臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第2129號原 告即反訴被告 鄭素真被 告即反訴原告 鍾裕榮被 告 黃美子訴訟代理人 嚴嘉豪律師
朱政勳律師蕭琪男律師上 一 人複 代理人 卓昭維上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國106 年2 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告鍾裕榮應給付原告新臺幣參萬肆仟柒佰伍拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告鍾裕榮負擔百分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告鍾裕榮以新臺幣參萬肆仟柒佰伍拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆萬貳仟貳佰陸拾元，及其中貳萬參仟柒佰元自民國一○四年十月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔三分之一，餘由反訴原告負擔。
本判決第五項得假執行。但反訴被告以新臺幣肆萬貳仟貳佰陸拾元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面
一、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。又所謂相牽連者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。查原告主張因買賣房屋之瑕疵所生損害而請求被告鍾裕榮債務不履行損害賠償、請求被告黃美子侵權行為損害賠償，而反訴原告則請求反訴被告因違反房屋買賣契約所生之損害賠償等語，其攻擊防禦方法及標的相牽連，且係得行同種訴訟程序，並非專屬他法院管轄，審判資料及事實關係密切，具有共通性及牽連性，堪認本訴與反訴間有牽連關係，被告利用本訴程序反訴請求原告負損害賠償責任部分，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一；擴張或減縮應受判決事項之聲明者者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 、3 款定有明文：
（一）查原告起訴時之聲明為：被告鍾裕榮應給付原告新臺幣（下同）30萬元；被告鍾裕榮、黃美子應各給付原告15萬元。嗣於本院民國105 年11月29日言詞辯論期日變更其聲明為：被告鍾裕榮應給付原告60萬元；被告黃美子應給付原告30萬元（見本院卷三第196 頁）。經核原告所為前開訴之變更，屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，應予准許。
（二）另查，反訴原告反訴聲明第1 項原為：反訴被告應給付反訴原告260 萬元，及自104 年7 月18日起至被告給付契約餘款260 萬元止，按日給付580 元之違約金；反訴被告應給付反訴原告58,776元，及自104 年10月14日起至清償日止按年息5%計算之利息。復經反訴原告於本院105 年11月
1 日言詞辯論期日當庭撤回上開第1 項聲明、並變更第2項聲明為反訴被告應給付反訴原告114,211 元，及自104年10月14日起至清償日止按年息5%計算之利息（見本院卷三第153 頁背面）。嗣反訴原告於本院105 年11月29日言詞辯論期日當庭變更上開聲明為：反訴被告應給付反訴原告106,092 元（見本院卷三第196 頁背面）。後反訴原告於本院106 年1 月12日言詞辯論期日當庭追加上開聲明為：1.反訴被告應給付反訴原告自104 年7 月18日起至清償日止，每日給付反訴原告580 元；2.反訴被告應賠償反訴原告106,092 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（見本院卷三第219 頁）。又於本院106 年2 月14日言詞辯論期日變更聲明為：1.反訴被告應給付反訴原告18,560元；2.反訴被告應賠償反訴原告106,092 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（見本院卷三第230 頁背面）。經核反訴原告所為前開訴之變更，屬請求基礎事實同一，揆諸上開法律規定，應予准許。
乙、實體事項
壹、本訴部分
一、原告起訴主張：
