臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第2528號原 告 黃正園訴訟代理人 陳永來律師
魏雯祈律師徐慧齡律師複 代理人 林家琪律師
楊詠詠被 告 黃春來
黃春德共 同訴訟代理人 簡長輝律師上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於民國105年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件訴訟進行中，被告黃陳美已於民國104年10月25日死亡，並由其繼承人黃春來、黃春德具狀聲明承受訴訟（本院訴字卷第46、48至51頁），核無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下分別稱741、751地號土地，合稱系爭土地）係黃陳美與其他共有人共有，原告於103年6月4日以每坪新台幣（下同）16萬元之價格，向黃陳美購買系爭土地應有部分各1/3並支付訂金100萬元。㈡741地號土地之面積為466.74平方公尺，以黃陳美之應有部分1/3計算其所有之坪數即為47.06坪（466.74×0.3025×1/3＝47.06）、751地號土地之面積為
655.19平方公尺，以被告之應有部分1/3計算其所有之坪數即為66.06坪（655.19×0.3025×1/3＝66.06），故訂金收據記載：「土地售價每坪160,000元」、「地號741之土地謄本坪數為47.06坪、地號751之土地謄本坪數為66.06坪」等語，可知買賣總價金為1,809萬9,200元【（47.06＋66.06）×160,000＝18,099,200】，兩造顯然已就買賣標的物及價金之必要之點，互為意思表示一致，買賣契約自已成立無疑。㈢原告分別於104年2月25日、104年3月10日催告被告履行合約，詎黃陳美發函表示已同意將其應有部分移轉與他人，欲與原告解除契約，並退還定金等語，嗣原告始知黃陳美係與訴外人朱文玲等人達成和解，以1,002萬8,000元之價格，將系爭土地之應有部分移轉與朱文玲、徐契育、徐契舜、徐契煌、徐瑞陽等人，並由其等償還由黃春德、黃春來代為收受之訂金100萬元。惟上開訴訟係朱文玲、徐契育等人以無因管理為由，請求黃陳美移轉系爭土地之應有部分，然經臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）101年度訴字第24號判決駁回朱文玲等人之訴，經其等提起上訴後，而於103年9月30日在臺灣高等法院103年度上字第1076號成立和解。經細閱該案卷證資料，發現朱文玲等人主張無因管理尚乏依據，且高等法院審理期間，朱文玲等人亦未提出新事證，黃陳美尚非立於顯然不利之處境，且當時並有委任律師代為出庭，卻以1,002萬8,000元之價格將土地應有部分移轉予朱文玲等人，此金額遠低於原告向其購買之價金1,809萬9,200元，黃陳美執意違反兩造契約之理由，實令人費解，則黃陳美既與朱文玲等人達成訴訟上和解，此和解與確定判決有同一之效力，黃陳美自已陷於給付不能，且顯屬可歸責。原告業於104年2月25日、104年3月10日催告黃陳美履行合約已如上述，惟其仍未置理，爰依民法第254條規定解除契約，並以民事準備書狀繕本之送達以代解除之意思表示。㈣黃陳美並無可得解除契約之事由，其逕自與他人達成訴訟上和解，拒不履行所有權移轉登記義務，自應依民法第249條規定加倍返還定金共200萬元。又原告購買系爭土地係為與鄰地整合以興建大樓，故向黃陳美購買系爭土地後，即委請建築師繪圖設計，惟因黃陳美違約，以致無法移轉系爭土地，自屬可歸責於黃陳美之事由致給付不能，原告因此重新委請建築師變更設計所受之損害299萬4,898元，自得依民法第226條第1項規定，請求賠償損害。以上合計499萬4,898元（2,000,000＋2,994,898＝4,994,898）等語。