臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1352號原 告 周煥鈞訴訟代理人 陳德峰律師複代理人 黃昆培律師被 告 游文溪訴訟代理人 楊久弘律師複代理人 尹景宣律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告透過永慶不動產公司（下稱永慶公司）之仲介，向被告
購買新北市○○區○○段○○○ ○號（應有部分48分之9 ，下稱系爭813 地號）、816 地號（應有部分48分之9 ，下稱系爭816 地號）、817 地號（應有部分48分之9 ，下稱系爭81
7 地號））等土地（以上合稱系爭土地），雙方並於103 年
7 月10日簽訂不動產買賣契約書，系爭買賣契約第8 條第2項約定：「乙方應隨時提供辦理過戶所需證件至甲方順利取得完整無瑕疵之產權時為止，不得有刁難或藉故推諉遲延之情事，否則願負違約及因此所造成甲方損害之賠償責任」；第17條第3 項特別約定事項約定：「地號816 有地上物或廢棄物由甲方自行處理，處理費用由甲方負擔，與乙方無涉；但乙方同意甲方可以其乙方本人名義郵寄信函予地上物佔用人」，可知被告就系爭土地應有提供無瑕疵產權及清理地上物之義務。
㈡惟兩造簽約之後，被告仍遲遲未能處理系爭土地之地上物問
題。原告於103 年11月3 日以臺北長春路第2661號存證信函催告被告應於函到7 日內履行契約義務，否則原告將解除兩造之買賣契約。惟被告對此仍置之不理，原告復於103 年11月13日以臺北長春路第2719號存證信函解除兩造間系爭買賣契約，並請被告返還原告給付之簽約款2,274,750 元，惟被告仍不予理會。
㈢原告購買系爭土地本係為做容積移轉之用，是需確保系爭土
地確實無人占用，原告購買始有意義。為此原告於購買系爭土地前，即與被告再三確認系爭土地是否有遭占用之情形，惟被告卻一再以「不清楚、不知道」等說詞推拖。嗣後，經原告自行查詢並至現場勘查之後，始知系爭土地被做為停車場之用。被告一再保證可以處理系爭土地之產權及地上物之問題，兩造爰於103 年7 月10日簽訂系爭買賣契約，並於系爭買賣契約第17條第3 項特別約定事項中約定「地號816 有地上物或廢棄物由甲方（即被告）自行處理，處理費用由甲方負擔，與乙方無涉；但乙方同意甲方可以其乙方本人名義郵寄信函予地上物佔用人」。然而被告仍遲遲無法處理系爭土地之產權及地上物問題，經原告依法催告後被告仍置之不理，被告顯然已違反契約義務。按系爭買賣契約第12條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方訂七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費」可知，倘系爭契約之兩造有違約事由，經催告後若未履行，他方得逕行解約，原告自得依系爭買賣契約第12條第1 項之約定及民法第227 條第1項、第254 條之規定解除契約，其後雙方即應依民法第259條負回復原狀之義務。
㈣系爭買賣契約第17條「特別約定事項」固然載有：「（1 ）
本物件以現況現形交付…」等語，惟不得據此免除被告提供系爭土地相關資訊之義務：
⒈被告既為系爭土地之所有權人，對於該土地之現況顯然較原
告熟稔，被告相較於原告係處於資訊更為優勢之地位，自然對原告就系爭土地之實際情形負有更為積極、全面之告知義務，始符合誠信原則。不應僅以不動產交易慣例，在契約上概括記載「本物件以現況現形交付」一詞，即可輕易免除其主動提供資訊之義務。
⒉原告與被告就系爭土地曾於103 年5 月3 日簽訂第一份買賣
