臺灣新北地方法院民事裁定 104年度抗字第216號抗 告 人即 原 審相 對 人 陳明得
陳明福陳明富陳明發相 對 人即 原 審聲 請 人 陳明仁上列當事人間請求變更共有物管理事件，抗告人對於民國104 年
7 月31日本院所為104 年度聲更一字第1 號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用新臺幣壹仟元整由抗告人負擔。
理 由
一、按法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定，非訟事件法第1 條定有明文。又依非訟事件法第1 條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，最高法院67年度第3 次民事庭庭推總會決議意旨可資參照。
次按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾
3 分之2 者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1 項、第2 項定有明文。而考其修正理由為：「一為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，亦已傾向依多數決為之…，爰仿多數立法例，修正第1 項。二共有人依第1 項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2項。又依第1 項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2 所定之管理。」，故法院依民法第820 條第2 項規定所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其事物之性質，係為使共有物之管理順遂進行，而有程序便捷之需求，當屬非訟事件無訛。從而，針對民法第820 條第2 項規定變更共有物管理事件所為裁定之抗告，依非訟事件法第44條第1 項規定，自應由地方法院合議庭裁定之，合先敘明。
二、次按共有物之出租乃典型之利用行為，屬民法第820 條第1項所定對共有物管理權能之範圍，最高法院98年度台上字第1087號、100 年度台上字第1776號判決意旨可資參照。又按租賃乃係指當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，此觀民法第421 條規定即明。從而，租金數額係租賃契約之常素，而為租賃契約之必要之點。是以共有物之出租，包含出租之對象為何、出租之標的範圍若干、出租之租金數額高低等事項，自均屬民法第820 條第1 項規定管理權能之範圍，故依同條第2 項之規定，如法院認前述出租之事項、內容顯失公平者，自得依不同意之共有人之聲請而裁定變更之。易言之，法院應斟酌共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事，實質判斷共有物出租之內容有無顯失公平，而租金之數額有無過高或過低，致對於共有人有無顯失公平之情，當亦屬審究之範圍。
三、本件抗告意旨略以：㈠門牌號碼為新北市○○區○○街○○○ ○○ 號之鐵皮屋（下稱
系爭鐵皮屋）為兩造及第三人陳清香、王陳秋子所公同共有（按本件尚有共有人陳正義）。依內政部不動產實價交易查詢網之查詢結果（抗證3） ，系爭鐵皮屋附近之租金價格每坪約在新臺幣（下同）500 元至1000元間，復參距離系爭鐵皮屋約20公尺之新北市樹林區農會所有之合法建物，面積分別為30坪至50坪不等之房屋，經新北市樹林區農會公開招標方式招租，目前以每坪每月1000元上下之租金出租予他人，而經抗告人取得其中兩戶之租賃契約，其中新北市○○區鎮○街○○○○○號1 樓以每坪租金約1190元出租（抗證4） ，新北市○○區鎮○街○○○○ 號1 樓則因地處巷內，而以每坪租金約647 元出租（抗證4） ，由此足見抗告人前所提出之中華不動產估價師事務所之鑑定報告（下稱中華鑑定報告，抗證2） 就系爭鐵皮屋出租價格之鑑定結果為約每坪1300元與當地市場行情相符，應較具可信性。
