臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第2590號原 告 李用富被 告 江大川被 告 江大山共 同訴訟代理人 簡炎申律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國104年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國103年4月23日以新臺幣（下同）646萬8,354元向
被告購買坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○號土地（，下稱系爭土地。被告應有部分各1/4），原告並已依約於103年4月23日交付簽約款130萬元；同年5月20日交付260萬元；同年7月2日付清尾款256萬8,354元完畢，被告則應擔保產權清楚，無第三人占用。並因被告要求原告先付款，原告才在未點交下即先付款。又原告於103年6月18日辦妥系爭土地（應有部分共1/2）移轉登記後，曾至地政機關服務台詢問土地複丈申請一事，經承辦人員建議可於取得系爭土地全部所有權後，再行申請複丈。故原告於104年2月26日始申請就407號土地為複丈，但當日因竹林太多，無法測量；另於104年5月5日就409號土地申請複丈。詎原告鑑界發現系爭407號土地遭第三人占用寬度2.94公尺到0.96公尺不等，及山泉水管二條，直徑各2.5公分及3.5公分，另有一未遷移墳墓。即本件被告出售予原告之土地因遭他人占用，具有瑕疵，且屬不完全給付，原告自得請求損害賠償。
㈡經比照原告另向系爭土地共有人李礽甫購買應有部分1/4，
同一瑕疵，李礽甫同意減少價金30萬元；及參酌原告購買系爭土地是因原告所有坐落同段405號土地申請建築農舍，因103年新北市政府城鄉發展局發佈新規定農舍已不能建築，以「農舍如建150坪以每坪30萬元計，1/4價額為1,125萬元；建築成本以每坪10萬元計，1/4價額為375萬元。以購買成本1,293萬6,708元加計40萬元遷葬補貼，再加計李敏捷加價38萬8,101元，合計1,372萬4,809元，因農舍不能建築因無須購買損失之1/4計343萬1,202元。」，原告損失可謂重大。爰本於瑕疵及不完全給付法律關係請求被告各負30萬元損害賠償之責。
㈢併為聲明：被告應各給付原告30萬元，及各自104年8月18日
起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告所有系爭土地乃繼承自當地李家母親而來，因與原告所
有其他土地相鄰，且系爭土地遭政府列為保護區，除被告外尚有其餘共有人，併除其上設有墳墓外，據被告所知其餘土地並無人耕作及使用。兩造間就系爭土地買賣洽談多年，肇於原告早擬收購系爭土地，且原告為相鄰同段405號土地所有人，對系爭土地使用狀況知之甚詳。反之，因被告僅系爭土地共有人，並無法利用系爭土地，且居處遠離系爭土地，故同意僅依公告現值做價買賣。因被告未曾使用系爭土地，故雙方均同意無庸辦理鑑界，僅按現狀簡易交付，無庸親赴現場；並因知悉系爭土地有墳墓占用情事，故於買賣契約加註「賣方補貼買方5萬元，辦理現有墓園遷移費用」。至原告主張其他遭他人占用之道路或水管，究否屬實，本非無疑。遑論該遭占用之時點究於何時，亦未可知，本難責令被告需因此負瑕疵及不完全給付損害賠償之責。
㈡甚且，原告早於103年6月18日即辦妥系爭土地所有權移轉登
記，而取得向地政機關申請複丈之權利，竟未依通常程序為檢查，遲至104年8月27日始提起本訴，向被告為瑕疵或不完全給付之主張，依民法第356條規定應視同承認所受領之物，不得再向被告為損害賠償之請求。
㈢併為答辯聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於103年4月23日與被告簽署系爭土地買賣契約（下稱系
爭契約），約定由原告以646萬8,354元向被告購買被告所有系爭3筆土地應有部分共1/2（被告每人應有部分各1/4）。
原告依序於103年4月23日交付簽約款130萬元；同年5月20日交付260萬元；同年7月2日付清尾款256萬8,354元完畢。並於103年6月18日辦妥系爭土地（應有部分1/2）所有權移轉登記等情。
㈡原告提出系爭契約（詳本院卷第12至15頁）為真正，其內容略以：
四、稅費負擔：⒈賣方負擔：
㈠土地鑑界規費、界樁費及地政士代辦費（此項刪除）。㈡本次買賣標的移轉……。
八、特約事項：⒍賣方補貼買方5萬元正，辦理現有墓園遷移費用。
㈢原告依序於103年6月18日取得系爭土地（應有部分1/2；前
手為被告2人）所有權；於103年10月22日取得系爭土地（應有部分1/4；前手為李礽甫）所有權；於104年3月11日取得系爭土地（應有部分1/4；前手為李敏捷等人）所有權等情，並有系爭土地異動索引3份（詳本院卷第67至101頁）在卷可佐。
㈣原告曾向地政機關申請複丈，經地政機關派員於104年2月26
日（系爭407號土地）、同年5月5日（系爭409號土地）至現場等情（詳本院104年12月10日言詞辯論筆錄）。
四、按依民法第348條第1項規定，物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，惟應有部分乃共有人對於共有物權利抽象之成數，而非共有物具體之某一部分，是應有部分之出賣，與物之出賣，自屬有別。故除共有人係轉讓其全部應有部分與他人，該共有人又基於分管契約已占有共有物之特定部分，得類推適用同條第2項規定，認應將該分管之特定部分交付受讓人外，受讓人無從請求交付共有物之特定部分（最高法院84年度台上字第2513號判決意旨參照）。查本件原告向被告買受之標的，既為系爭土地應有部分1/2（即系爭土地抽象之成數），而非系爭土地具體之某一部分，被告復否認其等得基於分管契約占有系爭土地之特定部分。按諸前開判決意旨，原告即無得本於系爭買賣契約關係請求被告交付系爭土地，先此敘明。
