臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1968號原 告 韓樹美訴訟代理人 詹德柱律師被 告 鄧桂訴訟代理人 顏瑞成律師
林子陽律師上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於民國106 年7 月
4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣原告於民國95年8 月15日，經信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）仲介，向被告買受坐落新北市○○區○○○段○○○○段0000地號之土地（權利範圍1857/100000 ），及其上門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○○號房屋及地下室停車位（下稱系爭不動產），並簽立不動產買賣合約書（下稱系爭買賣合約）；被告所有同段33-16 地號土地（下稱系爭土地）因已規劃為道路用地，有遭徵收可能，於未經徵收前，考量日後補償金領取問題，兩造協議系爭買賣合約之買賣標的包括系爭土地使用權，但不辦理所有權移轉登記，而系爭土地設置大小2 個停車位（下稱系爭大停車位，系爭小停車位，下合稱系爭停車位），系爭小停車位約定由原告單獨使用，系爭大停車位則為兩造共用，並在系爭買賣合約附件一特約加註第8 項予以載明，故系爭買賣合約之價金包含系爭土地使用權。詎被告竟將系爭土地出售予訴外人陳國來，且未告知陳國來兩造間就系爭土地使用權之約定，嗣陳國來基於系爭土地所有權人身份，將系爭土地圈圍，劃設3 個停車位出租他人使用，致使原告無法繼續使用系爭土地。原告於104 年7 月3 日以存證信函通知被告應儘速提出解決方案，被告則於104 年7 月13日表示系爭土地係無償使用之借貸關係，其自得隨時終止該使用借貸關係等語。基此，被告未能依系爭買賣契約繼續履行給付義務，顯屬可歸責於被告之事由，而有給付不能之情事。又依社團法人新北市不動產估價師公會所出具估價報告書（下稱系爭估價報告書）可知，在系爭買賣合約當時，永續使用系爭停車位之價格為新臺幣（下同）1,005,000 元（計算式：650,00
0 元＋710,000 元÷2 ）；使用至土地遭徵收時，系爭停車位價格應有570,000 元（計算式：370,000 元＋400,000 元÷2 ），故原告無法使用系爭停車位所受損害應為1,005,00
0 元；又系爭估價報告書所認定之地下室停車位於95年間價格為1,200,000 元，而鄰近之新北市○○區○○街停車位近期之實價登錄價格為1,950,000 元，且周遭停車位價格為2,000,000 元者亦多有，應可推斷停車位已漲價約62.5% （計算式：〈1,950,000 元－1,200,000 元〉÷120 ），則系爭停車位使用權應為相應漲價，始符合市場交易行情，且不動產漲價情形依通常情形係可得預期利益，得視為原告所失利益，故永續使用系爭停車位價格加計所失利益後應為1,633,
125 元（計算式：1,005,000 元+1,005,000元×62.5% ）；使用至土地被徵收時，加計所失利益後應有926,250 元（計算式：570,000 元＋570,000 元×62.5% ）。從而，原告自得向被告請求給付無法使用系爭停車位之所受損害及所失利益共1,000,000 元，爰依民法第226 條第1 項規定，請求被告負債務不履行損害賠償責任。並聲明：㈠被告應給付原告1,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：㈠系爭買賣合約之買賣標的不包含系爭土地使用權，被告未出
賣系爭土地之使用權。系爭買賣合約附件一特約加註第8 項約定，僅係提供原告無償使用系爭土地以供停車之利益，此應非法律行為（屬友誼行為），或兩造間至多成立使用借貸契約。又被告願意無償將系爭土地提供原告停車使用，係因系爭不動產出售已久，乏人問津，而被告亟欲取得資金紓困，故為增加出售機會，始承諾將之無償供原告停車使用，自與出售系爭土地使用權予原告有別。又使用權係所有權之權能而非一單獨權利，不得與所有權分離而單獨讓與，且將某物之使用權永久讓與，與讓與所有權即無區別，故依原告之解釋，等同將系爭土地之使用權與所有權永久分離，於法不符。又系爭買賣合約第2 項及附件一特約加註第6 項均明載地下室車位之公設車位編號，因此，若系爭停車位之使用權為被告出售範圍內，何以不直接明載在系爭買賣合約本文內，而僅在特約加註約定使用權，顯見系爭土地之使用權，並非買賣範圍內，故原告主張系爭買賣合約附件一特約加註事項第8 項、第10項約定，係被告將系爭土地之使用權，有償且永久讓與原告云云，與事實不符。
㈡兩造就系爭土地成立使用借貸契約，已如前述，而兩造亦未
約定使用期限，且難依借貸之目的定其使用期限，故被告自得隨時終使用借貸關係收回系爭土地，被告於102 年9 月間將系爭土地出售予陳國來，即屬合法終止兩造間之使用借貸關係，難謂有債務不履行損害賠償責任。退步言，依民法第
472 條第1 項之規定，被告於102 年間有資金周轉之需求，而須出賣系爭土地予陳國來套現，自無債務不履行損害賠償責任㈢系爭估價報告書係以「比較法」及「收益之直接資本化法」