㈡再依臺灣高等法院98年度重上字第531 號確定判決之附圖（
抗證5），系爭鐵皮屋中G 部分為抗告人陳明發所有，而該G部分占系爭鐵皮屋土地使用面積約百分之21，且系爭鐵皮屋
A 至F 部分亦係由抗告人陳明發與父母共同興建，是抗告人陳明發至少取得8 分之1 之事實上處分權，則系爭鐵皮屋屬抗告人陳明發所有之部分，其他共有人自無收取租金之權。從而，抗告人陳明發以每坪租金約1499元承租系爭鐵皮屋，顯已高於市場行情，且與抗告人所提之中華鑑定報告所推估之租金價格亦為合致，是抗告人陳明發等4 人於民國102 年
9 月10日就系爭鐵皮屋所為以每月5 萬元出租予抗告人陳明發之決議，實無顯失公平之情。
㈢另原審參酌之國泰不動產估價師事務所之鑑定報告（下稱國
泰鑑定報告，抗證1） ，僅謂本件不能採積算法，而逕以租金比較法一種估價方法估價，已與不動產估價技術規則第14條規定不合，且該國泰鑑定報告之勘估標的為新北市○○區○○街○○○ 號1 樓、新北市○○區○○○街○ 號1 樓及新北市○○區○○○街○ 號1 樓，並以現場查訪方式為之，然遍查該國泰鑑定報告全無查訪對象之記載，而就新北市○○區○○街○○○ 號1 樓之月租金又謂係刊於591 租屋網，惟經抗告人查詢後並無詢得該筆資料。從而，該國泰鑑定報告之鑑定結果應不足採信。
㈣另系爭鐵皮屋坐落於國有土地，本屬違建，依兩造之父親與
樹林鎮公所簽訂之和解書，樹林鎮公所並未同意得將系爭鐵皮屋坐落土地轉租予他人使用，是恐有遭樹林鎮公所終止繼續使用權利，收回坐落土地之虞，故系爭鐵皮屋與一般能任意使用收益之建物有別，使用收益價值自不能相提並論。況依抗告人提出之中華鑑定報告，系爭鐵皮屋市場交易價值亦僅值30萬9017元，則國泰鑑定報告就系爭鐵皮屋租金認有每月19萬5150元之價值，顯與常情不符。是審酌上開各情，國泰鑑定報告之鑑定結果應不可採。
㈤原審僅裁定系爭決議應予變更，未裁定如何變更，裁定無實
質內容，共有人間之紛爭仍無法解決，況抗告人前已提出系爭鐵皮屋之租金以5 萬元出租尚屬合宜之證據，故縱原審作出變更租金金額之認定，亦屬有重要證據漏未斟酌之違誤。㈥綜上所述，並為聲明：
1.原裁定廢棄。
2.上開廢棄部分，駁回相對人於原審之聲請。
四、相對人則抗辯略以：㈠中華鑑定報告非法院囑託之鑑定，該鑑定報告是否可信，已
有疑義。且觀諸中華鑑定報告之內容，其所選取之勘估標的與系爭鐵皮屋已有10公里之距離，且不在樹林博愛商圈範圍內，商業機能相差甚遠，是在比較標的與系爭鐵皮屋相異性甚大之情況下，比較後所得之結果應無可信。反觀國泰鑑定報告之比較標的均在博愛商圈內，且與系爭鐵皮屋距離甚近，各項比較條件均相近，其比較結果自較可採信。另抗告人提出之內政部不動產實價交易查詢網之查詢結果，及新北市樹林區合法建物店面租賃契約，均為系爭鐵皮屋外之其他建物，充其量僅能反應各該建物租賃當事人間之主觀租金行情，其未經專業鑑價人士依專業方法鑑估，亦未參酌市場供需、傷業環境等因素，是尚難據以作為認定系爭鐵皮屋租金之基礎，原裁定未予審酌，應無違誤之處。
㈡又國泰鑑定報告已表明堪估標的為系爭鐵皮屋，屬未保存登
記建物，且因考量擴大蒐集資料範圍會因堪估標的之商業效益落差過大影響實際租金行情，因情況特殊故採用租金比較法推算系爭鐵皮屋之租金價格，並參臺灣高等法院98年度重上字第531 號確定判決附圖所示A 部分之建物為基準，再依水平修正率、垂直修正率調整B 至F 部分建物之租金價格，是該國泰鑑定報告當能反應系爭鐵皮屋之租金價格。又該鑑定報告為經考選及格並准予職業之不動產估價師執行之鑑價，其認定系爭鐵皮屋每月租金19萬5150元，自屬合理可採。
