臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第2883號原 告 豐銨不動產經紀有限公司法定代理人 曾煥棨訴訟代理人 蕭琪男律師
嚴嘉豪律師朱政勳律師被 告 吳素珍兼 上 1 人訴訟代理人 劉德宗上列當事人間損害賠償事件，本院於民國105年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者。㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255 條第
1 項第2款及第7款分別定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號判決意旨參照）。本件原告起訴時原聲明第1 項為被告應給付原告新臺幣（下同）670,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於民國104年12月31日當庭變更上開聲明為被告應連帶給付原告670,
000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。經核原告所為變更訴之聲明，其請求之基礎事實仍屬同一，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告於104 年5月6日受訴外人陳林素楨委託以38,000,000元
銷售渠所有坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（面積86平方公尺，權利範圍全部）及其上同段368 建號建物（門牌號碼為新北市○○區○○○路○○○巷○弄○○號，面積179.55平方公尺，權利範圍全部，以下合稱系爭不動產），委託期間為104 年5月6日至同年6月6日。另一方面，被告吳素珍及被告劉德宗（伊為吳素珍之代理人）分別於104 年5月5日、同年月7 日經原告公司仲介人員即訴外人李昆忠帶看系爭不動產，吳素珍並於104 年5月7日11時、17時分別與原告簽訂買賣議價委託書與要約書（下稱系爭要約書），約定買價為32,240,000元及33,500,000元（另於同年月8 日加註「包含買方的服務費」），委託議價期間分別至104年5月11日24時、104年5月13日24時止，而劉德宗雖未於委託人上簽名，然全程參與簽約程序並代吳素珍收回斡旋金及簽名。嗣被告雖以欲購買另一不動產（坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地，及其上門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○○號之房屋）為由，表達不願購買系爭不動產之意，惟劉德宗卻於委託期滿後3個月內（即104 年8月13日前），未透過原告即私下與陳林素楨成立買賣契約，藉此脫免給付服務費予原告之義務，此經陳林素楨坦承並以350,000 元與原告達成調解在案。
因被告由李昆忠帶看系爭不動產，已實際獲得原告提供之相關資訊，依系爭要約書第3條第2款之約定，本應給付原告服務費，卻藉由委託人與代理人之關係，規避給付服務費之義務，損害原告之權利。為此，爰依系爭要約書第3條第2款之約定及民法第184條第1項後段、第185條第1項等規定，提起本件訴訟，請求被告連帶給付原告服務費。
㈡依李昆忠之證詞，可知陳林素楨與被告間在李昆忠帶看系爭
不動產時所談交易價格已趨近於33,500,000元，僅被告認該價格已包含服務費，陳林素禎則係不包含服務費；另在李昆忠協助被告與陳林素楨洽談系爭不動產之價格過程中，陳林素楨之配偶曾致電李昆忠，表示被告在此段期間內一直有去找他，價格就是33,500,000元，且陳林素楨之配偶向李昆忠表示會與劉德宗私下各包50,000元予李昆忠，希望私了，惟遭李昆忠所拒絕，足見劉德宗於斡旋不成立後，隨即前往陳林素楨家中欲利用原告提供之機會私下成交。
㈢依一般社會經驗，陳林素楨原出價33,500,000元，劉德宗應
不至抬高價格，縱買賣契約之價格抬高，亦應係用以提高實價登錄價格，或用以貸得較高款項，然實際金流應為較低之價格，抑或先匯予較高額者，再將差額退還。自陳林素楨所提供之合作金庫銀行綜合存款存摺以觀，105年5月29日劉德宗轉帳存入5,000,000元，惟同日隨即遭提領1,500,000元現金，該筆1,500,000 元款項是否係提領交付劉德宗顯屬可疑，此與陳林素楨稱系爭不動產實際交易價格為35,000,000元，因劉德宗說35,000,000元登錄上去整數比較好看等語相符（計算式：35,000,000元-1,500,000元=33,500,000 元）。