契約，當時被告從未將系爭土地業已出租他人作為停車場之事實通知原告。原告雖有偕同仲介至土地現場察看，然僅見些許車輛停放其上，從外觀上無法得知該土地已作為停車場出租，遂認為該空地僅無償供他人暫時停車而不疑有他，始於第一份買賣契約「標的物現況說明書」中「土地現況是否有租賃或被他人占用情形」欄位勾選「是」，然而該欄位右邊選項，系爭土地究竟係「租賃」抑或「被他人占用中」，被告卻避而不談，亦未於該欄位上勾選。嗣原告發現系爭土地確遭第三人游振賢、游振德2 人占用並作為停車場出租等情，方知受騙並解除系爭第一份買賣契約。其後兩造復就系爭土地另行簽訂第二份契約即系爭買賣契約，且未再將前開「標的物現況說明書」作為契約之一部。足見被告確無知會原告系爭土地遭到占用並出租，否則雙方依原契約內容履行即可，焉須大費周章解除原契約、另訂新契約？何況系爭第一份買賣契約業經兩造解除而失其效力，其附件「標的物現況說明書」部分亦失所附麗，被告自不得再援引該契約之附件以拘束原告。
⒊系爭買賣契約第17條「特別約定事項」僅記載系爭土地之「
地上物」或「廢棄物」由原告自行處理並負擔費用，惟本件情形乃系爭土地遭第三人游振賢等人占有並作為停車場出租之狀態，並非該條款所載之情況所得囊括，是以被告對此仍負有排除上開情狀之義務。此外，原告曾依前揭條款後段之約定，於103 年7 月22日分別寄發存證信函予游振賢、游振德2 人，請求其出面協商占用系爭土地事宜，然均未蒙置理。佐以被告於系爭土地應有部分合併前，與游振賢、游振德同為系爭土地之共有人，應與該2 人較為熟悉，實應由被告協助原告與其協商處理系爭占用問題較為允妥，並符誠信。⒋此外，被告於鈞院104 年11月13日言詞辯論程序誆稱原告已
自行與游振賢、游振德2 人協調處理系爭土地停車場出租事宜云云，顯為臨訟杜撰之詞。若原告能自行處理系爭土地停車場出租問題，又何須於系爭買賣契約書第17條（3 ）後段記載：「…但乙方同意甲方可以其乙方本人名義郵寄信函予地上物占用人。」等字樣？被告所述顯違常理。
㈤至於被告於鈞院104 年11月13日言詞辯論時辯稱係房屋仲介
未告知原告系爭土地上遭第三人作為停車場出租云云，姑不論其所言顯屬推諉卸責而非實在，然仲介人員乃受土地出賣人即被告委任而處理覓得買主及後續出售事項，性質上屬於被告之代理人或使用人，依民法第224 條規定：「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限。」，被告所委託之仲介因故意或過失未告知原告系爭土地遭他人作為停車場出租之重要事項，被告亦應就該仲介之故意或過失負同一責任，不影響其仍應負系爭契約責任。
㈥被告抗辯系爭買賣契約業經其合法解除，原告不得在被告解
除後再行催告、解除云云，原告否認之。蓋被告拒不配合原告處理系爭土地遭第三人占用並經營停車場之問題，已違約在先，原告自得拒絕給付尾款，此乃雙方之對待給付義務。被告不思其未盡契約義務，更反以原告未支付尾款云云解除系爭契約，應不生解約之效力，系爭買賣契約經原告於103年11月13日發函解除前仍具效力，原告自得解除契約並請求被告返還系爭簽約款。被告爰依民法第227 條第1 項、第
254 條、第259 條之規定，請求被告返還簽約款2,274,750元予原告。
㈦聲明：
⒈被告應給付原告2,274,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠被告前曾透過永慶公司之仲介，於103 年5 月3 日與原告簽
訂系爭第一份不動產買賣契約，將被告所有之系爭土地及坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱814 地號土地）以總價27,582,500元出售予原告。當時兩造在系爭第一份不動產買賣契約第17條特別約定事項中約定「本物件以現況現形交付」，且被告委託永慶不動產公司填寫「標的物現況說明書」時，亦在「土地現況是否有租賃或被他人占用情形」欄位中勾選「是」，並在「其他重要事項」欄位中勾選「土地依現形現況交付」，該「標的物現況說明書」並作為系爭第一份不動產買賣契約之附件，惟其後兩造因土地所有權狀更正補發問題解除系爭第一份不動產買賣契約。
㈡兩造於103 年7 月10日就系爭土地（即813 、816 及817 地
