臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第2429號原 告 黎怡麟訴訟代理人 洪文浚律師
林妤芬律師被 告 勝旺建設股份有限公司法定代理人 謝伯倫訴訟代理人 沈志成律師複代理人 劉彥麟律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國105 年9 月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬捌仟零捌元，及自民國一百零四年八月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾陸萬捌仟零捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第2 、3 、7 款分別定有明文。本件原告民事起訴狀，係擇一依民法第359 條請求減少價金後，依民法第17
9 條不當得利之法律關係；及依民法第227 條第1 項、第22
7 條之1 準用民法第195 條之不完全給付之損害賠償為請求，其訴之聲明第一項為：被告應給付原告新臺幣（下同）11
5 萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣原告於民國105 年8 月18日提出民事準備（二）狀，將訴之聲明第一項變更為：被告應給付原告78萬8,008 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。經核原告上開訴之聲明之變更，均係基於其向被告買受之同一房屋漏水事實所為主張，係本於同一基礎事實，亦不變更訴訟標的，僅係減縮應受判決事項之聲明，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，又被告對原告所為減縮訴之聲明金額亦表示無意見，是原告所為上開訴之聲明之減縮，揭諸前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）原告於103 年6 月17日與被告簽訂「捷運吉境」房屋買賣契約書及土地買賣契約書，以1,478 萬元向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○號15樓房屋（下稱系爭房屋）連同地下第一層編號112 號汽車停車位1 個，及其所坐落之新北市○○區○○段○○○ ○號土地之持分面積。嗣原告給付買賣價金完畢、被告將系爭房屋辦理交屋後，原告即入內進行裝潢，詎於原告裝潢完畢後，於103 年11月間，發現系爭房屋之天花板有水潰痕跡，經原告通知被告後，被告即由其所委請之防水公司人員於103 年11月20日協同原告至系爭房屋內查看，發現屋內天花板有滲水現象並產生壁面污漬，經防水公司人員告知，係為天花板漏水，當日即由防水公司人員以施打防水針方式進行修繕。系爭房屋於104 年2 月8 日又再度出現漏水現象，原告隨即通知被告公司，惟被告公司所委請之防水公司人員遲至10
4 年3 月9 日始到現場進行修繕，經防水公司人員將系爭房屋天花板挖開後，發現漏水之原因似為頂樓樓板間之頂樓雨水排水管破裂所造成，即告知原告需待被告配合之水電公司前來更換水管，才能進行修繕。於104 年3 月13日，被告委請水電公司人員將系爭房屋之頂板開挖，並進行雨水排水管之更換。然被告雖派員進行漏水之修補，但近日大雨後，系爭房屋再度發現有水痕污潰，顯見系爭房屋之漏水瑕疵仍然存在，未完全修繕完畢。又漏水乃屬房屋之重大瑕庇，房屋結構因受滲漏水作用而有所耗損，因結構耗損而減失房屋原本之使用年限，瑕疵至為重大。再原告因漏水修繕問題，自103 年10月迄今，均無法入住系爭房屋，對原告之權益侵害甚鉅，亦造成原告精神上之損害。
（二）就請求減少價金及損害賠償之金額分述如下：
1、被告因系爭房屋因漏水瑕疵所應減少之價金：經貴院囑託社團法人新北市建築師公會鑑定後，確認系爭房屋確實有漏水情形，且因被告於104 年3 月重新施作漏水點之屋頂排水口及排水管時，樓板鋼筋遭施工切斷所致，故認為此損害修復目標應包含漏水點之壁癌現象修復及受損樓板結構之補強，費用約16萬8,008 元，經研判系爭房屋因漏水之影響雖會暫時導致建築物使用及美觀上之不便，但若施予適當方式補強修復後就不會有導致房屋價值減損之虞，故系爭房屋因漏水之瑕疵既須額外支出上開補強修復費用予以處理，以回復系爭房屋原有之結構強度，應可視該修補費用即為房屋價值減損部分之金額。