並聲明：㈠被告應給付原告499萬4,898元，並自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠兩造於103年6月4日訂金收據約定：「茲收到黃正園君支付訂金新台幣壹佰萬元整，就桃園市○○段○○○○○○○○○○○號本人所有持分土地著色區域（畸零地及道路用地除外），正確面積以法院判決分割後登記為準，土地售價每坪壹拾陸萬元整,…」、「立據人黃春來約定自103年6月4日起延長至104年6月3日內完成交易。未完成訂金壹佰萬元無息退還」等語。㈡買賣雙方簽訂買賣契約時，係約定該契約附有「104年6月3日」終期期限，此亦有原告於104年3月18日寄發之存證信函記載：「…,仍需依據103年6月4日雙方簽訂之訂金收據內容備註詳載：至104年6月3日內完成交易」等語可稽。因上開「104年6月3日」期限已屆滿，依民法第102條第2項規定，契約失其效力，出賣人自僅須依「未完成訂金壹佰萬元無息退還」之約定，退還已收訂金100萬元即可。原告除上開約定外，另主張加倍返還訂金100萬元及變更設計之損害299萬4,898元，自洵屬無據。㈢再者，系爭買賣契約亦係附有「買賣土地須俟法院判決分割後登記」停止條件之法律行為，既買賣雙方簽訂買賣契約時，約定契約實質拘束力之發生，繫於將來發生與否不確定之事實，而上開「買賣土地須俟法院判決分割後登記」之條件既尚未成就，依民法第99條第1項規定，買賣契約自尚不生效力。
縱原告所稱其受侵害乙節屬實（被告否認之），依最高法院69年台上字第3986號判例意旨，出賣人就系爭買賣契約縱有賠償責任，亦需俟條件成就時，方始發生。是原告於停止條件未成就前即主張出賣人須加倍返還訂金及賠償變更設計之損害，自均屬無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張系爭土地係黃陳美與其他共有人共有，原告於103年6月4日以每坪16萬元之價格，向黃陳美購買系爭土地之應有部分各1/3，並支付訂金100萬元，黃春來、黃春德亦因而於訂金收據上簽名，其上載：「土地售價每坪160,000元」、「地號741之土地謄本坪數為47.06坪、地號751之土地謄本坪數為66.06坪」等語；原告分別於104年2月25日、104年3月10日催告黃陳美履行合約，詎黃陳美發函表示已同意將其應有部分移轉予他人，欲與原告解除契約，並退還定金等語之事實，有土地登記第二類謄本、支票、訂金收據、桃園成功路104年2月25日第227號、桃園慈文104年3月10日第217號、台北南陽104年3月15日第398號存證信函等件在卷可稽（本院司促字卷第5至8、10至16頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告復主張黃陳美並無得解除契約之事由，卻逕自與他人達成訴訟上和解，拒不履行所有權移轉登記義務，自應依民法第249條規定加倍返還定金共200萬元；又原告購買系爭土地係為與鄰地整合以興建大樓，故向黃陳美購買系爭土地後，即委請建築師繪圖設計，因黃陳美違約，以致無法移轉系爭土地，自屬可歸責於黃陳美之事由致給付不能，原告因此重新委請建築師變更設計所受之損害299萬4,898元，自得依民法第226條第1項規定，請求賠償損害，以上合計499萬4,898元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，為民法第153條第1項所明文。查證人即系爭買賣仲介人亦為原告之代理人王韻能於105年4月15日具結證稱：
「（你講的賣主要我加一些內容是否為前一份訂金收據下方所記載的？）對。是賣主要我加的」、「（這部分內容原告有無同意？）不用經過原告同意，我是仲介，以我的想法是不用同意，壹年內簽約沒問題。我們當時只是簽壹個訂金就準備要簽買賣契約了」、「（除了請你交付上開支票外，有無授權你什麼權限？）他只是叫我們早點簽約」等語（本院訴字卷第98頁背面、第99頁）；暨證人許仲奎於105年2月19日具結證稱：「（兩造約定之買賣價金為何？原告已給付多少價金？）價金當時黃正園給被告訂金收據，每坪16萬元，原告先給他訂金壹佰萬元，再簽約」等語（本院訴字卷第85頁背面）。是被告抗辯原告自始即認知訂金收據僅表達買賣雙方簽訂買賣契約之意願而已，買賣雙方仍須簽訂買賣契約始成立買賣法律關係，於買賣雙方簽訂買賣契約前，買賣法律關係尚未成立等語，應為可採。
