臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1842號原 告 盧秋瑾訴訟代理人 翁方彬律師複代理人 曾君豪律師被 告 王壽富訴訟代理人 包漢銘律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，於中華民國105年11月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾萬貳仟伍佰貳拾柒元，及自中華民國一百零四年六月九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬元為被告預供擔保後，得為假執行；被告以新臺幣伍拾萬貳仟伍佰貳拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：本件原告起訴時，原列立都廣告企業有限公司、游翔麟等人為共同被告，惟於民國104年9月24日言詞辯論期日當庭撤回上開三人部分之訴，僅就本件被告王壽富部分請求判決，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）72萬2,270元及自起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）緣原告透過立都廣告企業有限公司即台灣房屋土城海山捷運特許加盟店（下稱立都公司）所僱仲介人員即訴外人游翔麟為原告及被告王壽富居間仲介，於民國103年9月2日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約，原證一），購買被告所有門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○號5樓之房地（下稱系爭不動產），約定買賣價金為2,888萬元，買賣價金業已全數給付，且於同年11月28日完成點交。
（二）系爭房屋實具有上開「天花板使用劣質矽酸鈣板建材而致滲漏水」、「消防設備故障」及「七樓浴室滲漏水」等瑕疵，惟被告王壽富於看屋、簽約甚至交屋時卻對「天花板使用劣質矽酸鈣板建材而致滲漏水」、「消防設備故障」之瑕疵避而不談，而就「七樓浴室滲漏水」瑕疵，則以修繕完畢為由，要原告放心，以致原告受詐欺而誤信系爭房地無上開瑕疵，而以未具上開瑕疵之2888萬價格買受系爭不動產，且直至103年12月中旬裝潢系爭房屋時，方發見「消防設備故障」瑕疵；另於104年3月5日因氣候變遷，發見「天花板內部因劣質矽酸鈣板建材而滲漏水」瑕疵，且「七樓浴室滲漏水」之瑕疵被告亦未予修復。
（三）原告於簽訂系爭契約前，曾經由立都公司所僱仲介人員即訴外人游翔麟（為賣方即被告之仲介）陪同帶看屋、簽約及點交，然被告帶原告看屋時，完全未提及系爭房屋有上開「天花板使用劣質矽酸鈣板建材而致滲漏水」、「消防設備故障」瑕疵；且系爭買賣契約附表之「標的現況說明書」第14項（詳參原證二），有關建築物是否有滲漏水之情況，僅經被告勾選滲漏水處「七樓浴室」，顯刻意隱匿「天花板使用劣質矽酸鈣板建材而致滲漏水」、「消防設備故障」瑕疵，而被告就「七樓浴室滲漏水」瑕疵亦保證「已修復完畢，若有日後漏水願負責修復」，並經在場三方確認後，方由被告簽名。而原告基於信賴被告就系爭房屋之保證及出具系爭契約、標的物現況說明書資料所載內容，加上考量系爭不動產興建僅八年，又無滲漏水等瑕疵，始做成決定願意簽署系爭契約，而以2888萬價金購買系爭不動產。核被告王壽富所為系爭不動產給付，其買賣標的物顯有瑕疵，以致原告受有因該物之瑕疵所產生之損害。
（四）系爭房屋之滲、漏水情形已屬瑕疵：
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條定有明文。
