臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1094號原 告 劉泰助
劉水發劉同樹劉河津簡劉阿錦劉麗文共 同訴訟代理人 方伯勳律師
李建慶律師張家訓律師被 告 呂世明
呂邱卦共 同訴訟代理人 陳俊翰律師當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國105 年9 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○號土地上，如附表一土地複丈成果圖編號Ｂ、Ｃ部分所示之建物（面積各為七點四平方公尺及零點一二平方公尺），及如附表二土地複丈成果圖編號Ａ1 、Ｂ1 部分所示建物（面積各為二十六點二八平方公尺及八點九五平方公尺）拆除，並將占用之上開土地返還原告全體。
被告應連帶給付原告新臺幣柒拾伍萬陸仟伍佰肆拾元，及自民國一０四年四月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾玖萬壹仟壹佰參拾柒元，為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰玖拾柒萬參仟肆佰壹拾貳元，為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾伍萬貳仟壹佰捌拾元，為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒拾伍萬陸仟伍佰肆拾元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告呂邱卦所有坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭000 地號土地）與原告共有坐落於同區段000-0地號土地（下稱系爭000-0 地號土地）相鄰，民國102年12月16日前某日起，被告呂邱卦及其配偶呂世明明知渠等非系爭000-0 地號土地所有權人，竟逕以所有權人自居，將系爭000-0 土地分別出租予不知情之訴外人林慧青、吳文志等人供作攤販及住居使用，並將其所有坐落系爭
000 地號土地上之自用住宅（門牌號碼新北市○○區○○街○段000 巷00巷000 弄00號）二、三樓違法擴建，而無權占有如附表一、二新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖編號Ｂ、Ｃ、Ａ1 、Ｂ1 所示之系爭000-0 地號土地及上方。102 年12月17日原告口頭告知被告，勿再不法收取系爭000-0 地號土地上之攤販租金，惟被告幾經推脫不願正面回應；103 年4 月21日晚間呂世明向原告表示願出面處理，卻復於103 年4 月23日逕向林慧青等人收取102 年12月至103 年5 月攤販租金，並強行取回前與林慧青簽訂之租賃契約後，旋即出國避居馬來西亞。原告等為保系爭000-0 地號土地之利益，乃於103 年5 月23日原告寄發存證信函請求被告出面處理無權占有事宜，詎迄今無任何回應而仍持續獲取不法利益。是以，被告明知渠行為應負連帶侵權行為損害賠償及返還不當得利之責，卻於口頭保證出面處理後，復逕自收取長達半年租金並回收租約，旋即潛逃避居國外隱匿其行蹤，對於原告存證信函，不為任何回應，惡性至屬重大。
（二）按最高法院61年台上字第1695號、72年台上字第1552號判例參照，被告二人為智識正常之人，顯不致不知可使用、支配之範圍，僅限於自己合法所有土地而不包括相鄰之土地，此由被告於其所有系爭000 地號土地建築之房屋，亦係沿系爭000 地號土地及系爭000-0 地號土地之界線，僅二樓有部分違章擴建侵入系爭000-0 地號土地上空，而保留現有攤販使用之空地，更得佐證渠等無權占有系爭000-0地號土地，收取相當於租金之不法收益及侵入原告土地之惡意。又系爭000-0 地號土地遭被告區分為三項標的出租，出租標的㈠即如附表二土地複丈成果圖編號Ａ1 部分，每月租金新臺幣（下同）12,000元；出租標的㈡即如附表二土地複丈成果圖編號Ｂ1 部分，系爭租賃契約明確記載每月租金15,000元，故相當於租金之不當得利應以15,000元計算，又因出租標的㈡係部分攤位侵入系爭000-0地號土地，所占用乃位於面向道路門面入口及通行最重要部分，若無占用該部分，顯無法出租予攤販營運收益，故相當於租金之不當得利金額應以8,000 元計算，被告雖辯稱僅收受13,000元云云，但書面租賃契約明確記載租金15,000元，被告無簽訂虛偽之租金金額、少收租金之理由，其抗辯顯與常情不符；退萬步言，縱被告確實僅收受13,000元，亦僅為被告個人予承租戶之優惠，與租賃契約所表徵之不當得利數額，並無影響；關於出租標的㈢即如附表一土地複丈成果圖編號Ｂ、Ｃ部分之二、三樓違章擴建，被告雖辯稱每月僅收取10,000元租金，但並不否認五年來，均有出租系爭000-0 土地之收益，由提出之郵局存摺觀之，非每個月均有相應之租金存入紀錄，可明證被告另有收取租金方法，顯有所隱瞞其實際租金金額，郵局存摺不足證明其實際收受之租金全額至明。