臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第2974號原 告 曾潔茹被 告 黃福昇上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國105年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。經查，本件原告起訴聲明請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）20萬元及每月所給付4,800元、申請電表14,500元，並自起訴狀送達後，依年息百分之五計算利息。」（見本院104年度板簡字第2004號卷第3頁）。嗣本件訴訟程序進行中，原告於民國105年1月20日言詞辯論期日當庭陳述就訴之聲明變更為：「被告應給付原告512,100元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」（見本院卷第11頁反面）。經核原告上開所為係更正法律上之陳述，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣原告前於民國99年3月16日向被告購買坐落於新北市○○區○○段○○○段0000000地號土地（下稱系爭土地），面積86平方公尺，雙方並有簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），總價為80萬元，當天原告即交付現金20萬元，之後自99年4月18日起，每期繳4,800元，一半是本金，一半是利息，應繳20年。查系爭土地上有鐵皮屋，因為不是合法建築，經原告詢問建築師說無法申請建築執照，被告就要求原告申請什項執照、資材室執照，之後原告再去詢問建築師，建築師說這些執照是養雞、鴨用的，不是蓋房子用的，申請建築執照土地必須長26公尺、寬6公尺，但系爭土地因為是畸零地，長只有20公尺、寬只有5公尺，面積不夠所以不能申請建築執照。原告之所以買系爭土地就是為了蓋房子，所要求的是真正的建築執照，而非什麼被告所說的資材或什項建築物有的沒的執照，原告的朋友本來要拿200萬元合蓋房子，結果卻無法申請建築執照，原告怎麼可能花了幾十萬去辦什項建築執照，那種建築物不是人住的。再者，系爭土地是化糞池地，之前颱風來襲時，屋內馬桶出現噴水、溢出之情況，原告非常害怕化糞池溢出氣爆造成人身財產的危險，還得要去找別的地方住，所以原告根本不敢辦過戶。當初是被告說要相信他，結果拆除大隊要來拆了，這房子原告也不敢住了，請還給原告一個公道。如今原告無法在上面蓋房子，所以要解除買賣契約，原告把系爭土地還給被告，但被告須將原告先前給付的20萬元及每月所給付4,800元的錢還給原告，還得把原告先前叫人搭蓋及後來拆除鐵皮屋的工錢、水電申請費用、地價稅、請人搬家的錢、每年繳付稅金1,600元全部一併返還，或是就依照當初契約書所約定的雙倍價金還給原告。本件原告總共向被告請求返還512,100元，包含原告付的頭期款20萬元、申請電表支出14,500元、原告自99年3月起至104年3月20日止，每月給付被告4,800元，共計28萬元，以及原告每年所繳付的地價稅1,600元，共付了五年等語。本件訴請解除兩造間系爭買賣契約，聲明請求：被告應給付原告512,100元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：伊否認原告之主張及請求。原告是在99年3月間跟被告買系爭土地，當初被告蓋的房子是石棉瓦屋，因為快塌了，原告就把原來的房子加蓋鐵皮屋頂，磚造部分是原來房子，鐵皮加高2公尺，作個小閣樓。原告買地是要居住，但被告當初賣系爭土地時，沒有承諾將來系爭土地一定可以興建房屋，不然就會寫在契約上。系爭土地是建地，可否申請建築執照要看原告如何申請，原告申請哪一類執照也不是被告能決定的，應該要去問工務局，由政府輔導原告，不在兩造契約的約定範圍內。被告賣土地賣得很便宜，依據系爭買賣契約約定，原告除了頭期款外，如果提早支付30萬元讓被告繳土地增值稅，被告就應即時把土地過戶。