2、系爭房屋經依原告之聲請送請社團法人新北市建築師公會鑑定，鑑定項目為：「1.前揭房屋有無漏水之情形？其漏水原因為何？其損害程度如何？2.前揭房屋是否於天花板使用矽酸鈣板建材？其使用之矽酸鈣板建材是否合乎一般品質標準？房屋漏水原因與使用矽酸鈣板作為建材，有無關係？其關係是該處不應使用矽酸鈣板作為建材，抑或該處雖得使用矽酸鈣板，但因使用之矽酸鈣板品質不佳所致？該房屋之天花板有滲漏水痕跡是何原因所致？3（已剔除）4.前揭樓頂加蓋部分（即雙方所稱7樓）之浴室有無滲漏水之情形存在？其原因為何？5.請一併鑑定上開各項之修復方法及估算各項所需修復費用。」，鑑定結論認為：「1.潮溼之原因係天花板材材質不佳，吸水率過高所致。吸水位置由天花板材橫切面處吸收空氣中之水氣，凝聚成水；且由於原有天花板為密閉式，天花板吸收之水氣不易揮發，形成反潮現象。損害程度：板材及角材吸水率高，日久易腐爛發霉，建議拆除重做（詳原證9第3頁、原證9-1第6頁）。2.( 1)前揭房屋天花板使用矽酸鈣板建材、
(2)其使用之矽酸鈣板建材之吸水率，不合乎一般品質標準、(3)房屋漏水原因與使用矽酸鈣板建材有關係、(4)該處雖得使用矽酸鈣板，但使用之矽酸鈣板含水量過高，矽酸鈣板品質不佳所致、(5)該房屋之天花板有滲漏水痕跡，主要是矽酸鈣板吸水率高所致，一小部分是浴室滲漏水所致，另一小部分是水管滲漏水所致。（詳詳原證9第3頁、原證9-1第5、6頁）4.( 1)樓頂加蓋部分（即雙方所稱之7樓）之浴室，有滲漏水之情形存在。(2)樓頂加蓋部分（即雙方所稱之7樓）之浴室，有滲漏水之原因，係因浴室地坪防水層有裂縫所致。（詳原證9第4頁、原證9-1第
5、6頁）5.修復費用：總計新台幣50萬2527元整。（詳原證9-1第5頁、原證9-3第20頁）」有社團法人新北市建築師公會105年7月6日之鑑定報告書在卷可稽。
3、上開公會係以其所屬具有建築師專業證照之會員為鑑定人員，自有其專業上之知識可憑，且與兩造又無何親誼故舊或其餘利害關係，肯認上開鑑定報告為客觀可信。又觀諸上開鑑定報告，系爭房屋之滲、漏水情形，應非系爭房屋買賣交付移轉後所突發，而係於交付移轉前即已長期存在。按房屋之主要功能，除供居住使用外，亦屬保值資產，而有重要之交換價值，然系爭房屋竟有上開滲、漏水之瑕疵，易致安全性能降低及影響吾人之日常生活品質與舒適，該滲、漏水顯然已減少系爭房屋供人安全居住之主要功能，且衡諸通常之交易觀念，必使系爭房屋之交換價值產生貶抑，依吾人生活經驗及社會常情，系爭房屋之滲、漏水情形自屬重大之瑕疵，且非無關重要。是本件原告主張系爭房屋滲、漏水情形嚴重，即屬減少系爭房屋價值之瑕疵，應屬可取。
4、又被告辯稱系爭房屋之天花板冒汗滴水屬「反潮」之自然現象，非系爭房屋本身導致結構安全瑕疵或漏水問題，屬自然現象，尚難認為係屬物之瑕疵云云；惟系爭房屋之滲、漏水情形，經鑑定結果，系爭房屋之各處於紅外線熱像儀照片均呈現有滲、漏水情形（詳原證10），且透過水分計鑑定發現，並非僅零星、點狀式的滲、漏水（詳原證9-2），且潮溼之主要原因係天花板使用之矽酸鈣板建材之吸水率，不合乎一般品質標準，吸水率過高，一小部分是浴室滲漏水，另一小部分是水管滲漏水所致，日久易腐爛發霉，建議拆除重做。自非屬自然現象，其情節非屬輕微，已遠逾原告預期及適供居住之合理滲、漏水情形，自應認定已不符合居住之通常效用及通常品質，被告前揭所辯，即非可採。
（五）原告於契約成立時除不知系爭房屋天花板有嚴重之滲、漏水及消防設備故障之瑕疵外，7樓浴室滲漏水瑕疵亦經被告保證已修繕完畢，被告自須負擔瑕疵擔保責任：
1、7樓浴室滲漏水之瑕疵，被告雖辯稱原告於簽訂系爭不動產買賣契約時已充分知悉，且並未為任何保證云云；然證人即臺灣房屋仲介游翔麟證稱：「（兩造之間○○○區○○路房屋你有無經手？）…。大約九月份簽約，十二月份交屋，交屋後原告發現消防設備有問題，我們有從中協調，後來天花板材質導致裝潢損害，我們也有協調。中間因為屋況說明書，註明七樓浴室有漏水，屋主有說水管破裂他要修理。」「(關於七樓漏水部分修理時間為何？)七樓是防水沒有做好，他有修繕，只剩下油漆部分，屋主沒有明確跟我說，是在簽約之前。屋主有說之後如果水管破裂，他會修到好。」等語。由此可見，兩造訂立系爭買賣契約前，被告因原告發見7樓浴室滲漏水瑕疵，並註明於屋況說明書上，為避免降低原告買房意願，即告知仲介及原告已將7樓浴室滲漏水修繕完畢，並為7樓浴室滲漏水瑕疵保證之承諾，自不因屋況說明書上有7樓浴室滲漏水瑕疵之記載，而免其瑕疵擔保之責。