號土地）簽訂第二份買賣契約即系爭買賣契約，並將原告依系爭第一份買賣契約所收取之簽約款2,274,750 元轉作系爭買賣契約之第一期款，依系爭第一份買賣契約所收取之備證用印款600 萬元則退還予原告。又系爭買賣契約第4 條約定系爭土地之交付時間為103 年7 月31日，原告並應於同日付清尾款，兩造於系爭買賣契約第17條特別約定事項中約定：
「本物件以現況現形交付」、「地號816 號有地上物或廢棄物由甲方（即原告）自行處理，處理費用由甲方負擔，與乙方（即被告）無涉。但乙方同意甲方可以其本人名義郵寄信函予地上物佔用人」。參照系爭第一份買賣契約可知，原告實知悉系爭土地有他人占用，且依系爭買賣契約第17條之約定，被告係依系爭土地現況交付，至於系爭土地遭人占用之情形，則應由原告自行處理，被告僅須同意授權原告以被告名義寄發信函即可。
㈢豈料，103 年7 月31日已過，原告卻不願配合辦理系爭土地
之交付程序，更遑論支付尾款，為此被告不得不依系爭買賣契約第12條第1 項之約定，以103 年10月9 日臺北中崙第2460號存證信函催告原告於10日付清尾款，否則將解除契約並沒收已支付之價金2,274,750 元，然原告收受上開存證信函後，卻仍未依約支付尾款，甚至於103 年10月15日寄送三重中山路郵局1361號存證信函主張系爭土地有出租以致產權不清情形，而將責任不實歸咎予被告，被告不得不於103 年10月21日以臺北中崙郵局第2576號存證信函解除系爭買賣契約，該函並已於同日送達原告，是系爭買賣契約業經被告於10
3 年10月21日解除。㈣系爭買賣契約締約之過程如下：
⒈兩造為不相識之二人，被告於103 年4 月間委託永慶公司出
售系爭土地，被告遂將系爭土地之現況與承辦業務之仲介人員說明清楚，仲介人員並曾至現場履勘，嗣於103 年4 月間仲介人員與被告聯繫，表示原告願意承買系爭土地，兩造遂於10 3年4 月29日至永慶公司辦理簽約相關事宜，當時兩造隔開與仲介人員洽談，由原告與仲介人員先洽談後、再由仲介人員與被告洽談，最後再由兩造交付定金與商議後續簽約事宜。
⒉被告原以系爭土地公告現值1.8 倍為售價，惟原告向仲介人
員表示希望以系爭土地公告現值1.7 倍承買，仲介人員向被告遊說系爭土地現況既經占用，出脫不易，原告並和仲介人員表示已和占用人達成協議，能自行除去地上物，被告應把握機會出售，於是在仲介人員一來一往磋商下，兩造遂以系爭土地公告現值1.725 倍成交，原告並於當日交付訂金100萬元予仲介人員保管並由仲介人員交付標的物現況說明書予原告，兩造並約定於103 年5 月3 日簽約。
⒊兩造於103 年5 月3 日簽訂系爭第一份買賣契約後，負責辦
理過戶之地政士發現，被告交付之系爭土地權狀登記持份不完全，經查證後發現系爭土地重測後第814 地號、816 地號、81 7地號換發之土地所有權狀登記有誤，被告遂至地政機關申請補發，惟因地政機關補發權狀需30日工作時間，原告於10 3年5 月7 日向被告表示想取回部分價金，原告遂於當日以匯款方式退回600 萬元。
⒋待系爭土地權狀重新核發後，兩造復於103 年7 月10日簽訂
系爭買賣契約，並將買賣標的剔除原告表示不想購買之814地號土地，此後原告即避不見面，拒絕履約。
㈤兩造於103 年4 月29日交付定金，103 年5 月3 日簽訂系爭
第一份買賣契約，因土地所有權狀更正補發，嗣於103 年7月10日簽訂系爭買賣契約，原告自始至終皆清楚系爭土地之現況情形，否則不會於103 年4 月29日兩造第一次見面時，即交付訂金100 萬元，並要求將價金自公告現值1.8 倍下降至1.7 倍，並向仲介人員表示可自行除去地上物，被告亦係考量系爭土地之現況，方願意調降售價（調降之金額高達0000000.925 元，計算式：公告現值105000元x 面積152.2838平方公尺x( 1.8-1.725），故原告並非因受到被告詐騙而簽訂合約，原告嗣後不履約，可能出自各種動機，惟均與被告無涉，非可歸責被告，蓋被告早已如實告知系爭標的之現況，兩造合意選任之居間永慶公司並已交付系爭土地標的現況說明書予原告，且系爭土地之占用及使用狀況乃任何人皆可供見共聞者，亦非被告所得隱瞞，原告任意違反契約，被告依法及契約之約定解除契約、沒收價金，當屬合法有據。
