臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第2227號原 告 舶克國際有限公司法定代理人 羅鉅憲被 告 賴淑芬訴訟代理人 蔡宗釗律師
謝易達律師複 代理人 趙莉芬上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國105 年3 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人。受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定，民事訴訟法第65條第1 項、第67條分別定有明文。而所謂法律上利害關係，係指兩造裁判之效力依法及於該第三人或兩造裁判效力雖不及之，但受告知人之法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）直接或間接受有不利益；反之，若該當事人勝訴，即可免受此不利益者而言。查本件被告於民國104 年9 月8 日以民事答辯暨告知訴訟狀主張被告係於99年3 月29日向第三人趙文義、郭玉佩購買坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號（權利範圍均為全部）（即重測前新北市○○區○○○段○○○段0000000000000地號，面積分別為215 平方公尺、18平方公尺）（下稱系爭1368地號土地、系爭1369地號土地，並合稱系爭土地）及其上同區段885 建號、門牌號碼新北市○○區○○○街○○○ 號（權利範圍全部）（下稱系爭房屋）後，出賣予原告，是若本件被告敗訴，第三人將有法律上利害關係為由，聲請告知渠等參加本件訴訟，經本院依民事訴訟法第66條規定將聲請告知訴訟書狀送達第三人趙文義、郭玉佩，受告知人趙文義、郭玉佩於本院104 年10月27日言詞辯論期日到庭聲明不參加訴訟，依民事訴訟法第67條規定，視為於得參加時已參加於訴訟，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張之意旨：
（一）原告於99年6 月1 日向被告購買系爭土地及其上之系爭房屋，兩造並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）2,800 萬元。嗣新北市政府於102 年5 月至系爭土地所在地區辦理地籍調查，經丈量結果，發現系爭1368地號土地面積僅餘202.94平方公尺，與系爭契約及土地所有權狀登記面積所載之215 平方公尺，相差12.06 平方公尺。又兩造於系爭契約第2 條約定：
「本約不動產標示詳載如下，如未詳盡，依地政機關登記簿為準。」，足證被告所交付之系爭土地面積確有短少12.06 平方公尺之情事，而此短少面積足以造成原告所購買系爭土地價值及效用減損情形，屬民法第354 條之物之瑕疵，原告得依民法第359 條之規定，請求減少買賣價金。
（二）系爭契約總價金為2,800 萬元，係依系爭土地之土地所有權狀所載面積合計233 平方公尺計算，每平方公尺為12萬0,171 元，被告應返還原告溢付之買賣價金144 萬9,270元。原告以本件民事起訴狀繕本之送達向被告為減少價金之意思表示，被告於減少價金範圍內即無價金請求權存在，是被告無法律上原因而受有短少交付12.06 平方公尺之價金利益，致原告受有溢付價金之損害，原告得依民法第
179 條之規定，請求被告返還不當得利。
（三）本件非所有權有無之紛爭，故與土地法第43條規定欲保護之不動產交易安全無涉，自無土地法第43條因信賴登記而取得土地所有權規定之適用。況物之瑕疵擔保責任，不論該瑕疵是否因出賣人之故意或過失所致，均應負責，是被告抗辯其信賴登記而無任何過失，顯屬無據。
（四）原告於知悉土地重測後面積短少，即通知被告所委託出售之仲介人員，請其代為轉答被告，惟未獲被告置理。原告遂請求地政機關重測，雖於2 次重測後地政機關曾返還部分面積，惟原告循行政救濟程序均遭駁回。原告亦曾提起請求確認經界之訴，惟業經撤回。若原告承認所受領之土地，豈有提起上開訴訟之理，被告辯稱原告逾時請求，洵不足採。原告於104 年6 月8 日曾委請律師發函通知被告解決土地面積短少問題，未獲被告置理，原告於發函後1個月內提起本訴，未違反民法第365 條於通知後6 個月間行使之規定。又民法不當得利返還請求權之消滅時效期間為15年，原告未逾時主張。
