臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第159號原 告 牟麗貞訴訟代理人 牟中華被 告 藍山綠田公寓大廈管理委員會法定代理人 夏少榮上列當事人間請求區分所有權人會議無效事件，本院於中華民國
104 年4 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。本件原告起訴時，原聲明：藍山綠田公寓大廈於民國103 年7 月20日舉行之區分所有權人會議（下稱系爭區分所有權人會議）之討論事項第三條決議，及臨時動議第三條決議應予撤銷，嗣變更為：確認系爭區分所有權人會議之討論事項第三條及臨時動議第三條之決議無效。核原告所為訴之變更，其請求之基礎事實係屬同一，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於103 年7 月20日所召開之系爭區分所有權人會議，討論事項第三條即是否將各棟之對講機、大門及門鎖、電燈及燈具、化糞池之抽肥等列為約定專用，以後維修由各棟自行負責，及臨時動議第三條是否將管理費收費方式改以坪數計算。原告（即訴訟代理人）當場就將各棟之對講機、大門及門鎖、電燈及燈具、化糞池之抽肥等列為約定專用表示反對，因依公寓大廈管理條例第7 條規定，連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳等，不得為約定為專用部分，故可想而知其共用部分之相關設施，例如樓梯間之照明設備、門鎖、對講機（聯絡管理員或來訪親戚、友人）等，豈能列為約定專用。另臨時動議第三條是否將管理費收費方式改以坪數計算之決議，係由原告（即訴訟代理人）當場提出表決而遭否決，按現今之慣例各大廈管理收費標準，大約均以坪數計算收費，且依使用者付費之原則，亦應以坪數計算較符合公平，故上開臨時動議之決議有違反民法第148 條1 項：權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的之規定。爰依民法第56條第2 項規定提起本件訴訟等語。併聲明：確認系爭區分所有權人會議之討論事項第三條及臨時動議第三條之決議無效。
二、被告則抗辯：㈠系爭區分所有權人會議應到出席人數為80人，實際出席人數
56人，出席人數比例為70% ，實際出席區分所有權比例為69.5% ，是不論依公寓大廈管理條例第31條規定，或93年8 月28日區分所有權人會議修正之藍山綠田公寓大廈管理委員會組織章程（下稱管委員組織章程）第8 條規定，其會議為合法有效，而本次會議各項決議亦符合前開規定完成表決，應為原告所不爭執，亦有本次會議簽到簿及委託書為憑。
㈡原告請求確認系爭區分所有權人會議討論事項第三條之決議無效，應無理由：
本次會議討論事項第三條之決議為：「通過將各棟之對講機、大門及門鎖、電燈及燈具、化糞池之抽肥等列為約定專用，以後維修由各棟自行負責」。原告雖引用公寓大廈管理條例第7 條規定，認該共用部分之相關設施亦不能列為約定專用。惟查，上開條例第7 條第2 款立法目的係在禁止各該公共通道或場所約定專用後，將侵害其他區分所有權人或住戶之公共通行權，造成消防安全或公共安全之虞慮，該規定並未禁止各該附屬設施不得約定專用，可見各該附屬設施約定專用並不侵犯他人公共通行權。而藍山綠田社區房屋共80戶，為5 樓雙併公寓，計有8 棟建築物而有8 座樓梯，鑑於各棟住戶就其樓梯相關附屬設施之使用方法、使用頻率及使用時間等各有不同，多數住戶認為統籌由公共經費進行維護，顯失公平，故於本次會議決議：以後維護由各棟自行負責。
該決議亦符公寓大廈管理條例第10條第1 、2 項之規定，亦即本件各棟之對講機、大門及門鎖、電燈及燈具、化糞池之抽肥等附屬設施，不論係約定專用或共用部分，均可依法由各該棟住戶自行承擔其修繕、管理、維修之責。
㈢原告請求確認系爭區分所有權人會議臨時動議第三條之決議無效，應無理由：
本次會議臨時動議第三條決議為：「反對將管理費收費方式改以坪數計算，管理費收費方式維持原狀，1~4 樓每戶1400元，5 樓1900元」。原告雖主張現今之慣例各大廈管理收費標準，大約均以坪數計算收費，且依使用者付費之原則，亦應以坪數計算較符合公平。惟查，有關社區管理費之收費標準，本於社區自治原則，公寓大廈管理條例10條及第18條授權於社區規約或區分所有權人決議。依管委員組織章程第18條規定：「管理委員會為維持本社區之日常運作，所支付之公共管理、清潔、設施設備維護等費用，統稱為『社區管理費』，由本社區住戶共同負擔，其收費標準由管理委員會擬定，並得依實際需要一年酌情檢討乙次，提請區分所有權人大會通過後實施。」是藍山綠田社區之管理費收費標準的決定與變更，既應由區分所有權人會議決議通過，則原告於本次會議中提出臨時動議，提議變更管理費收費標準議案未經區分所有權人會議決議通過，進而訴請確認該項決議無效之主張，應屬無理由。
