臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1511號原 告 許育禎訴訟代理人 蔡明和律師被 告 謝宏國訴訟代理人 倪小銘被 告 洪靜瑩訴訟代理人 謝崇浯律師上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國105年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告謝宏國應給付原告新臺幣肆佰陸拾肆萬叁仟玖佰柒拾陸元，及自民國一○四年五月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告洪靜瑩應給付原告新臺幣肆佰陸拾肆萬叁仟玖佰柒拾陸元，及自民國一○四年八月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
前二項所命之給付，如有其中任一被告已為給付，於其給付之範圍內，他被告免為給付義務。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項原告以新臺幣壹佰伍拾肆萬捌仟元為被告謝宏國供擔保後，得假執行。但被告謝宏國如以新臺幣肆佰陸拾肆萬叁仟玖佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項原告以新臺幣壹佰伍拾肆萬捌仟元為被告洪靜瑩供擔保後，得假執行。但被告洪靜瑩如以新臺幣肆佰陸拾肆萬叁仟玖佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠謝宏國於民國103 年3月5日向原告承買坐落新北市○○區○
○段○○○○○○○○號2 筆土地（以下合稱系爭土地）及其上未辦理保存登記之建物1棟（門牌號碼為新北市○○區○○路0段000 巷00號，下稱系爭建物，以下合稱為系爭不動產），總價金為新臺幣（下同）10,000,000元，雙方並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）。謝宏國給付訂金2,000,00
0 元後，即以系爭建物未辦理保存登記無法增加貸款額度為由，請求原告寬限辦理保存登記時間，原告遂同意給付尾款日期延長至103 年5月5日，並以此為交屋日期。嗣謝宏國雖於103年4月18日通知原告前往渠任職之公司收取尾款共計6,643,976 元，惟以系爭建物保存登記尚未完成為由，僅交付發票日為103年6月18日、同年月20日，金額分別為3,000,000元、3,643,976元之支票2 張，原告基於信任再給予謝宏國方便而簽收上開支票。詎上開支票期至均遭銀行退補，原告通知謝宏國交易未完成，請通知地政士即被告洪靜瑩停止登記作業，被告同意暫緩登記，並於103年6月22日攜帶現金2,000,000元及支票2張（發票日分別為103年7月2日、同年月4日，金額分別為1,000,000元、3,643,976元）將前開退補支票換回，並補償期間原告因退票所造成之損失及貼補利息計150,000元，且稱該候補給之2,000,000元係為尾款票據一定兌現之保證，仍視為系爭土地交易之訂金，若再發生退票情事，同意交易取消，原告並得沒入所有訂金，另保證尾款未兌現絕不會完成過戶，原告見謝宏國充分展現誠意，且信任洪靜瑩身為地政士，謝宏國若未交付尾款，基於安全必不會完成交屋、過戶，遂再度收取謝宏國開立之上開換補票據。未料支票期至再度跳票，原告旋於103 年7月4日以簡訊通知謝宏國給付尾款，謝宏國知情後來電解釋，並希望原告再度給予展期，原告察覺有異，於103年7月10日聲請土地謄本查核後發現，系爭土地已於103年4月16日過戶予謝宏國指定之第三人詹萬興，並於同年月18日超額設定抵押權予訴外人宋明璋、蔡文典及余鴻仁，且清償日竟訂於103年7月16日，原告警覺謝宏國拖延之意圖，當日立即再以簡訊通知謝宏國將提起刑事詐欺訴訟，謝宏國聞訊後仍意圖繼續以各種方式拖延交付尾款，甚至於103年7月29日親自送交本票及加計利息之清償借款協議書予原告，言明將於103 年8月4日及同年月19日完成給付尾款等語，惟此協議書未獲原告同意簽名，之後謝宏國即避不見面且拒接電話。因被告確實未給付價金及未盡維護交易安全之責任，致生原告損害，且因系爭土地已設定抵押權予第三人，而無法解除契約請求謝宏國返還系爭不動產，爰提起本件訴訟。