㈢抗告人固另提出委託中華不動產估價師聯合事務所就系爭鐵
皮屋所為交易價值之鑑定報告，認系爭鐵皮屋之價值為30萬9017元。惟租金數額與建物價值本無孰高孰低之關聯性，且該鑑定報告係針對建物成本總價，非交易價額，自不足以作為租金行情之參考。況依本院另案（102 年度板簡字第1728號）之鑑定結果，系爭鐵皮屋共計有6 間，每間交易價額均有219 萬元以上，6 間合計價格在1200萬元以上，是豈有可能每月租金僅在5 萬元之範圍內，故共有人間決議通過以每月5 萬元之租金出租予抗告人陳明發，對於其他共有人確有顯失公平之處，原裁定認系爭決議應予變更，並無違誤。
㈣綜上，並為聲明：抗告人之抗告駁回。
五、經查：㈠本件相對人前於民國102 年10月29日以抗告人陳明得等4人
於102 年9 月10日決議每月以5 萬元出租系爭鐵皮屋予抗告人陳明發（下稱系爭決議），其租金數額顯低於常情而有顯失公平之情為由，向本院聲請變更系爭決議。經本院於103年1 月28日以102 年度聲字第226 號裁定駁回聲請，相對人不服提起抗告，嗣經本院合議庭於103 年3 月20日以103 年度抗字第28號裁定廢棄原裁定發回原審，復經抗告人提起再抗告，而經臺灣高等法院於103 年7 月31日以103 年度非抗字第42號裁定駁回再抗告，本院即於104 年7 月31日以104年度聲更一字第1 號裁定准予系爭決議應予變更。上開各情，業據本院依職權調取本院102 年度聲字第226 號、103 年度抗字第28號、臺灣高等法院103 年度非抗字第42號及本院
104 年度聲更一字第1 號卷宗審閱查核無訛。從而，抗告人不服本院104 年度聲更一字第1 號所為之裁定，而提起之本件抗告所應審究者即為抗告人陳明得等4 人決議將系爭鐵皮屋以每月5 萬元出租予抗告人陳明發，其決議之租金數額5萬元是否低於一般租金行情，致對於共有人有顯失公平之情形。
㈡查抗告人固提出中華鑑定報告，並依該鑑定報告之鑑定結果
主張系爭鐵皮屋每坪租金應為1317元，是系爭決議將鐵皮屋以每月5 萬元出租予抗告人陳明發，已符合一般租金行情，並無顯失公平，相對人提出之國泰鑑定報告並不可採等云云。惟依兩造前就系爭鐵皮屋提起之所有物返還訴訟案件（臺灣高等法院98年度重上字第531 號確定判決）中，經樹林地政事務所實測後製作之臺北縣樹林地政事務所土地複丈成果表甲案所示（見本院卷第65頁），系爭鐵皮屋係由A 、B 、
C 、D 、E 、F 、G ，7 間鐵皮屋構成，總面積共計為214平方公尺，扣除經上開確定判決認定非屬兩造父母遺產之G部分面積（即非兩造公同共有部分）46平方公尺，A 至F 部分之面積共計為168 平方公尺。然依中華鑑定報告中關於堪估標的（即指系爭鐵皮屋）基本資料之記載，堪估標的面積為183.50平方公尺（見本院卷第36頁反面），與前開經樹林地政事務所實測之A 至F 部分抑或A 至G 部分之面積均不相同，是該中華鑑定報告所依據系爭鐵皮屋之面積已與實際情形不符，則其鑑定結果是否合於現狀而可採信，已非無疑。復依該中華鑑定報告所示，其係考量堪估標的本身條件，並參以類似地區不動產之價格，及採用收益法之方式為鑑定。惟系爭鐵皮屋係位於新北市○○區○○街○○○ ○○ 號，而該鑑定報告所參考之3 筆比較標的，其中2 筆比較標的分別為位於新北市○○區○鎮街○○號至100 號之不動產，與系爭鐵皮屋約有230 公尺至350 公尺之距離，甚且參考之第3 筆比較標的係位於新北市○○區○○街○ 號至50號之不動產，距系爭鐵皮屋已約有2.9 公里至3 公里之遠，有本院依職權查詢之地圖附卷可參，顯見中華鑑定報告參考之比較標的位置並非鄰近於系爭鐵皮屋。再者，觀之相對人前提出系爭鐵皮屋鄰近商圈之照片（見本院102 年度聲字第226 號第49頁至第52頁），可知系爭鐵皮屋位處於市場商圈內且作為商業店面使用，則衡以商業店家營業面及面鄰道路之寬廣度，勢影響店家於鄰近市場商圈上之曝光率及其知名度等商業條件要素，進而左右租金數額多寡之情，於鑑定系爭鐵皮屋合理之租金數額時，自應採擇與其商業條件要素相當之比較標的，始能貼近合理之租金數額。