東，我們三人一起與原告呂芳輝碰面，後來開始討論電梯、隔間牆；呂芳輝說10月9日佑林醫院的人沒有來所以已經把鑰匙全部換了，10月12日是呂芳輝開門讓我們進去，我當天還是有把頂樓及大樓、後門鑰匙、後門遙控器一起交還給呂芳輝，呂芳輝有收下；伊與呂芳輝會合在系爭建物要求返還房屋只有10月12日一次，但因為伊的辦公室在隔壁楝，不是系爭建物，在中山路3段69號，伊在10月12日之後有碰過2到3次呂芳輝，呂芳輝沒有再跟伊要房屋，但有跟伊抱怨說沒有回復原狀。因為10月9日至11日是連假，伊在放假所以才沒到場等語（見本院卷二第160頁至第162頁），足見原告於租賃期間屆滿日即104年10月9日得進入系爭建物進行點交，並更換鑰匙，至於被告鄭觀慈即佑林醫院之人員雖因國定假日放假，而未於104年10月9日到場與原告進行現場點交事項，惟於連假結束後之翌日上班日即104年10月12日亦與原告進行點交，堪認系爭建物已於104年10月9日由被告鄭觀慈即佑林醫院之保管使用狀態改為原告保管使用。且縱然被告鄭觀慈即佑林醫院於系爭建物內留有器材物品、並堆放醫療廢棄物而未予清除之情事，原告依約亦得逕予處理並將處理費自保證金中扣抵，且就被告未將系爭建物回復原狀之部分，原告尚得於證據保全後予以回復原狀並將相關回復原狀之費用請求被告連帶賠償回復費用，尚無不能使用收益系爭建物之情形，從而，原告尚無不能使用收益系爭建物之情形，難謂有何損害，是原告主張依據不當得利之法律關係、系爭租賃契約第6條第3、5項、民法第455條、第227條第1項準用第229條第1項及第231條第1項、第740條規定，請求被告連帶給付相當於租金之不當得利及損害賠償云云，於法無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告依系爭租賃契約及民法第432條第1項及第2項本文、第213條第1、3項規定，請求被告應連帶給付原告8,405,419元，及自起訴狀繕本送達之翌日即被告鄭觀慈即佑林醫院為104年12月15日（本院卷一第123頁送達證書）起，被告許哲超自104年12月4日起（本院卷一第124頁送達證書），均至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。另兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 106 年 7 月 21 日
民事第五庭 法 官 羅惠雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 25 日
書記官 王嘉蓉