㈡謝宏國部分：
謝宏國未交付尾款，但系爭土地業已完成所有權移轉登記，且經謝宏國設定抵押權予第三人，謝宏國負有給付價金之義務，依民法第367條之規定請求謝宏國給付價金。
㈢洪靜瑩部分：
⒈謝宏國通知原告於103 年4 月18日前往渠任職之公司收取尾
款，當日謝宏國開立2 張支票交付尾款，洪靜瑩在場卻未本其專業提醒原告點交日係在103 年5月5日，而尾款支票發票日為103年6月20日，應更改點交日期，且洪靜瑩在未經確認原告收到尾款前，未告知原告即將系爭土地權狀交付謝宏國，使謝宏國趁機設定抵押權予第三人，致生原告之損失。另洪靜瑩迄今仍未通知兩造交屋，實際交屋過程並未完成。依民法第184 條第1項前段、第544條之規定請求洪靜瑩賠償原告所受損害。
⒉謝宏國於103年4月18日係交付支票予原告，並非現金，原告
殆無可能同意於支票未兌現前即提前點交房屋。倘如洪靜瑩所述，謝宏國開立尾款支票予原告時即已完成交付尾款之動作，此豈是專業地政士應有之說法，而社會交易安全又應如何維繫？復依新北市樹林地政事務所（下稱樹林地政所）於104年11月11日以新北樹地籍字第0000000000號函檢送之103年4 月17日系爭土地登記申請書及其附件影本觀之，抵押權登記之收件日期為「103年4月17日16時25分」，附繳證件有契約書2份、土地所有權狀1份等，顯見洪靜瑩於謝宏國交付尾款前，未經原告同意即將系爭土地設定抵押權予第三人。抵押權設定登記日期雖為103年4月18日，然依樹林地政所於
104 年12月11日以新北樹地籍字第0000000000號函檢送之土地登記申請書所載，准予登記時間為103年4月18日14時30分，而通知領狀時間為103 年4月21日，嗣樹林地政所於104年12月25日以新北樹地登字第0000000000號函載明「代理人洪靜瑩未曾借出本案附繳之系爭土地所有權狀」，足證洪靜瑩殆無可能於103年4月18日上午11時許將系爭土地之權狀正本當原告之面交予謝宏國。
㈣聲明：
⒈謝宏國應給付原告4,643,976 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉洪靜瑩應給付原告4,643,976 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊前2 項之請求，於任一被告給付後，另一被告於該給付範圍內免給付責任。
⒋第1、2項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告謝宏國到庭陳述：伊當初認為系爭建物可以保存登記，才會購買，伊目前有財務困難，並非無還款意願，惟時間上需要3 個月至半年等語。
三、被告洪靜瑩則抗辯：㈠本件買賣總價金為10,000,000 元，扣除訂金2,000,000元及
買方先行為賣方代為支付之稅款（土地增值稅及房屋稅）1,356,024元後，剩餘尾款6,643,976元。謝宏國與原告約定於103年4月18日交付尾款，當日謝宏國交付金額總計為6,643,
976 元之支票予原告，原告同意並收受後，洪靜瑩將所有權狀正本交付予謝宏國，完全係依系爭契約書進行所有過戶及點交作業，並無瑕疵。嗣上開支票跳票，洪靜瑩完全不知情，迨收到刑事詐欺案件開庭通知，接受偵訊時，方知原告與謝宏國於上開支票跳票後，在未通知洪靜瑩之情形下，私下協議以其他支票交換支付尾款，謝宏國並已貼補支票跳票期間之利息。因原告私底下與謝宏國進行任何協議，均未通知洪靜瑩，且原告收取謝宏國之任何補償，即表示已默許謝宏國延誤給付尾款之事實，是原告主張其因洪靜瑩交付權狀予謝宏國而受有損害，顯無理由。
㈡洪靜瑩於本件交易係受原告及謝宏國共同委任，在專業性部