（五）被告提出之土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書係送交地政機關辦理所有權移轉登記之「公契」，係以土地公告現值乘以坪數作為買賣價格，以方便政府機關核定稅額用，其價格較系爭契約即「私契」所載兩造實際成交價格低，是公契價格不足作為被告返還價金之計算標準，被告主張僅須返還原告41萬8,080 元，應不足採。
（六）為此，爰依民法第359 條、第179 條之規定，請求被告減少價金並返還其所受領該部分溢付價金之不當得利，聲明：1.被告應給付原告144 萬9,270 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五算之利息。2.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯之意旨：
（一）系爭1368、1369地號土地之面積，依土地所有權狀及土地登記謄本所載，分別為215 平方公尺、18平方公尺，此係被告向受告知人趙文義、郭玉佩購得之面積，被告基於信賴地政機關之登記出賣予原告，無任何過失可言，至重測後面積短少，非可歸責於原告，原告應循國家賠償途徑請求賠償。
（二）新北市政府係於102 年5 月辦理地籍調查重測，地政機關對於丈量結果定有通知原告，故系爭1368地號土地有面積短少12.06 平方公尺之瑕疵，原告至遲於102 年5 月間即得知，惟原告未立即通知被告，迄於104 年7 月1 日起訴時已歷時2 年餘，依民法第356 條第3 項之規定，視為原告已承認其所受領之物，被告不負物之瑕疵擔保責任，原告請求為無理由。
（三）縱認被告需負物之瑕疵擔保責任，惟系爭契約僅約定總價金而未區分土地及房屋價金各為何，依土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書所載，土地價金為807 萬7,333 元，則原告得請求減少之價金為41萬8,080 元，原告請求逾此金額為無理由。
（四）爰答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決願供擔保免為假執行。
三、原告於99年6 月1 日，與被告簽定系爭契約，向被告購買系爭土地及其上之系爭房屋，並於99年6 月23日辦理所有權移轉登記在案。又系爭1368、1369地號土地之面積，依兩造於買賣時之土地所有權狀及土地登記謄本所載，分別為215 平方公尺、18平方公尺。嗣經新北市政府於102 年10月間，辦理地籍調查，經丈量結果，認系爭1368地號土地面積僅餘20
2.94平方公尺等事實，有不動產買賣契約書影本1 份、臺北縣（現改制為新北市）99年5 月20日99北重地字第016308、016309號土地所有權狀影本各1 紙、系爭土地之土地登記第二類謄本共2 份、新北市政府102 年10月25日北府地測字第0000000000號函影本1 紙附卷可查（本院卷第7 至21、73頁），並經本院調閱之臺北高等行政法院103 年度訴字第440號行政訴訟案卷認定無訛，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本件原告主張其所購買系爭土地之實際面積與系爭契約所約定之面積不符，依民法物之瑕疵擔保之規定請求減少價金，並依不當得利之法律關係，請求被告應將溢付之買賣價金返還原告；被告則以前詞置辯。是本件爭點應為：⒈原告依民法物之瑕疵擔保之法律關係，請求減少系爭契約之價金，是否有理由？⒉原告若得請求減少價金，其所得請求減少之金額為何？茲分述如下：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文，是關於物之瑕疵擔保之規定，於危險移轉時所存在之瑕疵，始有適用，即物之出賣人對於買受人所負瑕疵擔保責任，以其物依民法第373 條之規定，危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件，若瑕疵係於危險移轉後始發生，應無適用物之瑕疵擔保規定之餘地。次按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。但契約另有訂定者，不在此限，民法第373 條定有明文，依上開規定，於土地買賣之情形，除契約另有訂定外，自交付時起，為買賣標的物之土地之危險當然歸屬於買受人負擔，亦即重測結果殊與出賣人無關，買受人要無以交付後重測土地面積減少對出賣人主張返還價金之餘地（最高法院86年度台上字第1208號判決意旨參照）。
