臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1800號原 告 民生首富公寓大廈管理委員會法定代理人 葛大隆訴訟代理人 吳發隆律師複 代理人 沈濟民律師被 告 張盈盈訴訟代理人 林廷隆律師被 告 楊育昇訴訟代理人 白禮維律師
嚴心吟律師林永頌律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，原告對於本院於民國104年10月30日所為之判決，聲請補充判決，經本院於民國105年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴訟標的之一部或訴訟費用，裁判有脫漏者，法院應依聲請或依職權以判決補充之；脫漏之部分已經辯論終結者，應即為判決，民事訴訟法第233條第1項、第3項分別定有明文。經查，本件原告起訴請求基於不當得利法律關係、公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第9條第4項、民生首富公寓大廈規約（下稱系爭規約）第14條第1項、第18條第1項第3款規定，請求被告給付其等占有坐落新北市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地）期間之償金或損害賠償，因原判決僅就不當得利法律關係之請求而為判決，是原告認為本院前於民國104年10月30日所為之判決有脫漏，並經臺灣高等法院於105年7月13日以105年度抗字第1187號民事裁定認定原告上開其餘請求應為原判決所脫漏，則原告就該部分請求為補充判決，核無不合，爰論述如後，而原告依不當得利規定為請求部分，業經本院判決，是本件補充判決之範圍，僅以原告主張之管理條例第9條第4項、系爭規約第14條第1項、第18條第1項第3款規定之請求有無理由為審究，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)被告張盈盈為民生首富公寓大廈（下稱首富大廈）社區內，門牌號碼「新北市○○區○○路○段00號1樓」之區分所有權人，被告楊育昇為門牌號碼「新北市○○區○○路○段00號1樓」之區分所有權人，被告自首富大廈初始建造完竣落成時起，未經首富大廈社區全體區分所有權人同意，竟擅自搭建違章建物於系爭土地上（惟被告楊育昇業已著手自行執行拆除部分違章建物），而被告各自占用系爭土地之範圍，其中被告張盈盈占用如附圖一編號A、B、C所示共計112平方公尺部分，被告楊育昇占用如附圖二編號A所示計19平方公尺部分，被告上開占有並予使用之行為，已侵害首富大廈社區全體區分所有權人之權益。
(二)故原告自得為全體區分所有權人之利益，依據管理條例第9條第4項、系爭規約第14條第1項、第18條第1項第3款請求被告給付償金或損害賠償。而依據被告各自所占用系爭土地面積及所獲得之不法利益分述如下：
1、被告張盈盈：
(1)依照測量成果圖即如附圖一所標示，被告張盈盈占用首富大廈社區全體區分所有權人所共有之系爭土地（即法定空地）面積為112平分公尺，而原告請求自97年8月1日起至104年4月30日之使用代價，並減縮以土地申報總價年息2%計算而為請求。
(2)97年8月1日至98年12月31日部分：新臺幣（下同）30,090元（96至98年申報地價）x112平方公尺x2%x（7/12+1年）=106,719元。
(3)99年1月1日至101年12月31日部分：34,257元（99至101年申報地價）x112平方公尺x2%x（3年）=34,257元。
(4)102年1月1日至104年4月30日部分：38,385元（102至104年申報地價）x112平方公尺x2%x（2+4/12年）=200,626元。上開(2)至(4)共計為537,552元。
2、被告楊育昇：
(1)依照測量成果圖即如附圖二所標示，被告楊育昇占用首富大廈社區全體區分所有權人所共有之系爭土地（即法定空地）面積為19平分公尺，而原告請求自101年2月1日起至104年4月30日之使用代價，並減縮以土地申報總價年息2%計算而為請求。
(2)101年2月1日至101年12月31日部分：34,257元（101年申報地價）x19平方公尺x2%x（11/12年）=11,933元。
