臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1781號原 告 張雙治訴訟代理人 劉德壽律師被 告 精業建設股份有限公司法定代理人 李明廣被 告 張高祥共 同訴訟代理人 侯傑中律師
張漢榮律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經臺灣新竹地方法院移送前來，本院於中華民國104 年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠先位之訴部分：
⒈原告於民國102 年6 月3 日向被告購買蘇黎市之房屋及土
地預售屋，並訂有買賣契約書。依據土地及房屋買賣契約書第6 條（按土地買賣契約書部分為第6 條、房屋買賣契約書部分為第9 條）「付款條件及方式」第1 項約定「甲方應依附件（一）『付款明細表』中約定之繳款條件，於接獲乙方以書面繳款通知送達後七日內，以現金或即期支票自行向乙方指定之地點或金融機構專戶如數一次繳納，除訂金簽約金及開工款外，其餘每次付款間隔數應達20日以上。」、「甲方應依附件（二）『付款明細表』中約定之繳款條件，於接獲乙方以書面繳款通知送達後七日內，以現金或即期支票自行向乙方指定之地點或金融機構專戶如數一次繳納，除訂金簽約金及開工款外，其餘每次付款間隔數應達20日以上。」是以雙方所約定之付款條件，係依契約書附件（一）或附件（二）之約定為準。
⒉原告係於102 年6 月3 日簽約，並已支付訂金、簽約金共
計529 萬元。原告共買2 戶，依據各買賣契約書附件（一）或附件（二）付款明細表，B7-1F 土地之價金為簽約金新臺幣（下同）1,990,000 元，B6-1F 土地之價金為簽約金2,230,000 元，B7-1F 房屋之價金為訂金10萬元、簽約金10萬元，B6-1F 房屋之價金為訂金10萬元、簽約金10萬元，計462 萬元，然原告共繳納529 萬元，被告溢收67萬元，並未主動返還原告（繳款期限尚未屆至，原告並無繳納義務）。
⒊據上，原告應繳之開工款分別為B7-1F 土地之開工款110
萬元，B6-1F 土地之開工款為121 萬元，B7-1F 房屋之開工款0 元，B6-1F 房屋之開工款0 元，共計應繳開工款為
231 萬元，扣除溢繳之67萬元，實際應繳納之開工款為16
4 萬元。⒋又被告於103 年4 月2 日以律師函解除契約並沒收原告已
繳納之529 萬元，該函中提及曾於102 年7 月15日以前書面催繳原告應繳納之開工款，然原告從未於102 年7 月15日以前接獲被告書面繳款通知，原告反係遲至102 年10月22日始陸續接獲被告之繳款通知，但該102 年10月22日之書面繳款通知書所載之數額，被告並未扣除溢收部分之利息，該書面繳款通知書之金額係非正確。是以，該律師解除契約函所云之102 年7 月15日之書面繳款通知為何？再者被告先行違約溢收價金在先，後又未經合法書面通知繳納開工款（數額亦有疑問）。職是，被告之解除契約並不合法，無法主張沒收價金。尤有甚者，若被告行使解除契約合法，原告怎又於103 年10月30日接獲被告對保通知、
103 年11月14日接獲繳款通知應繳615 萬元，益見被告於
103 年4 月2 日之律師解除契約函，並未合法。⒌末按，依據買賣契約書第12條（按土地買賣契約書部分為
第12條、房屋買賣契約書部分為第23條）「若乙方有要求增加價款、違約不賣……甲方得主張解除本契約及與本契約有相互依存關係之契約，甲方有效解約時，乙分除退還所收價款及延遲利息外，並應賠償……」之約定，今被告解除契約不合法，違約不賣在先。原告爰依法主張解除契約，且以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並請求被告返還已繳之價金新台幣529 萬元及其利息。
㈡備位之訴部分：
⒈按「違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決
定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額」（最高法院10
2 年度台上字第1060號判決參照）。⒉被告解除系爭買賣契約，並沒收原告已繳納之全部價金共
