臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1338號原 告 林勳銘訴訟代理人 林家慶律師被 告 王杜仁煜上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於中華民國103年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。本件原告起訴係以物之瑕疵擔保所生之減少價金請求權為訴訟標的，聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）1,335,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。嗣於民國105 年2 月15日具狀將前述聲明變更為：被告應給付原告756,540 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息，並就部分請求追加請求權基礎（即訴訟標的）為債務不履行（不完全給付）損害賠償請求權（見本院卷第112 頁），請求本院擇一為原告勝訴判決。核原告所為，係基於本件請求之同一基礎事實（即主張被告出售之房屋具有瑕疵），而減縮應受判決事項之聲明，及追加訴訟標的，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告經由樂華不動產仲介經紀有限公司（下稱樂華仲介公司
）之居間介紹，於104 年1 月8 日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被告購買位於新北市○○區○○段○○○ ○號土地持分暨其上門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號9 樓房屋（下稱系爭房屋），約定總價金為1,335萬元。被告於104 年2 月26日交屋，原告亦已給付全部款項完畢。嗣原告於104 年3 月4 日雇工裝潢時，發現系爭房屋客廳、主臥室、書房、廁所等天花板有多處混凝土剝落、鋼筋腐蝕、外露等狀況，原告遂於104 年4 月18日發函通知被告上情，復經財團法人新北市建築師公會（下稱新北市建築師公會）檢測，檢測結果為：「抽驗系爭房屋之柱體、頂版抗壓強度分別為117kgf/c m2 、113kgf/ cm2 ，低於標準15
7.5kgf/cm2之規定；柱、樑、版同組平均強度138.3kgf/cm2，亦低於標準178.5kgf/cm2規定；樑、柱之混凝土中性化深度超過保護層厚度4.0cm 規定。系爭房屋部分頂版底部有局部鋼筋保護層鼓起、剝落及鋼筋鏽蝕外露等明顯現象，係因原結構之混凝土品質已劣化，且部分頂版底部保護層厚度不足所致。」故系爭房屋具有多處混凝土剝落、鋼筋鏽蝕、外露之瑕疵，已嚴重有礙系爭房屋通常效用及價值，是被告之給付有物之瑕疵，原告得依民法第359 條之規定請求減少價金。
㈡本件至少減少價金756,540元，即：
⒈依新北市建築師公會鑑定報告書所預估之修復費用279,43
6 元。⒉系爭房屋因上開瑕疵，致裝潢工程延宕，產生停工期間工
班須暫時撤出之出場費20,000元、裝潢材料清理10,000元、已購買工料另租倉庫保存（104 年4 月至12月）40,000元、須將已裝潢之天花板再次拆除之拆除費30,000元、天花板垃圾清運費8,000 元、其他雜費8,640 元、稅捐及管理費11,664元，合計128,304元。
⒊原告無法入住系爭房屋而須租屋居住，每月租金4,700元
104 年6 月25日至10月25日止共給付租金18,800元。⒋原告原有家具無法如期置入系爭房屋而須另租倉儲擺放，
自104 年4 月1 日至105 年3 月1 日共支出倉儲費130,00
0 元。⒌系爭房屋之前述瑕疵，修復後仍存有混凝土中性化及抗壓
強度不足之2 項重大缺陷，明顯影響系爭房屋之通常效用及居住年限，原告請求交易價值貶損200,000元。㈢如鈞院認僅上開修復費用279,436 元屬於減少價金請求權之
範圍，則原告就裝潢停工所生費用128,304 元、在外租屋租金18,800元、倉儲費用130,000 元、房屋交易價值貶損200,
000 元（合計477,104 元）部分之請求亦因被告債務不履行（不完全給付）而應依民法第227 條規定，對原告負負害賠償責任，並請求擇一有理由為原告勝訴之判決。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告756,540元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭買賣契約第17條其他約定事項所載：「雙方合意賣方就本標的物以現況交屋，就滲漏水部分不負瑕疵擔保責任。」原告購買當時自應知悉系爭房屋屋齡已逾31年，混凝土品質自亦隨屋齡而有老化現象。又購屋裝修本應聘請專業人員設計估價，裝潢亦均包含泥作、木工、水電等專業施工，無因不得入住而須另行租賃之問題，且此等規劃及支出因個人需求不同而有異，無由被告負擔之理等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告主張其經由樂華仲介公司之居間介紹，於104 年
1 月8 日與被告簽訂系爭買賣契約，向被告購買系爭房屋，約定總價金為1,335 萬元，其已交付全部價金，雙方亦於10
4 年2 月26日完成系爭房屋之點交之事實，業據提出系爭買賣契約書影本為證（見本院卷第8 頁至第21頁），復為被告所不爭執，自堪認為真實。
四、又原告主張其於104 年3 月4 日雇工裝潢時，發現系爭房屋客廳、主臥室、書房、廁所等天花板有多處混凝土剝落、鋼筋腐蝕、外露之瑕疵，已影響系爭房屋通常效用，其得依民法第359 條規定請求被告減少價金756,540 元，且其中之477,104 元亦得依同法第227 條規定請求被告賠償等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件應審酌者厥為：㈠原告依民法第359 條規定請求被告減少價金，有無理由？㈡被告是否應負不完全給付之損害賠償責任？㈠原告民法第359條規定請求被告減少價金，有無理由？
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之
