臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1850號原 告 許玟萱訴訟代理人 張木修被 告 富成事業有限公司法定代理人 趙國華被 告 富族事業有限公司法定代理人 曹啟文被 告 王重發上3 被告之共 同訴訟代理人 洪士傑律師複 代理 人 王莉雅律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國105 年2 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達，民事訴訟法第262 條第1 項、第2 項、第3 項亦分別定有明文。本件原告起訴時原訴之聲明為：訴外人趙國華、莊為超、王世偉、陳宥祈、賴佩涵及被告應給付房屋修繕費用及房屋價格減縮之損失，共新臺幣（下同）80萬元，及自民國103 年12月7 日起至修繕完畢或給付款項之日止，按週年利率百分之5 計算之利息（見本院卷一第4 頁）。嗣於本院
104 年8 月31日準備程序期日當庭陳明撤回對趙國華、莊為超、王世偉、陳宥祈、賴佩涵之起訴（見本院卷一第73頁），並變更訴之聲明為：被告應連帶給付原告80萬元（見本院卷一第73頁反面）。經核與前揭法條規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告於103 年12月6 日，經被告富成事業有限公司（以下簡稱富成公司）、被告富族事業有限公司（以下簡稱富族公司）向被告王重發購買其所有坐落新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍1 萬分之37）及其上新北市○○區○○段○○○○○號建物（門牌號碼新北市○○區○○○路○○○ 號3 樓，權利範圍全部）【含車位1 個，以下合稱系爭房地】，並簽立不動產買賣契約書。然原告看屋2 次，被告均未告知系爭房地有大樑不穩固、漏水之瑕疵，且於第2 次看屋時，原告詢問被告富成公司之營業員莊為超，系爭房地所附之車位形式為何，莊為超回覆為平面停車位。惟系爭房地所附停車位實際上為機械停車位，與平面停車位之價差至少50萬元。
故原告因上開瑕疵，得依民法第359 條規定請求減少價金80萬元，並依民法第179 條規定請求被告返還80萬元。
㈡、被告雖否認系爭房有漏水瑕疵，然系爭房地浴室牆面潮濕、油漆剝落，顯見漏水現象嚴重。又標的物現況說明書第9 項「建物現況是否有滲漏水情形」之欄位，被告王重發勾選「否」，顯係隱瞞且未告知原告漏水瑕疵。被告辯稱：原告於簽約前看屋時，賴佩涵亦曾帶原告至停車場查看過停車位，並演示如何操作停車位云云。然原告欲購買平面停車位，已於簽約之初再三言明，莊為超僅表示為平面停車位，而未帶原告至停車場查看停車位，亦未帶原告之友人即訴外人劉朝政、陳威寰及許惠鈞至停車場確認係平面停車位。倘原告知悉系爭房地所附之車位為機械停車位，必不會簽約購買。而系爭房地點交後，原告要求莊為超帶其至停車場查看停車位，但莊為超竟不知停車位所在，經詢問及查看後，方知停車位為機械停車位，莊為超還為此事向原告表示「對不起」，並向原告提議可將機械停車位出租他人，再另租平面停車位使用。
㈢、被告又辯稱：系爭房地所附之停車位為機械停車位，已載明於買賣契約書、不動產說明書及標的物現況說明書中，原告亦簽名表示已詳閱並了解內容云云。然原告並未於不動產買賣契約書中簽名，代書即訴外人吳麗珠亦未逐條說明，代書吳麗珠顯係偽證。而不動產經紀人即訴外人葉呂華於103 年12月7 日簽約當天並未在場，亦違反不動產經紀業管理條例第22條、第23條規定，僅於兩造簽約後，將任由不動產經紀營業員勾選之標的物現況說明書附入買賣契約書，故任由營業員勾選關於機械停車位之部分，不能視為買賣契約之一部，對原告應不生效力。又仲介業不得以標的物現況說明書替代不動產說明書，故標的物現況說明書第8 項是否有停車位併同出售欄位，勾選「坡道機械式」停車位，此不利於原告之記載，對於原告亦應不生效力。另不動產說明書及標的物現況說明書，若未經記載於定型化契約中，依正常情形顯非消費者所能預見者，該條款應不構成契約之內容。系爭房地之不動產說明書及標的物現況說明書係於104 年2 月7 日點交時，始由代書吳麗珠交與原告閱覽，原告並依代書吳麗珠指示於簽名欄簽名。被告隱瞞系爭房地所附停車位為機械停車位，待簽約後始將不動產說明書及標的物現況說明書附入買賣契約書中，亦有違誠信原則。至被告王重發等人經原告提出詐欺告訴後，雖曾經臺灣新北地方法院檢察署（以下簡稱新北地檢署）檢察官以104 年度偵字第23936 號為不起訴處分，然經原告再議後，已發回新北地檢署檢察官續行偵查。