529 萬元，然依據前開判決意旨，足見被告沒收之價金高達529 萬元，損害原告至極，違背契約正義等值之原則，原告得民法第252 條規定主張酌減違約金，係屬有據。又被告超收原告之訂金及簽約金共計67萬元，本應將該溢收之67萬元主動退還原告（原告繳款期限尚未屆至，並無繳納義務），因被告遲未退還該溢收款達數月，足以影響原告資金運用上之週轉與調配，被告無法律上理由溢收67萬元數月，已屬不當得利。縱然事後被告之解除契約合法，仍無法漠視被告前開溢收達67萬元之可歸責性。因此，基於契約正義等值之原則，參酌民法限定最高利率年息百分20之規定及雙方契約，各情綜合以觀。原告主張本件違約金應酌減至已繳納價金之百分之20為當，方合契約公平正義等值原則。
⒊又「按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數
額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。準此，本件違約金中超過566,085 元部分，即15,834,215元部分，乃原審依民法第252 條規定，以職權審酌結果認屬過高而准被上訴人請求返還，且該款項非出於被上訴人自由意思被扣罰，而成為上訴人之不當得利，被上訴人得請求上訴人返還其本息，依上說明，被上訴人之此項返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，上訴人即於本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任。」（最高法院102 年度台上1330號判決意旨參照）。職是，原告得依據不當得利之法律關係，訴請被告返還備位聲明之金額自明。
㈢並聲明：
⒈先位部分：
①被告精業建設股份有限公司（下稱精業公司）應返還原
告107 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
②被告張高祥應返還原告422 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
③如獲勝訴判決，願供擔保准為假執行。
⒉備位部分：
①被告精業公司應返還原告856,000 元，及自本件訴訟判
決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
②被告張高祥應返還原告3,376,000 元，及自本件訴訟判
決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
③如獲勝訴判決，願供擔保准為假執行。
二、被告則抗辯：㈠依兩造土地買賣契約書第6 條及房屋買賣契約書第9 條約定
，原告應依「付款明細表」中所約定之繳款條件於接獲被告
2 人以書面繳款通知送達後7 日內，向被告2 人如數一次繳納，逾期不繳時，經被告2 人以存證信函催告或其他書面催告，經送達後7 日仍未繳付時，雙方同意即視為原告違約，被告2 人得逕行解除契約。查原告於簽約之際共繳529 萬元，此包含B6-1F 房屋訂金及簽約金各10萬元、土地簽約金22
3 萬元、部分開工款67萬元；B7-1F 房屋訂金及簽約金各10萬元、土地簽約金199 萬元。因蘇黎市建案於101 年即已開工，故原告於102 年6 月3 日簽約時本即應繳納訂金、簽約金及全部之開工款，但因當時原告資金不夠，所以只繳納一部分，並無原告所稱有溢付之情形，自無庸扣除所謂之「溢付部分之利息」。
㈡之後，原告一直沒來繳納剩餘之開工款，因此被告2 人開始
寄發書面催繳，姑不論原告有無收到102 年7 月15日前繳款之通知書，但既已承認有收受被告所發102 年10月22日之書面繳款通知，原告依約應於102 年11月11日前繳納，惟原告既然沒有繳納款項，也逾期2 個月以上後，被告2 人依約再於103 年3 月3 日寄律師函，以書面通知原告應於7 日內繳開工款110 萬元、54萬元，原告仍置之不理，被告2 人自能依買賣契約之約定，解除契約並沒收價金。前開律師函既已載明「應於文到後7 日內繳清…如有違反，即以本函作為解除買賣契約書之意思表示…不另通知」，則買賣契約自已經解除，被告2 人依約沒收原告已繳納之價金，自無不合。原告當然不得再就已解除之契約，主張被告2 人違約而解除契約，因此原告先位聲明主張解契約請求返還價金，應無理由。
㈢再依兩造所簽訂之土地買賣契約書第12條第2 項第1 款、房
