臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第200號原 告 范吉民訴訟代理人 張伯時律師被 告 慶安建設股份有限公司法定代理人 洪秀郎訴訟代理人 林東乾律師上列當事人間契約糾紛事件，本院於民國104年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴聲明請求被告給付新台幣（下同）444萬9,464元本息，嗣擴張聲明請求483萬3,399元本息，核與上開規定相符，應予准許。
二、原告起訴主張：原告前就其所有（原坐落臺北縣三重市○○段○○○○○○○○號）土地與被告簽訂「合建房屋契約書」（下稱系爭合建契約）。嗣被告於民國99年2月3日傳真「龍濱段地主范吉民結算表（2）」（下稱系爭結算表）表示被告尚應給付原告30萬5,255元。惟查，系爭結算表計算有諸多謬誤，茲說明如下：㈠關於系爭結算表編號4「房地互易面積不足-土地補貼款」與編號7「范家-交誼廳面積分擔1/2」部分：⑴依系爭合建契約第二條⒈約定：「分配面積之定義：含主建物，當層樓梯、電梯間、走道、騎樓，不含陽台、露臺及雨遮。其於公設按主建物比率分配」。⑵如上，一樓交誼廳部分屬公設，應按主建物比率分配，非屬房地互易分配之面積，是原告一樓應係少分17.627㎡（即18.33㎡－0.703㎡＝17.627㎡），以一樓每坪售價為50萬元計算，被告自應給付原告266萬6,083元（即50萬/坪×17.627㎡×0.3025＝2,666,083元）。申言之，依系爭結算表編號7記載，原告一樓交誼廳分得面積18.33㎡，惟一樓交誼廳係屬公設，應按主建物比率分配，被告將之作為主建物分配，實有違誤，故原告一樓部分，並非多分得0.703㎡，而係少分得17.627㎡（即18.33㎡－0.703㎡＝17.627㎡），依系爭結算表編號4所載，一樓每坪售價50萬元，被告應給付原告266萬6,083元。⑶陽台部分被告並未以二樓以上分配房屋之均價20.0125萬/坪之二分之一出售，故原告陽台少分之部分應以20.0125萬/坪計價，此部分被告應給付原告93萬8,154元。申言之，依兩造85年12月12日協議書（下稱85年12月12日協議書）附表㈠房屋價格評定表所載計算，二樓均價21坪/萬元，三樓均價19.333坪/萬元，四樓均價18.333坪/萬元，五樓均價為
18.833坪/萬元，六樓均價19.333坪/萬元，七樓均價19.333坪/萬元，八樓均價19.833坪/萬元，九樓均價19.833坪/萬元，十樓均價20.333坪/萬元，十一樓均價20.333坪/萬元，十二樓均價20.833坪/萬元，十三樓均價20.833坪/萬元，十四樓均價22坪/萬元，是二樓以上樓層之平均單價即應為（21＋19.333＋18.333＋18.833＋19.333＋19.333＋19.833＋
19.833＋20.333＋20.333＋20.833＋20.833＋22）÷13＝20.0125坪/萬元，陽台部分被告是以二樓以上樓層平均單價出售，故原告陽台少分之部分應以20.0125坪/萬元計價，被告即應給付原告93萬8,154元（即20.0125坪/萬元×15.497㎡×0.3025＝938,154元）。⑷二樓以上平均單價為20.0125坪/萬元，不是19坪/萬元，原告二樓以上少分53.194㎡，此部分被告應給付原告322萬248元（即20.0125坪/萬元×53.194㎡×0.3025＝3,220,248元）。⑸綜上所述，系爭結算表編號4部分，被告共計應給付原告之金額為682萬4,485元（即交誼廳部分2,666,083元＋二樓以上部分938,154元＋陽台部分3,220,248元＝6,824,485元）。㈡關於系爭結算表編號8「范家-補車位差額款」部分：⑴原規劃地上6個車位、地下室48個車位，原告與另一位張姓地主依52％比例分，而52％中原告佔35.3％，是依系爭合建契約約定，原告分得地上車位1.1個，地下室車位8.81個，合計9.91個車位。⑵嗣因增加樓層及面積，改為地上3個車位，地下室80個車位（參原證3）。