臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1977號原 告 高智營訴訟代理人 劉繼蔚律師被 告 李莫桂上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國105年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣肆佰伍拾貳萬捌仟壹佰參拾參元及參佰肆拾捌萬元部分自民國104年7月19日起，及壹拾柒萬捌仟壹佰參拾參元部分，自民國105年1月22日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾壹萬元供擔保後，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：１原告於民國103年12月9日與被告簽立買賣契約，向被告購買
門牌號碼新北市○○區○○路○○○號6樓之16及基地，價金新台幣（下同）435萬元，簽約款43.5萬元、用印款43.5萬元、完稅款並尾款348萬元，原告已於103年12月10日給付一、二期款共87萬元，另於103年12月31日給付348萬元，被告於104年1月7日完成所有權移轉登記，於104年1月8日交付鑰匙及房地權狀予原告。
２原告嗣於裝潢整修過程中，發現舊裝潢卸除後之牆面、樑柱
，有疑似海砂屋之情形。為此，原告委請日笙檢測科技有限公司進行採樣檢驗，檢測結果發現，客廳樑部分氯離子含量
0.741kg/m3，有相關照片及檢測報告可稽。依兩造買賣契約第5條第6項約定：「簽約後，賣方就買賣標的依法對買方負有瑕疵擔保責任，瑕疵重大如經政府許可之相關單位檢測確認為輻射屋、海砂屋超過標準值（八十四年六月三十日（含）以前已建築完成之建築物，參照八十三年七月二十二日修訂公布之CNS 3090檢測標準，混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法）容許值為0.6 kg/m-3。八十四年七月一日（含）以後之建築物，混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法）容許值為0.3 kg/m3。八十四年七月一日（含）以後依建築法規施工勘檢之建築物，混凝土中最大水溶性氯離子含量參照CNS 3090檢測標準，容許值含量為0.3 kg/m3。）或建物主結構損壞達危樓標準者，買方得主張解除契約」，則系爭房屋已超過標準值，原告得解除契約。原告商請仲介轉知被告，未獲置理，原告另以存證信函解除契約，該存證信函於104年3月23日送達被告，有存證信函及回執為憑，系爭買賣契約業經合法解除，被告應將買賣價金435萬元返還原告。
３原告已將系爭房屋裝潢完畢支出有益費用232300元，原告依
民法第259條第5款請求被告返還。爰依兩造契約第5條第6項約定、民法第259條第1、2、5款，請求被告給付0000000元及其中87萬元部分自103年12月10日起，其中348萬元部分自103年12月31日起，其餘232300元部分，自105年1月22日起算，均至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：１被告於標的物現況說明書上有表明「從浴室上方天花板之維
修孔有看到鋼筋外露及浴室化妝鏡後方有水痕，以現況交屋不負瑕疵擔保責任」，雙方並簽名同意。104年1月8日完成交屋後，原告整修屋內，將舊裝潢全部拆除毀損，原告委請第三人日笙檢測科技公司檢測，測出客廳邊上樑氯離子0.741及鋼筋外露，原告請仲介轉告被告稱「系爭房屋為海砂屋及鋼筋外露，鋼筋外露部分，水泥要混藥水，藥水價錢有分，使用6個月保固期之藥水後又會鋼筋外露，好的保固藥水有10年、20年或30年，使用貴的藥水，鋼筋才會堅固，永不再外露」等語，要被告出錢及負責。被告請教多位專業工程師傅，都說沒這回事，屋齡30幾年的大樓，部分鋼筋外露，用鐵刷子刷鋼筋外露部分，刷乾淨再漆上紅丹漆就可保固鋼筋，哪有藥水之事，也不可能損壞建築物主結構造成危樓。被告於現況說明書老實告知，並無欺瞞原告，原告自完成交屋後住到現在，還要被告給付利息，實在不合情理，被告也要原告自104年1月8日起按期繳納房屋租金。
２原告早已知悉鑑定結果，應馬上停工，卻未停工，還一直裝
修房屋，被告不付裝修費，系爭房屋只有30.42平方公尺，為何需要裝潢那麼多錢，原告所提之估價單有灌水之嫌。被告因天花板蓋住，不知樓上長期滲水，房屋建造已30幾年，日積月累導致水泥掉下，鋼筋外露是否與氯離子含量有關，懇請本院函請專業結構工程技師公會查明。被告原有地面全部為磁磚，原告將大部分地面改做塑膠皮，另被告原有檜木衣櫥被拆除，原告只做普通簡單便宜木材衣櫥，原告用玻璃會有破裂割傷人之危險，要被告賠償有益費用實在不合情理等語置辯。
３並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：原告於103年12月9日以435萬元向被告買受系爭房地，並於同日簽訂買賣契約，原告分別於103年12月10日支付價金87萬元、103年12月31日支付價金348萬元予被告，被告於104年1月7日移轉系爭房地所有權予原告，並於104年1月8日完成交屋。
四、原告主張系爭房屋為海砂屋，依兩造買賣契約第5條第6項約定解除契約，解除契約之意思表示已於104年3月23日送達被告等情，業據原告提出新北市○○區○○段○○○○○號建物登記第二類謄本、不動產買賣契約書、存證信函收件回執為證（見本院卷第8、10至14、30頁）。查系爭買賣契約第5條第6項約定：「簽約後，賣方就買賣標的依法對買方負有瑕疵擔保責任，瑕疵重大如經政府許可之相關單位檢測確認為輻射屋、海砂屋超過標準值（八十四年六月三十日（含）以前已建築完成之建築物，參照八十三年七月二十二日修訂公布之CNS 3090檢測標準，混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法）容許值為0.6kg/m3。八十四年七月一日（含）以後之建築物，混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法）容許值為0.3kg/m3。八十四年七月一日（含）以後依建築法規施工勘檢之建築物，混凝土中最大水溶性氯離子含量參照