(3)102年1月1日至104年4月30日部分：38,385元（102至104年申報地價）x19平方公尺x2%x（2+4/12年）=34,035元。上開(2)至(3)共計為45,968元。
(三)被告占用系爭土地違法搭建，縱認被告依據有所謂之分管契約云云而謂被告得有權使用系爭土地，惟仍不足以遽謂為被告即有所謂無償使用系爭土地之權利存在，而竟任令全體區分所有權人共同負擔系爭土地地價稅之理，且系爭規約乃係原告經合法召開全體區分所有權人大會並依法所為之決議，自對於全體區分所有權人均有拘束之效力。且依另案確定判決（即被告張盈盈所提呈臺灣高等法院102年度重上更(一)字第62 號判決、被告楊育昇所提臺灣高等法院102年度上字第1043 號判決）均載明被告確有未依約定目的使用系爭土地之情事。自有系爭規約第18條第1項第3款、管理條例第9條第4項規定之適用。退萬步言，縱認被告依據有所謂之分管契約云云而謂被告得有權使用系爭土地，原告仍應依系爭規約第14 條第1項約定請求被告繳交或給付使用償金予全體區分所有權人等語。並聲明：1、被告張盈盈應給付原告537,552元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。2、被告楊育昇應給付原告45,968元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。3、願供擔保請准宣告假執行。（原告就其聲請補充判決之請求，嗣以民事準備書(三)狀減縮聲明如上，見本院卷二第50、220頁）
二、被告則以：
(一)被告張盈盈部分：
1、被告張盈盈占用系爭土地乃係與共有人間合意成立分管契約，此業經另案判決確定在案，是依民事訴訟法第400條第1項規定，上揭判決就本案之訴訟標的有既判力，所以原告就本案之起訴顯不合法，應有民事訴訟法第249條第1項第7款規定之適用。縱認原告於本案主張有部分請求自89年5月1日起至92年7月31日止非上揭案件既判力所及，惟被告張盈盈就系爭土地有分管協議，自屬有合法占用之權源業經確定在案，自應有「爭點效」之適用，故原告請求顯無理由。再退萬步言，縱認原告得請求給付相當於租金之不當得利，則上揭請求權依最高法院85年度台上字第711 號判例意旨亦已罹於時效，被告張盈盈主張時效抗辯。
2、原告尚主張得依系爭規約，而為全體區分所有權人之利益，起訴請求被告給付使用償金等云云，然原告所管理之首富大廈係於77年11月15日建築完成，78年3月6日辦理第一次所有權登記，建商隨即於78年4月25日以買賣為原因辦理移轉登記予被告。彼時公寓大廈管理條例尚未公佈施行，而被告與建商、建商與各承購戶即分別約定就系爭土地由被告管理使用，業已成立分管協議，且依84年6月28日公布之管理條例第43條第2項規定，本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。所以該分管協議自不因嗣後規約而受影響。又建商與被告、建商與各承購戶分別約定就系爭土地由被告使用之分管協議，並無使用償金之約定，且一樓房地之價格比其他樓層之價格較高，即係因約定法定空地得由一樓所有權人使用之故，則被告以高於其他樓層之價格購買一樓房地，並基於分管協議使用系爭土地，並無何不當。至原告主張依系爭規約第14條第1項規定，請求被告給付償金，屬於變更分管協議之內容，分管協議契約之變更，未經被告同意，對被告不生效力。且依管理條例第33條第3款規定區分所有權人會議決議，就約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意，否則不生效力。而原告所主張之系爭規約修正並未經區分所有權人會議合法決議通過，且被告亦未同意就使用系爭土地繳交使用償金，故原告依系爭規約第14條第1項規定請求被告給付使用償金並無理由。原告修改系爭規約並未經首富大廈社區區分所有權人會議合法決議通過，其會議紀錄卻謂依多數決通過增加條文，該修正之系爭規約應為無效，是以，首富大廈社區後來訂定之系爭規約無法推翻本件分管契約之「無償使用系爭法定空地」約定；若欲變更分管契約，縱令被告使用系爭土地改為有償使用，亦應經首富大廈社區全體區分所有權人之同意重新訂定分管契約始可，是原告主張被告依規約給付償金云云，顯不可採。