（二）查系爭契約第二條約明：「甲方（即原告）於簽約前已至標的物所在地詳細檢視，並瞭解鑫辰國際不動產投資顧問有限公司提供之產調資料。1 、本約不動產標示詳載如下，如未詳盡，依地政機關登記簿為準：. . . 。」，並載有重測前系爭381-25地號（即系爭1368地號）土地之面積為215 平方公尺等語，惟參諸系爭契約上開條款，雖記載系爭1368地號土地之面積為215 平方公尺，且註明若有未詳盡之處，依地政機關之登記簿為準，然未特別載明被告應「保證」系爭1368地號土地之面積為215 平方公尺或日後若有地籍重測時應以重測後面積為準等節，尚難謂兩造所簽定之系爭契約就系爭土地之面積有何特別約定。
（三）又經本院依職權就系爭1368地號土地於重測後面積縮減之原因為何函詢新北市政府，經新北市政府函覆稱：「. .. 四、另有關貴院所詢重測後面積縮減之原因，依內政部74年9 月9 日台（74）內地字第340883號函釋略以：『目前各地政事務所使用之地籍圖，係日據時期依據地籍原圖套繪成之副圖，此類地籍圖使用迄今已80餘年，折損、破舊、比例尺過小，不敷實際使用，自有賴辦理地籍圖重測，重新建立地籍測量成果，才能切實保障合法權益。辦理重測時，由土地所有權人到場指界，並設立界標，重測人員依據所有權人指界範圍，測定各宗土地位置、形狀、大小，其面積實為界址範圍決定之結果，. . . 』，爰早期日據時期地籍原圖受限於傳統測量技術及設備，土地面積係用比例尺量取地籍圖上各宗土地形狀之長、短尺寸據以計算，含有較大之誤差，加上至今年代已久，致圖紙伸縮、皺摺及破損等原因，常有地籍圖、實地與登記簿不一致之情形，是以政府辦理地籍圖重測業務，乃依地籍圖重測地籍調查結果之界址，以精密儀器實地測量，並重新計算各宗土地面積。故有關本案土地重測後面積減少，乃係上開原因所致」，有新北市政府104 年11月3 日新北府地測字第0000000000號函在卷可參（本院卷第90頁），足稽本件應係舊有之地籍圖受限於傳統測量技術及設備有較大之誤差，及圖紙伸縮、皺摺或破損等原因，導致舊有之地籍圖、登記簿所載面積與實地情形有所不一，係屬不可避免之因素所致，並非被告自始未交付足額面積土地予原告或其他可歸責於被告情事所致。是系爭土地連同其上之房屋，已於99年6 月23日已辦理所有權移轉登記予原告，並同時交付原告使用，系爭1368地號土地係於102 年10月間辦理重測時，始發現有面積減少之情形，亦有上開原告提出之新北市政府102 年10月25日北府地測字第0000000000號函在卷可查，本院審酌系爭1368地號土地於交付原告時，其登記之面積為215 平方公尺，與系爭契約之約定尚無不符，難認系爭1368地號土地於交付時有何物之瑕疵，且兩造亦未就系爭土地之面積若日後重測導致面積變更有何特別約定，已如前述，揆諸上開說明，自難以系爭1368地號土地交付後，因地籍重測而發生面積減少之瑕疵，仍認被告應就此負物之瑕疵擔保責任。
（四）綜上所陳，原告以系爭1368地號土地於重測後面積減少為由，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，並請求減少系爭契約之價金，應難准許，又原告既不得請求減少價金，其依不當得利之法律關係，請求被告返還所溢付之買賣價金，亦難認有理。又原告既不得請求減少價金，本院自毋庸就其所得請求減少價金之數額為何再為審究，附此敘明。
五、從而，原告依物之瑕疵擔保及不當得利之法律關係，聲明被告應給付原告144 萬9,270 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及未經援用之證據，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 28 日
民事第四庭 法 官 張誌洋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 28 日
書記官 洪嘉卿