（一）原告於104 年6 月24日與被告鍾裕榮簽訂坐落新北市○○區○○○路○○○ 巷○ 號7 樓之房屋（下稱系爭房屋）買賣契約（見本院卷一第21至35頁，下稱系爭買賣契約），由被告黃美子居間撮合。雙方契約載明「自行修繕漏水部分」，於借屋裝修時，無意中發現廚房天花板（密蓋）尚有疑似海砂屋現象（鋼筋裸露、泥塊剝落）等，為求釐清真相，欲請被告鍾裕榮親臨現場配合採樣檢測氯離子指數，並同時向被告黃美子表示於檢測報告結果明確之前，應先終止買賣契約作業流程，其卻頻頻以代屋主身分強制原告縮短買賣流程，並於同年7 月14日透過代書催繳買賣價金，揚言若逾期限將沒收前繳履約保證金30萬元，同時私刻原告印章，意圖掌控買賣流程正常運作，嚴重損害到買賣雙方公平公正誠信互惠原則。原告遂於同年7 月16日寄出存證信函，請求被告鍾裕榮親臨現場配合採樣檢測氯離子指數。
（二）被告黃美子辯稱未收受原告服務費，惟被告鍾裕榮承認簽約當日已先給10萬元，被告黃美子實侵害他人權益而有不當得利。
（三）系爭房屋之契約權益由3 個瑕疵所建構，且均已達法定解除契約之要件：
1.交易瑕疵：被告黃美子貪婪業績及佣金以不實語言極盡手段誘騙原告簽約。
2.締約瑕疵：被告鍾裕榮締約之際隱匿事實真相未據實告知屋況及契約附件日期不符等瑕疵。
3.物之瑕疵：系爭房屋氯離子超標，即為俗稱海砂屋；被告黃美子切割系爭房屋整面承重牆壁；前陽花臺銜接壁面嚴重傾斜；位移；裂縫，恐有造成公共危險之虞；7 樓頂之地面坑洞遍佈滲漏深褐色銹水等、結構樑裂縫、磁磚多處剝落、結構牆裂損等等；系爭房屋調理臺屋頂鋼筋裸露、泥塊、銹屑剝落、衛浴部份之銹跡斑斑銹水瀰漫牆壁，並有滲漏水情事；被告2 人除隱匿上開瑕疵，亦隱匿鄰號凶宅設施。是以系爭房屋本體早已存在重大瑕疵。
（四）系爭房屋於契約成立前即已出現瑕疵，原告並未變動或破壞屋況，故無回復原狀之可能。
（五）被告黃美子明知系爭房屋真實屋況違背原告需求，仍虛偽保證，並勸誘簽約，並與被告鍾裕榮合意締約詐欺原告隱匿瑕疵並變造證據。
（六）滲漏水情事不得以特約免除，被告已違反民法第366 條規定。
（七）綜上，爰依民法第184 、226 、227 、359 、360 條規定，請求被告鍾裕榮30萬元債務不履行損害賠償、30萬元加倍返還定金，及被告黃美子30萬元侵權行為損害賠償等語。
（八）聲明：
1.被告鍾裕榮應給付原告60萬元。
2.被告黃美子應給付原告30萬元。
3.訴訟費用由被告負擔。
二、被告黃美子則以：
（一）原告與被告鍾裕榮間先有連絡，並事先委託其他房仲帶看房屋，被告黃美子因為出租同社區套房而認識原告，原告向其表明有意購系爭房屋，因被告黃美子任社區委員遂與之說明區分所有權人決議有關自來水工程及社區委員提議於經費充裕時，可於頂樓設空中花園等事項，被告黃美子並無做不實的說明。並提供相關證明文件與原告，於104年6 月24日，原告與被告黃美子相約於公司議價，雙方決定原告先給付30萬元價金，並得被告黃美子公司的同意，不向原告收受服務費。原告和被告鍾裕榮於簽約時合意，若原告欲解除契約，30萬元簽約款將不退還；若被告鍾裕榮欲解除契約，簽約款需加倍返還予原告。被告黃美子於簽約過程中僅負責溝通協調，公司亦無權利收受款項，於同年7 月14日代書告知完稅款已核下，被告黃美子擔心原告權益受損，遂催促原告進行氯離子檢測，並無刻意縮短買賣流程。不動產買賣契約書中「特別約定事項」由雙方合意並親自簽名蓋章，並無爭議；代書為申稅方便，得原告同意由代書代刻原告印章，又於簽約當日，原告自備印章，代書並無代刻情事。
（二）被告雖未收受原告之報酬，但仍已盡善良管理人之注意義務：
1.原告稱被告黃美子承諾將系爭不動產頂樓水塔撤掉、頂樓會建置空中花園，提供自來水及設置PU云云。然實則系爭不動產頂樓水塔部分確實已經拆除；空中花園部分於簽立買賣議價委託書時僅告知，社區委員曾經建議過，待社區經費充裕時，可以利用系爭不動產頂樓建置空中花園，該建議亦已得到住戶認同，惟須待社區經費確實充裕，始能動工；自來水部分則已經建置完成；PU部分簽約時僅告知須再經開會討論，並未承諾必定可以完成。
2.原告掀開天花板發現有剝落之現象，被告黃美子受原告通知後，立即拍照存證、並告知屋主即被告鍾裕榮，及通知代書暫緩系爭房屋買賣相關流程。被告鍾裕榮因人在屏東故答覆願意配合氯離子檢測，但無法親自陪同，被告黃美子為釋出誠意另與任職公司爭取由公司找有國家認證之專業檢測人員，檢測費用公司完全吸收，惟原告卻堅持屋主即被告鍾裕榮必須陪同檢測，而不願配合。
3.6 月24日於簽約時，簽約代書當場告知雙方於履約階段之權利義務，原告亦全然知悉若未按約履行，屋主有權沒收簽約金。被告黃美子皆按契約約定通知雙方進行履約程序，絕無任何刻意縮短買賣流程之情事。惟原告拒接被告黃美子、代書、仲介公司之電話，使被告黃美子無法促使買賣契約繼續進行。
