臺灣新北地方法院民事裁定 104年度聲更一字第1號聲 請 人 陳明仁代 理 人 羅秉成律師相 對 人 陳明得
陳明富陳明發陳明福上列當事人間102 年度聲字第226 號聲請變更共有物管理事件，聲請人對於本院103 年1 月8 日所為第一審裁定提起抗告，經本院合議庭以103 年度抗字第28號裁定將原裁定廢棄發回，相對人對於本院103 年度抗字第28號裁定提起抗告，經臺灣高等法院以
103 年度非抗字第42號裁定再抗告駁回，本院裁定如下：
主 文相對人於民國一百零二年九月十日所為「將坐落新北市○○區○○段○○○ ○○○○○○○○○○○ ○號及未登記土地上，門牌號碼：新北市○○區○○街○○○ 號之1 之鐵皮屋，以每月新臺幣伍萬元整出租予相對人陳明發」之決議應予變更。
聲請程序費用由相對人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：
（一）緣聲請人與相對人為親兄弟之關係，而坐落新北市○○區○○段○○○ ○○○○○○○○○○○ ○號及未登記土地上，門牌號碼為：新北市○○區○○街○○○ 號之1 之鐵皮房屋（下稱系爭鐵皮屋）業經台灣高等法院98年度重上字第531 號民事確定判決認定為兩造及訴外人即聲請人之姊姊陳清香、王陳秋子之父母之遺產，故系爭房屋應屬兩造及訴外人陳清香、王陳秋子公同共有，合先敘明。
（二）相對人等4 人為處理系爭鐵皮屋之管理、使用、收益及處分等行為，曾於民國102 年9 月6 日寄發存證信函通知聲請人等所有共有人於102 年9 月10日參與會議，而聲請人於當日未到場，相對人等4 人於102 年9 月10日於英群地政士事務所開會，並達成將系爭鐵皮屋以每月新臺幣（下同）50,000元之金額出租予相對人陳明發之決議（下稱系爭決議），相對人等4 人於決議後並未立即通知聲請人知悉，聲請人係收受相對人陳明富、陳明發向鈞院提起債務人異議之訴（鈞院102 年度板簡字第1728號）之起訴狀後，始知悉此事，而相對人等4 人所為之系爭決議，對聲請人顯失公平，聲請人無法同意，茲說明如下：
1、首按，依據台灣高等法院98年度重上字第531 號案件所認定之事實及該判決之附圖所示，系爭鐵皮屋（即附圖所示甲案A 、B 、C 、D 、E 、F ）之面積總計應為168 平方公尺，而依據訴外人陳清香於鈞院97年度重訴字第128 號返還所有物等事件，就系爭鐵皮屋之租金價額委託趙峙孝建築師事務所所為之估價結果顯示，其勘察日期為98年6月8 日之系爭鐵皮屋評估為「每坪、每日租金185 元」，有估價報告書可證，而以系爭鐵皮屋之面積168 平方公尺換算，其每坪、每日之租金應為9,402 元，每月租金行情應有282,060 元，姑不論該估價金額迄今已有四年之久，系爭鐵皮屋坐落樹林區最熱鬧之區域，租金應有再予調漲之空間，相對人僅以5 萬元之金額出租予相對人陳明發使用，顯然係以低於市價近六倍之價格出租，此金額已直接影響到聲請人依據共有人身分可分得之租金金額，對聲請人自有重大不利，足見系爭決議對聲請人及全體共有人均顯失公平。
2、再者，系爭決議係為處理系爭鐵皮屋之管理、使用、收益及處分之事宜，而由系爭決議第五點可知，系爭鐵皮屋目前係相對人陳明發經營五金百貨10元店中，則共有人間關於系爭鐵皮屋之決議，會直接影響到相對人陳明發得否繼續使用系爭鐵皮屋之權利，相對人陳明發為利害關係人，對於系爭鐵皮屋之討論及決議事項，自應有所迴避。然相對人陳明發既未迴避，亦直接參與表決，可知系爭決議係為圖利相對人陳明發個人，而使其他共有人蒙受短收租金之不利益，對聲請人自顯失公平。
（三）按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」，民法第820 條第1 項、第2 項分別定有明文。其立法理由以：「二、共有人依第一項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第二項。又依第一項規定之管理，係指多數決或應有部分超過三分之二所定之管理。」，而共有土地之出租，乃典型之利用行為，自屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍。
