臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1430號原 告 林勝文訴訟代理人 張建鳴律師被 告 游阿旺訴訟代理人 戴森雄律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國104年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○○段○○○地號土地（面積六六三平方公尺），自民國一百零四年四月二十一日起，每年租金調整為按上開土地申報地價年息百分之五計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段○○○段000地號土地（下稱系爭
土地）為原告之母黃清香所有，原由黃清香於民國101年11月20日信託登記與訴外人翁荻雅。嗣於102年7月4日塗銷信託登記，回復為黃清香名下後，黃清香再於102年7月8日辦理信託登記於原告名下。
㈡原告外祖父黃玉昆與被告之父游朝坤前於44年6月30日在臺
北縣三峽鎮公所（現改制為新北市三峽區公所）就系爭土地達成調解（原證4；下稱系爭調解），由黃玉昆將系爭土地出租與游朝坤，每年租金新臺幣（下同）65元，限於每年農曆4月底繳清（下稱系爭租約）。嗣游朝坤過世後，由被告繼承系爭租約，然被告未曾繳納租金，故而翁荻雅前曾訴請被告返還系爭土地，經鈞院101年度訴字第2775號審理，審理期間，被告曾委託戴森雄律師於102年1月21日以台北重南郵局36號存證信函（原證5）聲稱支付最近5年租金，然均未曾檢附該筆租金。嗣經台灣高等法院102年度上易字第980號判決確認兩造就系爭土地租賃關係存在（下稱前訴訟）。原告為前訴訟之參加人，前訴訟之確定判決雖認兩造間係租地建物之基地租賃契約，然該訴訟雖將系爭調解書是否真正列為重要爭點而由兩造舉證，卻未將兩造有「基地租賃」關係存在一節列為爭點，難謂本件兩造間就系爭土地是否成立基地租賃關係有爭點效存在，原告於本件自得主張兩造間非基地租賃關係。
㈢於前訴訟判決確定後，被告又於103年5月26日以台北北門郵
局1716號存證信函（原證6）聲稱支付租金，但亦仍未檢附該筆租金。原告曾於103年8月26日以台北成功郵局798號存證信函（原證7）告知被告應返回系爭土地，被告委託戴森雄律師於103年9月4日以台北北門郵局3017號存證信函（原證8）拒絕返還，並仍未繳付租金。嗣原告又於104年3月18日以土城青雲郵局65號存證信函（即原證9）催告被告給付租金，被告則委託戴森雄律師以台北北門郵局1126號存證信函（原證10）給付103年5月26日至108年5月25日止之租金，而未曾清償舊欠。職是，原告方於104年3月26日以台北成功郵局241號存證信函（原證11）向被告終止系爭租約。
㈣先位部分：
⒈系爭租約雖訂明：「對造人向申請人租賃之建地在台北縣○
○鎮○○段○○○段000地號」，然並未言明係基地租賃契約，故系爭土地雖編列為建地，然既未載明為租地建物，仍非租地建屋之租賃契約，原告即非不得以民法第450條第2項之規定終止兩造間之系爭租約。本件原告已於103年8月26日以台北成功郵局798號存證信函告知被告系爭租約將於104年2月28日終止，故原告終止系爭租約自屬有據。
⒉兩造間如非基地租賃契約，原告爰依民法440條第1項終止租
約，如本件為基地租賃契約，則原告依土地法第104條第4款規定終止租約。原告曾於102年1月21日以台北重南郵局36號存證信函承認97年1月21日起之租金債務，卻遲未給付欠繳之租金，原告自得依法終止系爭租約。
⒊為此，原告特再通知被告終止系爭租約之意思表示，系爭租
約既遭終止，被告占有系爭土地即屬無權占有，原告得依民法第455條租賃物返還請求權、民法第767條第1項前段所有物返還請求權，請求被告拆屋還地，並請法院擇一為原告勝訴之判決。
⒋兩造間系爭租約既已終止，被告應負返還系爭土地之義務，