4.再者，雖房地產標的現況說明書為屋主欲出賣系爭標的時即103 年6 月5 日所製作，惟其確係出賣人依實際情況所勾選，另關於漏水部分亦經買賣雙方確認不修繕現況交屋，並簽名蓋章，故與製作時點無關，至於是否為海砂屋則不因時間而受影響，故與系爭房地產標的現況說明書製作時點無關。
5.原告諉稱被告黃美子有諸多未盡注意義務之情事，自應就其所述事實負舉證責任等語，以資抗辯。
（三）答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
三、被告鍾裕榮則以：
（一）被告鍾裕榮於104 年7 月17日收受原告存證信函後，旋即於同年同月20日以存證信函答覆原告同意檢測，原告亦已於同年同月23日收受，玖毅不動產有限公司亦願出資協助檢測。且鋼筋裸露部分周遭水泥完整，此與一般海砂屋鋼筋周邊的RC整塊掉落截然不同，實無安全疑慮；又要求被告鍾裕榮親至現場，實為強人所難；復要求開放第四方媒體進入全程拍攝，不但大樓管理委員會不同意，且將可能影響大樓房價。原告種種所為，均藉此拖延付款及交屋。
（二）系爭房屋係中古屋，並非新屋，於82年3 月31日建成，縱有瑕疵，被告鍾裕榮已折讓10萬元買賣價金供買方修繕，雙方合意訂定買賣契約在案。又「特別約定事項」第10條明文約定雙方均不得於檢測氯離子含量未逾0.6kg / 立方公尺要求任何補償或興訟，違者以違約論。顯見原告興訟時即已違約。
（三）原告反覆要求欲借屋裝修卻又任意終止，惟系爭房屋係業經原告現場看過而滿意始買受。再者，除系爭買賣契約並未保證混凝土抗壓強度外，依系爭不動產買賣契約書第14條所載：「現況固定物交屋」、「借屋裝修同意書」所載：「本同意書以現況交屋為準，買方不得有任何其他要求」、「房地產標的現況說明書」亦明載：賣方滲漏水不修繕現況交屋，且該上開說明書亦經不動產買賣契約書第1條第7 項明文約定：買方於簽約前業已至標的所在地詳細檢察屋況，並對簽約時本不動產標的產權狀況等資料以充分瞭解、及同條第8 項約定：經賣方簽章之不動產說明書為本買賣契約之一部份，買方已審閱明瞭其內容，並於不動產說明書上簽章；特別約定事項第27條：本標的物目前現有或爾後若有任何滲漏水問題，買方同意自行處理，賣方無需負責等語。上開文件均經原告與被告鍾裕榮當場簽名蓋章在案等語，以資抗辯。
（四）答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
四、不爭執事項：原告於104 年6 月24日與被告鍾裕榮簽訂系爭房屋之買賣契約，仲介方為玖毅不動產有限公司，並由該公司經紀人被告黃美子代原告為議價（見本院卷一第153 頁）。
五、爭執事項：
（一）系爭房屋是否有物之瑕疵存在，亦即是否有氯離子濃度高於法定值、滲漏水及相關屋損情事？若有，則得否以特約排除瑕疵擔保責任？
（二）被告2 人是否就本件買賣契約對原告有締約詐欺之情事？
六、得心證之理由：
（一）被告鍾裕榮於系爭房屋之房地產標的現況說明書項次5 部分註明系爭房屋目前有滲漏水情形，備註說明並勾選「不修繕現況交屋」（見本院卷一第101 頁）。並於系爭買賣契約特別約定事項記載：「十七、本標的物目前現有或爾後若有任何滲漏水問題，買方同意自行處理，賣方無須負責」等語（見本院卷一第35頁），堪認原告與被告鍾裕榮就系爭房屋交付時有漏水情事均表認同，原告願接受系爭房屋之漏水情形，是原告自不得再以系爭房屋有漏水情事主張被告鍾裕榮應負瑕疵責任。是原告主張被告鍾裕榮於訂定系爭買賣契約時隱匿真相未據實告知屋況云云，難認可採，原告自不得以此解除系爭買賣契約。
（二）又本院就系爭房屋氯離子濃度、鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、混凝土裂縫、輻射鋼筋等項目，囑託新北市土木技師公會鑑定，經該公會鑑定結果認系爭房屋氯離子濃度符合規定；鋼筋腐蝕速率檢測結果腐蝕機率為B 級（屬不確定）；鋼筋斷面量測結果為原斷面尺寸之95％，符合規定；混凝土抗壓度不符規定；混凝土中性化深度介於0.5 至2.1 公分，小於樑柱保護層厚度4 公分，符合規定；混凝土裂縫約0.1 至0.2 mm，小於0.3 mm，研判非屬結構性裂縫，無危及建物安全；鋼筋無輻射異常狀況，有新北市土木技師公會105 年6 月24日新北土技字第912 號鑑定報告書可稽（見本院卷三第61頁），堪認系爭房屋就氯離子濃度、鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面、混凝土中性化程度、混凝土裂縫、輻射鋼筋等項目均難認有瑕疵。至混凝土抗壓強度雖有不足，然新北市土木技師公會上開鑑定報告認：「修補方法及修補費用：