（四）經查，系爭鐵皮屋為兩造父母留下之遺產，此為相對人所不爭執，相對人等於102 年9 月10日所為之系爭決議，將系爭鐵皮屋以每月50,000元之租金出租予相對人陳明發，雖系爭決議就共有物之管理已經多數決同意，然聲請人並不同意，且系爭決議以低於市價近六倍之租金行情，將系爭鐵皮屋出租予相對人陳明發使用，將使聲請人在內之全體共有人均減少租金之分配，對聲請人有顯失公平之情形，聲請人依據民法第820 條第2 項規定聲請鈞院以裁定變更之，將上開決議撤銷或調高租金至相當於市價，始符公平。
（五）就系爭建物之租金行情，鈞院另案（102 年度板簡字第1728號）囑託國泰不動產估價師聯合事務所為鑑定，鑑定結果顯示系爭建物每間各為32,525元，六間鐵皮屋合計月租金應為195,150 元（32,525元×6 ＝195,150 元），則系爭建物月租金市場行情約在20萬元左右，相對人僅以5 萬元之月租金出租予陳明發使用，實屬過低，對聲請人顯失公平。
二、相對人對本件聲請表示意見略謂：
（一）聲請人謂系爭鐵皮房屋違建月租金可達30萬元以上云云，惟查：
1、系爭鐵皮屋坐落於國有地，本屬違建，且按兩造父親陳文良與樹林鎮公所簽訂之和解書記載：「舊豬舍基地（即系爭鐵皮屋坐落基地）由陳文良、陳明福兩人繼續使用」，樹林鎮公所既未同意得擅將系爭鐵皮屋坐落土地轉租予他人使用，倘將系爭鐵皮屋出租予第三人，則按民法規定，將有遭樹林鎮公所終止繼續使用權利，收回系爭鐵皮屋所坐落土地之虞。基此，系爭鐵皮屋核與一般坐落於得取得基地所有權之土地、能任意使用收益之建物有別，其使用收益價值不能相提並論，聲請人出具之估價報告書未慮及此，竟謂按市面出租行情，系爭鐵皮屋月租金可達30餘萬元云云，實非事實，誠不可採。
2、聲請人所出具建築師製作之估價報告書謂按系爭鐵皮屋附近騎樓攤位租金估算，系爭鐵皮屋違建月租金可達30萬元以上云云，惟相對人近日委託中華不動產估價師聯合事務所辦理估價，根據不動產估價師出具之不動產估價報告書結果，系爭鐵皮屋市場交易金額僅值309,017 元，倘系爭鐵皮屋月租金可達30餘萬元之行情（假設）系爭鐵皮屋早炙手可熱，豈可能經估價後僅能有30餘萬元之價值。次查聲請人提出之鑑價報告調查之對象為攤販，對象不明，且其出租型態為日租，與房屋租賃方式不同，租金給付金額更無具體書面證據可為佐證，其調查方法粗糙，調查對象不明，租金給付金額更無具體書面證據可為佐證，於另案臺灣高等法院101 年度聲字第476 號裁定，即以該估價報告書未檢附相關資料證明，不採為判斷基礎，估價結果稱每坪日租約在190 元左右，也與市面行情顯然不符，前已述明，是以該估價報告書無論作成過程、估價之結果，均顯無可採。
（二）綜上所述，經不動產鑑價師鑑價結果亦僅有30餘萬元之價值，根本無聲請人聲稱月租金可達30餘萬元之可能，況且系爭鐵皮屋本不能出租予非兩造之任意第三人，聲請人主張系爭鐵皮屋違建係以低於市價之租金行情出租予相對人陳明發使用云云，並非事實，自更無聲請人所主張低價出租，顯失公平之情形，聲請人聲請鈞院變更系爭鐵皮屋管理方法，不合於法定要件。
三、按非訟事件法第1 條規定，法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定。再依非訟事件法第1 條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，最高法院67年度第3 次民事庭庭推總會決議，可資參照。次按民法第820 條第1 項、第2 項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。再按，法院依民法第820 條第2 項所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其性質，並不涉及實體權利之終局爭執，且為使共有物之管理順遂進行，亦有程序便捷之需求。而觀諸共有物之管理，將其修訂為多數決，主要理由無非基於促進共有物之有效利用，且為讓共有不動產處分之多數決規定取得平衡，其中就民法第820 條第1 項之新增相關規定，亦是參酌土地法第34條之1 第1 項「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算。」之規定，可知共有土地之處分採多數決原則，然而，共有土地之出租屬於共有物之管理，依民法第820 條第1 項舊條文規定，卻需由共有人共同為之，顯然輕重失衡。就利益衡量來說，共有土地之處分對共有人權益之影響較出租為大，前者為高度行為，依土地法第34條之1 第1 項規定，無庸全體共有人同意；後者為低度行為，依民法第820 條第1 項舊條文規定，反需共有人全體共同為之，有違事理衡平。為匡正此項缺失，故修正條文對於共有物之管理而改採多數決。