㈥原告解除系爭買賣契約並不合法，原告以系爭買賣契約經原
告解除而請求被告返還原告已付價款2,274,750 元，亦無理由：
⒈被告在系爭第一份買賣契約「標的物現況說明書」中即已表
明系爭土地及814 地號土地現況有租賃或被他人占用情形，顯見被告確有告知原告系爭土地有出租或遭人占用之情形；此外，依系爭買賣契約第17條特別約定事項之約定，系爭土地是現況交付，而由「甲方即原告」自行處理系爭土地上之地上物、廢棄物及占用人問題，且所謂之「現況」，原告於簽訂系爭第一份買賣契約時已清楚知道是「系爭土地有出租或遭人占用之情形」，故依系爭買賣契約第17條特別約定事項之約定，被告並無處理系爭土地出租或遭人占用問題之義務，原告稱依系爭買賣契約第17條特別約定事項之約定，被告有清理地上物義務云云，顯有故意曲解該條約定之情，原告自不得以被告未履行處理系爭土地出租或遭人占用問題之義務為由，而催告被告履行，並以被告未履行而主張解除系爭買賣契約。
⒉被告確為系爭土地之所有權人，縱然系爭土地有出租或遭人
占用之情，亦無礙於系爭土地確為原告所有之事實，是系爭土地產權清楚，原告亦不得以系爭土地產權有問題，而催告被告履行，並以被告未履行而主張解除系爭買賣契約。
⒊至於原告另主張被告未履行系爭買賣契約第8 條第2 項之約
定：「乙方應隨時提供辦理過戶所需證件至甲方順利取得完整無瑕疵之產權時為止…」，惟該條僅是約定被告有「提供證件」之義務，且遍觀原告歷次寄發之存證信函，從未催告被告要提供證件，原告自不得依該條約定主張催告、解除系爭買賣契約。故原告以存證信函催告被告履行、解除契約，自非合法。
⒋再者，依民法第565 條規定「稱居間者，謂當事人約定，一
方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、民法第567 條前段規定「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人」。今兩造合意以永慶公司為居間，則永慶公司仲介人員分別對原、被告負據實報告義務，兩造間買賣系爭標的之法律行為皆由本人為之，與民法代理無涉。非如原告所稱仲介人員為被告之代理人或使用人，否則，以此解釋，仲介人員亦應為原告之代理人或使用人。
⒌系爭買賣契約業經被告於103 年10月21日解除，而自103 年
10月21日起失其效力，原告自不得依已失效之系爭買賣契約於103 年11月3 日催告被告履行，並於103 年11月13日發函解除該已失效之系爭買賣契約。從而，原告之對被告所為之催告及解除系爭買賣契約之意思表示，均不合法。原告既未合法解除系爭買賣契約，且系爭買賣契約係由被告解除，並已依第系爭買賣契約第12條之約定沒收原告已支付之第一期款2,274,750 元，原告主張依民法第227 條第1 項、第254條、第259 條解除契約並回復原狀，要求被告返還上開款項，自屬無據。
㈦聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項及爭點㈠兩造不爭執事項：
⒈兩造前曾透過永慶公司之仲介，於103 年5 月3 日簽訂系爭
第一份不動產買賣契約，由被告將其所有之系爭土地及814地號土地出售予原告，原告並給付簽約款2,274,750 元予被告，嗣於同年5 月7 日被告再給付備證用印款600 萬元予被告。兩造在系爭第一份不動產買賣契約第17條特別約定事項中約定「本物件以現況現形交付」，且該契約所附之「標的物現況說明書」中「土地現況是否有租賃或被他人占用情形」欄勾選「是」，又「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）」欄勾選「是」，並以手寫註明：「土地依現形現況交付」，兩造並於「標的物現況說明書」簽名及蓋印，惟其後兩造因土地所有權狀更正補發問題解除系爭第一份不動產買賣契約（見本院卷㈠第42至47頁系爭第一份不動產買賣契約、標的物現況說明書及600 萬元支票等件影本）。