是以，系爭不動產之交易價格為33,500,000元，被告應連帶給付原告服務費670,000元（計算式：33,500,000元X2%=670,000元）。
㈣聲明：
⒈被告應連帶給付原告670,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告劉德宗則抗辯：㈠劉德宗並非吳素珍之代理人，本無支付仲介服務費之義務。
⒈綜觀系爭要約書之內容，並無吳素珍授予劉德宗代理權之意思表示。
⒉吳素珍本係劉德宗之友人，惟其並未居住於板橋地區，亦不
熟悉該地區環境，故伊提出置產之構想後，劉德宗基於人身安全之考量，先後於104年5月5日及同年月7日在李昆忠帶看房屋時陪同吳素珍前往看屋。嗣因買賣不成立，為免吳素珍舟車勞頓，而由劉德宗代替吳素珍收受斡旋金支票，並於系爭要約書背面之斡旋金返還簽收欄簽具「代劉德宗」等文字，以明責任。劉德宗代吳素珍收受斡旋金支票乙事，顯屬事實行為，而非法律行為，是以劉德宗縱簽具「代劉德宗」等文字，亦僅係要表明其已收受該票據，明確票據流向與所在，使李昆忠不必再負擔保管之責而已。
⒊劉德宗雖曾參與吳素珍委託原告仲介帶看房屋之過程，而知
悉系爭不動產相關資訊，惟劉德宗並非系爭要約書之契約當事人，且其條款內容亦無第三人效力之約定，故劉德宗更無需受該條款內容所約束，自屬當然。李昆忠雖證稱與渠第一個接洽的係劉德宗，後續亦係以劉德宗為主，直到要簽幹旋時方知悉係吳素珍要買等語，然實際上，原告於收受斡旋單時即知實際欲購置房屋者僅吳素珍而不及於劉德宗，故原告泛指劉德宗為主要獲取原告資訊者云云，顯不實在。
㈡劉德宗以35,000,000元購買系爭不動產，此價格顯高於吳素
珍委託原告仲介之約定買價33,500,000元（包含買方服務費），實無與吳素珍共同侵害原告之權益。
⒈系爭不動產之買賣是否成立，完全繫於吳素珍與陳林素楨是
否合意，劉德宗並無置喙之餘地。事實上，系爭不動產於原告仲介期間無法成交，肇因於陳林素楨與吳素珍間就價金是否包含服務費認知不同所致，最終仍係由陳林素楨回絕此筆買賣，而非吳素珍藉故不買，更與劉德宗無涉，此觀李昆忠證述係陳林素楨考慮2 天後，決定33,500,000元若不包含服務費就不賣了等語即明。
原告未舉證證明被告間以何之方式達成共同侵權行為之主觀意思聯絡與行為分擔，逕稱被告間有勾串之行為，共同藉故不購買系爭不動產云云，殊無足採。
⒉退步言，縱劉德宗有給付仲介服務費之義務（非自認，假設語氣），然：
⑴劉德宗以35,000,000元購買系爭不動產，此一價格顯然高於
吳素珍委託買價33,500,000元（包含買方服務費），倘劉德宗有規避給付仲介服務費之故意，理應以33,500,000元作為基準而主張降價，要無可能於自行與陳林素楨磋商時，再次墊高其買受價格，故劉德宗實無侵害原告權益之故意。
⑵參酌吳素珍於104 年5月7日17時簽署之系爭要約書「買方承
購條件」㈡⒉（B）買方其他承購條件，可知33,500,000 元已包含買方之服務費，故侵害原告受領仲介服務費之權益，抑或須返還仲介服務費之利益給原告者，均為陳林素楨，而非劉德宗，此一法律責任之歸屬，絕不容原告扭曲、混淆。⒊劉德宗雖曾表示願支付李昆忠車馬費50,000元乙節，係因劉
德宗為人海派、慷慨，於伊自行與陳林素楨完成系爭不動產之買賣後，在確認無法律責任前提下，自認基於道義責任，應補貼李昆忠之辛勞，乃提出補貼車馬費之構想。原告將此扭曲成劉德宗自認違約，與事實不符。
㈢答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行
三、被告吳素珍則以：伊請李昆忠斡旋購買系爭不動產，系爭要約書係伊簽立，伊出價33,500,000元含仲介服務費在內，李昆忠直接說不行，要求提高價格，伊答覆如果不行就算了，最後買賣不成立，故伊無須支付服務費等語，資為抗辯，並為答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷：㈠原告主張其於104 年5月6日受陳林素楨委託以38,000,000元
銷售渠所有之系爭不動產，委託期間為104年5月6日至同年6月6日。又被告分別於104 年5月5日、同年月7日經原告公司仲介人員李昆忠帶看系爭不動產，吳素珍並於104 年5月7日11時、17時分別與原告簽訂系爭要約書，約定買價為32,240,000元及33,500,000元，另於同年月8 日加註「包含買方的服務費」），委託議價期間分別至104 年5月11日24時、104年5月13日24時止等情，業據其提出系爭要約書2件為證（參見本院卷第15至18頁），被告對此並不爭執，是原告此部分主張，堪信為真實。