然被告仍無權占有，則原告並依民法第179條不當得利返還請求權，請求被告給付相當於租金之不當得利。經查系爭土地面積663平方公尺，土地方正，且屬建地，當以土地申報地價年息10%計收租金，該部分申報總價為265,200元，年租金應為26,520元。
㈤備位部分：
如認原告終止系爭租約請求返還土地無據，則系爭租約係不定期租賃，系爭土地面積663平方公尺，土地方正，且屬建地，然系爭租約所訂租金每年65元，實屬過低，應按年息10%計算，故原告依民法第442條規定請求調整租金。
㈥並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告應將坐落系爭土地如鈞院101年度訴字第2775號民事判
決附圖所示編號605⑴部分（面積127平方公尺）、605⑵部分（面積132平方公尺）、605⑶部分（面積64平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地返還原告。
⑵被告應自104年4月1日起至返還前項土地之日止，按年每年給付原告26,520元。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：被告承租原告所有系爭土地，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為按申報地價年息10%計算每年租金。
二、被告則抗辯：㈠被告與系爭土地所有權人間，有基地租賃關係，業經前訴訟
判決定在案，原告主張無爭點效一節，為無理由。蓋前訴訟業經兩造就主要爭點充分辯論，既有基地租賃關係，則原告依民法第767條第1項、第179條規定主張拆屋還地及返還不當得利，即無理由。而前訴訟確定判決認定44年6月30日成立之系爭調解為有效，依系爭調解年租金為65元。
㈡原告主張被告欠租而終止系爭租約，請求返還系爭土地，為無理由：
⒈被告並未欠租不付：
⑴被告於102年1月21日委任律師以台北重南郵局36號存證信函
（被證1，即原證5）將最近5年，即97年1月21日至102年1月20日之租金325元寄給當時之系爭土地所有權人翁荻雅，被告於上開存證信函中表示97年1月20日以前之租金請求權，行使時效抗辯權。翁荻雅則以台北法院郵局74號存證信函（被證2），拒收上開租金。
⑵原告於102年7月8日移轉登記取得系爭土地所有權，並於102
年11月14日對前訴訟聲明參加訴訟。被告又於103年5月26日委託律師以台北北門郵局1716號存證信函（被證3，即原證6）將最近5年，即98年5月26日至103年5月25日之租金325元寄給原告。
⑶原告於104年3月18日以土城青雲郵局65號存證信函限被告於
5日內繳清欠租，被告即委任律師於5日期限內以台北北門郵局1126號存證信函（被證5，即原證10）致原告，並付寄103年5月26日至108年5月25日共5年之租金325元之匯票。原告則以台北成功郵局241號存證信函（被證6，即原證11）退還該匯票，並稱被告積欠103年5月25日以前之租金。被告即委任律師以台北北門郵局1194號存證信函（被證7）回復說明並未欠繳租金。
⑷按拒收租金不能認係積欠租金，由上可見被告並未積欠租金
。縱使原告稱未收受103年5月25日以前之租金（並非事實），但被告曾將97年1月21日至102年1月20日之租金繳交翁荻雅，及將103年5月26日至108年5月25日之租金寄給原告，均遭收受後退還（見被證2、被證6）。如上所述，自102年1月20日至103年5月25日止，亦僅1年4個月又5日，仍不足2年，不符合土地法第103條第4款積欠租金2年之規定。
⑸依最高法院43年台上字第329號判例，依民法第440條第1項
之規定，承租人欠租於催告期限內未為支付，出租人固得終止契約。但在出租人終止契約之意思表示前，承租人依債務本旨為給付，出租人如無正當理由自不得拒絕受領，更不得再以未為給付為理由，終止租賃契約。
⑹93年5月26日至98年5月26日租金，被告所寄之存證信函是有
附租金，但是被告拿不出證據，是否當時有疏忽，因時間已久而不確定，既然如此，故被告要以所付後面5年之租金抵前面5年之租金。縱使被告主張以後面5年所付租金抵前面5年租金沒有理由，被告欠租也沒有達到法定之2年。
