臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1741號原 告 林子蘋訴訟代理人 林伯駿被 告 王思帆兼訴訟代理人 陳素真上 一 人訴訟代理人 鄭昆泉共 同訴訟代理人 曾遠豪律師上列當事人間請求解除契約事件，本院於民國105 年3 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告王思帆應給付原告新臺幣壹拾伍萬伍仟壹佰參拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王思帆負擔二十五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：民國103 年11月29日原告透過東森房屋仲介公司向被告王思帆購買坐落新北市○○區○○路○○○ ○○ 號
4 樓房屋（下稱系爭房屋），買賣總價金新臺幣（下同）3,750,000 元；被告陳素真與被告王思帆為母女，雖非買賣契約當事人，但因簽立系爭房屋買賣價金履約保證及至新北市鶯歌區公所調解時，都由被告陳素真出面處理，故一同列為本件當事人。104 年3 月14日原告至系爭房屋裝設熱水器時，發現屋內天花板及壁邊均有水潰，掀開裝潢之天花板後，竟發現天花板漏水情形十分嚴重，且內部水泥塊剝落、發霉、壁癌、龜裂，甚至部分天花板（未經裝潢之水泥天花板）為空心，屋頂女兒牆也有水泥塊剝落、龜裂情形，當日原告即通知東森房屋仲介蔡茹儀，請她代為通知被告陳素真此狀況；104 年3 月24日原告接獲鄰居通知系爭房屋側牆窗戶遮雨棚掉落，險砸到路人，系爭房屋種種危害情形，致原告根本無法居住。事發至今，被告均未至系爭房屋關心，原告多次與被告至新北市鶯歌區公所調解，被告一再推託毫無誠意處理。購屋過程中，被告陳素真與東森房屋仲介從未說明房屋有漏水、水泥塊剝落、龜裂，於不動產標的現況說明書亦勾註沒有漏水、水泥塊剝落、龜裂情形，令原告深信系爭房屋並無瑕疵。從而，被告以裝潢隱蔽房屋缺陷，並以不實之房屋現況表使原告信無瑕疵而購買，爰依民法第359 條規定，請求減少價金453,420 元，並依不當得利請求被告返還此部分款項。聲明：被告應給付原告453,420 元。
二、被告答辯以：
（一）按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言（最高法院93年台上字第382 號民事判決意旨可供參照）。本件被告陳素真並非系爭契約之當事人，本不具當事人適格，原告以陳素真為被告，容有違誤。
（二）原告訴狀聲稱被告及東森房屋仲介公司從未告知系爭房屋有漏水、水泥塊剝落、龜裂之情事，實有誤會之嫌；事實上，系爭房屋於103 年10月底甫整修完畢，被告即會同友人鄭坤泉前往東森房屋仲介公司與仲介蔡茹儀接洽委託賣屋事宜，當時被告確有告知蔡茹儀系爭房屋剛整修完畢，是否有漏水，尚無從得知，故房仲請被告先勾選現況無漏水之選項，並請其以現況交屋方式出售。至天花板裝潢以輕鋼架選用塑膠天花板塊，即是為了可隨時拆卸方便處理管線、查看天花板原始現況，何來惡意隱蔽詐欺之嫌？10
3 年11月29日被告接到蔡茹儀電話告知簽約，被告才初次見到原告，蔡茹儀是否把剛整修完畢，是否漏水尚無法看出，以現況交屋之事傳達於原告？致使原告認被告有惡意隱瞞之嫌，實屬冤枉。
（三）原告稱被告事發至今從未至該房屋關心現況；事實上，自
103 年11月29日交屋至104 年3 月14日接獲告知系爭房屋出現漏水問題，被告立即連絡原整修系爭房屋之師傅，於
104 年3 月16日與其一同至系爭房屋檢視，並即刻為系爭房屋做加強防水工程，但在施工過程中，蔡茹儀強力制止師傅施作防水工程，致目前尚剩餘防水材料留置在系爭房屋之中，故被告並非無從未至該房屋關心現況。原告因不信任被告所請師傅施作之防水工程，雖致被告平白損失材料與師傅工錢，然被告再釋出誠意請原告尋找信任之師傅估價，不料估價金額高達300,000 至500,000 元，超出一般行情太多，被告因經濟條件不佳而無法接受，也懷疑原告是否想藉此行敲詐之實。