CNS 3090檢測標準，容許值含量為0.3kg/m3。）或建物主結構損壞達危樓標準者，買方得主張解除契約。但買賣雙方另有約定者，從其約定」，而系爭房屋係於70年12月29日建造完成，有建物登記第二類謄本可稽，嗣經本院囑託台北市結構工程工業技師公會鑑定系爭房屋之混凝土中水溶性氯離子含量，經回覆「經本公會針對標的物現場進行三組混凝土鑽心試體水溶性氯離子含量試驗得知，其混凝土中水溶性氯離子含量分別為0.8247、0.8104、0.3206（單位：kg/m3），平均值為0.6519kg/m3」，有該公會105年3月17日105北結師鑑字第2746號鑑定報告書可稽（見外放鑑定報告書第3頁），已逾容許值0.6kg/m3，是原告依買賣契約第5條第6項主張解除契約，洵屬有據。該解除契約之意思表示已於104年3月23日送達被告，有存證信函及回執為憑，已生解除契約之效力。被告雖抗辯其不負瑕疵擔保責任，惟查標的物現況說明書係針對是否漏水情形乙欄註記「是，浴室上方天花板有鋼筋外露、浴室化妝鏡後方有水痕，以現況交屋，不負瑕疵擔保責任」，並非針對海砂屋檢測，兩造既於買賣契約上有特別針對混凝土中最大水溶性氯離子含量容許值之約定，被告自應受其拘束，被告之抗辯為不足採。
五、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。....五、就返還之物，已支出必要或有益費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還，民法第259條第1、2、5款定有明文。查原告簽訂系爭買賣契約後，分別於103年12月10日匯款87萬元、103年12月31日匯款348萬元，有存摺影本在卷可稽（見本院卷第112至114頁），原告已依買賣契約第5條第6項解除契約，則原告依民法第259條第1、2款規定請求被告返還買賣價金435萬元及自價金交付時起之利息，自屬有據。次查，原告就系爭房屋裝修整理之有益費用為232300元（104年1月19日匯款2萬元、104年2月2日分別匯款3萬元及3萬元、104年2月16日匯款9萬元、104年3月10日分別匯款2萬元及3萬元、104年3月11日匯款12300元）等情，業據原告提出估價單、訊息內容、帳務明細、匯款申請書、存摺、裝潢照片等件影本為憑（見本院卷第64、153至161頁），被告雖空言辯稱上開估價單之金額有灌水之嫌，惟未舉證以實其說，所辯不足採信。原告供稱上開裝潢係於104年5月間完成等語（見105年4月14日言詞辯論筆錄），本院審酌自裝潢完成日即104年6月1日迄至言詞辯論終結時即105年7月29日為止，歷時已1年有餘，即非新品，其裝潢價值應予折舊。參諸行政院所頒「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」之規定，裝潢應屬房屋附屬設備之其他部分，其耐用年數為10年，依定率遞減法計算折舊之折舊率為千分之206。又依「營利事業所得稅結算申報查核準則」第95條第6項規定：「固定資產提列折舊採用平均法、定率遞減法或年數合計法者，以一年為計算單位；其使用期間未滿一年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之；不滿一月者，以月計」，是依上開標準計算折舊後之裝潢材料費用為178113元（計算式如附表）。
六、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第179條、第334條第1項前段分別定有明文。查系爭買賣契約業經原告合法解除，即溯及於訂約時失其效力，原告占有使用系爭房屋即失其法律上原因，其消極地減免應支付使用房屋之代價而受有利益，致被告受有相當於租金之損害，自已構成不當得利。本院審酌兩造係於104年1月8日交屋，是被告受有相當於租金之損害應自104年1月8日開始計算，而被告於系爭房屋出賣前曾出租他人，每月收取租金8000元，亦據被告提出房屋租賃契約書為證，是自104年1月8日起算至本件言詞辯論終結日105年7月29日止，共569日，不當得利共151733元（8000x569/30=151733），以此與買賣價金之利息先予抵銷。查原告請求被告返還870000元及自103年12月10日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，併請求348萬元自103年12月31日起清償日止按年息百分之五計算之利息，因被告主張抵銷，故以本件言詞辯論終結日即105年7月29日為清償日，則自103年12月10日起至105年7月29日止有598日，故87萬元部分之利息為71268元（000000x598/365x5%=71268），經抵銷後，被告得請求相當於租金之不當得利剩餘80465元（000000-00000= 80465），再據以抵銷348萬元之利息，可抵銷169日（000000x5%/365=477，80465/477=169），即抵銷自103年12月31日起至104年7月18日止之利息，經抵銷後，原告得請求被告給付買賣價金為435萬元及348萬元部分自104年7月19日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。再加上請求被告返還有益費用部分178133元，是被告應給付原告0000000元及348萬元部分自104年7月19日起，及178133元自105年1月22日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 11 日
民事第四庭法 官 陳映如以上正本證明與原本無異。
如對本判決提起上訴，應於收受送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 11 日
書記官 許丞儀附表：
┌────────┬───────────────────┐│折舊時間 │金額（新台幣） │├────────┼───────────────────┤│第一年折舊值 │232300×206/1000＝47854 ││（104.6.1至 │ ││105.5.30） │ │├────────┼───────────────────┤│第一年折舊後價值│000000－00000＝184446 │├────────┼───────────────────┤│第一年折舊值 │184446×206/1000×2/12＝6333 ││（105.6.1至 │ ││105.7.29 │ │├────────┼───────────────────┤│第二年折舊後價值│000000－0000＝178113 │└────────┴───────────────────┘