五、再按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物，不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。有關民法第356條第2、3項規定，因買受人怠於通知而視為承認其所受領之物為無瑕疵之物，核其意旨應認買受人承認其所受領之物符合契約所定之品質之意。因此本條之視為承認，具契約法性質屬法律行為，換言之，即視為買受人以意思表示承認其所受領之物具有原約定之品質，如怠於通知者，不但喪失瑕疵擔保請求權，買受人之其他損害賠償請求權，如積極侵害債權、締約上過失或侵權行為所發生之損害賠償請求，亦應予排除（參看黃茂榮著買賣法第316頁、318頁）。申言之，民法第356條買受人之怠於檢查及通知義務之履行者，依其文義，並非僅係排除其法律效果而已，即非僅排除瑕疵擔保請求權而已，含有承認受領之物符合約定品質之意思表示擬制。再者，如從體系解釋，民法債編各論中買賣契約出賣人物之瑕疵擔保責任，雖其構成要件（如不以有可歸責出賣人為必要）、權利行使要件及法律效果（如短期除斥期間），與債務不履行之不完全給付之要件效力（如以可歸責事由為要件以及15年請求權時效期間）有別，但出賣人給付之標的物有瑕疵，本質上即屬不完全給付一種，買賣編中既已有特別規定，明定出賣人之檢查及通知義務，否則視為承認其受領之物，即承認其受領物之品質，自含有排除買受人另依不完全給付規定請求權利之意，即應認買賣編中瑕疵擔保責任規定優先適用於債編通則關於債務不履行之規定。況如不特定物買賣或種類之債，因標的物已交付買受人，買受人不即檢查及通知瑕疵，將使出賣人舉證證明物之無瑕疵或證明不可歸責於自己發生困難，並長期陷於承擔不完全給付之債務不履行責任，同時使物之瑕疵擔保關於出賣人得以免責規定形同具文。基上說明，應認買受人不即依民法第356條規定從速檢查標的物及通知物之瑕疵而視為承認受領之物者，除喪失依買賣物之瑕疵擔保請求權外之，亦不得再依不完全給付之債務不履行規定，行使其損害賠償權利，兩請求權關係應認屬請求權相互影響關係。經查，本件原告向被告買受系爭土地後，既早於103年6月18日即因辦妥所有權移轉登記，取得系爭土地所有人身分，而得依地籍測量實施規則第205條第1項前段規定向地政機關為土地複丈之申請，竟怠於為之，並遲至104年8月27日始提起本訴主張，其於104年2月及5月間向地政機關為複丈之申請後，方知悉系爭土地具有遭他人占用之瑕疵，而先於本院104年11月12日言詞辯論期日主張依民法第365條規定減少價金，再於本院104年12月10日言詞辯論期日變更主張依瑕疵及不完全給付法律關係請求損害賠償云云。按諸前開說明應認原告確有不依通常程序即時檢查視為承認之情（即由原告於103年6月18日即取得向地政機關為土地複丈申請之權利，乃延至104年2月間始為複丈之申請等情以觀，應認原告已有怠於檢查之實。）；甚原告於104年2月26日知悉後（系爭407號土地既於104年2月26日已經地政機關依原告申請派員到場進行複丈，縱無法當日完成測量，亦足因實地勘查結果確認該筆土地使用現況。），乃遲至104年8月27日始提起本訴為「遭第3人無權占用等」之通知及主張，依民法第365條第3項規定，亦應認其怠於通知之結果，已視為承認其所受領之物。基此，本件原告除不得再為瑕疵主張外，依前述，因民法第356條規定視為承認其受領物之結果，亦不得再適用不完全給付請求賠償。
六、況按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例意旨參照）。查本件原告主張其所受損害乃援引原告另向系爭土地共有人李礽甫購買應有部分1/4，同一瑕疵（含遭人以道路、水管及墓地方式無權占用。），李礽甫同意減少價金30萬元。
及參酌原告購買系爭土地是因原告所有坐落同段405號土地申請建築農舍，因103年新北市政府城鄉發展局發佈新規定農舍已不能建築，以「農舍如建150坪以每坪30萬元計，1/4價額為1,125萬；建築成本以每坪10萬元計，1/4價額為375萬。以購買成本1,293萬6,708元加計40萬元遷葬補貼，再加計李敏捷加價38萬8,101元，合計1,372萬4,809元，因農舍不能建築因無須購買損失之1/4計343萬1,202元。」等語為據，並提出請求金額計算說明書及其與李礽甫簽署104年6月25日補充條款（詳本院卷第39、40頁）為證。惟觀諸原告提出請求計算說明，其所列舉損失乃肇於法令變更無法建築農舍所生，要與本件原告主張被告之有責原因（即系爭土地遭第3人占用之瑕疵）無涉。至原告與李礽甫簽署補充條款，則屬其等間同意減價之約定，基於債之相對性，本對被告不生效力，形式上亦難逕將減少價金（按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算(最高法院99年度台上字第1972號判決意旨參照)）援引為本件原告受損金額（於此應係指排除他人無權占用所生費用等）之認定。遑論，有關墓地之占用，已經兩造特約由被告補貼5萬元後，責令原告自行處理，原告本無由再向被告為賠償之請求，附此敘明。
七、綜上所述，原告以系爭土地有缺少被告應擔保產權清楚未遭他人占用之瑕疵為由，本於瑕疵及不完全給付法律關係請求被告各賠償其損害30萬元，及自104年8月18日起至清償日止按年息5%計算法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
八、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
九、兩造其餘主張及攻擊防禦方法與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 24 日
民事第三庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 24 日
書記官 趙彬