⒉兩造復於103 年7 月10日就系爭土地（即813 、816 及817
地號土地）簽訂系爭買賣契約，並將原告依系爭第一份買賣契約所收取之簽約款2,274,750 元轉作系爭買賣契約之第一期款，依系爭第一份買賣契約所收取之備證用印款600 萬元則退還予原告。系爭買賣契約第4 條約定系爭土地之交付時間為103 年7 月31日，原告並應於同日付清尾款，兩造於系爭買賣契約第17條特別約定事項中並約定：「本物件以現況現形交付」、「地號816 號有地上物或廢棄物由甲方（即原告）自行處理，處理費用由甲方負擔，與乙方（即被告）無涉。但乙方同意甲方可以其本人名義郵寄信函予地上物佔用人」（見本院卷㈠第7 至15頁不動產買賣契約書影本）。
⒊被告於103 年10月9 日以臺北中崙郵局第2460號存證信函催
告原告於10日付清尾款，否則將解除契約並沒收已支付之價金2,274,750 元。原告收受上開存證信函後，未支付尾款，並於103 年10月15日寄送三重中山路郵局1361號存證信函予被告，主張系爭土地停車位出租事宜造成產權不清等情。嗣被告於103 年10月21日以臺北中崙郵局第2576號存證信函向原告解除系爭買賣契約，該存證信函於同日送達原告（見本院卷㈠第48至49頁被告之臺北中崙第2460號存證信函及郵件收件回執等影本，第50頁原告之三重中山路郵局1361號存證信函影本，第51頁被告之臺北中崙第2460號存證信函、郵件收件回執等影本）。
⒋原告於103 年11月3 日以臺北長春路郵局第2661號存證信函
催告被告應於函到7 日內履行讓原告取得完整無瑕疵之產權義務，否則將解除系爭買賣契約。嗣原告復於103 年11月13日以臺北長春路第2719號存證信函向被告解除系爭買賣契約，並請被告於7 日內返還原告給付之簽約款2,274,750 元，被告則未返還系爭簽約款（見本院卷㈠第16至19頁原告之臺北長春路郵局第2661號存證信函及郵件收件回執等影本，第20至24頁臺北長春路郵局第2719號存證信函及郵件收件回執等影本）。
㈡本件爭點：
⒈原告解除系爭買賣契約是否合法？⑴被告依系爭買賣契約是否負有排除他人占有系爭土地之義務
？⑵原告於103 年11月13日解除系爭買賣契約，是否合法？⒉原告主張解除系爭買賣契約，請求被告返還系爭土地價金2,27
4,750元，有無理由？
四、本院之判斷：㈠原告未合法解除系爭買賣契約：
⒈被告依系爭買賣契約並無排除他人占有系爭土地之義務：
⑴原告主張依系爭買賣契約第8 條第2 項、第17條第3 項特別
約定事項之約定，被告就系爭土地有提供無瑕疵產權及清理地上物排除他人占有土地之義務。被告一再保證可以處理系爭土地之產權及地上物之問題，兩造爰於103 年7 月10日簽訂系爭買賣契約，並於系爭買賣契約第17條第3 項為特別約定，然而被告仍遲遲無法處理系爭土地之產權及地上物問題，原告乃於103 年11月3 日以臺北長春路郵局第2661號存證信函催告被告應於函到7 日內履行讓原告取得完整無瑕疵之產權義務，否則將解除系爭買賣契約。惟經原告依法催告後被告仍置之不理，被告顯然已違反契約義務。嗣原告復於10
3 年11月13日以臺北長春路第2719號存證信函向被告解除系爭買賣契約，並請被告於7 日內返還原告給付之簽約款2,274,750 元云云，並提出臺北長春路郵局第2661號存證信函及郵件收件回執、臺北長春路郵局第2719號存證信函及郵件收件回執等件影本為證（見本院卷㈠第16至24頁）。惟此為被告所否認，並以前詞置辯。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。參酌上開說明，原告既主張被告有違反契約義務，原告得解除契約等情形，自應就此有利於己之事實，負舉證責任。
⑵查兩造前曾透過永慶公司之仲介，於103 年5 月3 日簽訂系
爭第一份不動產買賣契約，由被告將其所有之系爭土地及81