再依內政部不動產實際租金行情查詢資料，相近大觀路地段之租金一層在22,000元以上，被告出租二、三樓廣大面積，無可能僅得以10,000元出租，被告侵入之面積雖為部分房屋，惟若經拆除，則其租金收入顯然絕非目前收入之金額，故出租標的㈢之二、三樓部分，以相當於租金之不當得利金額以20,000元計算，尚屬適當。
（三）依原證4 號第1 頁上方，被告至少於98年1 月起（系爭000-0地號土地原為原告之父新劉乞食所有，75年間劉乞食過世，即應由原告繼承為公同共有，惟至102 年11月20日原告始辦理分割繼承登記為分別共有）即已不法出租系爭000-0 土地以收取不當利益，不法收益以起訴狀繕本送達翌日回溯五年計算為2,400,000 元【計算式：（12,000＋3,000 ＋2,5000）×12×5 】，而依民法第184 條第1 項前段、第185 條及第179 條規定，連帶負返還不當得利及侵權行為損害賠償之責，是原告請求被告連帶給付無權占用系爭589-4 地號土地相當於租金之不當得利，誠屬有據。
（四）綜上，被告無權占有系爭000-0 土地，並以所有權人自居出租牟取不法利益，不法侵害原告就系爭土地所有權之完整，爰依民法第767 條前段、中段及第184 條第1 項前段、第185 條及第179 條規定提起本訴，並聲明：⑴被告應將坐落系爭000-0 地號土地上，如附表一土地複丈成果圖編號Ｂ、Ｃ部分所示之建物（面積各為7.4 平方公尺及0.12平方公尺），及如附表二土地複丈成果圖編號Ａ1 、Ｂ
1 部分所示建物（面積各為26.28 平方公尺及8.95平方公尺）拆除，並將占用之上開土地返還原告全體。⑵被告應連帶給付原告全體2,400,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑶原告全體願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯以：
（一）本件涉及占用原告系爭000-0 地號土地之建物所有權人為被告呂邱卦，與房客簽定租約之人亦為被告呂邱卦，被告呂世明非土地所有權人亦非出租人，故原告將之同列為被告，顯無理由。
（二）系爭000 地號土地及其上建物乃呂邱卦在78年5 月18日所購買，購買當時，原屋主即係將包括系爭000-0 土地出租予他人使用，故被告係誤認所購買之房地範圍涵蓋系爭000-0 土地部分，所以在購買後亦依原使用狀態繼續出租予訴外人，而其上之建物均維持當初之狀態，被告從未進行增建或改建，是以當時不僅兩造、鄰里均無人知悉該土地應區分為系爭000 地號及系爭000-0 地號土地，被告非故意占用原告土地，否則不可能經過二十餘年始生今日之訴訟。
（三）原告提出之金額過高，且認定被告占用之範圍，亦有明顯誤會：
1、出租標的㈠，其位置約有五分之一坐落在被告之系爭000地號土地，另約五分之四坐落在原告土地，以租金每月12,000元計算，被告仍應可享有部分權益，但原告卻以全部租金120,000 元請求不當得利，即有未合。原告稱扣除其所有之土地後，被告土地無可能出租予他人牟利云云，然依社會交易常情，租金之高低與租賃物之面積息息相關，原告稱被告不得享有租金利益，於理於法實無所據，況出租標的㈠於被告土地上，部分屬店內營業空間，部分屬放置物品之倉庫及廁所，如扣除該空間，出租標的㈠同樣面臨出租困難，故該部分應以占用雙方土地比例計算，始為公平；基此，原告僅能主張租金之86.5% 即每月10,380元（計算式：13,000×0.865 ），惟房客自103 年5 月起即未再給付租金，故原告請求五年間相當於租金之不當得利，應再扣除九個月之租金，金額應為529,380 元（計算式：10,380×51），原告執意以全額租金計算，顯無理由。
2、出租標的㈡，雖被告與房客約定之月租金為15,000元，但實際上被告僅向其收取13,000元，故原告以15,000元為計算基礎，須予以修正；另出租標的㈡之坐落位置，絕大多數坐落在000 地號土地，僅有鄰接馬路部分之一小塊狹長型土地屬於告所有，惟此土地所占比例極小，原告雖已就此部分限縮請求五分之一租金而以每月3,000 元計算，但該部分土地所占比例，以目測方式即知絕對未達五分之一之多，故原告此部分之請求明顯過高。依複丈結果可知其面積僅8.95平方公尺，被告之000 地號土地面積88.12 平方公尺，故出租標的㈡之總面積，應為000 土地面積加上B1面積扣除A2面積，B1面積僅約占出租標的總面之9.6%，以每月租金13,000元計算，原告每月應僅能請求1,248 元，如以五年計算，金額為74,880元（計算式：1,248 ×12×5 ）。
