臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第2548號原 告 張福安訴訟代理人 周仕傑律師被 告 朱珈瑩訴訟代理人 張麗英上列當事人間請求給付租金等事件，於中華民國105年3月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾伍萬捌仟叁佰陸拾捌元，及自中華民國一百零四年九月二十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬元為被告預供擔保後，得為假執行；被告以新臺幣陸拾伍萬捌仟叁佰陸拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：（一）請求就被告所有新北市○○區○○路○○號房屋使用原告所有新北市○○區○○段○○○號土地核定租金為每月新臺幣（下同）1萬6,458元。（二）被告應給付原告91萬7,130元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日之前一日止按周年利率百分之五計算之利息。（三）被告應自民國104年9月1日起按月給付原告1萬6,458元至交還新北市○○區○○段○○○號土地之日止。（四）第二項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）新北市○○區○○段地號24號土地為原告所有，此有土地登記謄本正本乙份可證（見證物一）。而被告朱珈瑩所有之新北市○○區○○路○○號房屋，係座落於原告所有前開土地之上，此亦有該建物之登記謄本可證（見證物二）。該房屋原係訴外人朱全淋所有，原告前曾向鈞院起訴主張朱全淋係無權占有原告之土地並要求拆屋還地，業經鈞院以88年度重訴字第257號民事判決認定因原告與朱全淋間存有租賃關係，而否准原告之請求，此有該判決書影本可參（見證物三）。原告即本於租賃關係請求被告給付租金。
（二）又依據民法第876條規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之。土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」，最高法院70年度台上字第1365號判決意旨亦稱：「建築物與基地同屬一人所有，僅將土地出賣時，因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形，應認基地買受人與建築物所有人就基地成立租賃關係。租金數額協議不諧時，應類推適用民法第八百七十六條規定，當事人得聲請法院核定之。」，今鈞院88年度重訴字第257號民事判決認定系爭房屋與土地原屬訴外人張龍所有，後分別移轉與原、被告，則即有前開判決之適用。為此原告謹依據前述判決之意旨主張類推適用民法第876條規定請求鈞院核定租金數額。
（三）另有關城市土地租金之數額，依據土地法第97、105條之規定，系爭土地之年租金以不超過土地申報價額百分之十為限，系爭土地每平方公尺申報地價為每平方公尺30,624元，此有地價謄本可參（見證物四），系爭土地共有64.49平方公尺，合計系爭土地申報地價為197萬4,942元，則每月土地租金應為1萬6,458元。
（四）本件租賃關係係自土地與房屋分別移轉所有權時即已產生，被告係於98年3月24日取得系爭建物所有權，即已負擔給付租金之義務，然因租金之請求權時效僅有五年，故原告請求自100年1月9日至104年8月31日之租金共計91萬7,130元。並請求被告應自104年9月1日起按月給付原告租金1萬6,458元。又本件原告如獲勝訴判決，願供擔保，請鈞院准予宣告假執行。
（五）這個案子，被告所有的房屋，及原告所有的土地原本都是訴外人所有，是被告的外祖父，之前法院認定是同一人所有，我們有提出判決，分別移轉原告及訴外人，根據民法第四百二十五之一條規定，如果雙方不能協定，可以請求法院為之。租金給付的方式，我們按土地法的規定，系爭房屋是出租給別人使用，我們是以最低的標準，我們請庭上核定的時候作一個參酌。我們是土地所有權人，被告是房屋所有權人，我們認為法院有酌定租金的必要，本件不是做為住家，我們還是依照土地法規定來請求，調解的時候土地也是被告一人占用，以我們請求核定的租金來看，在系爭地址繁榮程度來看，是遠低市場行情，這樣的租金數額，才能彌補原告應得的租金。
（六）證據：提出建物登記謄本、土地登記謄本、臺灣板橋地方法院88年度重訴字第257號民事判決、地價謄本等影本為證據。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告與被告為舅舅與外甥關係。前土地所有權人為被告外婆張林寶蓮，張林寶蓮66年辭世，有5位子女，名下所留遺產唯獨原告自己辦理繼承登記土地所有權人。建物贈與續為外公與外孫關係。原始前建物所有權人張龍所有，為被告之外公，張龍於79年間贈與女兒張麗英，88年張麗英贈與夫朱全淋，98年朱全淋贈與女兒朱珈瑩。
（二）原告前向鈞院起訴拆屋還地，經鈞院判決駁回。於94年間，臺灣高等法院95年度上易字第40號民事判決認定租金以土地申報總價年息百分之七計算。95年前建物所有權人朱全淋曾經二次寄存證信函給原告，請提供房屋所有權人給付租金，但原告不予理會。原告前向99年訴字第2528號請求撤銷贈與等事件，業經和解，認定原告請求給付租金計算方式依高院判決書內容。
（三）對方的律師說法都重複，現在已經贈與我女兒的身上，當我贈與我先生的時候他一直以此為請求，都被板橋地院及高等法院駁回，95年他們告我的時候都是重複這些論調，租金認定在百分之七的時候，已經認定的事實，我請他把帳號給我，但原告就是一直要告我，一直浪費司法資源。另外因為94年要求租金的時候，法官以百分之七認定，對方以60萬和解，我這邊有60萬他簽立的證據。
（四）證據：提出土地登記謄本、建物登記謄本、臺灣板橋地方法院96年1月12日95年度全聲字第493號民事裁定、臺灣高等法院95年7月18日95年度上易字第40號民事判決、永和郵局95年11月3日第2222號存證信函、臺灣板橋地方法院99年度訴字第2528號100年5月31日和解筆錄、民事答辯狀
㈠、民事補充答辯要旨狀、支票等影本為證據。
貳、本院依職權調取88年度重訴字第257號民事卷宗。
參、得心證之理由：