㈣、為此，爰依民法第359 條、第179 條規定提起本訴，請求被告如數連帶給付等情。並聲明：被告應連帶給付原告80萬元。
二、被告則以：
㈠、被告王重發於103 年10月15日與被告富族公司簽立一般委託銷售契約書，委託銷售系爭房地，委託期間為103 年10月15日至104 年1 月31日，委託銷售價格為1188萬元，服務報酬為成交價之百分之4 ，由賴佩涵承辦；嗣於103 年10月18日簽立委託事項變更契約書，變更委託銷售價格為990 萬元。
原告於103 年12月6 日與被告富成公司簽立不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書，委託被告富成公司斡旋承購系爭房地，委託期間為103 年12月6 日至103 年12月8 日，服務報酬為成交價之百分之2 ，由莊為超承辦，原告於同日交付斡旋金5 萬元與莊為超。原告於簽約前，莊為超已提出不動產說明書及標的物現況說明書向原告解說，並經原告簽名確認。兩造於103 年12月7 日簽立系爭房地之買賣契約書，由原告向被告王重發購買系爭房地，價金為940 萬元。系爭房地於103 年12月7 日簽約當日及104 年2 月7 日點交時，均經原告驗收屋況。被告王重發一家已搬離，點交當天之屋況更可清楚顯現，牆面油漆斑駁、脫落均係肉眼可見，然原告對此均無反應，亦未表示有大樑不穩固、漏水及機械停車位等瑕疵。被告王重發遂將系爭房地，依標的物現況說明書所載之現況交付原告，經原告驗收點交簽名後，買賣價金方撥款匯入被告王重發之金融機構帳戶。嗣後原告以系爭房地有滲、漏水、壁癌之情況及系爭房地所附停車位為機械停車位為由，對趙國華、王世偉、賴佩涵及被告王重發提出詐欺告訴，然經新北地檢署檢察官為不起訴處分在案。
㈡、原告固主張系爭房地有大樑不穩固之瑕疵，然觀諸原告所提出之照片皆係浴室磁磚上有龜裂之照片，或無法辨識是否係於系爭房地所拍攝，亦未知係位於系爭房地何處之裂痕，更無法自照片中知悉裂痕大小，故原告所提供之照片無從證明系爭房地有大樑不穩固之瑕疵。證人劉朝政亦證稱對大樑不穩固一事不知情，證人陳威寰針對結構不穩之情形，僅證稱地板因熱漲冷縮有換過，顯見原告所稱系爭房地有大樑不穩固之瑕疵，顯不可採。原告另主張系爭房地有漏水瑕疵，然觀諸原告所提出之照片並無原告所主張之漏水瑕疵，僅可見因浴室水氣滲透造成之油漆斑駁、脫落，範圍亦僅限於浴室牆面。而系爭房地於96年間完工後，由被告王重發一家居住使用，至原告買受時屋齡已達7 年，牆面油漆斑駁、脫落乃房屋通常使用多年後可能出現之現象，並無減少系爭房地之通常效用，縱使對房屋價值有所影響，影響程度亦屬微小，依民法第354 條第1 項但書規定，不得視為瑕疵。縱此油漆斑駁、脫落之情形為瑕疵，然系爭房地交易為中古屋買賣，契約標的係以簽約當下系爭房地之狀態為準。原告指稱之漏水瑕疵，於莊為超帶原告查看系爭房地時已然存在，既然原告簽約時系爭房地即存有油漆剝落之情況，則此狀態亦成為買賣契約之內容，而原告於簽約前總共看屋3 次，就此未可諉為不知。原告於104 年2 月7 日點交之際，未就此表示意見，顯然原告亦同意買賣標的物之交付，係合於債之本旨。被告王重發所交付之標的物即系爭房地，屋況就如同簽約時之狀態，並無違反契約約定。故原告所主張之漏水瑕疵，除非漏水外，被告王重發並無違反契約義務，自無須負物之瑕疵擔保責任。證人劉朝政證稱曾陪同原告看屋2 次，簽約前及點交後各1 次，點交時並不在場。證人劉朝政雖證稱簽約前看屋並未發現漏水，亦未聽聞被告有告知漏水之事。然證人劉朝政之證述僅能證明其於簽約前未知系爭房地有原告所主張之漏水瑕疵，無法證明被告有何積極或消極隱瞞之行為。證人陳威寰則證稱2 次陪同原告看屋時，被告王重發皆已搬離系爭房地，足見證人陳威寰係於點交完畢後，因原告要進行系爭房地裝修工程，方陪同原告至系爭房地進行裝修規劃，故證人陳威寰亦無法證明原告曾於點交時就系爭房地之屋況表達過不滿意，或被告有何積極或消極隱瞞之行為。