分，其執行業務不應完全受到其中一方指示作為。尤其權狀部分，基於物權行為法律關係，原告與謝宏國既已合致並完成所有權移轉登記，權狀自應歸屬於所有權人，不應受到原告是否同意交付所拘束，否則買賣案件中，若賣方突然指示一律不准交付權狀予買方，豈不天下大亂。參照系爭契約書之內容，除未約定買賣雙方有特別授權地政士保管權狀至所有尾款均完全清償為止外，亦未約定有關點交事項係由地政士負責執行。此外，原告雖陳稱本件交屋未完成云云，然本件實際已交屋完成，縱未點交房屋，亦屬謝宏國向原告主張履行契約之問題，與本件原告請求給付價金無涉。
㈢答辯聲明：駁回原告之訴。
四、本院之判斷：㈠原告主張謝宏國於103 年3月5日向原告承買系爭不動產，總
價金為10,000,000元，雙方並簽立系爭契約書。謝宏國給付訂金2,000,000 元後，即以系爭建物未辦理保存登記無法增加貸款額度為由，請求原告寬限辦理保存登記時間，原告遂同意給付尾款日期延長至103 年5月5日，並以此為交屋日期。嗣謝宏國於103年4月18日通知原告前往渠任職之公司收取尾款共計6,643,976 元，惟謝宏國以系爭建物保存登記尚未完成為由，僅交付發票日為103年6月18日、同年月20日，金額分別為3,000,000元、3,643,976元之支票2 張，原告基於信任再給予謝宏國方便而簽收上開支票，然上開支票屆至後，均遭銀行退票，嗣謝宏國於103年6月22日攜帶現金2,000,000元及支票2張（發票日分別為103年7月2日、同年月4日，金額分別為1,000,000元、3,643,976元）將前開退補支票換回，並補償期間原告因退票所造成之損失及貼補利息計150,
000 元等情，業據其提出系爭契約書、上開支票及退票理由單等件為證（參見本院卷第8 至13頁），被告對此並不爭執，是原告此部分主張，堪信為真實。
㈡原告復主張上開支票均遭退票後，原告察覺有異，於103年7
月10日聲請土地謄本查核後發現，系爭土地已於103年4月16日過戶予詹萬興，並於同年月18日超額設定抵押權予宋明璋、蔡文典及余鴻仁，且清償日訂於103年7月16日。因被告確實未依約給付價金及未盡維護交易安全之責任，致生原告損害，且因系爭土地已設定抵押權予第三人，而無法解除契約請求謝宏國返還系爭不動產，爰請求被告賠償如其聲明所示等語，惟洪靜瑩執前詞置辯。
⒈經查，謝宏國對於伊尚積欠原告本件買賣尾款4,643,976 元
一節並不爭執（參見本院卷第47頁反面、第57頁），是原告依買賣之法律關係，請求謝宏國給付原告4,643,976 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，即屬有據。
⒉次查，依樹林地政所函覆本院之土地登記申請書觀之（參見
本院卷第126至129頁），洪靜瑩於103年4月17日即以詹萬興為義務人兼債務人，宋明璋、蔡文典、余鴻仁為抵押權人兼債權人向樹林地政所申請在系爭土地上設定擔保債權總金額為12,000,000元之抵押權登記，而兩造均不爭執謝宏國係於103年4月18日給付發票日為103年6月18日、同年月20日，金額分別為3,000,000元、3,643,976元之支票2 張作為本件買賣尾款之支付，足認洪靜瑩在未確認原告收到本件買賣尾款前即已將系爭土地移轉登記至詹萬興名下，並為宋明璋、蔡文典、余鴻仁在系爭土地上設定前揭抵押權登記。又原告於本件審理中否認知悉及同意洪靜瑩為上開過戶及設定抵押權登記之行為，參以系爭契約書第5條第3款記載略以：買方應於交付完稅款同時或送件移轉登記前，開立與未付價款同額且註明「禁止書轉讓」票據予賣方，並交由地政士保管（參見本院卷第9 頁反面），然洪靜瑩竟在謝宏國尚未給付本件買賣尾款或交付同額尾款之票據前，率予將系爭土地辦理上開過戶及抵押權設立登記，洪靜瑩此舉顯已侵害到本件買賣賣方（即原告）權益之保障。至於原告事後雖同意謝宏國展期清償系爭土地買賣之尾款，惟謝宏國一再違約未清償，原告本可解約並取回系爭土地為使用及收益，卻因系爭土地早已於103年4月16日以買賣為由移轉登記至詹萬興名下（參見本院卷第15頁及第18頁），致原告之前開權益受損。準此，洪靜瑩在未經原告同意之情形下，且未確保原告已取得本件買賣尾款或擔保尾款之票據前，即將系爭土地辦理移轉登記予詹萬興，已構成不法之侵權行為，且此舉與原告所受之損害間有相當因果關係存在。