2、復就房屋之天花板滲漏水情形，亦經證人即臺灣房屋仲介游翔麟證稱：「（關於天花板部分，你們發現後有去問賣方？）我們有問屋主，他說是因為八年前政府提倡綠建築，他們就用這種材料，但是季節轉換會有溼氣，他會用除濕機解決。」「（簽約過程，賣方何時告訴你天花板的事情？）是賣方告訴我們天花板一開始是綠建築，會吸水，導致會有波浪形的現象，後來換成正常的板子…」「（原告有沒有再去看確實把上開情形改善完成？）有的，波浪形原告沒有看過，但是帶看屋的時候就已經改善完成了。」足見被告於出售系爭房屋前，早已知悉天花板材質不佳，吸水率過高，甚至長期滲漏水以致天花板嚴重變形為波浪形，然被告因成本考量僅更換局部板材，卻遺留邊條部分之劣質板材，未予全部更換，更刻意隱瞞系爭房屋天花板材質不佳之事實，唯恐上開天花板滲漏水瑕疵影響屋價，致系爭房屋發生天花板嚴重滲漏水之情事，自須負擔天花板瑕疵擔保責任。
3、又系爭房屋消防設備有線路測試探測器無法運作之瑕疵，且於交屋後方發見之事實，已由證人游翔麟、江程林所證；且消防設備之作動正常與否，關乎火警事故發生時，是否能逃生之關鍵因素，是該消防設備之故障自屬重大瑕疵，則被告亦應負擔瑕疵擔保之責。
4、承前所述，原告於系爭不動產買賣契約成立時，尚未知悉系爭房屋有上述天花板滲、漏水及消防故障之瑕疵，且七樓浴室滲、漏水瑕疵亦經被告保證修繕完畢，被告據以辯稱其無須負瑕疵擔保責任云云，自無足採。
（六）茲就請求被告王壽富減少價金或損害賠償之數額，計算如下：
1、被告稱系爭房屋天花板拆除重做訪價結果如105年9月20日答辯狀所載，顯然與客觀行情偏離甚遠云云，實無理由，析明如次。
2、本件買賣價金總價為2888萬元【參原證一第2頁】，修復「天花板使用劣質矽酸鈣板建材而致滲漏水」瑕疵為418,950元（計算式：399,000元×1.05=418,950元）、修復「消防設備故障」瑕疵為18,400元（計算式：18,400元×1.05=19,320元）（均含稅），有岩砌設計、工程及暵將有限公司估價單可稽【詳參原證三、四】。又修復「七樓浴室滲漏水」瑕疵為84,000元（計算式：80,000元×1.05=84,000元）（含稅），故減少價金或損害賠償金額應為52萬2,270元。
3、雖被告任意持網路截取之不明報價稱鑑定報告顯然與客觀行情偏離甚遠云云，惟鑑定報告（詳原證9-3）之估價依據乃按95年7月「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」，綜合鑑定人即新北市建築師公會指派之建築師至系爭房屋現場就系爭瑕疵所估算之修復費用為50萬2527元，而鑑定人即上開公會，係以其所屬具有建築師專業證照之會員為鑑定人員，自有其專業上之知識可憑，且與兩造又無何親誼故舊或其餘利害關係，肯認上開鑑定報告為客觀可信，被告實難任意持網路截取之不明報價即能推翻；且原告所主張之瑕疵修理之費用，減去「消防設備故障」之修繕費用後為50萬2950元，尚與鑑定報告所估算之修復費用50萬2527元相符，足見原告本件請求減少價金或損害賠償之數額尚屬合理。
4、復按「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額」，民法第195條第1項前段定有明文。又按「於他人居住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音，應屬不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額」（最高法院92年台上字第164號判例參照）。系爭房屋甫經原告購入，即因被告刻意隱瞞系爭房屋天花板滲漏水等瑕疵，造成原告鎮日提心吊膽，唯恐系爭房屋天花板滲漏水損害其他裝潢、傢俱及電器，影響其等居住之生活品質且造成不便及干擾，已侵害原告居住安寧及安全之權利且情節重大，業已造成原告精神上相當之痛苦，原告依上開條文主張被告應就其精神所受之痛苦，賠償20萬元慰撫金，核屬有據。