3、另原告主張因法定空地長年違規圈圍搭建違建致長達近20年部分化糞池為違建封閉無法清理，地下排放污水管道也因封閉無法清理長期堵塞，消防逃生門、路均遭封閉，天然瓦斯外管（地上、地下）亦被掩蔽無法更新，遭瓦斯公司警示危險責任由原告自負…云云。然原告前揭主張與事實不符，被告否認之，圍牆等建物均是建商興建首富大廈時即已興建，且另案判決確定部分，被告均已遵依判決拆除，由本院104年度司執字第91528號執行案件之司法事務官會同原告及地政機關前往會勘鑑界均已確認被告已遵依另案判決履行完畢，並無任何違建存在。而新海瓦斯公司來函是98年、101年舊資料，依其函所示「球閥在一樓加蓋建物內」，現已無在被告一樓加蓋建物內之情形。且原告曾檢舉被告加裝鐵門，業經新北市政府工務局派員檢查後認定被告並未違反建築法，則被告並無違反通常使用目的之情形，況原告復未證明其受有何損害，自不得依系爭規約第18條第1點第3款、管理條例第9條第4項規定請求損害賠償等語置辯。並聲明：(1)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(2)如受不利之判決，請准供擔保免為假執行之宣告。
(二)被告楊育昇部分：
1、本件訴訟標的為不當得利返還請求權，已為前案臺灣高等法院102年度上字第1043號確定判決之既判力效力所及，故原告之訴並不合法，應依民事訴訟法第249條第1項第7款規定裁定駁回。且上開確定判決已認定被告就系爭土地有分管協議存在，並非無權占有，進而認定原告無從依不當得利法律關係請求相當於租金之不當得利，又本件分管協議並未約定使用對價，顯見系爭土地之分管協議係約定無償使用，原告主張被告係有償使用系爭土地，衡情應會在分管協議中明文約定使用對價，然依首富大廈建商出售房屋與承買人簽訂之「交屋切結書」，其中第3條第3款僅約定系爭土地歸1樓承買人使用，但並未約定使用對價，顯見系爭土地係約定無償使用。至原告雖主張依系爭規約第14條規定，共用部分約定專用者，原則上須給付償金，無償使用為例外云云，惟分管契約已約定無償使用，符合系爭規約第14條第1項第1款「訂有免費使用該一共同部分或專有部分者」之例外情形，被告本無須支付償金；退步言，依最高法院102年度台上字第1279號判決意旨可知，管理條例施行前有分管約定，自不因管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失效，故本件分管協議簽訂於管理條例施行前，且未經全體共有人同意終止、變更，原告主張依系爭規約請求被告給付償金，顯無理由。姑不論被告楊育昇本依分管協議可無償使用系爭土地，被告仍配合首富大廈社區要求，「額外繳納」使用1樓加蓋部分之管理費，於94年之前被告「額外繳納」1,000元、於94年之後被告「額外繳納」2,000元，是原告辯稱被告違背使用者付費、公平正義等原則云云，顯屬無稽。
2、至本件原告雖主張全體區分所有權人受有共同負擔法定空地之地價稅之損害，惟依最高法院76年度台上字第1583號判決見解，私法上之損害賠償責任係以侵害私法上之權利或利益為要件，故原告自不能以全體區分所有權人負擔「給付系爭法定空地地價稅」此一公法上之給付義務為由，而持向民事法院起訴訴請私法上損害賠償。且原告始終無法具體表明其他區分所有權人所受「損害」之內容、數額為何，則原告依管理條例第9條第4項、系爭規約第18條第1項第3款等規定請求損害賠償，即屬無據。況參以原告訴之聲明所主張賠償之金額，核其性質乃屬相當租金之不當得利數額計算，原告以此作為其他區分所有權人所受損害為請求，顯已混淆損害賠償與不當得利之成立要件與請求範圍，於法即有未合。
3、至本件當事人間另案拆屋還地訴訟經確定判決後，被告即主動依前開確定判決自行拆除系爭土地之增建物，此有102 年8月間系爭土地拆除增建物後之現場照片、新北市政府違章建築拆除大隊102年8月27日結案通知單可稽。則被告對於原告之要求與法院諭知均盡力配合，除將排水管及化糞管埋設至地下外，亦將冷氣集束管線自法定空地移開，經本院民事執行處於104年10月26日現場履勘後，原告亦已當場確認執行完畢，此有被告出具之切結書可參。故系爭土地現已無違章建築，原告復依系爭規約與管理條例請求償金與損害賠償，顯係濫訴行為等語置辯。並聲明：(1)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(2)如受不利之判決，請准供擔保免為假執行之宣告。