屋買賣契約書第23條第2 項第1 款約定，原告有不按照契約約定之日期付款之情事者，已繳之款項悉數作為懲罰性違約金，並以總價款百分之15為限。兩造既係評估自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本於自由意識及平等地位自主決定，嗣後卻空言主張違約金額過高，實不足採。且兩造契約之解除，仍係因原告拒絕依約繳款，其中B6-1F 土地價金1,940 萬元、房屋價金
485 萬元，B7-1F 土地價金1,750 萬元、房屋價金437 萬元，計4,612 萬元，而被告2 人沒入之價金總數為529 萬元，只占總價款11.47%，未逾15% 之上限，實無違約金過高之問題，故原告備位聲明亦無理由。
㈣並聲明：原告之訴駁回及其假執行之聲請駁回：如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告為購買坐落新北市○○區○○段149 、150 等2 筆土地上之「蘇黎市」預售屋，而於102 年6 月3 日分別與被告張高祥、精業公司簽訂土地買賣契約書、房屋買賣契約書各2 份，由原告向被告購買B7-1F （即B7棟1 樓）、B6-1F（即B6棟1 樓）房地2 戶，其中土地買賣契約書第6 條「付款條件及方式」約定：「一、甲方（即原告）應依附件（一）『付款明細表』中約定之繳款條件，於接獲乙方（即被告）以書面繳款通知送達後七日內，以現金或即期支票自行向乙方指定之地點或金融機構專戶如數一次繳納，除訂金簽約金及開工款外，其餘每次付款間隔數應達20日以上。二、依前款規定，如甲方逾期五日仍未繳清或已繳清之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息，於補繳期款時一同繳付乙方，如逾期達二個月或逾使用執照核發後一個月不繳清期款時，經乙方以存證信函催告或其他書面催告，經送達七日內仍未繳付時，雙方同意即視為甲方違約，乙方得逕行解除契約，解除契約之效果依本約第十二條違約處理之約定辦理。但乙方同意緩期支付者，不在此限。」房屋買賣契約第9 條「付款條件及方式」約定：「一、甲方應依附件（二）『付款明細表』中約定之繳款條件，於接獲乙方以書面繳款通知送達後七日內，以現金或即期支票自行向乙方指定之地點或金融機構專戶如數一次繳納，除訂金簽約金及開工款外，其餘每次付款間隔數應達20日以上。二、依前款規定，如甲方逾期五日仍未繳清或已繳清之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息，於補繳期款時一同繳付乙方，如逾期達二個月或逾使用執照核發後一個月不繳清期款時，經乙方以存證信函催告或其他書面催告，經送達七日內仍未繳付時，雙方同意即視為甲方違約，乙方得逕行解除契約，解除契約之效果依本約第二十三條違約處理之約定辦理。但乙方同意線期支付者，不在此限。」而原告於簽約後已繳納529萬元之事實，有土地買賣契約書影本及房屋買賣契約書影本各2 份在卷可稽（見臺灣新竹地方法院104 年度訴字第340號卷第18至91頁），並為兩造所不爭執，自堪認此部分事實為真實。
四、原告主張依各土地買賣契約書附件（一）或房屋買賣契約書附件（二）付款明細表所載，B7-1F 土地之簽約金為199 萬元，B6-1F 土地簽約金為223 萬元，B7-1F 房屋之訂金為10萬元、簽約金為10萬元，B6-1F 房屋之訂金為10萬元、簽約金為10萬元，計462 萬元，然原告共繳納529 萬元，被告溢收67萬元，嗣被告雖於103 年4 月2 日以律師函解除契約並沒收原告已繳納之529 萬元，惟被告先行違約溢收價金在先，後又未經合法書面通知繳納開工款（數額亦有疑問），被告之解除契約並不合法，無法主張沒收價金，原告得依土地買賣契約書第12條及房屋買賣契約書第23條之約定，主張解除契約，先位聲明請求被告返還已繳之價金529 萬元及其利息；又縱被告得解除本件買賣契約，然被告沒收之價金高達
529 萬元，損害原告至極，違背契約正義等值之原則，原告得民法第252 條規定，請求酌減違約金至已繳價金之20% ，並依不當得利之法律關係請求被告返還備位聲明之金額等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。茲就原告先位、備位之聲明是否有理由，分別說明如下：
㈠先位聲明部分：
⒈經查，依本件土地買賣契約附件（一）「付款明細表」所