（七）綜上所述，原告爰依民法第179條、195條第1項、227條之
1、359條、360條等規定，請求判決命被告王壽富為20萬元之精神慰撫金及52萬2,270元之損害賠償或減少價金；又依法請求減少之價金當係被告王壽富無法律上原因而受之利益，原告亦得依據不當得利之法律關係請求返還。
（八）證據：提出不動產買賣契約書、標的現況說明書、估價單、報價單、統一發票、照片、鑑定報告書等影本為證據，並聲請訊問證人謝伊文、游翔麟、江程林、。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）不爭執事項：
1、兩造於103年9月2日簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告購買被告所有門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號五、六樓及頂樓房屋（即七樓）。連同坐茖之土地,約定買賣價金為2888萬元。
2、系爭買賣價金原告業已給付，買賣標的則於103年11月28日完成點交。
3、原證一不動產買契約書及原證二標的現況說明書之真正亦不爭執。
（二）系爭房屋是否有天花板使用劣質矽酸鈣建材而致滲漏水？
1、漏水與潮濕顯然是不同範疇之概念，非謂有潮濕現象，即認係漏水。鑑定報告所附相片以肉眼辨視未能產生有任何漏水之水漬或痕跡，鑑定報告附表一亦說明無明顯漏水之情形。
2、鑑定報告鑑定結果1.( 1)略謂：「5樓、6樓及7樓的天花板漏水或潮濕之原因係因天花板吸水所致，吸水位置由天花板橫切面處吸收空氣中之水氣,凝聚成水，由於原有天花板為密閉式，天花板吸收水氣不易發揮,形成反潮現象」云云。2.從鑑定現場5樓客廳天花板開挖之檢修孔採取一塊樣本，大小直徑約27公分之圓形平板，如附件6之照片63、照片64所示。樣本板材之背面印有「合日通矽酸酸板0.8FK耐燃」等字樣（註：0.8FK指密度約0.8g/cm3），且觀察該樣本之切面，可以確認鑑定現場之天花板材，係為矽酸鈣板。一般的矽酸鈣板的原料是石英粉、矽藻土等、水泥、石灰、紙漿、玻纖、石棉等，經過製漿、成型、蒸養、表面砂光等程序製成的輕質板材，因此其中原料配比和蒸養控制是矽酸鈣板生產的技術關鍵。但由鑑定結果，現場量測之天花板含水率高達40％，已經遠超過正常之矽酸鈣板含水率（註：一般廠牌之矽酸鈣板含水率約8％左右），故可推定為鑑定現場所採用之矽酸鈣板材質不良、含水率過高所致。」云云，容與自然法則及經驗法則有違說明如后。
(1)按反潮現象係指季節交替過所發生自然現象，主要原因是室內外溫度差異所造成，因為空氣中水蒸氣遇冷凝成水，會在結構物附著面產生水滴造成濕害，鑑定人所謂「天花板吸收之水氣不易揮發而形成自潮現象，顯然有顛倒因果之嫌。
(2)又反潮所產生水氣，本以除濕機之功能即可去除，此為眾所皆知之常識與矽酸鈣板何關？系爭房屋矽酸鈣板縱然有含水量過高情形，亦肇因原告未有自行處理反潮、水份為矽酸鈣板所吸收所致，鑑定人與一般未使用或沒有反潮現象之矽酸鈣板相比較而認定本件矽酸鈣板材質不良，亦有不當類比之誤，自難可取。
（三）七樓浴室滲漏水：此一部分被告對於修補責任及金額無意見。
（四）精神損害賠償部分：反潮本為自然現象，又有其克服方法，縱因天花板吸水有潮濕現象，亦難認因此而影響及其居住安寧之權利，故原告此一部分請求顯無理由。
（五）證據：提出新聞剪報、產品價格查詢、施工價格表等影本為證據。
貳、本院依聲請囑託社團法人新北市建築師公會鑑定。