三、本件補充判決兩造爭執之點，應在於：(一)原告得否依照管理條例第9條第4項、系爭規約第18條第1項第3款請求被告為損害賠償？(二)原告得否依照系爭規約第14條第1項規定，請求被告給付占有系爭土地期間之使用償金？茲分述如下：
(一)原告得否依照管理條例第9條第4項、系爭規約第18條第1項第3款請求被告為損害賠償？
1、按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。管理條例第9條定有明文。次按系爭規約第18條第1項第3款規定：違反管理條例第9條第2項之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。復按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則（最高法院97年度台上字第2688號判決參照）。
2、就原告請求被告張盈盈為損害賠償部分：
(1)經查，本件原告與被告張盈盈曾以拆屋還地等事件提起另案訴訟，併於另案請求返還占用系爭土地之相當租金之不當得利，就被告張盈盈部分，經本院97年度訴字第2336號判決、臺灣高等法院99年度重上字第263號判決、最高法院102年度台上字第823號判決、臺灣高等法院102年度重上更(一)字第62號判決（下合稱另案確定判決一）認定被告張盈盈就系爭土地具合法占有權源確定在案。觀諸另案確定判決一認定首富大廈一樓法定空地確實於出售之始，即由建商與各承購戶約定由一樓承買人使用。從而，首富大廈建商既與各承購戶分別約定，該大廈之一樓法定空地，由其按建物格局配置使用範圍後，分別歸一樓承買人管理使用，自應認共有人間已就系爭土地之使用收益合意成立分管協議，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管協議（契約）之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管協議之拘束，是被告張盈盈對於系爭土地因上開分管協議而具有合法占有權源。亦即另案確定判決一本於被告張盈盈所提出之交屋切結書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、保證書、使用執照、合約同意書、債務清償證明書、公證書、建築改良登記簿等件為證，並審酌另案確定判決一證人楊典昭、楊連發之證詞，而認定系爭土地共有人間已合意成立分管協議，被告張盈盈本於該分管協議確有管理使用系爭土地之合法權源等情，業經兩造對於上開爭點、證據已於另案確定判決一前訴訟審理時充分為攻防辯論，經法院作出判斷。原告既未證明另案確定判決一前訴訟就該爭點之判斷有何違背法令，復未能提出足以推翻另案確定判決一就該爭點所為判斷之新訴訟資料，本院自應受爭點效之拘束，而不得為相異之判斷。
(2)基此，系爭土地之共有人已就系爭土地合意成立分管協議，約定得由被告張盈盈使用系爭土地一節，即屬實情。則被告張盈盈依該分管協議使用系爭土地，並無原告所稱因此致使首富大廈社區其他區分所有權人無從使用系爭土地之損害可言，此非管理條例第9條所規定之未依設置目的及通常使用方法而為使用之情形，無足基此請求損害賠償。至原告主張被告張盈盈違反設置目的，並未將系爭土地做花場種植、景觀使用等云云，惟查，首富大廈各承購戶買受時，與建商於交屋切結書第3條第3款、第4條約定：「法定空地比權屬：