1.裂縫寬度小於0.3mm 以下者之樑、柱、版、牆等修補方式，可採用表層打除重新補土後粉刷處理。2.陽台與牆面接縫可採用EPOXY 填補。3.鋼筋鏽蝕可採用鋼筋除鏽樹脂砂漿填補修復。4.修補費用計34,754元」（見本院卷三第61頁），故此部分修補之難度非高，費用亦非甚鉅。是系爭房屋雖有瑕疵，然該瑕疵尚未達於可解除契約之情形。
（三）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227 條第1 項、第226 條第1 項分別定有明文。查系爭房屋既有混凝土抗壓強度不足之瑕疵，業見前述，則原告依不完全給付之規定請求被告鍾裕榮賠償損害，應屬有據。又系爭房屋修補費用為34,754元，已如前述，是原告請求被告鍾裕榮給付34,754元，為有理由。至原告主張其受有精神上損害10萬元云云（見本院卷一第100 、
130 頁）。惟本件系爭房屋僅有混凝土抗壓強度不足之瑕疵，且修補之難度非高，又原告亦未提出其精神受損害之相關正去，是難認原告受有何精神上損害，故原告此部分請求，應予駁回。
（四）按定金，除當事人另有訂定外，適用下列之規定：1.契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。2.契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。3.契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。4.契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249 條定有明文。查系爭買賣契約既無原告所主張其得以解除系爭買賣契約之情事，則原告主張系爭買賣契約因可歸責於被告鍾裕榮之事由，致不能履行云云尚非可採，原告自不得請求被告鍾裕榮返還定金或加倍返還定金。
（五）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項前段分別定有明文。又侵權行為以故意或過失不法侵害他人之權利為成立要件，故主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過失負舉證責任（最高法院82年度台上字第26
7 號判決參照）。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。原告主張被告黃美子應依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定負賠償責任云云，然系爭買賣契約特別約定事項係就系爭房屋有海砂屋（氯離子超標）、輻射鋼筋為約定（見本院卷一第33頁），至混凝土抗壓強度不足部分，既非常見之房屋買賣糾紛，且需專業之鑑定始得以知悉，故難認被告黃美子有何故意或過失之情事。又原告主張被告黃美子明知系爭房屋真實屋況違背原告需求，仍虛偽保證，並勸誘簽約，並與被告鍾裕榮合意締約詐欺原告隱匿瑕疵並變造證據云云，然此部分未據原告提出任何證據，難認可採。是原告依侵權行為之法律關係請求被告黃美子給付侵權行為損害賠償30萬元，難認有據。
（六）綜上所述，原告依系爭買賣契約及民法第227 條第1 項不完全給付之法律關係，請求被告鍾裕榮給付34,754元，為有理由，應予准許。逾此範圍之金額之請求，為無理由，應予駁回。至原告請求被告黃美子給付部分，均難認有理由。
七、按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行；法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第389 條第
1 項第5 款、第392 條第2 項分別定有明文。查本件本院所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行及酌定相當之擔保金額宣告免為假執行。
貳、反訴部分
一、反訴原告起訴主張：
（一）反訴原告於104 年8 月14日以本院卷三第188 頁之存證信函催告反訴被告於文到10日內支付完稅款260 萬元，惟反訴被告均置之不理。再者，反訴被告於本院105 年11月1日言詞辯論期日當庭已表示其不願履行契約，故應視為合意解除買賣契約。本件因反訴被告違約在先，反訴原告得請求項目如下：
1.反訴原告違約不繳完稅款260 萬元，造成反訴原告損失，依系爭契約第8 條違約處罰、解除契約第2 項約定：