如依原約定，原告可分得地上車位0.55個，地下室車位14.68個，惟兩造就此另簽訂85年12月12日協議書第八條約定：「甲方車位照原十二樓地下車位分配數量增加一位，並與原合建地主共同由地下一樓往下分配」，是原告最後應分得地上車位1.1個，地下室車位9.81個，合計10.91個車位，而非系爭結算表編號8所稱「范家多拿0.19車位」，而是原告少拿0.91個車位，就此被告應給付原告91萬元（車位1個100萬元）。㈢經以上說明結果，系爭結算表各欄金額應為編號1（＋）22萬7,000元；編號2（＋）7萬4,989元；編號3（－）377萬5,000元；編號4（＋）682萬4,485元；編號5（－）13萬3,200元；編號6（＋）17萬8,332元；編號7（＋）52萬6,793元；編號8（＋）91萬元。依此結算被告應給付原告483萬3,399元（即227,000元＋74,989元－3,775,000元＋6,824,485元－133,200元＋178,332元＋526,793元＋910,000元＝4,833,399元）。爰依合建契約之法律關係，提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告應給付原告483萬3,399元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠原告主張被告應補貼之短少坪數計算式及金額均非正確，蓋：⑴有關一樓交誼廳部分：該交誼廳依照原建造執照之設計，係編號D2、E1，並依被告與原告等合建地主之協議，分配於被告，由被告作為起造人，嗣經原告及其他合建地主與被告合意，將該兩棟主建物變更為門廊（即交誼廳之一部分），是該部分之面積原本即應分配於被告，原告主張其就交誼廳部分分配不足，被告應補償其266萬6,083元云云，顯不足採。⑵有關陽台及二樓以上部分：原告主張其陽台部分短少分配15.497平方公尺、二樓以上部分短少分配
53.194平方公尺，就此數目，被告無意見，惟其主張每坪應以20.0125萬元計算，並未提出兩造之約定為依據，被告否認之。⑶有關停車位部分：原告主張因增加樓層，其少分配
0.91個車位。然查，依系爭合建契約之補充協議書第八條之約定，經變更設計後，原告所分得之車位照原十二樓地下車位分配數量增加一位，並與原合建地主共同「由地下一樓往下分配」，是原告不得分配地上一樓因變更設計所增加之停車位，業經兩造依協議中擬定，從而其主張並非多拿0.91個車位，而係少分配0.91個車位云云，即無可採。㈡依兩造所簽定之系爭合建契約第十二條第2項b約定：「本約合建大樓取得使用執照、接通水電後五日內，甲方無息退還保證金每坪新台幣貳萬伍仟元整」、同條第3項約定：「保證金之給付或退回如有延遲每逾一日，按該期保證金額計罰應給付或退回金額之千分之一」，系爭合建契約之建物係於89年1月3日即接通電力（台電公司於89年1月4日開始收取用電費用），並於89年2月份接通自來水（自來水公司於89年3月開始收取水費），然原告就其所收取被告之合建保證金377萬5,000元，並未依約於水電接通後5日內退還於被告，且迄今亦尚未退還，則依據上開約定，原告自應給付被告逾期罰款超過2,066萬8,125元（計算式：3,775,000×1/1000×365×15＝20,668,125，自89年3月1日起計算至104年2月28日止，其餘部分保留）。是若本件原告之請求有理由，被告即以上開原告應給付於被告之違約金與被告之請求互為抵銷，從而被告提起本件訴訟，亦無理由。雖原告主張被告所提系爭結算表並未列出上開違約金對原告為請求，顯係放棄該等違約金之請求云云，然系爭結算表係被告基於和平解決兩造之爭端所提出之解決方案，被告從未曾向原告表示放棄該等違約金之請求，且因原告就系爭結算表並未表示同意，是兩造並未確認系爭結算表所記載之內容，故不得以被告曾提出未記載前揭違約金之系爭結算表，即認定被告已拋棄對原告之上開違約金請求權。又原告主張上開違約金請求權已罹於時效，其自得為時效抗辯而拒絕給付違約金云云，惟依民法第337條規定，本件縱被告違約金請求權已罹於時效，被告仍得行使抵銷權等語置辯，並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請宣告免為假執行。