然該中華鑑定報告所選之3 筆比較標的地點與系爭鐵皮屋之位置有相當之距離，業已如前所述，且依該鑑定報告所載（見本院卷第42頁），該3 筆比較標的面臨之道路寬度均為4 公尺，僅為系爭鐵皮屋面臨之道路寬8 公尺之一半，及其營業面寬亦與系爭鐵皮屋相差至少13至14公尺，足見該3 筆比較標的在坐落商圈位置與營業規模等商業店家條件優劣程度方面均與系爭鐵皮屋顯不相當。反觀相對人提出之國泰鑑定報告，其依據之堪估標的（即指系爭鐵皮屋）面積係根據前開樹林地政事務所就A 至F 部分丈量後之實測面積為憑，並採用租金比較法以A 部分為基準，推算堪估標的A 至F 部分之租金價格，且參考之3 筆比較標的分別為位於新北市○○區○○街○○○ 號、博愛一街6 號及博愛一街1 號之不動產，與系爭鐵皮屋僅約有50公尺至12
0 公尺之距離，有本院依職權查詢之地圖附卷可憑。另參之該3 筆比較標的在營業面寬度方面僅與系爭鐵皮屋相差約1至2 公尺，就面臨道路寬度方面，則與系爭鐵皮屋至多相差
3 公尺（見本院卷第33頁反面），顯見該3 筆比較標的於店家坐落商圈位置及營業規模等條件均與系爭鐵皮屋相當。再者，互核本院查詢之地圖及抗告人前所提出系爭鐵皮屋坐落位置地圖（見本院104 年度聲更一字第1 號卷第49頁），亦可見中華鑑定報告所採之比較標的相較於國泰鑑定報告選擇之比較標的，距離系爭鐵皮屋所位處之市場商圈甚遠，益徵抗告人提出之中華鑑定報告所選擇之比較標的非鄰近於系爭鐵皮屋，應無法確切體現出系爭鐵皮屋合理之租金數額。反之，國泰鑑定報告選擇之比較標的不論在地理位置或店家商業條件等方面，均與系爭鐵皮屋較為相近，而較能真實反應出鄰近系爭鐵皮屋之不動產之租金行情。是以綜上各情，堪認國泰鑑定報告鑑定系爭鐵皮屋每坪租金3840元，應較貼近於系爭鐵皮屋之合理租金數額。
㈢另抗告人固提出內政部不動產交易實價查詢結果及2 份位於
新北市○○區鎮○街附近之不動產之租賃契約，主張鄰近系爭鐵皮屋之不動產租金行情約為每坪500 元至1000元左右，及另份中華鑑定報告，主張系爭鐵皮屋之交易價額經鑑價後僅30萬9017元，是中華鑑定報告認定系爭鐵皮屋每坪租金1317元已合於市場租金行情而可採信等云云。惟該內政部不動產交易實價查詢結果，選擇之標的均非坐落在系爭鐵皮屋位處之博愛市場商圈內，並無法以此為基準推論系爭鐵皮屋合理之租金數額。而抗告人提出之2 份位於新北市○○區鎮○街不動產之租賃契約，其上均未記載租賃標的物之面積為何，則抗告人如何計算出該2 筆不動產每坪租金約為1190元及
647 元，亦容有疑義。又依抗告人另提出之中華不動產估價師聯合事務所就系爭鐵皮屋交易價額之估價報告書所示，該估價報告書認定之30萬9017元為系爭鐵皮屋之建物成本總價，並非交易價額，是應無法據此即認定系爭鐵皮屋之交易價額僅約為30萬9017元。從而，抗告人上開主張中華鑑定報告之鑑定結果較合於市場租金常情等云云，均非可採。至抗告人雖主張系爭鐵皮屋為違建且坐落於國有土地，依兩造父親前與樹林鎮公所簽訂之和解書，其並未同意得將系爭鐵皮屋坐落土地轉租予他人使用，是恐有遭樹林鎮公所終止繼續使用之權利，系爭鐵皮屋不能與一般能任意使用收益之建物相提並論等云云。然觀諸兩造父親前與樹林鎮公所簽訂之和解書內容，係約定兩造父親就系爭鐵皮屋坐落之基地（即新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○號土地）仍得繼續使用，其並無限制兩造父親就系爭鐵皮屋及其坐落基地之使用、管理方法。況依前開台灣高等法院98年度重上字第531 號確定判決之內容（見本院卷第59頁），可知系爭鐵皮屋於81年起即由抗告人陳明發以之作為經營鐵板燒之店家，復於88年間與陳明富合開冰品店，嗣鐵板燒未再經營後，由抗告人陳明發單獨經營五金百貨迄今。是系爭鐵皮屋至少於88年間即與現在之使用狀況一致，然樹林鎮公所迄今亦未曾以其使用、管理方法違反約定，而收回土地之使用權，足見系爭鐵皮屋之使用狀況為何，並不會造成坐落之土地遭收回之情形。故抗告人主張系鐵皮屋坐落之土地恐遭收回，其不能與一般能任意使用收益之建物相提並論等語，亦委不足採。