2、被告因不完全給付之債務不履行責任：原告在系爭房屋附近另向房屋仲介詢價租屋行情，若以格局接近、坪數較小之房屋租金可降至每月租金約2 萬1,000 元左右（不含車位），原告依此金額請求系爭房屋自交屋後至漏水修繕完畢期間共20個月（自103 年10月至105 年6 月），金額共計42萬元。另原告因系爭房屋漏水修繕等問題，受有精神上耗損及情緒上折磨之損害，爰請求20萬元之損害賠償金額。
（三）對被告答辯之意見：
1、系爭房屋於交屋後，原告於103 年11月發現漏水後通知被告修繕，被告未能將漏水情況修繕完畢，原告信任被告表示會將漏水瑕疵處理完畢，依被告派工進度配合被告之修繕，詎被告非但遲延修繕完畢之時間，還以此主張原告之權利已罹於時效，已嚴重違反誠信。況原告於104 年3 月31日即向新北市政府申訴，向被告請求解除契約或是減少房屋總價15% 之價金，有104 年5 月13日新北市政府法制局消費者保護官申訴案件處理紀錄可證，被告所為時效之抗辯，不足為採。又原告從未有藉故推託不讓被告公司人員進屋查看之情形，否則為何於104 年3 月13、14日被告派員到場修繕後，原告仍然配合被告公司人員時間，先後於104 年3 月30日及6 月1 日二次分別請假陪同進屋確認有再次漏水情形。再被告稱系爭房屋之漏水早經修繕完竣，亦非事實。
2、原告耗費將近1,500 萬元購買系爭房屋，因房屋嚴重漏水，迄今仍無法修繕完畢，致無法按照計晝將房屋出租他人，被告公司人員多次進屋修繕，將房屋弄得煙霧瀰漫、家具佈滿灰塵，工程結束原告還要自行清理打掃，若攜家帶眷搬進屋內，原告小孩既有之過敏症狀會更加嚴重。又原告須經常配合被告公司人員進屋修繕而向公司請假，造成薪資短少，使原告面臨沉重之經濟壓力，原告之妻須幫忙分擔家計，致家庭事業兩頭燒無法專心照顧稚兒，導致生活品質嚴重下降，造成精神耗損及情緒折磨，被告所辯原告未曾遷入系爭房屋居住，無精神上損害云云，故意忽略消費者面對房屋漏水所造成精神上折磨之情事，被告上開抗辯，實無足採。
（四）準此，爰依民法第359 條減少價金後，依民法第179 條不當得利之法律關係；及依民法第227 條第1 項、第227 條之1 準用民法第195 條規定請求不完全給付之損害賠償，請求擇一為原告有利之判決，並聲明：⒈被告應給付原告78萬8,008 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨：
（一）原告以系爭房屋漏水為由，依民法第359 條請求減少價金部分，查原告受領系爭房屋後，於103 年11月間發現系爭房屋天花板有水漬痕跡，於103 年11月14日通知被告進行修繕，被告於103 年11月20日立刻派員修繕，依民法第36
5 條第1 項之規定，原告請求減少買賣價金之請求權，應已於104 年5 月14日（按即原告在103 年11月14日通知被告系爭房屋存有瑕疵之日後6 個月）罹於時效，被告依法為時效消滅之抗辯，原告不得向被告請求減少系爭房地之買賣價金。
（二）系爭房屋天花板之漏水現象，係因被告於該棟大樓頂樓施作之排水管轉接頭破損所致，且被告於103 年11月14日接獲原告通知系爭房屋天花板有水漬痕跡時，即派員處理修繕事宜，並於103 年11月20日、104 年2 月16日、104 年
3 月13日、104 年3 月14日，多次維修並修繕完畢，原告主張系爭房屋仍有漏水之情事與事實不符，亦未舉證以實其說，被告予以否認。又被告於104 年3 月14日維修完畢後，曾與原告約定於104 年3 月30日再次進行現場會勘，以確定漏水狀況是否已修繕完畢，原告於當日拒不出面進行會勘，且經被告多次詢問其系爭房屋之漏水狀況是否解除，原告多次藉詞推託不讓被告進入系爭房屋內查看修繕結果，是原告所指系爭房屋天花板之漏水狀況，早經被告修繕完竣，倘再漏水應係不可歸責於被告，原告請求減少買賣價金，於法無據。另原告固指其購買之系爭房屋天花板有漏水之情事，惟此漏水之狀況客觀上經修繕即可回復原狀，且社團法人新北市建築師公會鑑定報告第1 點載明被告公司針對漏水點已重新施作，得證系爭房屋已回復原狀，依民法第227 條第1 項規定，原告應先請求被告修繕，而非請求被告負損害賠償責任，原告上開主張，依法無據。又系爭房屋天花板雖曾有漏水之情事，惟該漏水狀況僅存於客廳天花板之一角，客觀上並未達不堪居住之情形，原告亦未舉證證明其已有明確之之出租計劃，是其主張因系爭房屋天花板漏水受有不能出租之損失，不足採信。再原告空言指稱其受有精神上損害，未舉證以實其說，原告未曾遷入系爭房屋居住，焉有何精神上損害之可能，且漏水之損害僅限於財產權，並非人格權，難認原告有何精神上之損害。
（三）爰答辯聲明：⒈原告之訴暨假執行之聲請均駁回。⒉若受不利判決，被告願供擔保，請宣告免予假執行。
三、不爭執事項（本院卷第205頁）