⒉原告以欠租為由提起本件訴訟，於法不合：
依最高法院68年台上字第777號判例，建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。本件被告並未積欠租金達2年以上，且被告收受原告被證4之存證限函後，即於5日期限內支付租金（被證5）遭拒（被證6），故原告以被告積欠租金為由終止系爭租約，殊無理由。
⒊故原告要求被告返還系爭土地，顯無理由。
㈢原告請求調整租金部分：
原告備位聲明訴求調整租金，雖非無據，但系爭土地十分偏僻，交通十分不便，原告依土地法第105條準用第97條規定請求租金之上限，即申報地價年息10%，雖然偏高。請斟酌該處土地環境及交通狀況，調整為申報地價年息3%，以符實際，並較公平。
㈣答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列事項為兩造所未爭執，且有下列證據可證，而堪認定：㈠系爭土地原為訴外人黃和尚所有，黃和尚死亡後，由黃玉昆
於55年6月1日繼承取得所有權（登記日期：58年9月15日）。嗣黃玉昆死亡，由原告之母黃清香於61年2月11日繼承取得所有權（登記日期71年5月17日）。黃清香於101年11月16日以信託為登記原因，將系爭土地信託登記與訴外人翁荻雅。嗣於102年7月4日塗銷信託登記，回復為黃清香名下後，黃清香再於102年7月8日辦理信託登記於原告名下。此並有系爭土地異動索引、土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第87、12頁），及經本院調閱前訴訟民事歷審卷，有系爭土地電子處理前、後之登記謄本附於前訴訟卷內可稽（見本院101年度訴字第2775號民事卷第6頁、第54至56頁）。㈡系爭土地上有門牌號碼新北市○○區○○里○○00號之未辦
保存登記建物坐落其上，其中占用系爭土地如附圖編號605⑴所示面積127平方公尺之磚造地上物（三合院）係由游朝坤所興建，並經游朝坤之全體繼承人協議由被告單獨繼承；編號605⑵所示面積132平方公尺之水泥地上物、編號605⑶所示面積64平方公尺之棚架地上物均由被告所興建，上開地上物係由被告居住使用中，此並有前訴訟本院勘驗筆錄、新北市樹林地政事務所以102年6月27日新北樹地測字第1023649788號函檢送之土地複丈成果圖，及系爭土地上開地上建物92年度至102年度房屋稅繳款書影本、新北市○○區○○里○○00號房屋稅籍紀錄表（上均載納稅義務人為被告）可稽，及經前訴訟之兩造及本件訴訟之兩造陳明在卷（見本院101年度訴字第2775號民事卷第99至102頁、第24、25頁；台灣高等法院102年度上易字第980號卷第57至67頁、第69頁；本件本院卷第81頁、第82頁反面至83頁、第92頁反面）。
㈢翁荻雅前於101年11月30日以被告前開地上建物無權占用系
爭土地為由，依民法第767條第1項訴請被告拆屋還地，及依民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得利，經前訴訟台灣高等法院102年度上易字第980號民事判決以系爭調解之調解書為真正，該事件之兩造間就系爭土地有未定期限之基地租賃契約存在為由，判決翁荻雅全部敗訴確定，此並有上開民事判決影本附卷可稽（見本院卷第14至22頁），並經本院調閱前訴訟卷。
四、關於系爭租約是否為租地建屋之基地租約部分：原告主張：兩造間之系爭租約並非租地建屋之基地租約，故其依民法第450條第2項規定，得隨時終止系爭租約等語。被告則抗辯系爭租約為租地建屋之基地租約。經查：
㈠按土地法及舊實施都市平均地權條例有關租地建屋之各種規
定，係因城市地方人口集中，其建築房屋地基，需求殷切，為防止土地投機，並兼鞏固基地承租人之地位而設。本於此，城市地方，倘以在他人土地上有房屋為目的，而租用基地，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋而租用基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨。此有最高法院74年度台上字第2562號判例要旨可參。