㈡原告復主張劉德宗雖未於委託人上簽名，然全程參與簽約程
序並代吳素珍收回斡旋金及簽名。嗣被告雖以欲購買坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地，及其上門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○○號之房屋為由，表達不願購買系爭不動產之意，惟劉德宗卻於委託期滿後3 個月內（即104年8月13日前），未透過原告即私下與陳林素楨成立買賣契約，藉此脫免給付服務費予原告之義務，此經陳林素楨坦承並以350,
000 元與原告達成調解在案。因被告由李昆忠帶看系爭不動產，已實際獲得原告提供之相關資訊，依系爭要約書第3 條第2 款之約定，本應給付原告服務費，卻藉由委託人與代理人之關係，規避給付服務費之義務，損害原告之權利。爰依系爭要約書第3條第2款之約定及民法第184條第1項後段、第185條第1項等規定，請求被告連帶給付原告服務費云云，劉德宗抗辯伊並非吳素珍之代理人，本無支付仲介服務費之義務，且伊係以35,000,000元購買系爭不動產，此價格顯高於吳素珍委託原告仲介之約定買價33,500,000元（包含買方服務費），伊實無與吳素珍共同侵害原告之權益等語。吳素珍則抗辯渠請李昆忠斡旋購買系爭不動產，系爭要約書係渠簽立，渠出價33,500,000元含仲介服務費在內，李昆忠直接說不行，要求提高價格，渠答覆如果不行就算了，最後買賣不成立，故渠無須支付服務費等語。
⒈經查，系爭要約書均記載委託人（買方）為吳素珍，嗣因吳
素珍與陳林素楨就系爭不動產之買賣關係沒有成立，故原告將買賣斡旋金500,000 元交還委託人時，由劉德宗代為受領該斡旋金，並在系爭要約書上記載「代 劉德宗」等語（參見本院卷第15至18頁），此為兩造所不爭執，足認系爭要約書之委託人（買方）應為吳素珍1 人，並未包含劉德宗在內。至於劉德宗雖有參與看屋及簽立系爭要約書之過程，充其量僅可認定劉德宗為吳素珍的履行輔助人，系爭要約書仍無法對劉德宗發生任何效力。是以原告不得依系爭要約書，請求劉德宗給付仲介服務費。
⒉次查，證人陳林素楨到庭證稱：（為何證人與吳素珍之買賣
不成立之原因？）因為價錢之原因，我當時是想賣36,000,000元，吳素珍說要以33,500,000元購買，所以買賣不成立。
（證人想賣36,000,000元，仲介是否有幫你斡旋，證人是否願意降價？）仲介有找我斡旋，但我不願意降價等語（參見本院卷第89頁），且證人即原告承辦本件仲介人員李昆忠到庭證稱：（是否有幫陳林素楨代為銷售系爭不動產？）有，大約104 年後半年，但正確月份我忘記了，接洽對象是陳林素楨之先生及陳林素楨，買方有接觸到被告2 人，一開始都是劉德宗跟我看房子，隔了3 個月後，才找到陳林素楨之房子給劉德宗看，看屋的第1 次劉德宗及吳素珍有一起來，看完後，劉德宗及吳素珍當下表示喜歡，希望跟陳林素楨接洽，當天就有直接跟陳林素楨及其先生談價格，當時陳林素楨希望賣38,000,000元，買方給我的價格是31,000,000元，但不確定。後來我有建議32,240,000元，陳林素楨沒有答應，但我有去找劉德宗簽立32,240,000元斡旋契約，我就拿此斡旋單找陳林素楨做斡旋，後來沒有議價成功，但陳林素楨有降為36,000,000元，我又去找劉德宗，經過洽談，劉德宗提高為33,500,000元，後來有2至3天時間，我在陳林素楨及劉德宗間往返談價格，至第4 天後，就約陳林素楨、劉德宗及吳素珍來公司斡旋，在現場談的價格是33,500,000元，買賣雙方都同意，劉德宗說公司有事，要急著離開，因此就沒有當場成立買賣契約，我請雙方先回去，後來我先去找陳林素楨，陳林素楨說33,500,000元沒有服務費，要考慮2 天，隔了2 天之後，我去陳林素楨家裡，陳林素楨表示此價格他們考慮不賣了。我就再去陳林素楨家2、3次，她都表示不賣了，我就跟劉德宗說現在陳林素楨不想賣了，劉德宗就請我努力看看，或找其他房子給他等語（參見本院卷第91頁），考量證人陳林素楨在本件起訴前已與原告達成和解，並給付原告仲介服務費350,000 元，且與被告間亦無特殊情誼或怨隙，自無可能甘冒偽證之風險而為不實之陳述，另證人李昆忠為原告之仲介人員，衡情自無可能為偏頗被告之證述，惟依證人陳林素楨及李昆忠之上開證詞，可知陳林素楨與吳素珍無法成立系爭不動產之買賣契約之原因主要在於買賣價格無法達成共識。