臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第205號原 告 楊義雄訴訟代理人 楊嘉中律師被 告 鄭崴玹
鄭依婷前列二人共同訴訟代理人 曾朝誠律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國104 年4 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告鄭崴玹應於原告給付新台幣陸拾捌萬元之同時，將其所有之新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地，權利範圍均十分之一之所有權，與原告簽訂買賣書面契約並移轉登記予原告。
被告鄭依婷應於原告給付新台幣陸拾捌萬元之同時，將其所有之新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地，權利範圍均十分之一之所有權，與原告簽訂買賣書面契約並移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號3筆土地（下稱系爭土地），為兩造及訴外人等6人所共有，權利範圍為原告1/5、被告2人各1/10、訴外人楊千慧、楊菊子、楊阿月各1/5。被告於民國103年8月7日以土城郵局第000203號存證信函（下稱203號存證信函）通知原告以：「…今吾等擬將前開土地（持分各1/10，合計7.26坪）以新台幣136萬元正出售，特依土地法第34條之1規定通知，倘台端有意優先承購，請於文到十日內回函聲明優先承購意願，並提出等額價金前往新北市○○區○○路一段…，電話…，辦理簽訂買賣契約及所有權移轉登記手續；如逾期限即視同放棄優先購買權。」。原告接獲被告通知後，旋於10日內即於103年8月13日備足銀行為付款人之面額新臺幣（下同）100萬元及36萬元之支票2張，並攜帶相關文件，與訴外人楊恒端同赴被告指定之上址欲簽訂買賣書面契約、給付價金及所有權移轉登記等，上情並為被告所發土城郵局000253號存證信函（下稱253號存證信函）所是認。惟被告卻拒絕履行，迄今多次請求，均置之不理。被告甚而於同年9月10日送達253號存證信函向原告稱：「惟吾等2人業於103年9月9日與買方達成協議退回既收訂金，雙方並同意解除買賣關係，現吾等2人已不做出售處分，故無優先購買權之存在。」，被告已明言毀約。惟依土地法第34條之1第4項規定，兩造就買賣標的之土地及價款，已於原告行使優先購買權之意思到達被告時一致，買賣關係即已成立。故原告爰依民法第348條第1項、第367條、第199條第1項、第758條第2項（原告誤載為第760條）及土地法第34條之1第4項規定，提起本件訴訟等語。並聲明如主文第1、2項所示。
二、被告則抗辯：查於103年8月初，訴外第三人確實持訂金10萬元並出價136萬之價格欲買受被告所有系爭土地之應有部分，被告先將訂金收受表明讓其思索幾日再為回覆，故當時並無簽訂買賣契約。惟被告為探求系爭土地該第三人出價是否低於市價，遂於103年8月7日以203號存證信函通知共有人「…，今吾等擬將前開土地以新台幣136萬元正出售，…。」，而非以「今吾等已將前開土地以新台幣136萬元正出售」。是以，被告未將其所有系爭土地之應有部分出售與該第三人，原告自無優先承買權之存在。又被告於上開期日發203號存證信函後，隔日即通知出價之該第三人。該第三人表示不知有優先承買權之規定，立即表示不願買受，被告與該第三人遂於當日合意達成解除契約之意思表示。是以，倘認定被告收受訂金已達成買賣契約之意思表示，惟事後被告與該第三人亦於同年8月8日合意解除契約，系爭買賣契約於原告回覆主張優先承買前已不復存在，原告當無優先承買權存在。嗣於同年9月9日，被告並將訂金退還予該第三人等語資為抗辯，並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張：系爭土地為兩造及訴外人楊千慧、楊菊子、楊阿月等6人所共有，應有部分為原告1/5、被告2人各1/10、訴外人楊千慧、楊菊子、楊阿月各1/5之事實，為被告所不爭執，且有系爭土地3筆之土地登記謄本影本附卷可稽（見本院補字卷第7至12頁），堪信為真實。惟原告主張：被告前與第三人就其等系爭土地之應有部分1/10訂立買賣契約，約定價金共136萬元，被告並以203號存證信函限期10日通知原告是否優先承買，原告已於期限內向被告為優先承買之意思表示，被告卻拒絕履行一節，被告雖不否認有以203號存證信函限期10日通知原告是否以136萬元優先承買其等系爭土地之應有部分，惟以：其等並未將其等系爭土地之應有部分出售與第三人，且已於103年8月8日與該第三人解除買賣契約等前揭情詞置辯。是本件爭點為：㈠被告於103年8月7日以203號存證信函通知原告等共有人是否行使優先承買權時，是否已將其等系爭土地之應有部分出賣與第三人？㈡兩造就被告2人系爭土地之應有部分，是否已成立買賣契約？茲分述如下：
㈠關於被告於103年8月7日以203號存證信函通知原告等共有人
是否行使優先承買權時，是否已將其等系爭土地之應有部分出賣與第三人之爭點：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。又民法第758條第1、2項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」、「前項行為，應以書面為之。」，是不動產物權之移轉，應以書面為之，未立移轉不動產物權書面者，固不能生物權移轉之效力，惟關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，當事人若已就標的物及其價金互相同意，則其買賣之債權契約即為成立，此並有最高法院22年上字第914號判例、57年台上字第1436號判例可資參照。