規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條（即第354 條至358 條）之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項、第359 條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判例可資參照。
⒉原告主張系爭房屋客廳、主臥室、書房、廁所等天花板有
多處混凝土剝落、鋼筋鏽蝕、外露等瑕疵，其得依民法第
359 條規定請求被告減少價金，即新北市建築師公會鑑定報告書預估之修復費用279,436 元、裝潢停工所生費用128,304 元、在外租屋租金18,800元、倉儲費用130,000 元、房屋交易價值貶損200,000 元，共756,540 元云云，固據提出照片7 張及樓板補強防水工程估價單、房屋租賃契約、台灣便利倉儲租賃合約書影本各1 件為證（見本院卷第24頁至27頁、第114 頁至第119 頁）。惟查，系爭房屋係於73年4 月20日辦理第一次所有權登記，有建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第79頁），足見原告於與被告簽訂系爭買賣契約時，已知系爭房屋為屋齡長達31年之中古、老舊房屋，則系爭房屋有天花板混凝土剝落及鋼筋鏽蝕、外露情形，依通常交易觀念，應可預見為房屋使用多年後之自然老化現象，尚難遽指為系爭房屋之瑕疵。又系爭買賣契約第1 條第7 項記載：「買方（即原告）於簽約前業已至標的所在地詳細檢視屋況。」等語，可知原告於訂立系爭買賣契約前已至現場檢視，其自已知悉系爭房屋之實際情況，倘原告對於上述可預見之系爭房屋老化現象，有特別修補或防止之要求，衡情應要求於系爭買賣契約中加以約定，然兩造非但未為此約定，抑且於系爭買賣契約第
7 條其他約定事項中明確約定：「雙方合意賣方就本件標的物以現況交屋，就滲漏水部分不負擔瑕疵擔保責任。」等語，顯見依兩造之約定，原告已接受系爭房屋之現況而買受之，豈得於事後復再執以混凝土剝落、鋼筋鏽蝕、外露等事由，而主張買賣標的物之系爭房屋有瑕疵？再者，本院依原告聲請，囑託新北市建築師公會鑑定系爭房屋後，其鑑定結論載明：「混凝土抗壓強度檢測成果判定：本案取樣3 個試體中，有2 個試體不符合fc之75% 規定，並且同組試體平均強度亦不符合規定強度fc之85% ；混凝土中性化深度試驗：隨機採取樣3 處，其中有2 處中性化深度超過鋼筋混凝土樑施工規範保護層厚度為4.0 cm之規定，顯示混凝土品質指標已有劣化現象；原告所提系爭房屋部分頂版底部鋼筋保護層鼓起、剝落及鋼筋鏽蝕外露等瑕疵現況，研判應是屋齡已逾31年，混凝土品質已有劣化現象，以及部分頂版底部保護層厚度不足因素所致。」等語，復有該公會104 年11月17日104 新北市建師鑑字第448號鑑定報告書1 冊在卷可按（見本院卷第63頁至第102 頁），益見系爭房屋出現之混凝土剝落、鋼筋鏽蝕、外露現象，乃因屋齡已逾31年，房屋建材已因年久自然老化之結果，被告應無負物之瑕疵擔保責任可言。
⒊原告復主張：訂立系爭買賣契約時完全無法以肉眼得知系
爭房屋之現況存有混凝土中性化深度超過保護層厚度標準規定，致喪失對鋼筋之防鏽蝕機能、抗壓強度低於標準規定之瑕疵云云。然依前揭鑑定報告書所載，系爭房屋混凝土喪失對鋼筋之防鏽蝕機能、抗壓強度低於標準規定之情形純係因屋齡老舊所致，而原告既已知悉系爭房屋齡已達31年，則依社會常情判斷，中古房屋因長期居住使用及氣候、地層變動（例如地震、鄰地開挖建築等），屋體難免有破損之現象，其價格即因此折舊而遠低於新建房屋，此應為房屋買賣之當事人所明知。是中古房屋倘在客觀上可供一般人居住使用，而未具有如氯離子含量或幅射量過高等需經專業檢測始能得知之瑕疵存在，即應認已具備其通常效用，縱有屋體破損、劣化現象，惟買賣雙方於洽商價格時應已列入考量，自不能認為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵。是原告上開主張洵屬無據，不能採取。
㈡被告是否應負不完全給付之損害賠償責任？
⒈按因可歸責於債務之事由，致為不完全之給付，債權人得
依給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害，債權人並得請求損害賠償，民法第
227 條定有明文。而所謂不完全給付，係指債務人雖為給付，而給付之內容並不符合債務本旨，違反信義與衡平之原則而言。又所謂給付應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之。故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付，最高法院101 年度台上字第1898號判決意旨可資參照。
⒉原告主張：因系爭房屋瑕疵所生除前述修復費用279,436
元外之其餘477,104 元，其亦得依民法第227 條不完全給付之規定，請求被告負損害賠償責任云云。經查，兩造就系爭房屋既已約定依標的物現況交付，且被告亦已依上開約定交付系爭房屋，業詳如前述，顯見被告已依系爭買賣契約約定之債務本旨交付系爭房屋予原告甚明。又系爭房屋雖存有之天花板混凝土剝落、鋼筋鏽蝕、外露等現象，然此乃兩造締約時即已存在之情形，並非契約成立後始行發生，自難謂被告之給付為不完全。準此，原告依民法第
227 條規定請求被告負損害賠償責任，亦非有據，要難憑採。
五、綜上所述，系爭房屋天花板固存有原告主張之混凝土剝落、鋼筋外露、鏽蝕等現象，惟係系爭房屋屋齡已達31年之自然老化現象，被告依系爭買賣契約之約定以現況交付系爭房屋，並無買賣標的物有瑕疵之存在，及有不完全給付之情形，是原告主張依民法第359 條規定請求被告減少價金756,436元，並就其中之477,104 元主張亦得依民法第227 條規定，請求被告負損害賠償責任，均非有當。從而，原告請求被告給付756,436 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
參、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 8 日
民事第三庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 105 年 3 月 8 日
書記官 古紹霖