⒊洪靜瑩雖抗辯伊均有依約進行所有過戶及點交作業，而謝宏
國交付原告之上開支票跳票，洪靜瑩完全不知情，迨收到刑事詐欺案件開庭通知，接受偵訊時，方知原告與謝宏國於上開支票跳票後，在未通知洪靜瑩之情形下，私下協議以其他支票交換支付尾款，謝宏國並已貼補支票跳票期間之利息，因原告有收取謝宏國之補償，即表示已默許謝宏國延誤給付尾款云云。然查，洪靜瑩所為已違反系爭契約書第5條第3款約定，詳如前述。又系爭買賣契約書中並未約定系爭土地辦理移轉登記之期限，則洪靜瑩身為專業之地政士理應在確保原告能收取足額之買賣價款後，始得將系爭土地辦理移轉登記予謝宏國或謝宏國指定之第三人。況且，洪靜瑩於103年4月17日申請為自然人宋明璋、蔡文典、余鴻仁在系爭土地上設定前揭抵押權登記時，並未約定抵押權人宋明璋、蔡文典、余鴻仁應代謝宏國向原告清償本件買賣之尾款。依一般不動產交易慣例，亦多半係向銀行或農會等金融機構辦理貸款後，再將該貸款直接撥付不動產之買方作為清償買賣價款之用，洪靜瑩所為與常情有違，且明顯疏於盡到受任人（買賣雙方委任伊處理買賣契約簽立及過戶等相關事宜）之注意義務。至於原告與謝宏國私下協議之內容，充其量僅可認定原告有同意謝宏國展延清償本件買賣尾款之期限，並無法證明原告亦同意謝宏國先行將系爭土地辦理移轉登記。是以洪靜瑩之上開抗辯，不足採信。
⒋洪靜瑩另抗辯伊係受原告及謝宏國共同委任，在執行業務上
不應完全受到其中一方指示作為。原告與謝宏國既已合致並完成所有權移轉登記，權狀自應歸屬於所有權人，不應受到原告是否同意交付所拘束。另參照系爭契約書之內容，除未約定買賣雙方有特別授權地政士保管權狀至所有尾款均完全清償為止外，亦未約定有關點交事項係由地政士負責執行。本件實際已交屋完成，縱未點交房屋，亦屬謝宏國向原告主張履行契約之問題，與本件原告請求給付價金無涉云云。經查，謝宏國未依約清償本件買賣之尾款，本屬債務不履行之損害賠償問題，然洪靜瑩在未取得原告同意之情形下，且未遵守系爭契約書第5條第3款約定，即自行或片面聽取謝宏國之指示，逕將系爭土地辦理移轉登記至詹萬興名下及設定前揭抵押權登記，顯已違反專業地政士應盡之注意義務，且造成原告未能依法向謝宏國解約後，立即取回系爭土地為完整使用、收益及處分之權益，洪靜瑩此舉自難謂無過失。是以洪靜瑩此部分抗辯，顯係事後卸責之詞，為不足採。
五、從而，原告依買賣及侵權行為之法律關係，請求⒈謝宏國給付原告4,643,976 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即104年5月26日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉洪靜瑩給付原告4,643,976 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即104年8月29日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均有理由，應予准許。
六、按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合所致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同免其責任（最高法院97年度台上字第453 號民事裁判意旨參照）。經查，本件謝宏國與洪靜瑩分別對原告負上述債務，其目的同一，揆諸前揭說明，任一被告給付時，於給付之範圍內，其餘被告即免給付之責，爰諭知如主文第3項所示。
七、本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權酌定相當擔保金額宣告得免為假執行
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對本判決結果不生任何影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
民事第一庭 法 官 林哲賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 1 日
書記官 吳宜遙