四、原告主張其前以所有土地與被告簽訂系爭合建契約，嗣被告於99年2月3日傳真系爭結算表，表示被告尚應給付原告30萬5,255元之事實，有合建契約書、結算表在卷可稽（本院司促字卷第5至15頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告復主張：㈠關於系爭結算表編號4「房地互易面積不足-土地補貼款」與編號7「范家-交誼廳面積分擔1/2」部分，一樓交誼廳部分屬公設，應按主建物比率分配，非屬房地互易分配之面積，原告一樓應係少分17.627㎡，以一樓每坪售價為50萬元計算，被告自應給付原告266萬6,083元；陽台部分被告並未以二樓以上分配房屋之均價20.0125萬/坪之二分之一出售，故原告陽台少分之部分應以20.0125萬/坪計價，被告應給付原告93萬8,154元；二樓以上平均單價為20.0125坪/萬元，並非19坪/萬元，原告二樓以上少分53.194㎡，被告應給付原告322萬248元；綜上，系爭結算表編號4部分，被告共計應給付原告682萬4,485元。㈡關於系爭結算表編號8「范家-補車位差額款」部分，如依原約定，原告可分得地上車位0.55個，地下室車位14.68個，惟依兩造85年12月12日協議書第八條約定，原告最後應分得地上車位1.1個，地下室車位9.81個，合計10.91個車位，並非系爭結算表編號8所稱「范家多拿0.19車位」，而是原告少分0.91個車位，就此被告應給付原告91萬元（車位1個100萬元）。㈢經以上說明，系爭結算表各欄金額結算，被告應給付原告483萬3,399元，原告自得依合建契約之法律關係，請求被告如數給付等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠關於一樓交誼廳部分，被告抗辯該交誼廳依照原建造執照之
設計，係編號D2、E1，並依被告與原告等合建地主之協議，分配於被告，由被告作為起造人，嗣經原告及其他合建地主與被告合意，將該兩棟主建物變更為門廊（即交誼廳之一部分），是該部分之面積原本即應分配於被告等語，業據提出建造執照（變更設計）申請書為證（本院訴字卷第59至77頁），已屬有據，參以原告亦自承一樓交誼廳為公共設施，而非應分配之一樓建物，且系爭結算表於編號4「房地互易面積不足-土地補貼款」與編號7「范家-交誼廳面積分擔1/2」，復分別計列，故原告主張其就一樓交誼廳部分分配不足，被告應補償其266萬6,083元云云，即有未合。
㈡關於系爭結算表編號4「房地互易面積不足-土地補貼款」欄
所列陽台及二樓以上部分，原告主張其陽台少分配15.497平方公尺、二樓以上少分配53.194平方公尺等情，被告並不爭執，又原告主張依85年12月12日協議書附表㈠房屋價格評定表所載計算，二樓均價21坪/萬元，三樓均價19.333坪/萬元，四樓均價18.333坪/萬元，五樓均價為18.833坪/萬元，六樓均價19.333坪/萬元，七樓均價19.333坪/萬元，八樓均價
19.833坪/萬元，九樓均價19.833坪/萬元，十樓均價20.333坪/萬元，十一樓均價20.333坪/萬元，十二樓均價20.833坪/萬元，十三樓均價20.833坪/萬元，十四樓均價22坪/萬元，是二樓以上樓層之平均單價即應為（21＋19.333＋18.333＋18.833＋19.333＋19.333＋19.833＋19.833＋20.333＋20.333＋20.833＋20.833＋22）÷13＝20.0125坪/萬元，陽台部分被告以二樓以上樓層平均單價出售，故原告陽台少分部分應以20.0125坪/萬元計價，被告即應給付原告93萬8,154元（即20.0125坪/萬元×15.497㎡×0.3025＝938,154元）；二樓以上平均單價為20.0125坪/萬元，不是19坪/萬元，原告二樓以上少分53.194㎡，被告應給付原告322萬248元（即20.0125坪/萬元×53.194㎡×0.3025＝3,220,248元），既有被告製作之房屋價格評定表，即非無據，是系爭結算表編號4「房地互易面積不足-土地補貼款」欄，就陽台部分應增加49萬2,809元（即〈20.0125－9.5〉坪/萬元×15.497㎡×0.3025＝492,809元）；就二樓以上部分應增加16萬2,923元（即〈20.0125－19〉坪/萬元×53.194㎡×0.3025＝162,923元），合計應增加65萬5,732元。