4 地號土地出售予原告，原告並給付簽約款2,274,750 元予被告，嗣於同年5 月7 日被告再給付備證用印款600 萬元予被告。兩造在系爭第一份不動產買賣契約第17條特別約定事項中約定「本物件以現況現形交付」，且該契約所附之「標的物現況說明書」中「土地現況是否有租賃或被他人占用情形」欄勾選「是」，又「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）」欄勾選「是」，並以手寫註明：「土地依現形現況交付」，兩造並於「標的物現況說明書」簽名及蓋印，惟其後兩造因土地所有權狀更正補發問題解除系爭第一份不動產買賣契約等情，為兩造所不爭執，並有系爭第一份不動產買賣契約、標的物現況說明書及600 萬元支票等件影本附卷可憑（見本院卷㈠第42至47頁），堪信屬實。
足見被告於103 年5 月3 日與原告簽訂系爭第一份不動產買賣契約時，已將系爭土地及814 地號土地之現況有租賃或被他人占用之情形，載明於「標的物現況說明書」，兩造並於「標的物現況說明書」簽名及蓋印確認，足徵原告於簽訂系爭第一份不動產買賣契約之際，即已知悉系爭土地之現況有租賃或被他人占用之情事。
⑶兩造復於103 年7 月10日就系爭土地（即813 、816 及817
地號土地）簽訂系爭買賣契約，並將原告依系爭第一份買賣契約所收取之簽約款2,274,750 元轉作系爭買賣契約之第一期款，依系爭第一份買賣契約所收取之備證用印款600 萬元則退還予原告。系爭買賣契約第4 條約定系爭土地之交付時間為103 年7 月31日，原告並應於同日付清尾款，兩造於系爭買賣契約第17條特別約定事項中並約定：「本物件以現況現形交付」、「地號816 號有地上物或廢棄物由甲方（即原告）自行處理，處理費用由甲方負擔，與乙方（即被告）無涉。但乙方同意甲方可以其本人名義郵寄信函予地上物佔用人」之事實，亦為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書影本在卷可佐（見本院卷㈠第7 至15頁不動產買賣契約書影本），亦足信為真實。
⑷按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應
以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453 號民事判例意旨參照）。本件被告抗辯其在系爭第一份買賣契約「標的物現況說明書」中即已表明系爭土地及814 地號土地現況有租賃或被他人占用情形，顯見被告確有告知原告系爭土地有出租或遭人占用之情形；又依系爭買賣契約第17條特別約定事項之約定，系爭土地是現況交付，而由原告自行處理系爭土地上之地上物、廢棄物及占用人問題，且所謂之「現況」，原告於簽訂系爭第一份買賣契約時已清楚知道是「系爭土地有出租或遭人占用之情形」，故依系爭買賣契約第17條特別約定事項之約定，被告並無處理系爭土地出租或遭人占用問題之義務等語。參以原告於本院審理時陳稱：103 年5 月3 日系爭第一份買賣契約之標的物現狀說明書有標示土地現況，在是否有租賃或被他人佔用情形欄位勾選「是」，伊沒有意見，因為簽約時被告有跟伊說這塊土地有用鐵皮圍起來，做為停車場供附近的民眾臨時停車，有的是給地主停的，但被告沒有說是何人用這塊土地當停車場使用。因為伊要做容積移轉時，於103 年6 月份會同新北市政府城鄉局的人到現場，要把系爭土地上的鐵皮圍牆拆除時，訴外人游振賢、游振德其中一位出來阻擋拆除，阻擋的人說他們是土地共有人，伊去調土地登記謄本，發現游振賢、游振德都是土地共有人，才知道他們佔用土地做停車場使用，這是103 年6 月的事情。