載，B7-1F 之第一期「訂金」，應繳金額為「0 」、第二期「簽約金」，應繳金額為「1,990,000 」、第三期「開工款」，應繳金額為「1,110,000 」，B6-1F 之第一期「訂金」，應繳金額為「0 」、第二期「簽約金」，應繳金額為「2,230,000 」、第三期「開工款」，應繳金額為「1,210,000 」；又依本件房屋買賣契約附件（二）「付款明細表」所載，B7-1F 之第一期「訂金」，應繳金額為「100,000 」、第二期「簽約金」，應繳金額為「100,000」、第三期「開工款」，應繳金額為「0 」，B6-1F 之第一期「訂金」，應繳金額為「100,000 」、第二期「簽約金」，應繳金額為「100,000 」、第三期「開工款」，應繳金額為「0 」，可知本件買賣契約至第三期開工款時，被告依約應繳納之款項應為693 萬元（計算式：0 ＋1,990,000 ＋1,110,000 ＋0 ＋2,230,000 ＋1,210,000 ＋100,000 ＋100,000 ＋0 ＋100,000 ＋100,000 ＋0 ＝6,930,000 ）；而本件「蘇黎市」建案早於101 年間即已開工，有被告提出之100 年（股）建字第694 號建照執照勘驗記錄表影本1 件在卷可證（見本院卷第20頁），並為原告所不爭執，顯然原告於102 年6 月3 日簽訂本件土地、房屋買賣契約書時，其應繳納之款項為上開訂金、簽約金及開工款共693 萬元至明，惟原告僅繳納529 萬元，尚有部分開工款未繳納，故其主張被告溢收67萬元，並非事實，不能採取。
⒉次按本件土地買賣契約書第12條及房屋買賣契約第23條「
違約處理」均約定：「一、若乙方有要求增加價款、違約不賣或甲方付清價款後無故不履行移轉登記義務等違約情事，甲方得解除本契約及與本契約有相互依存關係之契約，甲方有效解約時，乙方除退還所收價款及遲延利息外，並應賠償本約總價百分之十五之違約金，但若甲方所繳價款未達本約買賣總價之百分之十五時，以甲方已繳價款為限，甲方不得另行請求損害賠償。二、倘甲方有減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合乙方辦理產權移轉、貸款抵押設定、不動產點交或違反本約條款之情事者，除本約另有約定解約條件外，經乙方催告後仍不履行時，乙方得得解除本契約及與本契約有相互依存關係之契約，解約後，依下列方式辦理：（一）甲方已繳之款項悉數作為懲罰性違約金。但該已繳交之款項超過房地總價百分之十五時，則以總價款百分之十五為限，本約土地（房屋）產權並由乙方收回自行處分，甲方無異議。…」等語。而查，因原告並未依約繳納全部開工款，且已逾期2 個月以上，被告乃依前揭土地買賣契約書第6 條第2 項及房屋買賣契約書第9 條第2 項之約定，於103 年3 月3 日委託律師發函2 份，以書面通知原告應於7 日內給付承購「蘇黎市」建案B7棟1 樓之開工款110 萬元、B6棟1 樓之開工款54萬元及其遲延利息，如有違反，即以該函作為解除買賣契約之意思表示，並依約沒收原告已繳納之買賣價款，而該2 件律師函被告已於
103 年3 月4 日收受，此有律師函及掛號郵件收件回執各
2 件影本在卷可憑（見本院卷第21至24頁、第64至65頁），然原告仍未依限繳納，則兩造所訂立之本件土地、房屋買賣契約書業於103 年3 月11日合法解除，原告依上開約定將原告已繳納之款項529 萬元作為違約金，於法並無不合，是原告主張被告之解除並非合法，無法主張沒收價金，其得依本件土地買賣契約書第12條及房屋買賣契約書第23條之約定主張解除契約，請求被告返還已繳之價金529萬元及其利息，並非有據。
⒊原告雖另主張：若被告行使解除契約合法，原告怎又於10
3 年10月30日接獲被告對保通知、103 年11月14日接獲繳款通知應繳615 萬元，可見被告之律師解除契約函並未合法云云，並提出對保通知書影本及繳款通知書影本各1 份為證（見上開新竹地院卷第95至96頁）。對此，被告則抗辯：係被告公司會計部門誤發對保通知、繳款通知給原告，但此不影響契約解除之效力等語。經查，契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同（最高法院23年上字第3968號判例參照），本件土地及房屋買賣契約業經原告於103 年3 月11日合法解除，已如前述，則兩造間之契約已自始不存在，自不因被告嗣後再發對保通知書及繳款通知書，而回復其效力，故原告上開主張亦非有據。
㈡備位聲明部分：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決要旨參照）。
⒉查依本件土地買賣契約書附件（一）及房屋買賣契約書附