參、得心證之理由：
一、原告主張其於103年9月2日透過廣告企業有限公司（臺灣房屋加盟店）仲介人員游翔麟之居間仲介，與被告簽訂不動產買賣契約書，購買原屬被告所有之門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號5樓房屋及土地持分等，約定買賣價金為2,888萬元，原告已經將買賣價金全數給付，且於103年11月28日完成點交等情，為被告所不爭執，且有原告提出之不動產買賣契約書影本在卷可參（見本院卷第9至12頁）則原告此部分主張自堪信為真實。
二、原告又主張被告出售之上開房屋，存在有天花板使用劣質矽酸鈣板建材而致滲漏水、消防設備故障及七樓浴室滲漏水等瑕疵，惟被告僅告知七樓浴室有滲漏水，但已維修一情，未告知另二項瑕疵，原告至103年12月中旬進行裝修時，始發現上開三項瑕疵等節；被告固不爭執七樓浴室滲漏水部分之瑕疵，然否認其他二項瑕疵存在，而以係濕氣反潮所致等語資為抗辯。經查：
（一）本件經原告聲請，囑託社團法人新北市建築師公會派員鑑定前開房屋，其鑑定結果為：「玖、鑑定分析：……三、鑑定結果：:綜合上述，鑑定標的物漏水原因歸納如下:1、 紅外線熱像儀及水分計兩種儀器量測結果：(1) 5樓、6樓及7樓的天花板漏水或潮溼原因係因天花板材吸水所致。吸水位置由天花板材橫切面處吸收空氣中之水氣，凝聚成水；且由於原有天花板為密閉式，天花板吸收之水氣不易揮發，形成反潮現象。(2) 7樓浴室漏水係因樓板裂縫及原有防水層老化所致。7樓露台增建之重量，加上長期受地震衝擊，造成7樓浴室之底板側壁產生裂縫，再滲流入6樓室內。2、鑑定材料(矽酸鈣板)取樣結果：從鑑定現場5樓客廳天花板開挖之檢修孔採取一塊樣本，大小為直徑約27公分之圓形平板，如附件6之照片63、照片64所示。樣本板材之背面印有「合日通矽酸鈣板0.8FK耐燃」等字樣(註:0.8FK指密度約0.8g/cm3 )，且觀察該樣本之切面，可以確認鑑定現場之天花板材，係為矽酸鈣板。一般的矽酸鈣板的原料是石英粉、矽藻土等、水泥、石灰、紙漿、玻纖、石棉等，經過製漿、成型、蒸養、表面砂光等程序製成的輕質板材，因此其中原料配比和蒸養控制是矽酸鈣板生產的技術關鍵。但由鑑定結果，現場量測之天花板含水率高達40%，已經遠超過正常之矽酸鈣板含水率（註:一般廠牌之矽酸鈣板含水率約8%左右），故可推定為鑑定現場所採用之矽酸鈣板材質不良、含水率過高所致。
3、水管漏水。如附件6之照片11，目視結果疑似為水管漏水，鑑定標的係為屋齡10年之建築物，其原有之給、排水配管已屬老舊，也到達檢修更換之時候，5～7樓之給、排水管，部分因無鋼筋混凝土及天花板遮蔽，便於儀器檢測。但如有鋼筋混凝土及天花板遮蔽，則不便於儀器檢測，故建議作全面給、排水管抓漏。4、二次施工。經比對室內裝修圖與竣工圖，發現建築格局與原有不符，現有5樓及6樓之室內梯、西側臥室及頂樓等均應屬二次施工範圍。至於原有之建築結構與後來二次施工之建築結構是否影響原有建築結構，因非屬本次鑑定範圍，故建議另作全面結構檢測。」、「拾、鑑定結論：鑑定事項1、前揭房屋有無漏水之情形？其漏水原因為何？其損害程度如何？鑑定結果：詳如表一及表二所列。鑑定事項２、前揭房屋是否於天花板使用矽酸鈣板建材？其使用之矽酸鈣板建材是否合乎一般品質標準？房屋漏水原因與使用矽酸鈣板作為建材，有無關係？其關係是該處不應使用矽酸鈣板作為建材，抑或該處雖得使用矽酸鈣板，但因使用之矽酸鈣板品質不佳所致？該房屋之天花板有滲漏水痕跡是何原因所致？鑑定結果：(1)前揭房屋天花板使用是矽酸鈣板建材。(2)其使用之矽酸鈣板建材之吸水率，不合乎一般品質標準。(3)房屋漏水原因與使用矽酸鈣板作為建材有關係。(4)該處雖得使用矽酸鈣板，但使用之矽酸鈣板含水量過高，矽酸鈣板品質不佳所致。(5)該房屋之天花板有滲漏水痕跡主要是矽酸鈣板吸水率高所致，一小部分是浴室滲漏水所致，另一小部分是水管滲漏水所致。鑑定事項3、前揭房屋之消防設備是否合乎規定?有無缺漏或故障之情形存在？（依新北院霞民溫104年度訴字第1842號函，本項刪除。）鑑定事項4、前揭樓頂加蓋部分（即雙方所稱7樓）之浴室有無滲漏水之情形存在？其原因為何？鑑定結果：