（四）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，已如前述，而按民法第373 條規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。由上可知，房屋出賣人對買受人所負瑕疵擔保責任，應擔保以房屋於交付時，無滅失或減少其價值之瑕疵為要件，從而除契約另有訂定者外，倘該房屋嗣後始生滅失或減少其價值之瑕疵，並非出賣人應負瑕疵擔保責任之範圍，合先敘明。次按最高法院17年上字第917 號、43年台上字第377 號判例意旨參照。系爭房屋原係供王思帆自行居住使用，出賣前已花費鉅資整修，並未發現漏水，原告雖提出房屋漏水照片，然照片係於交屋後三個多月才拍攝，並無法證明系爭房屋於交屋時，即存有漏水之情事，原告無法證明該漏水情形於房屋交付時即存在，自不構成民法物之瑕疵擔保規定。
（五）原告購買系爭房屋時，已親自前往看屋，從外觀就能輕易知悉系爭房屋有屋頂女兒牆剝落、龜裂、壁癌及屋內牆壁壁癌等情，而被告亦已向原告說明系爭房屋係以現況交屋，且被告亦未保證系爭房屋沒有屋頂女兒牆剝落、龜裂、癌及屋內牆壁癌，依民法第355 條規定，被告就屋頂女兒牆剝落、龜裂、壁癌及屋內牆壁壁癌等情形，並不擔負物之瑕疵擔保責任。又原告於103 年11月29日交屋後，遲至
104 年3 月14日才通知被告系爭房屋有屋頂女兒牆剝落、龜裂、壁癌及屋內牆有壁癌等情形，實已違反民法第356條買受人檢查通知之義務，是被告就屋頂女兒牆剝落、龜裂、壁癌及屋內牆壁壁癌等，不擔負物之瑕疵擔保責任。
（六）原告徒稱不信被告所請師傅施作之防水工程，而提出幾近全部翻新系爭房屋之報價單，實屬無理，說明如下：
1、依原告所提供之照片及原告起訴狀，系爭房屋漏水之瑕疵責任擔保範圍應僅及於屋頂天花板局部滲水，換言之，即便被告須就系爭房屋負瑕疵擔保責任，其瑕疵擔保範圍應僅及於天花板修補工程，而依原告所提三份報價單合併觀之，最便宜之費用為保固久防水測漏工程有限公司之估價總計27,000元，此估價單係由原告提出，應視為原告已自認此部分修繕費用為27,000元，未來進行此部分修繕費討論時，不宜超出27,000元。
2、屋頂地坪防水工程，並非瑕疵擔保之範圍，且其估價範圍已逾越必要部分，說明如下：
原告買受系爭房屋時已知悉屋頂地坪狀況，交屋後，原告未履行民法第356 條買受人檢查通知義務，被告就屋頂地坪狀況不負物之瑕疵擔保責任。系爭房屋之瑕疵，僅天花板局部滲水，於進行防水工程時，並不需要進行屋頂地坪防水工程，原告以整個屋頂地坪面積行估價，實已超出必要範圍甚多。又屋頂地坪係屬系爭房屋地址各層所有人所共有，依民法第822 條第1 項規定，系爭房屋係四層樓公寓，若經判認被告須就屋頂地坪負瑕疵擔保責任，就屋頂地坪防水工程之費用，亦僅需負擔四分之一。是以，若鈞院認被告須就屋頂地坪負瑕疵擔保責任，仍應就是否需全部屋頂地坪施工之必要性加以討論，而依原告所提之報價單，最便宜之費用為𫁪聖工業有限公司之估價104,000 元，該估價單既係原告提出，應視為原告已自認此部分之修繕費用為104,000 元，未來進行此部分修繕費討論時，被告所需負擔之修繕費用實不宜超出104,000 元之四分之一即26,000元。
3、女兒牆、樓梯間及外牆防水工程，並非瑕疵擔保之範圍，說明如下：
原告買屋時已知悉女兒牆、樓梯間狀況；交屋後，未履行民法第356 條買受人檢查通知義務，被告就女兒牆、樓梯間之狀況並不負物之瑕疵擔保責任。再依原告所提供之照片及起訴狀，系爭房屋漏水之瑕疵責任擔保範圍應僅及於屋頂天花板局部滲水，牆面並未漏水，原告要求被告負擔外牆防水工程費用，更無理由。若認被告須就女兒牆、樓梯間及外牆防水工程負瑕疵擔保責任，依原告所提報價單合併觀之，其最便宜之費用為倢祁防水有限公司之估價，該估價單既係原告提出，應視為原告已自認此部分修繕費用為40,740元，未來進行此部分修繕費討論時，修繕費用實不宜超出該數額。
4、水塔遷移工程，並非瑕疵擔保之範圍，且估價範圍已逾越必要部分，說明如下：
水塔遷移工程與系爭房屋之瑕疵擔保毫無關係，不能要求被告負擔，縱水塔遷移工程為屋頂地坪防水工程所必要，被告就屋頂地坪狀況並不負物之瑕疵擔保責任，故被告就水塔遷移工程亦不負瑕疵擔保責任。縱認被告須就屋頂地坪狀況負責，水塔遷移工程亦負瑕疵擔保責任，則屋頂地坪係屬房屋各層所有人所共有，被告亦僅須就水塔遷移工程，負擔四分之一的費用，而從原告所提報價單合併觀之，最便宜之費用為保固久防水測漏工程有限公司之估價，該估價單既係原告提出，應視為原告已自認此部分修繕費用為13,000元，未來進行此部分修繕費討論時，被告需負擔之修繕費用不宜超出該數額四分之一即3,250元。