㈡次按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直
接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103條亦定有明文。查證人王韻能於105年4月15日具結證稱：「（請鈞院提示104年12月16日民事聲明承受訴訟暨答辯狀後附被證一訂金收據；你有無見過此訂金收據？）有」、「（訂金收據上手寫『立據人黃春來約定自103年6月4日起延長至104年6月3日內完成交易。未完成訂金壹佰萬元無息退還。』等文字是否你所書寫記載？）對」、「（訂金收據第三列手寫『著色區域』等文字是否你所書寫記載？為何要在土地後加註『著色區域』等文字？）對。當時有附壹張地籍圖，上面有畫黃色部分是要購買的土地」、「（你所稱的購買土地，是整筆還是持份？）好幾人共同持有，並以持份換算面積」、「（訂金收據第四列手寫『分割後登記』等文字是否你所書寫記載？為何要在法院判決後加註『分割後登記』等文字？）對。當時賣主稱這土地有糾紛，在法院訴訟，所以他說要以法院判決的面積為準」、「（你講的賣主要我加一些內容是否為前一份訂金收據下方所記載的？）對。是賣主要我加的」、「（這部分內容原告有無同意？）不用經過原告同意，我是仲介，以我的想法是不用同意，壹年內簽約沒問題。我們當時只是簽壹個訂金就準備要簽買賣契約了」、「（『未完成訂金壹佰萬元無息退還』原告有無同意？）賣主要我加這句話，當時我依照賣主的話記載，賣主說不記載他就不簽約。我沒有問過原告，所以我拿回去給原告的那份內容不同」等語（本院訴字卷第97至99頁）。是被告抗辯「買賣之土地面積即桃園市○○段○○○○○○○○○○○號土地面積應以法院判決分割後登記為準」及「立據人黃春來約定自103年6月4日起延長至104年6月3日內完成交易。未完成訂金壹佰萬元無息退還」等內容為其要求買賣仲介人即原告代理人王韻能記載於訂金收據上，自應對買方之原告本人發生效力等語，應為可採。
㈢復按定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於受定金當
事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款雖定有明文。惟查，兩造之買賣契約應認尚未成立，已如上述。參以訂金收據上載立據人黃春來約定自103年6月4日起延長至104年6月3日內完成交易，未完成訂金壹佰萬元無息退還等語，亦如前述，則當事人就訂金返還之事既有約定，自無適用上開規定之餘地。故原告請求被告退還已受領之100萬元訂金外，另請求加倍返還訂金100萬元，並無理由。
㈣原告另請求被告賠償重新委請建築師變更設計之損害299萬
4,898元。惟查，原告買方之代理人王韻能經被告賣方要求將「正確面積以法院判決分割後登記為準」等語記載於訂金收據，依上規定，自對原告發生效力，故原告明知系爭買賣土地須經法院判決分割始得確定面積及位置，卻於法院判決分割前甘冒不可預料之風險，其變更設計損害之發生，自非可歸責於賣方，原告請求賠償，要無理由。
㈤綜上所述，本件賣方僅應無息返還買方已受領之訂金100萬
元，而被告已於104年7月3日將上開100萬元訂金清償提存於桃園地院而生清償效力等情，有桃園地院104年度存字第885號提存書附卷可稽（本院訴字卷第105頁），是原告請求被告返還已受領之訂金100萬元，亦無理由。
六、從而，原告依民法第254條、第259條第3款、第226條第1項等規定，請求被告給付499萬4,898元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，假執行之聲請即失依附，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
民事第一庭法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
書記官 鍾惠萍