歸屬壹樓承買人管理使用；維護本大廈之外觀及公共設施部分，應按乙方（即建商）委由建築師設計自交屋之日起永久維持原貌並維護使用，各戶業戶不得因各別需要自行加以破壞，變更或增改使用」等內容（見本院卷一第78、79、83頁），堪信被告張盈盈就系爭土地雖有專用權，惟其管理使用方式仍應按建商委請建築師所為設計為之，永久不得破壞、變更、增改使用至灼。而參以建商委請黃阿郎建築師就首富大廈1樓空地所為設計為：「空地密舖韓國草，另植裁杜鵑或變葉木，樹高60cm，樹冠60cm，或其他花卉，盆大小20cm-50cm」乙情，有平面圖可參（見臺灣高等法院99年度重上字第263號卷第21頁），可知依系爭土地分管協議以觀，共有人僅同意被告張盈盈得以種植花草之方式使用之，並未允許興建封閉式之地上物致破壞、變更及增改原有之使用目的，然上開約定僅係約明倘若被告張盈盈欲積極使用系爭土地，自應受該分管使用方式之拘束，並非規範被告張盈盈必定須於系爭土地種植花草，倘若被告張盈盈並未違反前所約定之分管使用方式，並未將系爭土地形成封閉空間，而係暫將系爭土地維持如分管之初即為空地之樣態，依空地方式續為管理、占有、使用，難認有何違反設置目的及通常使用方法之情形，且原告亦未敘明被告張盈盈目前以空地方式續為管理、占有、使用，對首富大廈社區其他區分所有權人造成何損害，要難認原告前開主張為可採。另原告尚主張首富大廈全體區分所有權人受有共同負擔系爭土地地價稅之損害等語，然此並非管理條例第9條第4條規定及系爭規約第18條第1項第3款規定所規範得請求損害賠償之情形，原告執此而為主張，於法自有未洽。至原告尚有以被告張盈盈於另案確定判決一經認定有未依約定目的使用系爭土地情事，而請求損害賠償，然就另案確定判決一所認定由被告張盈盈所設置搭建於系爭土地上方之鐵皮、屋頂、雨遮、地面鋪設之塑膠地板、搭設之屏風及內門部分暨系爭土地西側圍牆以及系爭土地南側圍牆與地面連接處水平最高點垂直向上起算逾高度190公分部分等物，被告張盈盈均已依另案確定判決一拆除，其餘於系爭土地東側圍牆以及南側圍牆高度190公分以下部分，業經另案確定判決一認定為原建商於系爭土地上所建，並非被告張盈盈所為，則原告固雖未提出並證明其因上情所受損害為何，縱有提出所受損害為何，惟該部分亦非被告張盈盈所為，自無從請求被告張盈盈為此賠償。另原告所主張之瓦斯外線主管幹線腐蝕破裂、立管球閥被之後加蓋建物所隔離等情，為被告所否認，姑不論原告並未敘明前開所稱損害與被告使用系爭土地違反設置目的及通常使用方法所致損害有何關聯，參諸原告所提出之新海瓦斯股份有限公司所發函文均為98 年、101年所為檢查通知，被告辯稱其已遵循另案確定判決一之判決內容為執行，該函文所示「球閥在一樓加蓋建物內」等節現已不存在，是原告就系爭土地現仍存有上開主張情事並未舉證以實其說，難認原告前開主張為可採。況損害填補原則乃係「有損害、始有賠償」，而審諸原告所主張之損害賠償數額，乃係請求以相當於租金之不當得利數額為計算，與損害賠償原則之計算方式自有未洽，難認原告之請求於法有據。是以，原告復未能提出被告張盈盈現於系爭土地尚有何違反設置目的及通常使用方法之使用情形，難認被告張盈盈使用系爭土地有何違反設置目的及通常使用方法之情事，自無違反管理條例第9條之相關規定，則原告主張依據管理條例第9條第4項規定、系爭規約第18條第1項第3款規定請求被告張盈盈為損害賠償，要難憑採。
3、就原告請求被告楊育昇為損害賠償部分：
(1)經查，本件原告與被告楊育昇曾以拆屋還地等事件提起另案訴訟，併於另案請求返還占用系爭土地之相當租金之不當得利，經本院101年度訴字第834號判決、臺灣高等法院102年度上字第1043號判決（下合稱另案確定判決二）認定被告楊育昇就系爭土地具合法占有權源確定在案。觀諸另案確定判決二亦同另案確定判決一判決理由，認定首富大廈一樓法定空地確實於出售之始，即由建商與各承購戶約定由一樓承買人使用。自應認共有人間已就系爭土地之使用收益合意成立分管協議，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管協議（契約）之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管協議之拘束，是被告楊育昇對於系爭土地因上開分管協議而具有合法占有權源。從而，另案確定判決二本於被告楊育昇所提出之交屋切結書、施工估價單、使用執照等件，並審酌另案確定判決一相關資料與證人楊典昭、楊連發之證詞，亦同認定系爭土地共有人間已合意成立分管協議，被告楊育昇本於該分管協議確有管理使用系爭土地之合法權源等情，亦業經兩造對於上開爭點、證據已於另案確定判決二前訴訟審理時充分為攻防辯論，經法院作出判斷。原告既未證明另案確定判決二前訴訟就該爭點之判斷有何違背法令，復未能提出足以推翻另案確定判決二就該爭點所為判斷之新訴訟資料，本院自應受爭點效之拘束，而不得為相異之判斷。