㈢、原告再主張被告謊稱機械停車位為平面停車位云云，然系爭房地所附之停車位為機械停車位，已載明於買賣契約書、不動產說明書及標的物現況說明書中。原告主張其是在簽約後之點交當天方由代書吳麗珠方交付不動產說明書及標的物現況說明書，此為不實陳述。莊為超於帶看系爭房地之初，即有影印不動產說明書中之物件基本資料表供原告閱覽，代書吳麗珠亦於簽約時有請原告再次確認不動產說明書及標的物現況說明書，原告簽名表示已詳閱並了解內容，代書吳麗珠亦有就買賣契約書之內容為宣讀。證人劉朝政雖於簽約時在場，然亦證稱其非當事人，只是帶朋友去跟看房、買房，原告高興就好等語，且表示因其非當事人，不方便去看相關文件，故證人劉朝政之證述亦無法證明原告於簽約前從未閱覽過上開文件。再者，原告於簽約前看屋時，賴佩涵亦曾帶原告至停車場查看停車位，並演示如何操作停車位，顯見被告並未就停車位之形式有所隱瞞。證人劉朝政證稱其僅於系爭房屋交屋後，方向原告詢問停車位可否借停一事，買賣契約成立前並未過問，故證人劉朝政之證述亦無法證明被告就系爭房地之停車位形式有所隱瞞。另證人劉朝政於偵查中證稱曾聽聞原告向莊為超詢問車位一事，惟於本件訴訟又改稱沒有過問停車位，足見其證詞反覆，是否可信不無疑問。又證人陳威寰亦證稱其並未直接聽到莊為超有因停車位一事向原告致歉，僅係聽原告轉述。而證人陳威寰表示其覺得莊為超對停車位位置不是很確定一事，僅係證人陳威寰之意見，亦無法證明被告就系爭房地所附之停車位形式向原告有所隱瞞。至於被告富成公司、富族公司均非系爭房地之出賣人，無須負擔物之瑕疵擔保責任，亦不得令其負連帶責任。故被告王重發、富成公司收受買賣價金及服務費，均有法律上之原因，原告主張被告受有不當得利，並無理由等語，資為抗辯。
㈣、並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷一第146 頁反面、第147 頁、本院卷二第7 頁正、反面）：
㈠、被告王重發前於103 年10月15日將其所有系爭房地與永慶不動產加盟店即被告富族公司簽立「一般委託銷售契約書」、「標的物現況說明書」，委託被告富族公司代為銷售，由賴佩涵承辦，委託期間為103 年10月15日至104 年1 月31日，委託銷售價格為1188萬元，服務報酬為成交價之百分之4 ；嗣於103 年10月18日簽立「委託事項變更契約書」，變更委託銷售價格為990 萬元【並有本院卷一第106 至109 頁、第
128 頁所附之一般委託銷售契約書、委託事項變更契約書、標的物現況說明書各1 份為證】。
㈡、原告於103 年12月6 日與台慶不動產加盟店即被告富成公司簽立「不動產買賣意願書」及「買方給付服務費承諾書」，委託被告富成公司斡旋承購被告王重發所有之系爭房地，由莊為超承辦，委託期間為103 年12月6 日至103 年12月8 日，服務報酬為成交價之百分之2 ，原告已於同日交付斡旋金
5 萬元與莊為超【並有本院卷一第110 至111 頁所附之不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書各1 份為證】。
㈢、原告與被告王重發於103 年12月7 日簽立「不動產買賣契約書」，由原告向被告王重發購買系爭房地，價金為940 萬元，業於104 年1 月19日以買賣為原因辦畢所有權移轉登記，並於104 年2 月7 日點交【並有本院卷一第112 至117 頁所附之不動產買賣契約書1 份為證】。
㈣、原告現為系爭房地所有權人【並有本院卷一第178 至181 頁、第199 至205 頁所附之系爭房地登記謄本、登記申請文件各1 份為證】。
四、兩造爭執之事項及本院得心證之理由：原告主張其向被告王重發購買之系爭房地有大樑不穩固、漏水、機械停車位謊稱平面停車位之瑕疵，應減少價金80萬元，並由被告連帶返還不當得利等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以本件兩造爭執之點厥為：①系爭房地有無原告所指大樑不穩固、漏水、機械停車位謊稱平面停車位之瑕疵？②如有上開，系爭房地於簽約當時之價值減損若干？本院判斷如下：
㈠、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354 條第1 項、第359條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277 條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。本件原告係主張系爭房地有大樑不穩固、漏水、機械停車位謊稱平面停車位之瑕疵，揆諸前述舉證責任分配之法則，自應由原告先就上開瑕疵存在之利己事實，舉證以實其說。