3、出租標的㈢，二樓部分原告雖以每月25,000元計算，但其就該金額並未提出任何依據，且實際上二樓及三樓部分為78年其購買時即存在之違建鐵皮屋，經濟價值甚低，故二樓及三樓之租金每月僅10,000元；至二樓侵入系爭000-0土地之上方部分，實際上亦為極小部分，占二樓及三樓總面積之比例連十分之一都不到，原告卻逕以25,000元計算不當得利金額，顯有未洽。依複丈成果圖結果，二樓建物占用原告土地範圍之B 部分僅7.4 平方公尺，三樓建物所占之C 部分僅0.12平方公尺，所占用原告土地之面積甚小，該二樓建物面積應為000 地號土地面積加上B 部分面積為95.52 平方公尺（計算式：88.12 ＋7.4 ）；三樓建物面積為000 地號土地面積加上C 部分面積為88.24 平方公尺（計算式：88.12 ＋0.12），是以，二樓及三樓總面積應為183.76平方公尺，占用原告土地之面積為B 部分及C部分共7.52平分公尺，占二、三樓總面積4.1%，以每月租金10,000元計算，原告僅能請求410 元（計算式：10,000×0.041 ），如以五年計算，應為24,600元（計算式：
410 ×12×5 ）。
（四）綜上，原告得請求相當於租金之不當得利為628,860 元，逾此範圍之請求應無理由，聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
（一）原告主張其共有之系爭000-0 地號土地遭被告二人無權占用如附表一土地複丈成果圖編號Ｂ、Ｃ部分所示之建物（面積各為7.4 平方公尺及0.12平方公尺），及如附表二土地複丈成果圖編號Ａ1 、Ｂ1 部分所示建物（面積各為26.28 平方公尺及8.95平方公尺）之面積等語，被告呂邱卦對於無權占用之事實並不爭執，被告呂世明則否認有占用之行為。查：
1、如附表一土地複丈成果圖編號Ｂ、Ｃ部分（面積各為7.4平方公尺及0.12平方公尺）所示之建物乃係坐落系爭000地號土地上之新北市○○區○○街○段000 巷00巷000 弄00號建物加蓋二、三樓【即原告主張之出租標的㈢】之一部分，而如附表二土地複丈成果圖編號Ａ1 、Ｂ1 部分所示建物（面積各為26.28 平方公尺及8.95平方公尺），則屬該00號建物一樓店面以鐵皮屋頂加蓋延伸之前方屋簷【即原告主張之出租標的㈡】及左側三角店面【即原告主張之出租標的㈠】，此經本院於105 年1 月8 日會同兩造履勘在案，並有原告所提現場照片、本院勘驗筆錄及照片可參（見補卷第3 頁、本卷第100 至104 頁）；而出租標的㈢出租予黃鎮治，出租標的㈡出租予吳文志，出租標的㈠出租予林良財，其中出租標的㈠之每月租金12,000元，為兩造所不爭執。
2、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。原告主張被告呂世明為占用系爭000-0 地號土地之共同侵權人，乃係以其為租金之收取人為憑，而依被告所提與原告所有系爭000-0 土地相鄰之系爭000 土地登記謄本、出租標的㈡房屋租賃契約書（見原證5 ），及被告所提新北市○○區○○街○段
000 巷00巷000 弄00號建物登記謄本、出租標的㈢房屋租賃契約書（見被證1 、3 ），其出租人、上開00號建物及坐落土地之所有權人雖均為被告呂邱卦，惟依被告所提租金之存摺（見本卷第33頁至48頁），則顯示租金均由被告呂世明所收取，是原告主張被告二人為共同占用系爭000-0地號土地上之如附表一、二複丈成果圖所示Ｂ、Ｃ、Ａ
1 、Ｂ1 部分，洵屬有據。
3、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條定有明文，而該條文所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。被告二人占用原告所有系爭000-0 地號土地，並於其上擴建房屋及鐵皮屋頂，將其出租與訴外人，被告二人仍為間接占有人，則原告請被告等應將坐落於系爭000-0地號土地上，如附表一土地複丈成果圖編號Ｂ、Ｃ部分所示之建物（面積各為7.4 平方公尺及0.12平方公尺），及如附表二土地複丈成果圖編號Ａ1 、Ｂ1 部分所示建物（面積各為26.28 平方公尺及8.95平方公尺）拆除，並將占用之上開土地返還原告全體，為有理由，應予准許。