5、靠側牆房間室內壁癌修繕工程，非瑕疵擔保之範圍，說明如下：
原告買屋時，已知悉靠側牆房間室內壁癌狀況；交屋後，未履行民法第356 條買受人檢查通知之義務，被告就靠側牆房間室內壁癌狀況，不負物之瑕疵擔保責任。若認被告須就靠側牆房間室內壁癌，負瑕疵擔保責任，依原告所提報價單合併觀之，最便宜之費用為倢祁防水有限公司之估價，此估價單既係原告提出，應視為原告已自認此部分之修繕費用為29,000元，未來進行此部分修繕費討論時，修繕費用實不宜超出該數額。
6、室內油漆工程，並非瑕疵擔保之範圍，說明如下：依原告所提照片及起訴狀，系爭房屋漏水之瑕疵責任擔保範圍應僅及於屋頂天花板局部滲水，且滲水範圍依被告起訴狀供稱：「拆開裝潢之天花板，竟發現天花板漏水情形」足見漏水的部分均係在天花板之上，而天花板之上，實無油漆之必要，此從聖工業有限公司估價並無室內油漆工程項目，可證實無室內油漆必要，故原告要求被告負擔室內油漆工程費用，實屬無理由。若認被告須就室內油漆工程負瑕疵擔保責任，依原告所提之報價單合併觀之，最便宜費用為倢祁防水有限公司之估價，此估價單既係原告提出，應視為原告已自認此部分之修繕費用為22,000元，未來進行此部分修繕費討論時，修繕費用實不宜超出該數額。
（七）依鑑定報告估算應負擔之金額：
1、現有屋頂防水層拆除費用13,000元，依民法第822 條第1項規定，被告僅應負擔費用四分之一即3,250 元。
2、屋頂1:3 水泥砂漿防水粉砂費用47,790元，被告負擔四分之一應為11,948元。
3、屋頂防水PU費用40,095元，被告負擔四分之一費用，應為10,024 元 。
4、頂板（樓板）裂縫EPOXY 灌注填補費用20,000元，由被告負擔。
5、天花板油漆費用20,250元，系爭房屋均已另行裝置天花板，且天花板油漆實與漏水修繕無關，故該費用實不宜計入修繕漏水費用。
6、客廳樑強接合處理費用7,000 元，由被告負擔。
7、其他項目費用6,079 元，應由被告負擔52,222元（現有屋頂防水層拆除3,250 元＋屋頂1:3 水泥砂漿防水粉砂費用11,948元＋屋頂防水PU10,024元＋頂板（樓板）裂縫EPOX
Y 灌注填補費用20,000元＋客廳樑強接合處理費用7,000元）與各項目總金額148,135 元（工程總金額175,384 元－其他6,079 元－管理費及利稅21,170元＝148,135 元）之比例計算，被告負擔其他項目費用2,143 元（6,079 元×52,222元÷148,135 元＝2,143 元）。
8、管理費及利稅項目費用21,170元，應以被告應負擔之金額52,222元與各項目總金額148,135 元比例計算，故被告應負擔管理費及利稅項目費用為7,463 元（21,170×52,222÷148,135 ＝7,463 ）
9、綜上，若認被告應負瑕疵擔保責任，依鑑定之漏水修復費用被告僅應負擔61,828元。
（八）綜上，原告主張顯屬無稽，聲明：駁回原告之訴。
三、法院之判斷：
（一）按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故買賣約據所載明之出賣人，不問其果為實際上之出賣人與否，就買賣契約所生爭執涉訟，除有特別情事外，買受人須以該約據上所載之出賣人名義為被告，並不得對於出賣人以外之人請求負瑕疵擔保之責。本件系爭房屋之買賣契約當事人係原告與被告王思帆，被告陳素真僅係被告王思帆之簽約代理人，此有兩造不爭執真正之不動產買賣契約書影本在卷可稽（見卷第6 至17頁），是原告請求被告陳素真應就系爭房屋之漏水負瑕疵擔保責任，顯然無據，應予駁回。
（二）又原告主張系爭房屋存在漏水等瑕疵，為被告王思帆所爭執，查：
1、關於系爭房屋漏水乙節，經本院依原告聲請囑託社團法人新北市土木技師公會針對系爭房屋是否有漏水？如有，漏水之位置、範圍？漏水之原因？等事項鑑定，經該公會鑑定結果認：「鑑定標的物現場勘時並無漏水現象，但有漏水痕跡，位於後段樓板有一條裂縫及樓板漬黑，故漏水之位置、範圍應是在樓板漬黑區域。漏水之原因是因屋頂防水未妥善處理而造成滲漏。」，此有社團法人新北市土木技師公會105 年1 月29日新北土技字第0149號鑑定報告在卷可參，是原告主張系爭房屋漏水，洵堪採信。