103 年7 月10日又簽系爭買賣契約，伊一樣要做容積移轉，因為814 號土地上有建物無法做容積移轉，所以系爭買賣契約就把814 地號土地剔除。因為發生上述系爭土地被占用當停車場的事情，所以才會簽立系爭買賣契約書第17條的第3項但書「乙方同意甲方可以其本人名義郵寄信函予地上物佔用人」的文字，第17條是簽約當時在現場代書用手寫上去的，內容是伊和被告確認的。系爭103 年7 月10日買賣契約第17條第3 項約定「地號816 號上有地上物或廢棄物由甲方自行處理」，因為當時816 地號有地上物及廢棄物，是指小小的水泥磚、包括上述停車場鐵皮圍牆、還有垃圾等雜物。系爭103 年7 月10日買賣契約第17條第1 項約定「本物件以現況現行交付」，現況是有土地被占用當停車場，占用人跟別人有租賃契約，當初買這塊土地時，103 年5 月簽系爭第一份買賣契約時被告只跟伊說系爭土地上有鐵皮屋跟停車格的格子，沒有講到任何租約的事情，到103 年6 月份伊發現佔用人有跟別人訂車位租約，伊跟仲介說土地被占用人出租給他人停車的事情，請仲介轉達給被告，伊於103 年7 月10日簽系爭買賣契約時有當面跟被告本人講等語（見本院卷㈡第50頁反面至第51頁反面）；復佐以被告於103 年5 月3 日與原告簽訂系爭第一份不動產買賣契約時，已將系爭土地及81
4 地號土地之現況有租賃或被他人占用之情形，載明於「標的物現況說明書」，兩造並於「標的物現況說明書」簽名及蓋印確認，有如前述，顯見原告於簽訂系爭買賣契約之前，確實已知悉系爭土地有他人占用作為停車場使用之情事，且原告仍願再與被告就系爭土地簽訂買賣契約，兩造並於簽訂系爭買賣契約時，特別就處理系爭土地遭他人占用及地上物乙事，於系爭買賣契約第17條特別約定事項中約定：「本物件以現況現形交付」、「地號816 號有地上物或廢棄物由甲方（即原告）自行處理，處理費用由甲方負擔，與乙方（即被告）無涉。但乙方同意甲方可以其本人名義郵寄信函予地上物『占用人』。」（見本院卷㈠第13頁不動產買賣契約書影本），則兩造既明確約定系爭土地以「現況現形交付」，並特別就系爭土地遭他人占用乙事，約定由原告自行處理，處理費用由原告負擔，與被告無涉，被告並同意原告得以被告之名義郵寄信函予占用人，是依系爭買賣契約之約定，原告自不得要求被告應處理系爭土地遭占用及地上物之問題，則其以存證信函催告被告應處理系爭土地停車位出租問題，即非適法。是以原告主張其以存證信函催告被告處理系爭土地產權及地上物問題仍置之不理，被告已違反契約義務，原告復以存證信函向被告解除契約，請求返還簽約款2,274,75
0 元云云，即乏依據，並無可採。⑸又原告主張依系爭買賣契約第8 條第2 項約定：「乙方應隨
時提供辦理過戶所需證件至甲方順利取得完整無瑕疵之產權時為止，不得有刁難或藉故推諉遲延之情事，否則願負違約及因此所造成甲方損害之賠償責任」，可知被告就系爭土地應有提供無瑕疵產權及清理地上物之義務，惟兩造簽約之後，被告仍遲遲未能處理系爭土地之地上物問題，經原告催告後仍置之不理，被告既違反契約義務，原告自得解除契約云云。被告則抗辯系爭買賣契約第8 條第2 項是約定被告有「提供證件」之義務，且遍觀原告歷次寄發之存證信函，從未催告被告要提供證件，原告自不得依該條約定主張催告、解除系爭買賣契約；且系爭土地確為原告所有，故系爭土地產權清楚，原告亦不得以系爭土地產權有問題，而主張催告、解除系爭買賣契約等語。查觀諸系爭買賣契約第8 條第2 項之約定內容，實係規範賣方應提供辦理過戶所需證件，以配合將所有權移轉登記予買方之約定，並非關於土地所有權瑕疵之約定。又原告於簽訂系爭買賣契約之前，確實已知悉系爭土地有他人占用作為停車場使用之情事，且原告仍願再與被告就系爭土地簽訂買賣契約，兩造並於簽訂系爭買賣契約時，特別就處理系爭土地遭他人占用及地上物乙事，於系爭買賣契約第17條特別約定事項中明確約定系爭土地以「現況現形交付」，並就系爭土地遭他人占用乙事，約定由原告自行處理，處理費用由原告負擔，與被告無涉，被告並同意原告得以被告之名義郵寄信函予占用人，是依系爭買賣契約之約定，原告自不得要求被告應處理系爭土地遭占用及地上物之問題，則其以存證信函催告被告應處理系爭土地停車位出租問題，並非適法，俱如前述。又系爭土地為被告所有，應有部分為48分之9 ，此有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷㈡第19至42頁），是被告為系爭土地之共有人，自有權出售其應有部分，並無爭議。再者，觀諸原告催告被告履行之臺北長春路郵局第2661號存證信函全文內容，原告係主張系爭土地上有停車位出租之暇疵，要求被告應於文到7 日內處理，否則將解除契約，並無要求被告應提供辦理過戶所需證件之意，此有該存證信函在卷可憑（見本院卷㈠第17、18頁）。而依系爭買賣契約之約定，系爭土地遭他人占用之問題，應由原告自行處理，與被告無涉，業如前述，原告自無權催告要求被告應處理系爭土地上停車位出租問題。從而，原告執前詞主張被告違反系爭買賣契約第8 條第2 項之約定，經其催告後仍置之不理，已違反契約義務，原告自得解除契約云云，並無可取。