㈡查系爭調解之調解成立內容，雖僅記載：「對造人（即游
朝坤）向申請人（即黃玉昆）租賃之建地在台北縣○○鎮○○段○○○○○○○號面積0.甲0六八四，每年租金訂定新幣六十五元，限於每年農曆四月底繳清。…。」，有系爭調解書影本在卷（見本院卷第23頁），然其「調解事由」已載明為「建物敷地租金由」，顯然係就地上建物坐落基地之租賃事宜所為之調解。且查，系爭土地於35年間之地目即為「建」，有土地登記簿可稽（見本院101年度訴字第2775號民事卷第55頁）。而系爭土地上之前開門牌號碼新北市○○區○○里○○00號之未辦保存登記建物，於38年1月間即已設有房屋稅籍資料，此有新北市政府稅捐稽徵處三鶯分處101年12月13日北稅鶯二字第1015150447號函檢送之房屋稅籍紀錄表附於前訴訟卷內可稽（見本院101年度訴字第2775號民事卷第24、25頁），且該建物原門牌號碼為台北縣三峽鎮○○里○○000號，游朝坤於35年10月1日即於該址設籍登記為戶長，57年7月20日門牌始變更為安坑64號，亦有游朝坤前設籍該址之戶籍謄本影本可證（見本院101年度訴字第2775號民事卷第80頁）。足證上開建物於35年10月1日以前即已興建坐落於系爭土地上。且兩造復不爭執其後被告續於系爭土地如附圖編號605⑵所示興建面積132平方公尺之水泥建物。是游朝坤及原告均係以在原告之系爭土地上有房屋為目的，而租用基地甚明。則依前開說明，兩造間系爭租約確屬租地建物之基地租約，應堪認定。
五、先位之訴部分：原告主張：其已終止兩造間之系爭租約，被告已無占用系爭土地之權源，故其先位依民法第455條、第767條第1項前段，請求被告拆屋還地，並依民法第179條請求被告給付自104年4月1日起至返還系爭土地之日止之相當於租金之不當得利等語。被告則否認系爭租約已經原告合法終止，並以前揭情詞為辯。經查：
㈠按民法第440條第1項規定：「承租人租金支付有遲延者，出
租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」；土地法第103條第4款規定：「租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，出租人不得收回。…承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。…。」。次按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，此有最高法院68年台上字第777號判例要旨可參。
㈡再按民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承
租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」。而上開規定所稱之受讓人，因同條之規定而受出租人之地位之移轉，然其受讓前已屆清償期之租金請求權，已成為獨立之債權，並不隨同出租人之地位移轉於受讓人。倘受讓人並受讓此前已屆清償期之租金債權，則非經通知承租人，對於承租人不生效力（民法第297條第1項規定參照）。是原出租人因承租人支付租金遲延，業已發生或將來可發生之契約終止權，不能離出租人之地位而獨立存在，亦無因出租人地位之移轉而使之消滅或阻止其發生之理由。除已發生之契約終止權，經原出租人於讓與前拋棄者外，當然隨同出租人之地位移轉於受讓人。受讓人依民法第440條定相當期限催告承租人向「原出租人」支付租金，而承租人不支付者，受讓人得終止契約。此並有最高法院36年度決議㈠、最高法院40年度台上字第1200號判例意旨、最高法院76年度台上字第2423號裁判意旨可資參照。
㈢本件被告於前訴訟審理時之102年1月21日，曾委託戴森雄律