再者，原告當初買系爭土地是為了省租金，系爭買賣契約約定每期繳款4,800元，這是原告先前在外租房子每月租金6,000元的八折了，遑論被告還有另外無償提供200坪地及15坪的房子供原告飼養流浪狗還有種植蔬菜，前後約有三年。結果原告不但經常未依約按期給付買賣價金，而且還噴灑農藥，其飼養的流浪狗也把被告提供原告使用的資材室內水電設備破壞，現在還反悔要被告解約返還價金，假化糞池地會影響其居住安全、拆除大隊要來拆屋、不能申請建築執照云云等諸多藉口，但依據系爭買賣契約根本都沒有可以解約的理由，被告一方也沒有因過失而要負擔返還價金之責任。反而原告先前於104年4月20日、5月20日兩度因未依約按期給付買賣價金，經被告起訴業已獲鈞院104年度板小字第1256號判決確定在案，惟迄今原告仍然未依約按期給付買賣價金，被告很包容原告，迄今都沒有追討債務。此外，本件如果原告願意，被告可以去另外找買主買系爭土地，兩造間就系爭土地的餘款就由買主支付給被告，這樣被告就願意退還頭期款20萬元給原告，原告也不用再付以後的分期款，但是原告先前自99年4月16 日起至104年3月20日每月所給付的分期款，應該要用來抵償當作租金等語資為抗辯。本件答辯聲明：請求駁回原告之訴。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告主張兩造於99年3月16日簽訂土地買賣契約書，原告向被告購買坐落於新北市○○區○○段○○○段0000000地號土地，面積86平方公尺，約定第一次付款即簽訂買賣契約書時，原告應付被告20萬元，第二次付款即餘款60萬元，自99年4月20日起，每月付款4,800元，分20年分期付款。當天原告即交付現金20萬元，之後自99年4月至104年3月止，原告均依約按期給付分期款等情，業據提出土地買賣契約書一紙為證（見本院104年度板簡字第2004號卷第17頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。次按契約之解除，除依民法關於契約解除之規定外，得由契約當事人依雙方之合意解除之，或依契約約定之內容行使解除權。本件原告主張買系爭土地是為了蓋房子，而系爭土地因面積不夠所以不能申請建築執照，且系爭土地是化糞池地，如遇颱風來襲，恐化糞池溢出氣爆造成人身財產的危險；又拆除大隊要來拆系爭土地上面的屋子，導致其不敢住等情，據之訴請解除兩造間系爭買賣契約惟為被告否認，並以前詞置辯，則依上揭說明，自應由原告就此有利於己、得解除契約之依據事實先舉證以明之。經查，兩造間就買賣系爭土地所簽訂系爭買賣契約，並無明文約定系爭土地應符合得申請建築執照之相關法定要件、不得具有如化糞池等嫌惡設施以及坐落系爭土地其上之房屋應為合法建築或其他得解除契約之事由，僅第六條約定：「因可歸責於甲方（即原告）之事由，而不履行契約者，乙方（即被告）得沒收已收之價金。因可規責於乙方之事由，而不履行契約者，乙方應加倍返還已收之價金予甲方，各無異議。」，此有土地買賣契約書一紙在卷可稽，原告復未舉證出賣人即被告有何可歸責伊而不履行契約之情事存在，是原告自無從依據系爭買賣契約之約定主張解除契約或請求被告返還價金。又縱認系爭土地確實有如原告上開主張之情事存在，依民法第359條固規定買賣因物有瑕疵，而出賣人依同法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，惟按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。本件被告出賣與原告之系爭土地，兩造既無於契約明文約定應符合得申請建築執照之相關法定要件，則原告所認系爭土地應得申請建築執照供其建造或改建房屋一情，不過為其購買土地之個人內心動機，自不得成為契約內容之一部，復被告業已於簽訂系爭買賣契約後交付土地予原告正常使用、收益，衡諸一般常情，難認有何瑕疵存在，原告即不得主張被告應負瑕疵擔保之責而解除契約，請求返還買賣價金及法定遲延利息，附此敘明。
四、綜上所述，原告主張解除系爭買賣契約，請求被告應給付原告512,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 8 日
民事第二庭 法 官 羅惠雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 12 日
書記官 王嘉蓉