⑹原告另主張信義公司之仲介人員為被告之代理人或使用人，
被告所委託之仲介人員因故意或過失未告知原告系爭土地遭他人作為停車場出租之重要事項，被告亦應就該仲介人員之故意或過失負同一責任，不影響被告應負系爭契約之責任云云。此為被告所否認，並抗辯兩造合意以永慶公司為居間，則永慶公司仲介人員分別對原、被告負據實報告義務，兩造間買賣系爭標的之法律行為皆由本人為之，與民法代理無涉。非如原告所稱仲介人員為被告之代理人或使用人，否則，以此解釋，仲介人員亦應為原告之代理人或使用人等語。查原告於簽訂系爭買賣契約之前，確實已知悉系爭土地有他人占用作為停車場使用之情事，有如前述。則原告一再主張被告未告知原告系爭土地遭他人占用作為停車場出租之事云云，顯非事實，從而原告復以前詞主張被告應負違反契約之責任云云，實無可採。
⒉原告於103 年11月13日解除系爭買賣契約，並非合法：
承上，本件原告於簽訂系爭買賣契約之前，確實已知悉系爭土地有他人占用作為停車場使用之情事，且原告仍願再與被告就系爭土地簽訂買賣契約，兩造並於簽訂系爭買賣契約時，特別就處理系爭土地遭他人占用及地上物乙事，於系爭買賣契約第17條特別約定事項中明確約定系爭土地以「現況現形交付」，並就系爭土地遭他人占用乙事，約定由原告自行處理，處理費用由原告負擔，與被告無涉，被告並同意原告得以被告之名義郵寄信函予占用人，是依系爭買賣契約之約定，原告自不得要求被告應處理系爭土地遭占用及地上物之問題，則其以存證信函催告被告應處理系爭土地停車位出租問題，並非適法，俱如前述。則原告復於103 年11月13日以臺北長春路第2719號存證信函主張被告逾期未履行，而向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，亦與法不合。從而，原告於103 年11月13日以上開存證信函解除系爭買賣契約，即非合法，並不生解除契約之效力。
㈡原告主張解除系爭買賣契約，請求被告返還系爭土地價金2,274,750元，為無理由：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第227 條、第254 條、第259 條第2 款分別定有明文。
⒉查依系爭買賣契約第17條特別約定事項之約定，原告不得要
求被告處理系爭土地遭占用及地上物之問題，是被告既無此給付義務，即無所謂不完全給付之問題，則原告於103 年11月3 日以臺北長春路郵局第2661號存證信函催告被告應於函到7 日內處理系爭土地停車位出租問題，與法不合；而原告復於103 年11月13日以臺北長春路第2719號存證信函向被告解除系爭買賣契約，亦非適法。從而，原告主張依民法第22
7 條第1 項、第254 條、第259 條之規定解除契約，請求被告返還簽約款2,274,750 元本息予原告，即乏依據，自不應准許。
五、綜上所述，本件原告主張依民法第227 條第1 項、第254 條、第259 條之規定解除契約，請求被告返還簽約款2,274,75
0 元本息予原告，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後認均與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
民事第一庭 法 官 張筱琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
書記官 陳麗娜