(1)樓頂加蓋部分（即雙方所稱7樓)之浴室，有滲漏水之情形存在。(2)樓頂加蓋部分（即雙方所稱7樓）之浴室有滲漏水之原因，係因浴室地坪防水層有裂縫所致。」等情，此有社團法人新北市建築師公會105年7月6日新北市建師鑑字第232號鑑定報告書在卷可參，則原告主張被告出售之前揭房屋有前述瑕疵一節，當堪以採取，被告抗辯則非可採。
（二）又據證人即仲介人員游翔麟到庭所陳：「當時去年時候八月中旬，原告經過我們同事帶看房屋，我去介紹，帶看過程中，他們喜歡該房屋，他們就看過房子，天花板的邊條兩種顏色，當時他問我為什麼會這樣，我說可能是油漆不均勻的關係，我們就這麼認定，後來討論價錢，屋主3,280萬，後來變成3,120萬元，我們協商後為2,880萬元，大約九月份簽約，十二月份交屋，交屋後原告發現消防設備有問題，我們有從中協調，後來天花板材質吸水導致裝潢損害，我們也有協調。中間因為屋況說明書，註明七樓浴室有漏水屋主有說水管破裂他要修理。」、「七樓是防水沒有做好，他有修繕，只剩下油漆部分，屋主沒有明確跟我說，是在簽約之前。屋主有說之後如果水管破裂，他會修到好。」、「我們有問屋主，他說是因為八年前政府提倡綠建築，他們就用這種材料，但是季節轉換會有濕氣，他會用除濕機解決。」、「邊條方面都有水珠出現。屋主說他用除濕機來除水氣。」、「是賣方告訴我們天花板一開始是綠建築，會吸水，導致會有波浪形的現象，後來換成正常的的板子，後來因為美觀才留5公分邊條部分。大約目測為5公分左右。」、「因為房子有其他仲介在用，隔了很久時間，是屋主還是仲介我們都有聽說。是我告知原告有這問題出現，但現在已經有改善。」、「有的，波浪形原告沒有看過，但是帶看屋的時候就已經改善完成了。」等語，可見於前揭房屋交屋後，原告曾透過仲介公司人員與被告交涉前揭房屋滲漏水等瑕疵之經過，原告已於發見瑕疵後，立即通知被告之事實，當堪以認定。
（三）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354條第1項及第359條分別定有明文。本件原告主張被告所出賣之前揭房屋存在有前述瑕疵，因而請求減少價金，並以修復費用計算其減少價金之數額一節，被告固不爭執前揭七樓部分應修繕及修繕費用，惟否認原告所主張之其餘部分。經查，依前揭新北市建築師公會鑑定報告書依據主管機關及公會審定之「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」估價結果，上開房屋之漏水修復工程需要合計502,527元之修復工程費用（見鑑定報告書第20頁修復費用估算表），原告此部分主張於此數額範圍內自堪採取，其超過此數額範圍則非可採，被告抗辯則無可取。
（四）至於原告另請求被告應賠償其非財產上之損害20萬元一節，惟本件純屬被告就系爭房屋買賣契約之履行，其所給付之標的物存在有瑕疵之財產上交易，並無損害原告精神痛苦之情形存在，原告此部分請求，並無理由，不應准許。
三、綜上所述，原告主張依買賣之法律關係，請求被告應將其所收受之房屋買賣價金，就其中原告得請求減少價金之數額範圍返還原告及損害賠償等節，於502,527元及自起訴狀繕本送達被告翌日即104年6月9日起至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息之範圍內為有理由，應予准許；至於原告之請求超過該數額部分則為無理由，應予駁回。
肆、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 8 日
民事第三庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 8 日
書記官 郭祐均