(2)基此，系爭土地之共有人已就系爭土地合意成立分管協議，約定亦得由被告楊育昇使用系爭土地一節，即屬實情。則被告楊育昇依該分管協議使用系爭土地，並無原告所稱因此致使首富大廈社區其他區分所有權人無從使用系爭土地之損害可言，此非管理條例第9條所規定之未依設置目的及通常使用方法而為使用之情形，原告無足據此請求損害賠償。至原告亦同主張被告楊育昇違反設置目的，並未將系爭土地做花場種植、景觀使用等云云，惟承前所述，被告楊育昇現亦未違反所約定之分管使用方式，而係將系爭土地維持如分管之初即為空地之樣態，依空地方式續為管理、占有、使用，難認有何違反設置目的及通常使用方法之情形，且原告迄今均未敘明被告楊育昇與張盈盈以空地方式續為管理、占有、使用系爭土地，對於首富大廈社區其他區分所有權人造成何損害並舉證證明之，難認原告該主張為可採。另原告所主張首富大廈全體區分所有權人受有共同負擔系爭土地地價稅之損害部分，此非管理條例第9條第4條規定及系爭規約第18 條第1項第3款約定所規範得請求損害賠償之情形，同前所述，原告執此而為主張，於法自有未洽。至原告亦有以被告楊育昇於另案確定判決二經認定有未依約定目的使用系爭土地情事，而請求損害賠償，然就另案確定判決二所認定由被告楊育昇於78年5月間利用建商所建造之外圍牆，於其上搭蓋內圍牆及水泥屋頂而搭建成一增建物，已依另案確定判決二為拆除該增建物，此業經臺灣高等法院102年度上字第1043 號判決理由中敘明被告楊育昇已將系爭土地上之違建物拆除甚明，至如附圖二所示外圍牆部分，或係當初建商所設計建造尚未完成，原告自始未能舉證證明係為被告楊育昇所建，自無從請求非行為人即被告楊育昇為賠償。另原告所主張之瓦斯外線主管幹線腐蝕破裂、立管球閥被之後加蓋之建物所隔離等情，亦為被告楊育昇所否認，姑不論原告並未敘明前開所稱損害與被告使用系爭土地違反設置目的及通常使用方法所致損害有何關聯，況參諸原告所提出之新海瓦斯股份有限公司所發函文均未敘及被告楊育昇所有之門牌號碼新北市○○區○○路0段00號房屋有遭警示安全疑慮等內容，是原告僅以一紙自製圖泛稱被告楊育昇亦有長期以違建戶覆蓋瓦斯共用管線等云云，自無足採。而原告就系爭土地現是否仍存有上開主張情事亦未舉證以實其說，難認原告前開主張為有理由。此外，原告請求被告楊育昇為損害賠償，亦係以相當於租金之不當得利數額為計算，與損害賠償原則之填補方式自有未洽，難認原告所為請求於法有據。職是，原告復未能提出被告楊育昇現於系爭土地尚有何違反設置目的及通常使用方法之使用情形，難認被告楊育昇使用系爭土地有何違反設置目的及通常使用方法之情事，自無違反管理條例第9條之相關規定，則原告主張依據管理條例第9條第4項規定、系爭規約第18條第1項第3款規定請求被告楊育昇亦同為損害賠償，亦無足採。
(二)原告得否依照系爭規約第14條第1項規定，請求被告給付占有系爭土地期間之使用償金？
1、按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。次按區分所有權人會議，除規約另有規定外，原則係採多數決為之（公寓大廈管理條例第31條參照）。如有分管契約存在，若欲終止分管契約，則須由原同意分管之當事人或其繼受人全體為之始可，可否以區分所有權人會議決議收回，亦有斟酌之餘地（最高法院96年度台上字第2025號判決要旨參照）。再按區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限，公寓大廈管理條例第33條第3款定有明文。雖該條款係就管理條例84年6月28日公布施行後之情形加以規定，然此係保障公寓大廈共用部分經約定專用之安定性，並平衡約定專用權人及全體區分所有權人間之利益，於公寓大廈管理條例施行前經全體區分所有權人就共有部分為分管約定時，亦有適用之必要。是於管理條例施行前之公寓大廈共用部分經全體區分所有權人約定由特定區分所有權人單獨使用、收益而成立分管契約時，自應類推管理條例第33條第3款之規定，除該分管契約之約定顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，應經分管契約權利人之同意，始得變更，不因管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第1191號判決意旨參照）。