（一）原告於103 年6 月17日與被告簽定「捷運吉境」房屋及土地買賣契約書，向被告購買系爭房屋及連同地下第一層編號112 號汽車停車位1 個，及其所坐落之新北市○○區○○段○○○ ○號土地之持分面積，價金為1,478 萬元，並給付買賣價金完畢，被告亦完成交屋。
（二）原告於103 年11月間，發現系爭房屋之天花板有水漬痕跡，於104 年11月14日通知被告，被告於103 年11月20日、
104 年2 月16日、104 年3 月13日、104 年3 月14日有派員進行修繕。
四、本件原告主張其向被告購買之系爭房屋有天花板漏水之瑕疵，且未依債之本旨為給付，擇一依民法第359 條請求減少價金後，依民法第179 條不當得利之法律關係；及依民法第22
7 條第1 項、第227 條之1 準用民法第195 條之不完全給付之損害賠償為請求，被告則以前詞置辯。是本件爭點應為：
⒈系爭房屋是否有屋內天花板滲漏水之瑕疵？⒉若有上開瑕疵，原告之減少價金請求權是否逾民法365 條第1 項之請求權時效？⒊若有上開瑕疵，被告是否應負不完全給付損害賠償責任？⒋原告所得請求減少價金或不完全給付之損害賠償之金額為何？（本院卷第205頁）茲分述如下：
（一）系爭房屋有屋內天花板滲漏水之瑕疵：系爭房屋係頂樓建物，其對應屋頂排水口下方即客廳右上角之天花板，有肉眼可見之銹斑色污漬，且原告曾派員修繕上開屋頂排水口排水管等節，有原告提出系爭房屋水管修補照片10張、壁面及天花板照片8 張（本院卷第39至46頁）。又經原告聲請就系爭房屋漏水狀況是否已完全修復等節委託社團法人新北市建築師公會為鑑定，認「. . .⒈104 年3 月間，被告公司針對漏水點之屋頂排水口及排水管重新更新施作，同時因樓板鋼筋遭施工切斷，混凝土施工澆置時之水份與鋼筋產生銹蝕現象，銹斑水份循混凝土孔隙而流出天花板表面，導致目視可見之銹斑色污漬約有二處。⒉105 年6 月15日經鑑定人會同系爭雙方會勘結果，漏水點除銹斑色污漬外已無其他明顯之變化，研判漏水狀況目前已完全修復。⒊惟查該漏水點位於屋頂樓板角隅易受應力處，因樓板鋼筋遭施工切斷，日後該漏水點屋頂之防水材料仍有遭地震力作用而損壞漏水之風險，故損害修復之目標除應針對漏水點之壁癌現象進行修復外，尚需進行受損樓板結構之補強，. . . 」，有該公會105 年
7 月14日新北市建師鑑字第242 號鑑定報告書1 份在卷可查（本院卷第159 至183 頁）。足稽系爭房屋確有因樓版鋼筋遭施工切斷，混凝土施工澆置時之水份與鋼筋產生銹蝕現象，銹斑水份循混凝土孔隙流出天花板表面，導致系爭房屋天花板有漏水之情形，又該漏水狀況現經被告派員修繕而不再漏水，惟日後該漏水點之防水材料仍有遭地震力作用而損害漏水之風險，故有補強之必要，本院審酌上情，認系爭房屋之天花板之漏水雖暫時修復，然既仍有較一般使用狀況下之其他建物容易漏水之風險，且有耗資修繕之必要，顯然足以減少系爭房屋之交易價值及通常效用，認原告主張系爭房屋有屋內天花板漏水之瑕疵，應為可採。
（二）原告之減少價金請求權是否逾民法365 條第1 項之請求權時效？
1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法第359條、第365 條第1 項定有明文。
2、查：原告於103 年11月間，發現系爭房屋之天花板有水漬痕跡，於104 年11月14日通知被告，被告旋於103 年11月20日起派員進行修繕，已據兩造所不爭執，是原告所為將系爭房屋有漏水瑕疵通知被告之時間係104 年11月14日一節，堪可認定。又原告於因本件房屋漏水糾紛，向消費者保護官申訴，兩造遂於104 年5 月13日，在新北市政府法制室會議室協商，原告於協商時要求解除契約退還價金，或以房屋總價15％作為減少價金賠償，有原告提出之新北市政府法制室消費者保護官申訴案件處理紀錄影本1 紙在卷為憑（本院卷第88-1頁），足稽原告最遲已於上開協商時對被告為減少價金之請求，且以該向減少價金之請求無須以書面為要式，縱以對話為之亦無不可，是原告既於上開協商時當場以言詞向被告委任之代理人請求減少價金，並經記明於上開處理記錄內，應生請求之效力，應認原告之價金減少請求權未逾上開通知後6 個月或自物之交付起
5 年，被告辯稱原告減少價金請求權已逾上開期間，應無足採。
3、準此，系爭房屋既有上開天花板漏水之瑕疵存在，且原告價金減少請求權亦未逾時效，原告請求減少系爭房屋之買賣價金，並依民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告返還所減少之價金，為有理由。
（三）被告是否應負不完全給付損害賠償責任？