之權重各50% 為鑑價方法，惟「比較法」應以所為比較之標的與鑑價標的間具條件相同或相似為前提，然系爭買賣合約附件一特約加註第8 項約明原告對系爭小停車位有使用權；對系爭大停車位則與被告共同使用權，並未約定原告得出租收益系爭停車位。換言之，與一般停車位租賃契約相較，原告未取得系爭停車位之完整權利，系爭估價報告書所選擇之比較標的均非停車位，而係一般建物，且未注意本件原告所有之權利受有限制，則依「比較法」所得出價格之參考價值，應極為有限。就「收益之直接資本化法」而言，內含「總收入推估」、「收益資本化率推估」，更係以一樓商辦產品合理租金水準作為依據，然本件標的為停車位，且兩造並未約定原告得出租收益系爭停車位，何以能以「收益法」作為計算之基礎？故系爭估價報告書以「收益法」之計算基準實難謂所得出之價格具參考依據。又縱使系爭估價報告書可採，原告亦未證明被告係將系爭土地使用權永久讓售予原告。況且，原告縱係有償購入系爭土地使用權，類推適用租賃法律關係，至多以20年為上限，參以原告就系爭大停車位僅有共用權，系爭停車位之價值總計亦約為570,000 元等語。
㈣答辯聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於95年間向被告購買系爭不動產，並簽立系爭買賣合約，買賣價金為11,920,000元；被告於102 年8 月28日將系爭土地出賣予陳國來，並於102 年9 月30日完成登記，陳國來將系爭土地劃分為3 個停車位出租他人等情，並提出系爭買賣合約、土地登記謄本、存證信函、停車位出租契約書等件為證，此為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張被告出售系爭土地予陳國來，致原告無法繼續使用系爭土地之系爭停車位，顯屬可歸責於被告之事由，而有給付不能之情事，依民法第266 條第1 項之規定，被告應負債務不履行之損害賠償等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨可參），故原告主張之事實經過及其據以請求之法律上之依據未能相符，又未能舉證證明其請求已符合法律所規定之要件者，即難認為其請求為有理由。㈡原告主張系爭買賣合約之標的包含系爭土地使用權云云。然
觀諸系爭買賣合約第1 條約定之內容，其所載系爭買賣合約之標的僅為系爭不動產，並未包含系爭土地所有權及使用權，顯見系爭買賣合約標的應僅為系爭不動產，而不包含系爭土地所有權及使用權。又系爭買賣合約附件一特約加註第8項約定：「買賣雙方確已知悉本物件門前可供停車使用之位置（即系爭土地）為依社會習慣之使用權並無所有權，目前現況共有二個停車位雙方協議買方（即原告）固定使用一個…另一個車位為買賣雙方共同使用。…且買賣雙方達成協議共同停車使用之該車位不得於日後租賃於他人、其停車位之使用權利，仍須符合慣例之使用、住戶公約、大樓管理委員會之規章或分管契約之規定等遵守使用。」等語（本院卷第
8 頁），亦未約定系爭土地之使用權為兩造買賣之標的範圍。復參以證人即訴外人黃國維到庭證稱：伊在95年間任職信義房屋，為專案經理，本件買賣是擔任買方（即原告）經紀人，當時除了權狀所載系爭不動產外，系爭停車位使用有作協調，即協調左邊車位由原告使用，右邊是被告使用，之後被告也有給原告鎖匙開鐵鍊之用；當時沒有討論到系爭土地所有權要移轉給原告；被告有說沒人會購買系爭土地；前開協調是由兩造自己為之；前述系爭停車位由原告使用，不是原告出價買斷系爭停車位之使用權，亦無討論被告不得將之出賣他方，本件買賣不包括系爭土地，系爭買賣合約價金不包括在買賣價金內等語（本院卷第82頁反面至第83頁反面），足見系爭土地所有權或使用權並非為兩造間買賣之標的，系爭買賣合約之價金亦未包含系爭土地之所有權或使用權。是以，原告主張系爭買賣合約之標的包含系爭土地使用權云云，應不足採。至原告再主張系爭買賣合約附件一特別加註第8 項約定，係為系爭土地使用權之讓與云云。然系爭買賣合約附件一特別加註第8 項約定並無法看出系爭土地使用權為系爭買賣合約之標的，已如前述；且該約定內容雖可見兩造約定系爭土地之使用方式，及被告不得出租他人使用，惟此非可逕為解釋成被告將系爭土地使用權讓與原告，況該約定未限制被告不得將系爭土地出售，益足徵該約定僅限制被告所有系爭土地時之使用方式，故原告此部分主張亦不足採。
㈢綜上，系爭買賣合約標的並未包含系爭土地使用權，原告既
未買斷系爭土地之使用權，被告亦未將系爭土地使用權讓與原告，則被告將系爭土地出賣予他人，自未違反兩造間系爭買賣合約約定，則原告主張被告未能履行前開義務，而有未依債之本旨為給付之情云云，應不足採，故原告執此主張因被告有給付不能之情事，並請求債務不履行損害賠償云云，洵屬無據。
五、從而，本件原告依民法第226 條第1 項規定，請求被告應給付原告1,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失依附，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 7 月 28 日
民事第五庭審判長法 官 連士綱
法 官 楊千儀法 官 陳威憲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 28 日
書記官 黃炎煌