⒉本件被告2人曾於103年8月7日以203號存證信函，限期10日
通知原告及系爭土地其他共有人以：「敬啟者：台端等係新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號之土地共有人（詳如土地登記簿謄本影本），今吾等擬將前開土地（持分各1/10，合計7.26坪）以新台幣136萬元正出售，特依土地法第34條之1規定通知，倘台端有意優先承購，請於文到十日內回函聲明優先承購意願，並提出等額價金前往新北市○○區○○路一段…，電話：…，辦理簽訂買賣契約及所有權移轉登記手續；如逾期限即視同放棄優先購買權，專此敬達！」。嗣原告於103年8月11日以土城學府郵局169號存證信函向被告表示願以136萬元優先承買，惟被告2人於同年9月9日再以253號存證信函回覆原告以：「敬覆台端103年8月11日土城學府郵局169號存證信函。台端來函表示願以新台幣136萬元正，優先購買本人所有新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號，持分各1/10乙節，惟吾等2人業於103年9月9日與買方達成協議退回已收訂金，雙方並同意解除買賣關係，現吾等2人已不做出售處分，故無優先購買權存在，望請見諒，專此敬達！」，此有上開203號存證信函、253存證信函影本各1份附卷可稽（見本院補字卷第13至14頁、第16頁），且為被告所是認，而堪認定。是依上足證被告2人於103年8月7日寄發203號存證信函當時，確已將其等系爭土地3筆之應有部分各1/10，以總價136萬元出賣與第三人，並已收受該第三人之訂金，該買賣契約業已有效成立，始有其後被告與該第三人協議解除買賣契約、退還訂金之可言。故縱被告2人未曾與該第三人簽訂書面契約，依前揭說明，仍無礙於該買賣契約之既已成立。故被告辯稱其等並未將其等系爭土地之應有部分出賣與第三人云云，未提出任何證據證明，洵無足採。
㈡關於兩造就被告2人系爭土地之應有部分，是否已成立買賣契約之爭點：
⒈按土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時
，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」。是共有人出賣共有土地或建築改良物時，他共有人得以同一價格優先承購。該優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，原承買人自不得請求出賣之共有人所有權移轉登記，此有最高法院95年度台上字第2214號判決意旨可參。次按土地法第34條之1第4項所定之他共有人優先承購權，固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，能否再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用，非無疑義，有最高法院84年度台上字第2134號裁判可參。
⒉本件被告已將其等系爭土地之應有部分以總價136萬元有效
出賣與第三人，而與該第三人成立買賣契約，業如前述。嗣被告於103年8月7日以203號存證信函通知原告是否行使優先承買權，原告已於10日期限內之103年8月11日以土城學府郵局169號存證信函向被告表示願以136萬元優先承買，亦為被告所是認。是依前開說明，兩造間就被告2人系爭土地之應有部分，即已有效成立買賣契約。而依被告前開於103年9月9日所寄發與原告之253號存證信函內容，被告係表示其與原承買人係於103年9月9日始協議解除買賣契約並退回已收訂金，足認被告係於兩造間之買賣契約成立之後，始與原承買人合意解除契約，依前揭說明，此對於兩造間買賣契約之有效成立自無影響。被告嗣後雖辯稱：其等係於103年8月8日即與原承買人解除買賣契約云云，然為原告所否認，且被告就其上開所辯，並未提出任何證據證明，所辯自不足採。
㈢按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律
規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言，此有最高法院65年台上字第853號判例、100年度台上字第432號裁判、99年度台上字第1699號裁判可參。是本件原告為系爭土地之共有人，其就被告出賣其等系爭土地3筆之應有部分各1/10有優先承買權，且被告將其等系爭土地之應有部分以總價136萬元出賣與第三人後，於103年8月7日以203號存證信函通知原告是否行使優先承買權，原告已於期限內合法向被告為行使優先承買權之意思表示，兩造間已成立買賣契約，被告自應受拘束。因此，原告請求被告履行補訂書面契約，並於原告給付價金同時，將系爭土地應有部分移轉登記予原告，自屬有據。
四、從而，兩造間就被告系爭土地3筆之應有部分各1/10，業已成立總價金136萬元之買賣契約，則原告聲明請求被告鄭崴玹應於原告給付68萬元（136萬元÷2＝68萬元）之同時，將其所有之系爭土地3筆，權利範圍均1/10之所有權，與原告簽訂買賣書面契約並移轉登記予原告；被告鄭依婷應於原告給付68萬元之同時，將其所有之系爭土地3筆，權利範圍均1/10之所有權，與原告簽訂買賣書面契約並移轉登記予原告，為有理由，均應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 18 日
民事第三庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 18 日
書記官 張美玉