買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾1 日買方應按買賣總價款2/10000 計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止）等語，亦即反訴被告應自104 年
7 月18日起至104 年8 月19日解除契約日止，每日給付反訴原告580 元之違約金共計18,560元。
2.依系爭買賣契約第8 條違約處罰、解除契約第2 項及「特別約定事項」第10、18條約定，反訴被告所繳30萬元定金，自當為懲罰性違約金予以沒收。
3.中止反訴被告自104 年6 月24日簽約時之借屋裝修及取回全部鑰匙和磁扣，權狀返還反訴原告，買賣標的任憑反訴原告處理，反訴被告不得異議。反訴原告並依「借屋裝修同意書」約定，請求反訴被告相關費用106,092元，詳述如下（本院卷三第164 至165 頁明細表）：
(1)雙掛號寄原告等存證信函共計188＋326＋182＝696元
(2)影印書狀及存證信函費36＋5＋67＋47＝155元
(3)掛號郵寄費45＋45＋31＋65＝186元
(4)水電費308 ＋74＋72＋178 ＋72＋79＋69＋71＋65＋71＋65＋71＋65＝1,260 元
(5)地價稅248＋373＝621元
(6)自來水工程補收款5,000元
(7)反訴裁判費27,734元
(8)帝寶山莊管理費14,520＋7,920＝22,440元
(9)系爭房屋檢測遭破壞之修繕費及借屋裝修期間損壞相關設備費37,000元
(10)取回借屋後待換走道及房門鎖11,000元。
(11)以上共計106,092元等語。
（二）反訴聲明：
1.反訴被告應給付反訴原告自104 年7 月18日起至清償日止，每日給付反訴原告580 元。
2.反訴被告應賠償反訴原告106,092 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
3.反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告則以：
（一）反訴原告請求支付新門鎖費用11,000元，惟反訴原告已係占有人，何來請求？又委請技師估價修補費用，係找尋瑕疵處，並非反訴被告所為之破壞，故無修繕理由。反訴被告欲歸還鑰匙卻遭拒絕，且自始均未見權狀。
（二）拆除師傅費用3,500 元、代書簽約費1,000 元、履約專戶保證手續費1,740 元（計算式：290 萬元×6/10000 ）＝1,740 元）、聲請假扣押費用1,000 元，以上金額作為抵銷拆除回復費用等語，以資抗辯。
（三）答辯聲明：
1.反訴原告之反訴駁回。
2.反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。經查，系爭買賣契約第8 條第2 項約定：買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾1 日買方應按買賣價金總價款萬分之2 計算違約金予賣方（見本院卷一第26頁）。又系爭房屋於本件買賣之總價款為290 萬元，故依上開約定，每日之違約金即為580 元（計算式：290 萬×2/10000 ＝58
0 ）。再者，系爭買賣契約第三期款（完稅款）應於土地增值稅、契稅單核下後，經承辦地政士通知日起3 個工作日內，買方應將第三期款（260 萬元）匯入履保專戶，此為系爭買賣契約第3 條所約定（見本院卷一第22、23頁），又本件系爭買賣契約之代書於104 年7 月14日即已以通知反訴被告繳納上開第三期款260 萬元，為反訴被告於本訴起訴狀所自認（見本院卷一第4 頁），並有簡訊畫面可稽（見本院卷一第47頁），是堪認反訴被告至遲於自104年7 月14日後之第3 個工作日（即104 年7 月17日）即應將260 萬元交付至履保專戶中。又反訴被告復自認土地增值稅、契稅已經核下後，地政士有通知反訴被告繳付260萬元之完稅款，然反訴被告迄未繳納一事（見本院卷三第
231 頁），是堪認反訴原告依上開違約金之約定，請求反訴被告給付自104 年7 月18日至104 年8 月19日止（共計32日）之違約金為可採。故反訴被告應給付反訴原告之違約金為18,560元（計算式：580 ×32＝18,560）。
（二）反訴原告與反訴被告於104 年6 月24日簽訂借屋裝修同意書，約定反訴原告將系爭房屋交給反訴被告裝修，借屋後之水費、電費、管理費、瓦斯費由反訴被告負擔，有上開借屋裝修同意書可稽（見本院卷一第8 頁），又反訴被告自認其目前仍持有系爭房屋之鑰匙（見本院卷二第123 頁背面、卷三第197 頁），堪認系爭房屋目前仍為反訴被告占有中。再者，反訴原告提出104 年9 月電費308 元、10
