臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1779號原 告 吳佩華訴訟代理人 盧之耘律師複 代理人 林劭樊被 告 吳慧美上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國104 年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾柒萬元，及自民國一０四年七月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得為假執行。但被告如以新臺幣參拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國104 年2 月15日買受原告所有坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地及其上0000建號、門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○○號5 樓房屋（下稱系爭房地），雙方並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭不動產契約），約定買賣總價金新臺幣（下同）12,300,000元（契約款1,230,000 元、完稅款1,230,000 元、尾款9,840,000 元），並特別約定：「一、買方（即被告）於簽約時未及備足簽約款同意簽署商業本票乙紙新台幣壹佰貳拾參萬元正為支付，俟民國104 年3 月10日前以現金匯入履保專戶後始得取回由地政士保管之本票正本。二、買方所支付之簽約金如有以票據給付者，若買方日後不買時，買方應給付票據金額作為違約金由賣方沒收，…。」。而被告於簽約時應未及備齊簽約款，而簽發乙紙面額1,200,000 元之本票為支付（原告誤載為1,230,000 元），是依前開約定，被告應於104 年3 月10日前以現金匯入履保專戶，惟期限屆至，被告並未履行給付簽約款義務，104 年3 月31日原告以○○○○路郵局存證號碼第000000號函催告被告，請其於文到七日內將簽約款匯入履保專戶，逾期不履行，原告將依契約之約定解除契約，並沒收應支付之價款，詎被告於104 年4 月1 日收受通知後仍置若罔聞，原告乃於104年4 月13日再以○○○○路郵局存證號碼第000000號函，為解除契約及沒收價金之意思表示，並於104 年4 月15日送達於被告。
（二）按系爭不動產買賣契約第十二條第二項約定：「甲方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即原告）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項。」及上開所示第十七條之特別約定，被告應於104 年3 月10日前給付簽約款1,200,000 元，但因其遲延給付，依約即應賠償原告自應給付之日（即104 年3 月10日）起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金，至兩造解除契約時（即104 年4 月15日）為止，是以，被告應給付原告違約金221,400 元（計算式：12,300,000×0.5/1000×36＝221,400 元）；又依約定，被告違約不買或其他違約情事，被告應給付票據金額1,200,000 元予原告作為違約金，計得請求違約金1,421,400 元（1,200,000 元+221,400元）。
（三）就被告答辯回應以：
1、原告並非企業經營者，自無消費者保護法第11條之1 規定之適用，故被告辯稱依該條規定得主張系爭買賣契約條款不構成契約之內容云云，顯有誤會，自不可採。
2、按最高法院93年度台上字第909 號判決參照，本件違約金約定，明定於兩造所簽訂之系爭不動產買賣契約第十二條第二項及第十七條，本件被告既有違約不履行之情事，原告主張依上開約定計算違約金之數額，並未逾一般社會經驗及常情，被告抗辯違約金約定過高並請求酌減違約金，自無可採。
3、被告辯稱系爭房地市價不僅未下跌，甚至較被告簽訂買賣契約時為高，被告未履行契約，原告反而因此受有利益，根本無損害發生云云；惟系爭房地市價是否較兩造簽時高，應由被告舉證，再者，縱有價差利益存在，該差價係本件買賣契約解除後，因不動產市場價格上揚之利益，與原告因被告遲延給付價金，進而解除契約所生損害，本非基於同一原因事實，無從以原告獲有差價利益，即謂原告未因被告之不履行債務之行為而受有損害。被告以系爭房地之市價較兩造簽訂買賣契約時更高，反推原告並未受有損害，顯係倒果為因，不足採信。況違約之損害，兩造既然已於系爭契約預先擬定計算標的，本於契約自由原則，自應予尊重，被告臨訟重行爭執，委實不可採。
（四）綜上，依系爭不動產買賣契約之約定，被告仍負有給付原告違約金之義務，聲明：⑴被告應給付原告1,421,400 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯以：
（一）就簽約款1,230,000元，被告只付了30,000元。