一、原告主張坐落新北市○○區○○段○○○號土地為原告所有，而坐落其上之大華段1724建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○號房屋則為被告所有一節，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本及土地登記謄本在卷可參（見本院卷第49、51頁），原告此部分主張自堪信為真實。原告又主張被告所有之房屋前所有權人為訴外人朱全淋，前經原告對朱全淋提起拆屋還地訴訟，經本院88年度重訴字第257號民事判決及臺灣高等法院89年度重上字第501號民事判決認定訴外人朱全淋與原告間就前揭房屋使用原告所有之土地一節，有租賃關係存在之事實確定，經本院依職權調取該案卷宗核閱屬實，則原告此部分主張亦堪信為真實。而被告取得前揭房屋所有權，乃因於98年間接受被告之父朱全淋贈與而來一節，亦為兩造所不爭執，此部分事實亦堪以認定。
二、原告又主張類推適用民法第876條規定，請求法院核定租金為申報地價年息百分之十等語；則為被告所否認，並抗辯應依前高院核定之百分之七計算等語。經查：
（一）按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，民法第425條之1第1項、第2項分別定有明文；又房屋與基地同屬一人所有，先後或同時出賣與二人時，房屋在性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形，應認基地買受人於買受之初，即有默認房屋買受人有權繼續使用基地而成立租賃關係，併得請求辦理地上權登記（最高法院63年台上字第766號判例意旨參照），其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用；其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，即不問其後轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對該房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之使用關係（最高法院87年度台上字第1742號、88年度台上字第1412號判決意旨參照）。故前揭被告所有之房屋使用前揭原告所有之土地，應繼受該房屋前所有權人朱全淋與原告間之租賃關係一節，自堪以認定。
（二）又查原告前於94年間又以該房屋前所有權人朱全淋為被告，請求法院判決核定前揭房屋使用原告所有之土地之租金數額，經臺灣高等法院95年7月18日95年度上易字第40號民事判決核定89年7月1日前之每月租金為14,602元，89年7月1日起之租金為每月11,811元，此有前揭確定判決影本在卷可參（見本院卷第81至94頁）。惟按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」，為民法第442條所明定；是以出租人請求法院增加其租金數額，當以租賃物之價值上昇為其要件。經查，依前揭臺灣高等法院95年7月18日95年度上易字第40號上字第501號民事判決理由所載，前揭原告所有之土地於89年7月前之申報地價為每平方公尺39,600元，89年7月之後為每平方公尺32,032元，又據原告所提出之地價謄本所載（見本院卷第27頁），該土地之申報地價於96年1月為每平方公尺32,032元，99年1月之後為每平方公尺30,624元，可見該土地之價值並未大幅上昇，則原告請求增加租金數額一節，不符前揭法條規定，不應准許。從而，本件原告得向被告請求給付之租金數額仍應以每月11,811元為計算標準。
三、原告又主張被告自100年1月9日起未給付租金，因請求被告應給付100年1月9日起至104年8月31日止之租金共917,130元一節，被告固不否認上開期間租金未付之事實，惟抗辯租金數額應依之前高等法院判決之數額計算等語。經查：
（一）原告前曾於99年間起訴請求前揭被告所有之房屋前後所有權人即本件被告及訴外人朱全淋給付土地租金，經該案兩造於100年5月31日在本院成立訴訟上和解一節，為兩造所不爭執，並有兩造不爭執其真正之本院99年度訴字第2528號100年5月31日和解筆錄影本在卷可參（見本院卷第97至98頁），依上開和解筆錄記載之和解條件內容可知，原告已收取被告所支付之95年10月9日起至100年1月8日止之土地租金，則原告請求被告應給付100年1月9日起至104年8月31日止之租金一節，自堪以採取。
（二）又被告應給付原告之租金數額應以每月11,811元計算一節，已如前述，則原告所得向被告請求之100年1月9日起至104年8月31日止之租金數額即應為658,368元（計算式：(11811*55(月)+( 11811*23/31) =658368），原告此部分請求於此數額範圍內方屬可採，逾此數額範圍則非可採。
四、原告又請求被告應自104年9月1日起至交還前揭原告所有之土地為止，按月給付原告租金16,458元一節，為被告所否認。因原告請求增加土地租金一節，並非可採，已如前述，系爭土地租金數額仍應以每月11,811元為計算標準，而此租金數額業經前揭判決確定，於本件既無變更之必要，原告此部分請求，乃非可採。
五、綜上所述，原告主張依據租賃之法律關係，請求增加租金數額，並請求被告給付租金等節，就100年1月9日起至104年8月31日止之期間內共計658,368元及自起訴狀繕本送達被告翌日即104年9月27日（本件應送達於被告之起訴狀繕本之送達，係於104年9月16日寄存在新北市政府警察局永和分局秀朗派出所而為送達，依民事訴訟法第138條第2項規定，應經過10日即104年9月26日發生送達效力）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息等範圍內為有理由，應予准許；至於原告之請求超過上開範圍部分則為無理由，應予駁回。另原告請求之被告應自104年9月1日起至交還前開原告所有土地之日為止，按月給付原告租金部分，則已經判決確定在案，被告仍應按前揭確定判決按期給付，自不待言，附此敘明。
肆、假執行之宣告：原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額就其勝訴部分為准予假執行之宣告；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 24 日
民事第三庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 24 日
書記官 郭祐均