㈣又抗告人復主張其對於系爭鐵皮屋G 部分有事實上處分權，
A 至F 部分亦有至少8 分之1 之處分權，其他共有人自不能收取該部分之租金，是抗告人陳明發以每坪約1499元承租系爭鐵皮屋已高於市場行情等云云。惟兩造前曾就系爭鐵皮屋提起所有物返還訴訟，並經台灣高等法院以98年度重上字第
531 號判決且確定，已如前述。而依該確定判決內容，可知系爭鐵皮屋A 至F 部分應屬兩造及陳清香、王陳秋子、陳正義公同共有，至G 部分則因該案上訴人（即本件相對人及陳清香、陳正義）未能證明係由兩造父母出資興建，無從認定為其等遺產，故非屬渠等公同共有，是該G 部分之原始起造人究為何人，實未經該確定判決審認。亦即系爭鐵皮屋G 部分雖無法證明為兩造父母出資興建，然非謂即可據此推論係由抗告人出資興建，而享有該部分事實上處分權。再者，國泰鑑定報告本即為針對系爭鐵皮屋A 至F 部分為鑑定，並無包含G 部分。況縱以國泰鑑定報告鑑定系爭鐵皮屋A 至F 部分每坪租金為3840元，每月租金為19萬5150元【計算式：3,
840 ×168 ×0.3025＝195,150 ，元以下四捨五入】，扣除承租人陳明發就系爭鐵皮屋潛在應有部分8 分之1 後，每月租金亦應為17萬756 元【計算式：195,150 －（195,150 ÷
8 ）＝170,756 ，元以下四捨五入】，益徵系爭決議將系爭鐵皮屋以每坪1499元，每月5 萬元出租予抗告人陳明發，確低於一般租金行情。是抗告人主張其就系爭鐵皮屋G 部分享有事實上處分權，A 至F 部分亦有至少有8 分之1 之處分權，則以每坪1499元，每月5 萬元將系爭鐵皮屋出租予陳明發已高於市場行情等語，即非可採。至抗告人雖主張原裁定未為系爭決議內容應為如何調整之認定，無實質內容，共有人間之爭議仍無法解決等云云。然原審業已於裁定理由中認定國泰鑑定報告鑑定系爭鐵皮屋每坪租金3840元，A 至F 部分每月租金共計19萬5150元為合理可信，則抗告人及相對人自均應受該認定理由拘束。且本院審酌基於尊重共有人對於共有物管理之自治，對於系爭鐵皮屋之管理方法（即出租面積、期間、租金數額）仍宜透過共有人共同協議決定，惟其決議之租金數額當應受本裁定認定之理由拘束，而不得再決議以顯不相當於市價之租金金額出租，並應考量承租人就系爭鐵皮屋所享有之潛在應有部分，據以核算租金數額，併此敘明。
六、據上論結，本院審酌上開各情，認國泰鑑定報告認定系爭鐵皮屋每坪租金3840元，較合於一般市場租金行情，而可堪為採信。是系爭決議就系爭鐵皮屋以每坪1499元，每月5 萬元出租予抗告人陳明發，顯低於合理之租金數額，且有獨厚特定共有人致顯失公平之情。原審據此認定系爭決議顯失公平並裁定准予系爭決議應予變更，核無不合。抗告人求予廢棄，為無理由，自應予駁回。
七、依非訟事件法第46條、第21條第2 項、第24條第1 項，民事訴訟法第495 條之1 第1 項、第449 條第1 項、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 李世貴
法 官 張惠閩法 官 魏俊明本件正本證明與原本無異。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀並委任律師為代理人（須依相對人人數附具繕本，及繳納再抗告裁判費新臺幣1,000 元）。
中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
書記官 劉鴻傑