㈣併聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告為藍山綠田公寓大廈之區分所有權人，系爭區分所有權人會議應到出席人數為80人，實際出席人數56人，出席人數比例為70% ，實際出席區分所有權比例為69.5% ，符合公寓大廈管理條例第31條及管委會組織章程第8 條之規定；而本次會議討論事項第三條「決議是否將各棟之對講機、大門及門鎖、電燈及燈具、化糞池之抽肥等列為約定專用，以後維修由各棟自行負責」之議案，經表決結果，47票贊成，
1 票反對，決議：「通過將各棟之對講機、大門及門鎖、電燈及燈具、化糞池之抽肥等列為約定專用，以後維修由各棟自行負責」，臨時動議第三條「15號3 樓牟中華先生提議是否將管理費收費方式改以坪數計算」之議案，經表決結果，45票反對，1 票贊成，決議：「反對將管理費收費方式改以坪數計算，管理費收費方式維持原狀，1~4 樓每戶1400元，
5 樓1900元」之事實，有建物登記謄本、系爭區分所有權人會議記錄1 份、住戶簽到表影本1 份、會議出席委託書影本25件、管委員組織章程1 份在卷可稽（見本院卷第25至35頁、第38至62頁、第75頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張系爭區分所有權人會議討論事項第三條之決議違反公寓大廈管理條例第7 條規定，臨時動議第三條之決議則違反民法第148 條1 項規定，其得依民法第56條第2 項規定，請求確認上開2 決議無效等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。茲將本院得心證理由說明如下：
㈠關於系爭區分所有權人會議討論事項第三條之決議部分：
⒈按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下
列各款者，並不得為約定專用部分：…二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄，公寓大廈管理條例第7 條第2 款定有明文。所謂共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分，則為公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，同條例第3 條第4 、5 款亦有明文規定。依此規定，公寓大廈管理條例第7 條第2 款所定不得為約定專用之連通數個專有部分之「走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳」，係屬公寓大廈之共用部分，即專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物而言，倘區分所有權人會議並非就專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物「本身」之管理、維護事項有所決議，自無違反上開條款規定之可言。
⒉經查，系爭區分所有權人會議討論事項第三條之決議，固
為「通過將各棟之對講機、大門及門鎖、電燈及燈具、化糞池之抽肥等列為約定專用，以後維修由各棟自行負責」，惟其決議意旨，應係指將各棟建築物之對講機、大門及門鎖、電燈及燈具等附屬設施及化糞池之抽肥工作，由各棟建築物之區分所有權人自行負責管理、維護而言，並非決議將「連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳」之「本身」為約定專用。雖其決議內容有「約定專用」之文字，然此僅係誤解「約定專用」之意義，要不能認其決議違反公寓大廈管理條例第7 條第2 款之規定，故原告主張系爭區分所有權人會議討論事項第三條之決議違反上開條款之規定，顯有誤會。
⒊次查，被告抗辯：藍山綠田社區房屋共80戶，為5 樓雙併
公寓，計有8 棟建築物而有8 座樓梯一節，為原告所不否認，則因各棟建築物之區分所有權人就其樓梯相關附屬設施之使用方法、使用頻率及使用時間等當有不同，倘各棟建築物內相關附屬設施之維護由社區公共經費支應，難免有對使用附屬設施較少之他棟建築物區分所有權人不公平，則基於公平原則，上開討論事項第三條之決議，並無有何違反法令或社區章程之處。是以，原告請求確認此部分之決議無效，於法並無依據，尚非可採。