1、又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227 條第1 項、第226 條第1 項分別定有明文。亦即債務人所為之給付有瑕疵，而此項瑕疵如不能補正，或縱經補正，與債務本旨已不相符者，債權人始得依民法第226 條或第232 條規定，請求債務人賠償損害；倘該不完全之給付可能補正者，債權人僅得請求補正，並依民法第231 條第1 項規定，請求賠償補正前所受之損害（最高法院101 年度台上字第496 號判決意旨參照）。再按債務人應依債之本旨為給付，僅在特別情事下始得免責，乃債法之大原則，故債務人之給付苟與債之內容不符，而主張免責者，自應就其歸責事由不存在負舉證責任。
2、查系爭房屋既有上開天花板之漏水雖已修復，仍有較一般使用狀況下之其他建物容易漏水之風險，且有再行修繕之必要，不僅屬物之瑕疵，應認被告有未依債之本旨給付之不完全給付情形，被告亦未能舉證證明有何不可歸責於己之事由，原告自得依不完全給付之法律關係，請求債務不履行之損害賠償，惟上開漏水情形並非不得補正，揆諸上開說明，原告僅得依民法第227 條第1 項準用民法第231條第1 項給付遲延之規定請求賠償補正前所受之損害。
（四）原告所得請求減少價金或不完全給付之損害賠償之金額為何？
1、關於系爭房屋完全修復完畢所需之修繕費用及因漏水導致房屋價值減損之金額，經社團法人新北市建築師公會鑑定結果，認其修繕補強方式概為：「... ⑴客廳天花頂板粉刷層全面敲除及清潔，壁癌部分範圍先以矽酸脂材料做好防水處理，俾防止天花頂板表面繼續發生壁癌現象。⑵裸露之底層施以環氧樹脂底劑，表層再以碳纖維貼附補強。⑶天花頂板補強完成後，再以1:3 水泥粉刷漆水泥漆，增加美觀性。」，費用約需16萬8,008 元（細目詳附件七標的物損害修復估算表）；又系爭房屋減損之價額則為：「... 研判本系爭房屋因受漏水之影響雖會暫時導致建築物使用及美觀上之不便，惟經施予適當方式補強修復後就不會有導致房屋價值減損之虞。是以，該系爭房屋因漏水之瑕疵既須額外支出上開補強修復費用予以處理，應可視為房屋價值減損部分之金額應屬合理。」，有上開鑑定報告書在卷可參，是本件原告請求減少價金或不完全給付之損害賠償金額，其中16萬8,008 元部分，應有理由。
2、又原告主張因系爭房屋上開漏水瑕疵，無法按照計晝將房屋出租他人，依系爭房屋附近之租屋行情，請求系爭房屋自交屋後至漏水修繕完畢期間共20個月之租金損害42萬元，並提出房屋租賃契約影本、捷運吉境社區大樓停車位出租契約影本各1 紙為憑（本院卷第47、48頁），惟以原告僅謂其受有相當於租金之損害，然未能提出與第三人就系爭房屋已成立租賃契約、洽談租賃或委託仲介出租，惟因系爭房屋之漏水瑕疵致無法出租而受損之證據，又系爭房屋之漏水位置僅限於客廳天花板一隅，於交屋後亦經被告派員修繕至暫時不再漏水，是原告主張因系爭房屋漏水瑕疵受有自交屋起至漏水修繕完畢期間共20月租金損害，其舉證尚有不足，難認有理。
3、復按人格權受侵害時，得請求法院除去其侵害；有受侵害之虞時，得請求防止之。前項情形，以法律有特別規定者為限，得請求損害賠償或慰撫金。不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第18條、第195 條第1 項前段定有明文。換言之，慰藉金之賠償須以人格權遭遇侵害，使精神上受有痛苦為必要（最高法院51年台上223 號判例意旨參照）。本件被告固對原告負有不完全給付之損害賠償責任，然屬原告財產權受有損害，原告雖稱因此導致其生活品質下降，受有精神耗損及情緒折磨等損害，究非民法第195 條第1 項所列舉之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操等權利受害，亦未能舉證證明其係何項人格法益受害且有情節重大之情形，自難僅憑原告自陳受有精神上痛苦等情，即謂得依民法第227 條之1 準用民法
195 條規定為請求，是原告請求精神慰撫金，應屬無據。
五、綜上所陳，原告依民法第359 條減少價金後，依民法第179條不當得利之法律關係，或依民法第227 條第1 項不完全給付之法律關係，請求被告給付16萬8,008 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即104 年8 月5 日（本院卷第65頁）起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與本案判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 29 日
民事第一庭 法 官 張誌洋以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 29 日
書記官 洪嘉卿