2、被告王思帆雖另以原告並無法證明系爭房屋於交屋時即存有漏水之情事，且原告於購屋時即得自外觀看到屋況，原告於103 年11月29日交屋後，遲至104 年3 月14日才通知系爭房屋有壁癌等情形，依民法第355 條、第356 條，被告王思帆不負瑕疵擔保責任云云，惟依上開鑑定報告可知，系爭房屋漏水之原因係因屋頂防水未妥善處理所致，而此屋頂防水既非原告於受買系爭房屋後所自行施作，顯然屬交屋時已存在於系爭房屋之瑕疵至明，又依鑑定報告附件四所附現況照片，可知樓板之漏水痕跡（裂縫及漬黑）已經被告王思帆另以天花板裝潢覆蓋，無法自外觀看到樓板之狀況，且被告王思帆於出售系爭房屋時復於不動產標的現況說明書之「建築改良物是否有滲漏水之情形」項次勾選「否」，應認被告王思帆已有保證系爭房屋無漏水瑕疵，則縱認原告於購屋時未將裝潢之天花板拆下查看內部樓板有無漏水痕跡而有重大過失，依民法第355 條第2 項規定，被告王思帆仍應負瑕疵擔保責任；又前開瑕疵隱藏於天花板內部，本非一般人觸手可及，被告王思帆又有保證未有漏水情形，原告於104 年3 月14日始因連日小雨所產生漏水而掀開天花板發現上情並通知被告，尚難認原告有何怠於檢查之情形。是被告王思帆就其不負瑕疵擔保責任之所辯，並無可採。
3、又就原告所主張系爭房屋之漏水瑕疵，既經社團法人新北市土木技師公會鑑定其漏水位置及修復工程項目如系爭鑑定報告之附件六（即附表）在案，原告所提其他工程公司估價單所列整修之工程項目（見卷第60頁至第64頁）即難再採為系爭房屋存有其他瑕疵之證明。
（三）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359 條定有明文。系爭房屋存在前開漏水瑕疵，業經社團法人新北市土木技師公會鑑定依其必要修復項目概算修復費用總計為175,384 元（如附表），惟就其中全屋之天花板油漆20,250元部分，因被告王思帆於出售系爭房屋予原告時即以輕鋼架之天花板裝潢取代樓板之油漆，是於原告修繕樓板裂縫後，並無再重新油漆之必要，此部分天花板油漆費用自難認係屬修繕本件瑕疵之必要費用。則扣除天花板油漆費用後之其他費用155,134 元，可認係屬系爭房屋價值之本件瑕疵對價，揆之前揭說明，原告依前開規定請求被告王思帆減少價金155,134 元，洵屬正當；原告請求減少逾此金額以外之價金，則乏所據。至於被告王思帆辯稱：依民法第822 條第1 項規定，系爭房屋係四層樓公寓，若被告須就屋頂地坪負瑕疵擔保責任，就屋頂地坪防水工程之費用，亦僅需負擔四分之一云云，然民法第
822 條第1 項規定，僅係規範各共有人彼此間就共有物費用之分擔，並不因此而解免房屋出賣人對買受人間依買賣契約應負之無過失擔保責任。換言之，房屋之出賣人若無法達成買賣契約預定之效用，仍無從解免其對出賣人之瑕疵擔保責任（最高法院分別著有87年度台上字第2549號判決及89年度台上字第1710號判決可資參照），本件被告王思帆出售系爭房屋予原告之買賣標的實包含專有部分及其附屬物即共有部分，屋頂自屬系爭買賣契約標的內容之一部，而系爭房屋之屋頂部分未具備應有之品質，業如前述，揆諸前揭說明，被告王思帆自應負出賣人瑕疵擔保及債務不履行責任。是被告王思帆所辯，並不足採。
（四）綜上所述，原告依民法第359 條規定，既得請求減少價金155,134 元，被告王思帆受領該部分價金即無法律上原因，致原告受有損害，從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告王思帆給付如上開減少價金之金額155,134 元，為有理由，應予准許。原告逾此部分之其餘請求及對被告陳素真之請求，則屬無據，應予駁回。
（五）本判決原告勝訴部分，係所命給付未逾50萬元之判決，應依職權宣告假執行。
（六）本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 4 月 7 日
民事第一庭 法 官 葉靜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 7 日
書記官 何嘉倫