復按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，倘系爭大樓地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約倘未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院102年度台上字第1279號判決意旨）。
2、經查，被告張盈盈、楊育昇對於系爭土地因有上開分管協議之約定而得管理使用系爭土地，則首富大廈社區之全體住戶自均應受該分管協議之拘束等情，業據另案確定判決一、二認定在案，誠如前述。而查，首富大廈係於77年間即已取得77板使字第1648號使用執照（76板建字第859號建築執照，見本院101年度訴字第834號卷第261頁新北市政府工務局北工建字第1021556103號函），而於77年11月15日建築完成，建商並於隔年即78年起交屋並與承購人簽立交屋切結書時，斯時即與各區分所有權人就系爭土地使用管理權利之歸屬成立分管協議，惟管理條例乃於84年6月28日經總統公布施行，依法律不溯及既往原則及保障公寓大廈共用部分經約定專用之安定性，該分管協議自不受嗣後生效之管理條例之影響，且系爭土地亦非屬管理條例第7條所定不得為約定專用之部分，則系爭土地由一樓所有權人管理使用之分管協議約定，既未經全體區分所有權人為終止分管協議之意思表示，亦未依管理條例第33條第3款規定，經使用該約定專用部分之區分所有權人同意變更，故前揭分管協議仍應認合法有效，不因管理條例施行後，由區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。是被告就系爭土地既仍有單獨使用、收益之權，首富大廈社區各區分所有權人已因分管協議約定或繼受而應容忍被告就系爭土地有單獨使用、收益權限，則揆之前揭裁判意旨，首富大廈社區各區分所有權人所組成之區分所有權人會議若欲收回系爭土地之專用權或變更專用權內容，自應終止該分管協議或經有單獨使用、收益系爭土地權限之被告同意，始生效力。則查，原告並未能證明被告現就系爭土地之使用與所成立之分管協議目的有何違反之處，又該分管協議之約定以及被告就系爭土地之使用亦無違背公共利益，被告即分管協議之當事人或繼受人亦未同意放棄無償單獨使用、收益系爭土地之權，要難認原告得主張以嗣後施行之管理條例成立規約後，由其他區分所有權人成立區分所有權人會議決議逕自變更先前分管協議之內容。是原告主張被告應受系爭規約第14條第1項規定之拘束，應依該條項規定給付使用償金等云云，難認有據。
3、況退步言，縱認系爭規約第14條得拘束被告，惟觀諸系爭規約第14條就「約定專用部分或約定共用部分使用償金繳交或給付」所為規定，其中第2項規定「前項使用償金之金額及收入款之用途，應經區分所有權人會議決議後為之」（見本院卷二第89至90頁），可知適用該條第1項規定之前提，仍應由區分所有權人會議決議就首富大廈社區各該約定專用部分如何收取使用償金（如停車場每月如何收費、公共區域約定專用部分如何收費等），然原告迄今復未提出相關證據說明首富大廈社區之區分所有權人會議有無就本件系爭土地決議如何繳交使用償金、使用償金數額為何、收入款用途等節，而原告所提出系爭規約於98年新增第18條之1規定，亦僅係規定得由管理委員會為首富大廈社區全體區分所有權人之共同利益有效實施訴訟，並未見有何區分所有權人會議紀錄就系爭土地之使用償金金額及收入款用途為決議，縱原告泛稱區分所有權人會議決議授權由管理委員會處理，亦未能舉證以實其說，且得否僅以授權管理委員會處理，即得由管理委員會任意決定各該專用部分之使用償金數額及收入款用途，並非無疑。因之，原告並未能舉證證明首富大廈社區區分所有權人會議何時並如何決議針對系爭土地如何依系爭規約第14條第1項規定收取使用償金等內容，且亦未能說明該次會議決議是否業經被告張盈盈、楊育昇出席參與決議並為同意或事後為同意之意思表示，揆諸前揭說明，首富大廈社區區分所有權人所組成之區分所有權人會議若欲收回系爭土地之專用權或變更專用權內容，自應經有使用、收益系爭土地權限之被告同意，始生效力，而首富大廈社區其他區分所有權人所自行為被告應就系爭土地繳納使用償金之決議（尚待原告證明有該區分所有權人會議決議內容），並未經被告同意，要難認得拘束被告，是該分管協議並不因而失效，且該分管協議之專用權限、專用權內容亦不因而改變，原告仍應容忍被告得無償單獨使用、收益系爭土地。故原告主張依系爭規約第14條第1項規定，請求被告應給付相當於租金之不當得利之使用償金，於法即屬無據。