至於證人李昆忠雖證稱：買賣雙方曾同意買賣價款為33,500,000元等情，然在買賣雙方簽立正式買賣契約前，買賣雙方對於該買賣價格（包含是否需另外給付仲介服務費等節）仍有討論及議價之空間，因陳林素楨幾經思考後，在渠與吳素珍簽約前，渠即已堅持不願意以33,500,000元出售系爭不動產（此部分另涉及33,500,000元是否應包含仲介服務費在內之爭議），顯見陳林素楨與吳素珍無法完成系爭不動產之買賣，並非係可歸責於被告之事由所致。再者，系爭要約書所載之委託期間業已分別於104年5月11日24時及同月13日24時屆滿，系爭要約書中關於給付仲介服務費之條件既已確定不成立，故原告亦不得依系爭要約書之約定，請求吳素珍給付仲介服務費⒊此外，劉德宗與陳林素楨於104年5月29日就系爭不動產成立
買賣契約之買賣價款為35,000,000元，有該不動產買賣契約書1 件在卷可稽（參見本院卷第48至55頁），且證人陳林素楨亦到庭及具狀證稱渠已陸續受領劉德宗給付之買賣價款5,000,000元、29,800,000元及尾款140,000元（其中已扣除漏水修繕費用60,000元）等語（參見本院卷第90頁及第97頁），並提出渠開立於中國信託股份有限公司板新分行之帳戶存摺節本為證（參見本院卷第150至152頁），足認上開買賣契約當事人確為陳林素楨及劉德宗。至於原告主張105年5月29日劉德宗轉帳存入陳林素楨之上開帳戶5,000,000 元，惟同日隨即遭提領1,500,000元現金，該筆1,500,000元款項是否係提領交付劉德宗顯屬可疑云云。然查，原告與陳林素楨成立和解之金額為350,000元，此金額應係以買賣價款35,000,000元計算百分之1仲介服務費而來，顯見原告亦認同35,000,000元符合系爭不動產之一般交易行情。縱如原告所述，劉德宗與陳林素楨係以33,500,000元成立系爭不動產之買賣關係，然依系爭要約書所載，吳素珍最後同意購買系爭不動產之出價為33,500,000元，且此部分已載明包含買方的服務費在內（參見本院卷第17頁），則劉德宗既未以低於33,500,000元之價格向陳林素楨購買系爭不動產，衡情劉德宗所為即難認有何侵害原告可向被告收取之仲介服務費可言。
⒋原告雖主張在李昆忠協助被告與陳林素楨洽談系爭不動產之
價格過程中，陳林素楨之配偶曾致電李昆忠，表示被告在此段期間內一直有去找他，價格就是33,500,000元，且陳林素楨之配偶向李昆忠表示會與劉德宗私下各包50,000元予李昆忠，希望私了，惟遭李昆忠所拒絕，足見劉德宗於斡旋不成立後，隨即前往陳林素楨家中欲利用原告提供之機會私下成交云云。然查，依原告提出之錄音譯文所示（參見本院卷第145至148頁），可知對話之當事人為李昆忠與陳林素楨之配偶，則陳林素楨之配偶於該次對話所述之內容是否即為劉德宗之真意，殊非無疑。再者，劉德宗並非系爭要約書之當事人，本無庸給付原告仲介服務費，已如前述，反觀陳林素楨曾與原告簽立委託銷售契約，陳林素楨之配偶與李昆忠對話時對此自會有所顧忌，故陳林素楨之配偶於該次對話所述自不足以客觀表達劉德宗內心之想法。是以原告此部分主張，委無可採。
五、綜上所述，系爭要約書之當事人為原告與吳素珍，而吳素珍與陳林素楨因買賣價格無法達成共識而未能簽立買賣契約，系爭要約書之委託期間復已屆滿，原告自不得依系爭要約書之約定，請求被告給付仲介服務費。另劉德宗與陳林素楨就系爭不動產成立之買賣契約，係劉德宗以伊個人名義日後與陳林素楨再行接洽後，且經陳林素楨與配偶討論後，陳林素楨才同意與劉德宗簽立系爭不動產之買賣契約，並由劉德宗給付買賣價款完畢。再者，該次買賣雙方所約定之買賣價格復未低於系爭要約書所載之33,500,000元（此金額依系爭要約書之約定，已包含買方的仲介服務費在內），故劉德宗所為自難以認定有何侵害原告之權益。從而，原告依系爭要約書第3條第2款之約定及民法第184條第1項後段、第185條第1項等規定，請求被告連帶給付原告670,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一予以論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 14 日
民事第一庭 法 官 林哲賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 15 日
書記官 吳宜遙