又為防杜該多數決所為之管理決定，修正後之民法第820條第2 項規定，多數決所定管理方法有顯失公平者，不同意共有人得聲請法院以裁定變更之。從而，依民法第820 條增訂上述第2 項規定之立法意旨，共有人依第1 項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人（不問是持反對意見之積極不同意共有人或未表示意見乃至於未參與同意決定之消極不同意之共有人均包括在內）得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。又依第1 項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3 分之2 所定之管理。然而是否顯失公平，應由法院依非訟程序，斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。
四、經查：
（一）系爭鐵皮屋於相對人等4 人於102 年9 月10日做成系爭決議之時，為兩造及訴外人陳清香、王陳秋子所公同共有，有聲請人提出之台灣高等法院98年度重上字第531 號民事判決在卷足憑（見本院卷第10至17頁）。斯時，相對人等
4 人於102 年9 月10日會議中決議將系爭鐵皮屋出租予相對人陳明發，此有系爭會議記錄在案，自形式上觀之，自符合民法第820 條第1 項之規定。
（二）又觀諸上開102 年9 月10日會議記錄，其上載明「…二、承租期限幾年，決議：出席人員一致同意通過租期為4年。三、承租租金，決議：出席人員一致同意通過租金為新台幣伍萬元整。四、租金收取方式，決議：出席人員一致同意租金租金收取方式為每半年到期收取一次。五、租約簽訂授權由何人全權代表簽訂以及鐵皮屋日後之管理事宜，決議：全體出席人員一致同意通過由陳明福代表共有人簽訂租約以及後續鐵皮屋之管理事宜。六、租金是否扣除鐵皮屋修繕費用及稅金後將按照各共有人持分分配，請各共有人自行向承租人收取或提供帳號供陳明發匯款，決議：出席人員一致同意通過，卻共有人如未向陳明發收取或提供帳號，則由陳明發自行向法院提存。」等語。故相對人等4 人將系爭鐵皮屋出租予相對人陳明發後，對於依據系爭決議所收取之租金，均按各共有人就系爭鐵皮屋之所有權應有部分比例分配予各共有人。
（三）本院審酌聲請人所提出另案（102 年度板簡字第1728號）由本院板橋簡易庭囑託國泰事務鑑價之估價報告，該估價報告表明勘估標的為系爭鐵皮屋，屬未登記保存建物，坐落新北市樹林區博愛商圈內之國有土地上，經蒐集資料及查訪標的半徑500 公尺內同為博愛商圈之店面，近1 年內無買賣成交案例可供參考，又考量擴大蒐集資料範圍會因勘估標的之商業效益落差過大，故無法採用不動產估價技術規則規定之積算法推算勘估標的租金價格，因其情況特殊，故採用租金比較法推算勘估標的即系爭鐵皮屋之租金價格；再以臺灣高等法院98年度重上字第531 號確定判決附圖所示甲案A 部分之建物為基準，採租金比較法進行租金價格推估，再依水平修正率、垂直修正率調整B 至F 部分建物之租金價格，且比較標的均係鄰近系爭鐵皮屋，經核當能反應系爭鐵皮屋之出租行情而為可採。又實際執行鑑價之人員廖政壹，係經考選及格並准予執業之不動產估價師，亦據聲請人於本院102 年度簡抗字第61號停止執行事件提出臺北市不動產估價師開業證書、臺北市不動產估價師公會會員證書各1 紙附卷為憑，堪認廖政壹估價師具有鑑定租金之專業知識經驗無訛。是以，系爭估價報告鑑定結果認系爭鐵皮屋每月租金為195,150 元【計算式：35,252元×6 ＝195,150 元】，本院認該租金尚屬合理可信。然系爭決議僅以每月50,000元租金出租系爭鐵皮屋予相對人陳明發，系爭決議使聲請人遭受不利益，堪認對於聲請人而言顯失公平。
五、綜上所述，系爭決議之決定內容確實對於全部共有人並非公平允當，因此聲請人依據民法第820 條第2 項規定聲請本院裁定變更系爭決議所訂管理方法，應屬有據，應予准許。
六、依非訟事件法第21條第2 項、民事訴訟法第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 張谷輔以上正本證明與原本無異如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000 元中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
書記官 林惠敏