師寄發台北重南郵局36號存證信函，支付97年1月21日至102年1月20日共5年之租金325元與翁荻雅，並就97年1月21日以前之租金行使時效抗辯，此有上開存證信函影本附卷可稽（原證5、被證1；見本院卷第24、61頁）。惟上開租金經翁荻雅於102年2月6日寄發台北法院郵局74號存證信函與被告，表示拒絕受領並退回該租金，有上開存證信函影本在卷（被證2；見本院卷第62頁）。原告雖否認上開被證2號存證信函之真正，然被告於前訴訟即已先後2次提出被證2之存證信函影本為證（見本院101年度訴字第2775號民事卷第44、121頁），翁荻雅均未曾爭執該存證信函之真正，復於前訴訟一審102年8月6日言詞辯論期日陳稱：「否認有租賃關係，所以他們寄的租金我們才退回。」等語，有該次言詞辯論筆錄在卷（見本院101年度訴字第2775號民事卷第123頁），而堪認定翁荻雅確有拒收上開租金之情事。然翁荻雅於101年11月16日始登記為系爭土地所有權人，此為被告於前訴訟審理時所明知，且翁荻雅未曾主張其有自黃清香處受讓101年11月16日以前之租金債權，被告就此部分租金，亦未收到何債權讓與之通知，則被告向翁荻雅給付101年11月16日之前之租金，自不生提出之效力。至於101年11月16日至102年1月20日之租金，雖亦經翁荻雅拒絕受領，惟按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，固負遲延責任（民法第234條參照），惟並非債務人即因而免除其債務，債務人所負債務仍屬存在，僅其責任減輕，即僅就故意或重大過失，負其責任（民法第237條參照），或無須支付利息（民法第238條參照）而已，仍難認債務人已完成給付義務，此有最高法院86年度台上字第1644號、77年度台上字第1318號裁判意旨可參。是被告仍負有將97年1月21日至102年1月20日之租金分別給付與當時之系爭土地所有權人黃清香、翁荻雅之義務甚明。然因黃清香、翁荻雅均未曾催告被告給付上開租金，且翁荻雅並明示拒絕受領上開租金，是依前開規定，於原告受讓取得系爭土地所有權之前，黃清香、翁荻雅對被告尚無何系爭租約之終止權可得行使。
㈣次查，翁荻雅於前訴訟一審審理時之102年7月4日塗銷系爭
土地之信託登記，回復登記為委託人黃清香名下後，黃清香再於102年7月8日將系爭土地信託登記於原告名下，已如前述。故本件原告於前訴訟一審審理時之102年7月15日，具狀陳明上情聲請承當訴狀，並提出系爭土地所有權狀影本為附件。然經前訴訟一審法院於102年7月22日發函並檢送本件原告上開書狀及附件，請被告於5日內表示是否同意本件原告承當訴訟，被告於102年8月7日收受上開函文，而於102年8月8日具狀表示不同意（見本院101年度訴字第2775號民事卷第112、113、130、133頁），足證被告於102年8月7日已知悉系爭土地已變更所有權人為本件原告，依民法第425條第1項規定，系爭租約對受讓人即原告仍繼續存在，因此，被告自應將102年7月8日以後之租金給付與本件原告，始生清償之效力。至於102年7月8日以前已屆清償期之租金，依前揭說明，已成為獨立之債權，並不隨同出租人之地位移轉於原告。而本件經本院於104年7月31日言詞辯論期日詢問原告是否有自黃清香處受讓系爭土地對被告之102年7月8日以前之租金債權，原告表示要另行陳報，被告則否認原告有受讓上開租金債權，有當日之言詞辯論筆錄在卷（見本院卷第82頁）。嗣原告於104年8月25日提出民事準備㈠狀陳稱：翁荻雅塗銷信託登記後，因未取得租金，故該租金請求權成為信託財產而返還予系爭土地所有權人黃清香等語，並爰引最高法院40年度台上字第1200號判例，主張不論被告積欠何人租金，只要累積積欠之租金達土地法規定之金額，原告即得催告後終止租約云云（見本院卷第85頁正反面）。顯然原告並未受讓取得102年7月8日以前之租金債權（遑論被告亦未受任何此部分租金債權已讓與之通知）。至黃清香於102年7月8日雖以信託為原因，將系爭土地移轉登記與原告，惟並不當然因此使原告取得原告得以自己之名義請求承租人即被告給付102年7月8日以前已屆期之租金債權之權限甚明。