㈢關於系爭結算表編號8「范家-補車位差額款」部分，原告固
主張其係少分0.91個車位云云。然查，兩造85年12月12日協議書第八條約定：「甲方（即原告）車位照原十二樓地下車位分配數量增加一位，並與原合建地主共同由地下一樓往下分配」等語（本院司促字卷第17頁），而系爭合建契約原規劃地上6個車位、地下室48個車位，原告與另一位張姓地主依52％比例分，而52％中原告佔35.3％，即原告分得地上車位1.1個，地下室車位8.81個，合計9.91個車位，嗣因增加樓層及面積，改為地上3個車位，地下室80個車位（同卷第16），則地上車位減少3個，地上車位增加32個，是解釋上開協議書約定之真意，應為原告不分配地上車位，故系爭結算表編號8「范家-補車位差額款」部分，應屬無誤，原告少分0.91個車位之主張尚不可取。
㈣系爭結算表原列被告應給付原告30萬5,255元，尚應增加前揭㈡所示之65萬5,732元，合計被告應給付原告96萬987元。
㈤被告抗辯依系爭合建契約第十二條第2項b約定：「本約合建
大樓取得使用執照、接通水電後五日內，甲方無息退還保證金每坪新台幣貳萬伍仟元整」、同條第3項約定：「保證金之給付或退回如有延遲每逾一日，按該期保證金額計罰應給付或退回金額之千分之一」，系爭合建契約之建物係於89年1月3日即接通電力（台電公司於89年1月4日開始收取用電費用），並於89年2月份接通自來水（自來水公司於89年3月開始收取水費），然原告就其所收取被告之合建保證金377萬5,000元，並未依約於水電接通後5日內退還於被告，且迄今亦尚未退還，則依據上開約定，原告自應給付被告逾期罰款超過2,066萬8,125元（計算式：3,775,000×1/1000×365×15＝20,668,125，自89年3月1日起計算至104年2月28日止，其餘部分保留）等情，業據提出電、水費通知及收據聯為證（本院訴字卷第52至54頁），已屬有據。而上開違約金約定縱屬過高，應予酌減，惟依法定遲延利息計算，其金額亦有283萬1,250元（20,668,125÷365/1000×5/100＝2,831,250），是被告以對原告違約金債權，與原告對被告之前述96萬987元相抵銷，即無不合。
㈥雖原告主張被告所提系爭結算表並未列出上開違約金對原告
為請求，顯係放棄該等違約金之請求云云，然系爭結算表係被告所提解決兩造契約糾紛之建議方案而已，被告既未明確表示放棄違約金之請求，且原告就系爭結算表內容亦未表示同意，則兩造顯未就系爭結算表達成合意，自不得以被告曾提出未記載前揭違約金之系爭結算表，即認定被告已拋棄對原告之違約金請求權。另原告主張上開違約金請求權已罹於時效，其自得為時效抗辯而拒絕給付違約金云云，惟依民法第337條「債之請求權雖經時效而消滅，如在時效未完成前，其債務已適於抵銷者，亦得為抵銷」之規定，本件縱被告違約金請求權已罹於時效，被告仍得行使抵銷權。
㈦綜上所述，原告依系爭合建契約結算，固得請求被告給付96
萬987元，惟被告亦得以對被告之違約金債權予以抵銷，經被告抵銷後，原告即不得請求被告給付96萬987元。
六、從而，原告依合建契約之法律關係，請求被告應給付483萬3,399元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失依附，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 1 日
民事第一庭法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 1 日
書記官 羅采蘋