（二）按消費者保護法第11條之1 規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反者，其條款不構成契約之內容。又依101 年10月29日內政部內授中辦地字第0000000000號公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第
1 條規定亦載明契約審期閱期至少五日。再按最高行政法院100 年判字第1791號判決所認，法務部95年9 月21日法律字第0000000000號函並對消保法第17條第1 項所定授權中央主管機關公告定型化契約記載事項屬行政程序法所稱法規命令解釋有案，企業經營者使用定型化契約時自應受拘束等，不動產經紀人員使用定型化買賣契約時，自應遵守屬於法規命令性質之內政部「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，給予當事人五日以上審閱期間；然遍查系爭不動產買賣契約，除未載有契約審閱期之文字外，原告與居間仲介之全球不動產公司亦均未給付被告五日以上之契約審閱期，反係在明知被告資金有困難時，不斷勸誘以簽發本票方式代替簽約金支付以擔保履約，足證被告於簽約時未能仔細審查買賣契約條款、文字，不及了解得主張之權利及應負擔之義務，致訂立系爭顯失公平又須負擔巨額違約金之契約，故被告主張系爭買賣契約條款不構成契約之內容。
（三）再按民法第252 條規定、最高法院19年上字第1554號判例、90年度台上字第857 號、93年度台上字第2470號判決參照，原告並未舉證證明其因被告違約受有何種損害，原告應先就其損害項目及金額盡舉證之責；再者，即便被告未依約買受系爭房地，系爭房地市價不僅未下跌，甚至較雙方簽約時高，故被告未履行契約，反致原告更受有利益，根本沒有損害發生，況本件被告並非故意違約，僅係因資金調度發生困難，一時無法籌措鉅額價金，此為原告簽約前所明知，嗣其再起訴請求高額違約金，實無理由。
（四）綜上，懇請斟酌原告違反消費者保護法關於定型化契約審閱期間之規定，以及原告並未受有損害及兩造經濟實力、被告態度等，依法酌減違約金，判決駁回原告請求。聲明：⑴原告之訴駁回。⑵被告願供膽保，請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
（一）原告主張關於兩造於104 年2 月15日簽訂不動產買賣契約，約定由被告以12,300,000元向被告買受系爭房地，並就簽約款1,230,000 元部分，雙方特別約定：「一、買方（即被告）於簽約時未及備足簽約款同意簽署商業本票乙紙新台幣壹佰貳拾參萬元正為支付，俟民國104 年3 月10日前以現金匯入履保專戶後始得取回由地政士保管之本票正本。」，而由被告簽發面額為1,200,000 元之本票予原告，惟被告迄至104 年3 月10日止，均未依約將本票面額之簽約款以現金匯入履保專戶之事實，業據其提出不動產買賣契約書及本票影本為證（見卷第7 至第13頁），且為被告所不爭執，應堪信實。
（二）原告主張因被告未依限履行簽約款之給付義務，經原告於
104 年3 月31日以○○○○路郵局存證號碼第000000號函催告被告，請其於文到七日內將簽約款匯入履保專戶，逾期不履行，將依契約之約定解除契約，並沒收應支付之價款，被告於104 年4 月1 日收受通知後仍未給付，原告於
104 年4 月13日再以○○○○路郵局存證號碼第000000號函通知被告為解除契約及沒收價金之意思表示，並於104年4 月15日送達於被告等情，亦有其所提存證信函及回執影本在卷可憑（見卷第14至19頁），且為被告所不爭執，是系爭不動產買賣契約已於104 年4 月15日經原告合法解除在案，應堪認定。
（三）又原告主張依系爭不動產買賣契約第十二條第二項及第十七條第二項約定，被告遲延給付，即應賠償原告自應給付之日（即104 年3 月10日）起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金，至兩造解除契約時（即104 年4 月15日）為止，共221,400 元（計算式：12,300,000×0.5/1000×36＝221,400 元），並再應給付票據金額1,200,00
0 元予原告作為違約金，共計違約金1,421,400 元等語，則為被告所爭執，並抗辯系爭買賣契約之簽訂，違反消費者保護法第11條之1 第1 項所定供消費者30日以內合理審閱期間及101 年10月29日內政部內授中辦地字第0000000000號公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1 條所定契約審期閱期至少五日之規定，依消費者保護法第11條之1 第3 項定，系爭契約條款不構成契約之內容云云。查：
⑴按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠
之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。又，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。消費者保護法第11條、第11條之1 第1 至3 項固分別定有明文。惟上開消費者保護法規定所規範之對象，乃「企業經營者」與「消費者」之間所簽訂之定型化契約。而所謂企業經營者，按諸消費者保護法第2 條第2 款規定，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者而言；所謂定型化契約，按同條第9 款規定，則指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約；所謂定型化契約條款，則指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。然查，系爭不動產買賣契約之兩造均為個人，原告僅係與被告締約，出售系爭房地予被告之人，顯然並非上述消費者保護法所規定之企業經營者，甚為明確，準此，兩造間系爭不動產買賣契約自無適用消費者保護法第11條之
1 規定之可言。是被告此部分抗辯，尚無可採。⑵又原告雖係以系爭不動產買賣契約第十二條第二項及第十
七條之約定請求被告給付違約金，惟觀以系爭不動產買賣契約第十二條第二項約定：「甲方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即原告）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項。」，及經兩造另行磋商加註之第十七條約定：「一、買方（即被告）於簽約時未及備足簽約款同意簽署商業本票乙紙新台幣壹佰貳拾參萬元正為支付，俟民國104 年3 月10日前以現金匯入履保專戶後始得取回由地政士保管之本票正本。二、買方所支付之簽約金如有以票據給付者，若買方日後不買時，買方應給付票據金額作為違約金由賣方沒收，…。」，兩造顯然已就簽約金之給付，特別約定被告得先以本票支付簽約金，倘被告就此簽約金未依限給付現金取回本票正本而有不買之違約時，原告得依第十七條第二項約定請求本票金額之違約金，是於此情形自無再適用系爭不動產買賣契約第十二條第二項約定之餘地。準此，本件既係因被告於交付簽約金本票後未依限匯入現金而違約不買，原告除得依系爭不動產買賣契約第十七條第二項約定請求被告給付違約金外，要不得併依系爭不動產買賣契約第十二條第二項約定請求被告給付按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金。
⑶末按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條亦有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例要旨參照）。而違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀態及當事人所受損害以為酌定標準，並須就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益加以衡量（最高法院49年台上字第807 號、51年台上字第19號判例意旨參照）。兩造就簽約款給付之違約，既已於系爭不動產買賣契約第十七條第二項特別約定違約金之支付，不再適用系爭不動產買賣契約第十二條第二項之約定，而兩造於第十七條復未有損害賠償請求權之保留約定，是就系爭不動產買賣契約第十七條第二項所約定之違約金，應屬賠償總額預定性之違約金。
⑷又依系爭不動產契約第十七條第二項約定：「買方應給付
票據金額作為違約金由賣方沒收」，並參以被告所簽發為簽約款之本票面額為1,200,000 元，原告依約固得請求被告支付1,200,000 元之違約金，惟審酌兩造於104 年2 月15日締約後，原告於104 年4 月15日即解除系爭不動產買賣契約，系爭房地之市場交易價值於此二個月期間尚無重大波動，原告於被告如期支付1,200,000 元所得收取之二個月法定利息損失亦僅10,000元（1,200,000 元×0.05÷12×2 ），且系爭房地業經為原告於104 年6 月23日再轉售他人以獲得利益，並斟酌被告之違約情節等情，認本件違約金1,200,000 元確屬過高，應予核減為400,000 元為適當。
⑸綜上，原告得請求沒入之違約金應為400,000 元，惟原告
就簽約款1,230,000 元之給付，除簽發乙紙面額1,200,00
0 元之本票外，已支付30,000元之現金，此經被告陳述在案（見本院104 年9 月9 日言詞辯論筆錄），且為原告未為爭執，是本件原告所得請求被告給付之違約金，自應扣除被告已給付之30,000元部分。
（四）從而，原告本於系爭不動產買賣契約第十七條第二項約定，請求被告給付370,000 元（即400,000 元-30,000 元＝370,000 元），及自起訴狀繕本送達翌日即104 年7 月1日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
（五）本判決原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保，請求免為假執行，經核無不合；至原告敗訴之部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
（六）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 11 月 5 日
民事第一庭 法 官 葉靜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 5 日
書記官 何嘉倫