4、再退步言，審諸系爭規約第14條第1項規定「共用部分之約定專用者或專有部分之約定專用者，除下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金。一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或訂有免費使用該一共同部分或專有部分者。……」之文義內容，就共用部分約定專用者，倘約定專用人與起造人或建築業者間有買賣契約書或分管契約書約定約定專用者得免費使用該共同部分，則為本文規定繳交或給付使用償金之例外情形。繹之前開交屋切結書第3條第3款約定所載「法定空地比屬權：
歸屬1樓承買人管理使用，其使用方法由乙方負責按建物格局配置法定空地比使用範圍」內容（見本院卷一第78、83頁），該分管協議內容僅約明法定空地歸屬1樓承買人管理使用，並未有任何約定應給付使用償金等字樣，復佐以楊連發於臺灣高等法院99年度重上字第263號案件證稱：「（問：
民生首富大廈於建造時曾否與每名購買者約定一樓空地比均交由一樓住戶管理使用？）伊們賣房子的時候，絕對會跟客戶講清楚，一樓一定會給一樓住戶使用兼保管…」、「（問：依該切結書上有敘明一樓之法定空地歸由一樓使用，是否該棟房屋的切結書均有相同之文字？）本身在賣房子的時候，就有跟人家講清楚，大部分樓下都歸一樓使用，樓上歸頂樓使用。一般來講，我們的切結書都會這樣寫。」，以及楊典昭於上開案件亦同證稱：「我有看過這個格式的切結書，我也有相同的切結書。因為買房屋都要寫切結書，如果買一樓，後面的公地就是歸一樓使用。…」、「買屋當時是約定…法定空地比權屬就是一樓買受人可以使用其買受房屋後方之法定空地。」等語，核與被告所提出上開數份交屋切結書第3條第3款內容相符，足證被告所稱建商出賣首富大廈之始，即與承購戶約定一樓法定空地由一樓承購戶使用等情為真，綜觀該交屋切結書之約定文義及證人所為證述，並衡諸一般經驗法則，應認該分管協議之約定，僅係約定1樓承買人得使用後方法定空地，並未另有約定需支出使用償金或有何使用代價，則應認被告就系爭土地之分管協議約定內容本係「無償」有權使用無訛。是被告乃係與起造人或建築業者訂有免費使用該系爭土地，應屬系爭規約第14條第1項除外情形，縱認系爭規約第14條規定得拘束被告（假設語，非本院認定），被告亦無庸依該條項本文規定繳交或給付使用償金，是原告主張依系爭規約第14條第1項規定，請求被告給付占有系爭土地期間之使用償金等語，洵無足採。
四、綜上所述，原告不得依管理條例第9條第4項、系爭規約第18條第1項第3款請求被告為損害賠償，亦不得依系爭規約第14條第1項規定，請求被告給付占有系爭土地期間之使用償金。從而，原告請求被告張盈盈應給付原告537,552元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息；暨被告楊育昇應給付原告45,968元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。至原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
五、又本補充判決基礎事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 11 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 李世貴
法 官 許瑞東法 官 張惠閔以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 30 日
書記官 黃頌棻