㈡關於系爭區分所有權人會議臨時動議第三條之決議部分：
⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。次按區分所有權人會議決議是由區分所有權人所議決，在效力上，依私法自治原則，只要決議內容不牴觸法律之強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗之情形，均為有效。區分所有權人會議決議是否無效，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗。而公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用程度本難期一致，亦未必與其共用部分之應有部分比例或區分所有建物之專有部分權狀坪數比例成正比，是以公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定共用部分之管理維護費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但允許區分所有權人會議決議或規約就分擔方式另為決定，以期公允妥適。
⒉查目前藍山綠田社區管理費繳納標準為每戶每月1400元，
5 樓頂樓加蓋加收500 元，即1900元等情，為兩造所不爭執，並有上開系爭區分所有權人會議記錄可證。原告雖主張：現今之慣例各大廈管理收費標準，大約均以坪數計算收費，且依使用者付費之原則，亦應以坪數計算較符合公平，本次會議臨時動議第三條決議反對將管理費收費方式改以坪數計算，有違民法第148 條1 項規定云云。惟藍山綠田社區於88年12月5 日所召開之區分所有權人會議，即決議1-4 樓管理費每戶1500元，5 樓住戶多繳500 元，為1900元，有被告提出之88年12月5 日藍山綠田公寓大廈社區住戶大會紀錄暨公告1 份在卷可憑（見本院卷第80至81頁），又上開收費標準，係因各住戶認為依照不同之坪數收取管理費比較麻煩，且各住戶建物坪數相差不多，才會為相同之收費，僅5 樓有頂樓加蓋，使用範圍增加，而多收500 元，且自88年起至今均如此收費，其間所召開之區分所有權人並無住戶提議變更收費方式，僅在此次系爭區分所有權人會議原告提出臨時動議，提議是否將管理費收費方式改以坪數計算等情，亦經被告於本院言詞辯論時供明在卷，而原告對上開自88年起至今均為相同收費亦未加否認，可見藍山綠田社區全體區分所有權人自始即認上開管理費繳納標準並無不當而有失公平之處。再者，依原告所提出之同社區之建物登記謄本3 件所載（見本院卷第73至75頁），原告所有之新北市○○區○○街○○○ 巷○○號3樓建物，總面積為83.74 平方公尺，其共有部分之應有部分○○○區○○段1493建號（面積271.64平方公尺）之10
000 分之108 ，而總面積為118.70平方公尺之同巷4 號2樓建物，其共有部分之應有部分○○○區○○段1493建號之10000 分之147 ，總面積為116.32平方公尺之同巷1 號建物，其共有部分之應有部分○○○區○○段1493建號之10000 分之142 ，足見藍山綠田社區各住戶專有部分之面積雖大小有所不同，然其共有部分之應有部分比例差異不多，故本次會議臨時動議第三條決議：「反對將管理費收費方式改以坪數計算，管理費收費方式維持原狀，1~4 樓每戶1400元，5 樓1900元」，尚無認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或有違反公序良俗之情形。況且，藍山綠田社區除8 棟建築物外，另有一個警衛室及一個中庭，並無其他公共設施，復經被告於本院言詞辯論時供述明確，並為原告所不爭執，顯見不論各住戶建物之坪數大小，使用社區中庭，及受警衛安全維護之利益均屬相同，由此益見上開臨時動議之決議，並未違反公共利益或以損害少數區分所有權人為主要目的。因此，原告請求確認上開臨時動議第三條之決議無效，亦非有據，要難採取。
五、從而，原告依民法第56條第2 項規定，請求確認系爭區分所有權人會議討論事項第三條及臨時動議第三條之決議無效，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
參、據上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 21 日
民事第三庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 104 年 4 月 21 日
書記官 莊川億