㈡、經查，就原告所指大樑不穩固之瑕疵部分，觀之原告所提出之照片充其量僅能顯示屋內牆壁或磁磚有少量龜裂縫隙產生，惟未提出任何鑑定報告或其他專業意見指明系爭房地之大樑有不穩固之情形存在，證人劉朝政、莊為超於本院104 年12月24日言詞辯論期日亦分別結證稱：沒有聽說系爭房地有大樑不穩固之情形等語、沒有聽說系爭房地有結構之問題等語（見本院卷一第140 頁反面、第141 頁、第146 頁），證人陳威寰則僅於本院104 年12月24日言詞辯論期日結證稱：
師傅說地板因熱漲冷縮換過等語（見本院卷一第142 頁），而無法證明有何大樑不穩固之瑕疵存在，原告亦未陳明究係如何得知有此瑕疵，自難認原告所稱系爭房地有大樑不穩固之瑕疵屬實。次就原告所指漏水之瑕疵部分，原告主張屋內牆壁、浴廁有壁癌、發霉、滲水之情形，固據其提出照片可稽。惟觀之原告提出之照片僅能顯示浴室旁少數磁磚縫隙間呈現黑色現象、少數浴室磁磚產生微小裂縫、浴室門框旁牆壁有小部分龜裂與疑似壁癌、浴室旁房間牆壁下方有小面積之重新粉刷痕跡、房間牆壁小面積油漆剝落等狀況。姑不論上開狀況發生之時間是否在交屋前，尚非無疑。縱使上開狀況是發生在交屋前，亦為二手屋長時間使用後所常見，程度當屬輕微，依民法第354 條第1 項但書規定，仍不得視為瑕疵。況上開狀況為顯示在外未由裝潢或隔間遮蔽之屋況，原告已自承於簽約前即103 年11月底共計看屋2 次（見本院卷第138 頁反面），且系爭房地買賣價金為940 萬元，對原告而言應屬重大之交易，衡情當有詳細檢視屋況及評估利弊得失後方決定購買，對於上開照片中顯示在外之屋況豈有諉為不知之理，依民法第355 條第1 項規定，亦無瑕疵擔保責任可言。再就原告所指機械停車位謊稱平面停車位之瑕疵部分，原告主張莊為超於帶看系爭房地時告知所附停車位為平面停車位，嗣於點交後發現為機械停車位，曾向原告道歉等情，為被告所否認。細繹原告所提出之不動產買賣契約書第1條關於「不動產標示及買賣權利範圍」之約定，已載明買賣標的物包含「地下第3 層車位」，並勾選「機械式」之選項（見本院卷一第9 頁）。原告提出之標的物現況說明書項次
8 關於「是否有停車位併同出售」之內容，亦於「車位種類」之說明中勾選「坡道機械式」之選項（見本院卷一第18頁）。被告所提出不動產說明書所附之「物件基本資料表」與「產權相關注意事項」，均記載車位形式為「坡道－機械」（見本院卷一第119 、127 頁）。證人即吳麗珠地政士於本院104 年12月24日言詞辯論期日結證稱：原告與賣方簽約前，伊有宣讀買賣契約書之內容，並請雙方看過標的物現況說明書與不動產說明書，再將該2 份文書作為買賣契約書之附件，莊為超有事先給原告看過等語綦詳（見本院卷一第143頁反面）。證人莊為超亦於本院104 年12月24日言詞辯論期日結證稱：伊有將物件基本資料表影印交給原告，不可能說停車位是平面式，亦從來沒有因為停車位的事情向原告道歉等語明確（見本院卷一第145 至146 頁）。足見原告於簽約前應已知悉系爭房地所附之停車位是機械停車位而非平面停車位，自無其所指仲介謊稱停車位形式之瑕疵存在。
㈢、準此，依原告提出之證據方法，尚不足以證明系爭房地有大樑不穩固、漏水、機械停車位謊稱平面停車位之情事，無法據以認定有何原告所指之物之瑕疵存在，原告依買賣契約物之瑕疵擔保之規定請求減少價金，難認有理。故原告主張被告因前述瑕疵受有不當得利，亦屬無據，本院自毋庸再審究減少價金之數額若干，併此敘明。
五、綜上所述，原告未舉證證明其向被告王重發購買之系爭房地有大樑不穩固、漏水、機械停車位謊稱為平面停車位之瑕疵，自無由依民法第359 條物之瑕疵擔保責任之規定減少價金，亦難認被告受有何利益致原告受有何損害。從而，原告依民法第359 條、第179 條規定，請求被告連帶給付80萬元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
叁、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 24 日
民事第四庭 法 官 賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 24 日
書記官 張傑琦