㈤再查，被告於103年5月26日委託戴森雄律師寄發台北北門郵
局營收股1716號存證信函與原告，支付98年5月26日以前5年，即98年5月26日起至103年5月25日之租金325元，並就98年5月26日以前之租金為時效抗辯，有該存證信函影本在卷（原證6、被證3；見本院卷第25至26頁、第63至64頁）。然原告主張：被告寄發之上開存證信函並未附上該函所稱之5年租金等語，而被告未能提出證據證明該存證信函確有附上租金325元寄與原告，是自不能認被告已給付98年5月26日起至103年5月25日之租金325元與原告。且原告並未自黃清香處受讓102年7月8日以前之租金債權，亦如前述。
㈥因此，原告雖於103年8月26日以台北成功郵局798號存證信
函，依民法第450條第2項出租人得隨時終止未定期限租約之規定向被告為終止系爭租約之意思，有該存證信函影本在卷（原證7；見本院卷第27頁）。然系爭租約為未定期限之租地建屋契約，已如前述，依前揭說明，出租人無從依民法第450條第2項規定終止租約。且是時被告並無積欠租金達2年以上，且已經出租人定相當期限催告其給付而不為給付之情事。故原告上開終止並不合法，不生終止系爭租約之效力。㈦至原告雖於104年3月18日寄發土城青雲郵局65號存證信函與
被告，催告被告於5日內繳清積欠之租金，該存證信函並於104年3月20日送達被告，有該存證信函及回執附卷可稽（見本院卷第32、33頁）。被告遂於104年3月23日寄發台北北門郵局營收股1126號存證信函，並附上103年5月26日至108年5月25日共5年之租金325元之匯票1紙與原告，亦有上開存證信函影本、匯票影本在卷（原證10、被證5；見本院卷第34至37頁、第66至68頁）。原告則於104年3月26日寄發台北成功郵局241號存證信函與被告，以因被告並未給付103年5月25日以前之租金，故原告拒絕受領上開租金325元，並退還該匯票，及終止兩造間之系爭租約等語，此有上開存證信函影本、匯票影本、回執影本在卷（原證11、被證6；見本院卷第38至40頁、第69至70頁）。然原告上開104年3月18日所寄發之土城青雲郵局65號存證信函，雖限期催告被告繳清所欠租金，惟就102年7月8日以前之租金債權，原告並非催告被告應向「原出租人」為給付，是其此部分不生催告之效力。至於102年7月8日以後已屆清償期之租金債權，迄104年3月20日被告收受上開土城青雲郵局65號存證信函時止，顯尚未達2年。況系爭租約約定每年租金應於每年農曆4月底繳清，而104年農曆4月底為104年國曆6月15日，故此年度之租金清償期限應為104年6月15日，是104年6月15日前一年之租金債權，於原告為上開催告之時，尚未屆清償期，此部分亦不生催告之效力。因此，原告以被告已積欠租金達2年上，經其催告限期給付而未給付為由，於104年3月26日以上開台北成功郵局241號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，並不合法，不發生系爭租約終止之效力。
㈧綜上，原告並未合法終止兩造間之系爭租約，故系爭租約仍
有效存在，被告占用系爭土地仍有合法之權源。則原告先位依民法第455條租賃物返還請求權、民法第767條第1項前段所有物返還請求權，請求被告拆屋還地，及依民法第179條不當得利返還請求權，請求被告給付自104年4月1日起至返還系爭土地之日止之相當於租金之不當得利，均難認有理由，應予駁回。
六、備位之訴部分：原告主張：如認兩造之系爭租約未合法終止，則其依民法第422條規定，請求調整租金為按系爭土地年息10%計算等語。
被告則不爭執原告得依民法第422條請求調整租金，惟辯稱應按系爭土地年息3%計算較為公平等語。經查：
㈠按民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇
降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」。其立法理由為：謹按不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也。又「租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。」（最高法院20年上字第283號判例要旨參照）。再按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。此有最高法院48年台上字第521號判例要旨可參。
㈡查系爭調解係黃玉昆與游朝坤於44年6月30日所作成，其上
約定租賃系爭土地之面積為0.0684甲，即663平方公尺（計算式：1甲＝2,934坪；0.0684甲×2,934÷0.3025＝663平方公尺；小數點以下四捨五入），每年租金65元。次查，系爭土地地目為建，現登記面積663平方公尺，使用分區為山坡地保育區，使用地類別為丙種建築用地，101年1月起之公告現值為每平方公尺2,000元，104年1月起之公告現值為每平方公尺3,200元，99年1月起迄今之申報地價為每平方公尺400元，有登記謄本之登載可稽（見本院卷第12頁、本院101年度訴字第2775號卷第6頁），可認系爭土地價值有逐年上昇之情形。而系爭調解距今已60年，其租金約定每年僅65元，顯然過低。再查，系爭土地上現有被告所有門牌號碼新北市○○區○○里○○00號之未辦保存登記建物坐落其上，占用系爭土地如附圖編號605⑴面積127平方公尺部分為磚造（三合院）、編號605⑵面積132平方公尺部分為水泥造、編號605⑶面積64平方公尺部分為棚架，均為被告居住使用中，業如前述。且於前訴訟經法院現場履勘結果，系爭土地僅有一條聯外道路，經該道路至三峽市區約需30分鐘以上車程，附近其他住戶鮮少，亦無市場、學校或其他公共設施，鄰近區域皆為林木草叢，罕有人煙，有勘驗筆錄、現場照片可稽（見本院101年度訴字第2775號卷第99至100頁、第104至106頁）。是被告承租之系爭土地面積廣達約200.6坪（663平方公尺×0.3025＝200.6），然位處偏僻、交通不便之處，且查無最近3年鄰近土地之租金交易資料，有內政部不動產租賃實價登錄查詢結果在卷可參（見本院卷第98、99頁）。是本院審酌上情，且為免日後申報地價變動時，尚須再行起訴請求調整租金之勞費耗煩，故認原告請求自本件起訴狀繕本送達被告翌日起，每年租金依系爭土地申報地價一定比例之年息為計算，應無不當，惟原告請求按系爭土地申報地價年息10%計算，則尚屬過高，應調整為按系爭土地申報地價年息5%計算，始為適當（目前租金為每年13,260元，計算式：
663平方公尺×400元×5%＝13,260元，嗣後每年申報地價遇有變更，仍依上述比率調整給付租金，併此敘明）。
七、從而，原告先位之訴依民法第455條租賃物返還請求權、民法第767條第1項前段所有物返還請求權，請求被告將坐落系爭土地如附圖所示編號605⑴部分（面積127平方公尺）、605⑵部分（面積132平方公尺）、605⑶部分（面積64平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地返還原告，及依民法第179條不當得利返還請求權，請求被告應自104年4月1日起至返還上開土地之日止，按年每年給付原告26,520元，為無理由，應予駁回，其此部分假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。原告備位之訴依民法第442條請求調整系爭土地每年之租金自本件起訴狀繕本送達被告翌日即104年4月21日起（見本院卷第46頁送達證書），按系爭土地申報地價年息5%計算，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告先位之訴為無理由，備位之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 12 日
民事第三庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 12 日
書記官 莊川億