件（二）所載，B7-1F 之土地價金為1,750 萬元，房屋價金為437 萬元，B6-1F 之土地價金為1,940 萬元，房屋價金為485 萬元，合計該2 戶房地總價款為4,612 萬元，而被告解約後所課原告之違約金額為其已繳納之529 萬元，該金額佔本件買賣總價款之比例為百分之11.47 ，未達土地買賣契約書第12條第2 款第1 目及房屋買賣契約書第23條第2 款第1 目所定總價款百分之15之上限，可見被告依約以原告已繳之款項529 萬元作為違約金，是否有過高之情形，已不無疑問？況本件B7-1F 、B6-1F 房地至今尚未售出，目前由被告作為預售屋之銷售中心，亦經原告供明在卷，並有建物登記謄本及照片影本在卷可佐（先本院卷67至72頁），顯見該2 戶房地迄今已逾2 年餘尚未順利售出，此期間被告當受有須再行銷售之相關費用損失。再者，未來該2 戶房地能否以高於原出售原告之價格出售，亦非無疑？是本院審酌上情及被告未能提出相當之證據證明本件約定之違約金額有過高之情形下，認原告指摘本件約定之違約金額過高，法院應依民法252 條規定予以酌減，並非有據，不能採取。
⒊原告再主張：被告等為企業經營者，所提供之契約為原告
擬制之定型化契約，該（房屋）買賣契約書第23條「違約處理」有關違約金之約定，顯失公平，違反契約等值、平等互惠原則。蓋該條第1 款約定若被告違約不賣，則僅需負損害賠償總額性質之違約金，且無懲罰性違約金之約定。反觀，若原告違約不買，則需負懲罰性違約金及損害賠償責任。兩相對照，足見此約定顯然違反契約等值原則。是故，該懲罰性違約金之約定應為無效，仍應解釋為預定損害賠償總額性質之違約金云云。按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者，消費者保護法第12條第1 項、第2 項第
1 款固定有明文。惟查，依本件房屋買賣契書第23條第1款及土地買賣契約書第12條第1 款之約定，本件倘被告違約時，原告解除契約後，被告除應退還所收價款529 萬元及遲延利息外，尚應賠償原告已繳價款529 萬元作為違約金，此與本件原告違約，被告亦僅能依上開條文第2 款第
1 目之約定將原告已繳納之價款529 萬元作為違約金，可見上開條款對於原告並無任何不公平之處。雖上條文之第
2 款第2 目另約定：「…倘乙方已將上開產權辦理申報者，甲方同意乙方得逕以甲方名義及印章撤銷申報，其因而增加之稅費損失由甲方負擔。」第3 目約定：「倘乙方已將產權移轉登記為甲方或其指定人名義者，甲方應無條件負責將該產權於十五日內辦理移轉登記歸乙方所有，甲方並同意乙方得逕行辦理所有權移轉之塗銷登記，費用由甲方負，甲方無異議，甲方應另賠償乙方因此所受之一切損失及訴追費用。」惟此乃買方已將產權辦理申報，或已將產權移轉登記後，須回復原狀而負擔之費用或賠償，此等費用及賠償當然須由違約之買方負擔，要難謂此等約定對原告為顯失公平；況且，本件房屋買賣契書第23條第3 款、土地買賣契約書第12條第3 款均約定：「甲方雙方除依前二項之請求外，不得另行請求損害賠償。」顯已限制被告再另行請求債務不履行之損害賠償，故本件有關違約金條款並無顯失公平及違反契約等值、平等互惠原則之可言，原告此部分主張亦非可採。
五、綜上所述，原告提起本件訴訟，先位依土地買賣契約書第12條及房屋買賣契約書第23條之約定主張解除契約，請求被告返還已繳之價金529 萬元，即被告精業公司應返還原告107萬元、被告張高治應返還原告422 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；備位主張依民法第252 條規定，酌減本件違約金至已繳價金之20 %，並依不當得利之法律關係，請求被告精業公司應返還原告856,000 元、被告張高治應返還3,376,000 元，及均自本件訴訟判決確定日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均為無理由，應予駁回。其先、備位之訴假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件之結論不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 8 日
民事第三庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 104 年 12 月 8 日
書記官 莊川億