（二）被告二人就系爭000-0 地號土地，並無合法使用權源，已如前述，其共同占用系爭000-0 地號土地上之如附表一、二複丈成果圖所示Ｂ、Ｃ、Ａ1 、Ｂ1 部分，即屬共同侵權行為，致使原告受有不能自行使用收益之損害，被告則因無正當權源使用系爭土地而獲得租金之利益，原告自得依不當得利及共同侵權行為之法律關係請求被告連帶返還所受利益，被告雖抗辯出租標的㈠之房客自103 年5 月起即未再給付租金云云，惟被告共同無權占有之狀態既在繼續中，縱然房客未給付租金，被告占有原告之系爭000-0地號土地仍受有相當於租金額之利益，致原告受有同額之損害，自應返還不當得利於原告。茲計算如下：
1、如附表二土地複丈成果圖編號Ａ1 部分：依兩造不爭執每月租金12,000元，及出租標的㈠之範圍包含原告所有系爭589-4 地號土地面積、被告所有系爭000地號土地面積各為26.28 平方公尺、4.10平方公尺（見附表二之複丈成果圖編號Ａ1 、Ａ2 ），被告就此部分因無權占有系爭000-0土地所收取每月租金之不當得利應為10,381元（即12,000元×【26.28/30.38 】＝10,381元，小數點以下四捨五入），是起訴狀繕本送達翌日回溯前五年期間被告所受租金之不當得利應為622,860 元（即10,381元×12月×5 年＝622,860 元）。
2、如附表二土地複丈成果圖編號Ｂ1 部分：依被告所提出租標的㈡之租賃契約可知每月租金為15,000元，被告雖提出存摺影本顯示承租人吳文志按月匯入13,000元，然租賃契約既已約定每月15,000元，又無其他證明可證被告與承租人吳文志間確有合意減少租金之事實，則被告所提存摺充其量屬能證明承租人有將租金中之部分即13,000元以匯款部分交付，尚難遽為認定即有減少租金之事，是關於出租標的㈡之每月租金仍應以15,000元計。又出租標的㈡之範圍包含被告所有上開00號建物之一樓店面面積69.36 平方公尺（見被證3 之建物謄本）及店面前方搭建鐵皮屋簷所占用原告所有系爭000-0地號土地面積8.95平方公尺（見附表二之複丈成果圖編號Ｂ1 ），被告就此部分因無權占有系爭000-0 地號土地所收取每月租金之不當得利應為1,714 元（即15,000元×【8.95/78.31】＝1,714 元，小數點以下四捨五入），是起訴狀繕本送達翌日回溯前五年期間被告所受租金之不當得利應為102,840元（即1,714 元×12月×5 年＝102,840 元）。
3、如附表一土地複丈成果圖編號Ｂ、Ｃ部分：被告並未提出出租標的㈢之租賃契約為證，惟抗辯稱出租標的㈢承租人黃鎮治及配偶彭竹蓮有匯款10,000元為每月租金等語，並提被告呂世明存摺影本為證，原告則爭執其租金金額，主張依內政部不動產實際租金行情查詢資料，相近大觀路地段之租金一層在22,000元以上等語，惟被告既已提出承租人匯款10,000元為租金之證據，卷內亦無租賃契約可佐稽該租金數額不實，原告復未舉證證明除此金額外承租人另有給付租金予被告，是關於出租標的㈢之每月租金仍應以10,000元計。又出租標的㈢之範圍包含被告所有上開00號建物二、三樓之面積138.72平方公尺（即每層69.36 平方公尺×2 ）及原告所有系爭000-0地號土地上方之面積7.
52 平方公尺（即附表一複丈成果圖編號Ｂ、Ｃ），被告就此部分因無權占有系爭000-0 地號土地所收取每月租金之不當得利應為514 元（即10,000元×【7.52/146.24 元】＝514 元，小數點以下四捨五入），是起訴狀繕本送達翌日回溯前五年期間被告所受租金之不當得利應為30,840元（即514 元×12月×5 年＝30,840元）
4、綜上，被告因無權占用原告所有系爭000-0 地號土地，於起訴狀繕本送達翌日回溯前五年所受租金之不當得利共計756,540 元（622,860 元+102,840元+30 ,840元＝756,54
0 元）。
（三）從而，原告依民法第767 條前段、中段及第184 條第1 項前段、第185 條及第179 條規定，請求被告應將坐落於系爭000-0 地號土地上，如附表一土地複丈成果圖編號Ｂ、Ｃ部分所示之建物（面積各為7.4 平方公尺及0.12平方公尺），及如附表二土地複丈成果圖編號Ａ1 、Ｂ1 部分所示建物（面積各為26.28 平方公尺及8.95平方公尺）拆除，並將占用之上開土地返還原告全體，並連帶給付原告756,540 元及自起訴狀繕本送達翌日即104 年4 月9 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
（四）兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
（五）本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 10 月 6 日
民事第五庭 法 官 葉靜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 6 日
書記官 何嘉倫