4 年11月電費74元、系爭房屋104 年下半年管理費7,920元、105 年全年管理費14,520元、105 年1 月電費72元、
105 年1 月及3 月水費178 元、105 年3 月電費72元、10
5 年5 月水費79元、105 年5 月電費69元、105 年7 月水費71元、105 年7 月電費65元、105 年9 月水費71元、10
5 年9 月電費65元、105 年11月水費71元、105 年11月電費65元之繳費單據（見本院卷三第168 、170 頁、第173至183 頁、第185 、186 頁），共計23,700元（計算式：
308 ＋74＋7,920 ＋14,520＋72＋178 ＋72＋79＋69＋71＋65＋71＋65＋71＋65＝23,700），是反訴原告請求反訴被告給付此部分23,700元，應屬可採。
（三）至反訴原告另請求反訴被告給付104 年7 月20日雙掛號寄反訴被告、玖毅同意做氯離子檢測存證信函（188 元）、
104 年8 月17日雙掛號寄反訴被告、玖毅、金門代書、安新履保催繳完稅款等存證信函（326 元）、104 年8 月21日影印陳報狀、答辯狀（36元）、104 年8 月21日掛號寄陳報狀、答辯狀（45元）、104 年9 月23日影印中止借屋裝修存證信函（5 元）、104 年9 月23日雙掛號寄反訴被告、玖毅存證信函（182 元）、104 年10月5 日影印反訴起訴狀（67元）、104 年10月6 日掛號寄反訴起訴狀（45元）、104 年10月13日反訴裁判費（27,734元）、104 年10月28日104 年地價稅（248 元）、104 年12月15日掛號寄地檢署資料（31元）、105 年1 月11日自來水工程補收款（5,000 元）、105 年11月9 日地價稅（373 元）、10
5 年11月22日影印民事補充狀（47元）、105 年11月22日掛號寄民事補充狀（65元）等，惟上開支出與系爭買賣契約之糾紛尚無相當因果關係。又反訴原告主張系爭房屋檢測時遭破壞之後續修繕花費、借屋裝修期間弄壞之浴室化妝台除霧鏡電源按鈕、浴缸排水孔塞子、鍊條等共計37,000元，並提出瑞順建材五金行之估價單1 紙（見本院卷三第200 頁），然上開估價單尚難證明反訴原告之系爭房屋及屋內物品有損害情形，故難憑為反訴原告有此部分損害之證據。另反訴原告請求取回所借系爭房屋後換鎖費用11,000元部分，尚非借用房屋時所約定，且難認有必要，故亦無理由。
（四）反訴被告抵銷抗辯部分：反訴被告雖主張反訴被告應負擔拆除師傅費用3,500 元、代書簽約費1,000 元、履約專戶保證手續費1,740 元（計算式：290 萬元×6/10000 ＝1,740 元）、聲請假扣押費用1,000 元等金額，以此作為抵銷云云，惟上開支出亦與系爭買賣契約之糾紛尚無相當因果關係，尚難認反訴被告對反訴原告有此部分債權。故反訴被告為上開抵銷抗辯，難認可採。
四、從而，反訴原告依系爭買賣契約違約金條款、借屋裝修同意書之約定，請求反訴被告給付42,260元（計算式：18,560＋23,700＝42,260），及其中23,700元自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日（即104 年10月14日，見本院卷一第166 頁反訴被告於104 年10月13日當庭簽收）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之金額之請求，為無理由，應予駁回。
五、按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行；法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第389 條第
1 項第5 款、第392 條第2 項分別定有明文。查本件本院所命反訴被告給付反訴原告之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行及酌定相當之擔保金額宣告免為假執行。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 3 月 24 日
民事第四庭 法 官 毛彥程以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 王元佑中 華 民 國 106 年 4 月 6 日