臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第2372號原 告 葉昱鎂訴訟代理人 林輝豪律師被 告 葉欣宜上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年4 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號四樓房屋騰空遷讓返還予原告、被告全體。
被告應給付原告新臺幣捌萬壹仟元，及自民國一０五年七月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟元，並自民國一０五年七月二日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟元。
被告應給付原告新臺幣伍萬元，及自民國一０五年七月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二、四項於原告分別以新臺幣貳萬柒仟元現金或等值之銀行可轉讓定期存單、新臺幣壹萬柒仟元現金或等值之銀行可轉讓定期存單為被告供擔保後，各得假執行。但被告依次以新臺幣捌萬壹仟元、新臺幣伍萬元，為原告預供擔保，各得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 款、第2 款、第2 項定有明文。查原告起訴時，訴之聲明第5 項原為「上開第2、3 、4 項聲明，原告願提供現金或等值之銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行」【見本院104 年度司板簡調字卷（下稱司板簡調卷）第647 號卷第5 頁】。嗣起訴狀送達被告後，原告於本院民國105 年4 月19日言詞辯論期日，將上開供擔保請准宣告假執行之聲明限縮於第2 、4 項聲明（見本院卷第97頁），核屬請求之基礎事實同一，且被告亦為本案之言詞辯論，視為同意變更。故上開訴之變更，自應准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）被告為原告之姊，訴外人即兩造之母龔秀容於102 年1 月15日將坐落新北市○○區○○段○○○○○號及其上1133建號（即門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號4 樓房屋）贈與兩造，並於102 年2 月6 日將上開系爭房地所有權移轉登記予兩造共有（應有部分各1/2 ）。兩造於103 年6月18日同時簽訂房屋分管協議及房屋租賃契約書，該房屋分管協議第1 條及房屋租賃契約書第1 、2 、3 、4 條中約定系爭房屋由被告承租，承租期間為103 年7 月1 日至
104 年7 月1 日，被告須於每月5 日前以匯款方式將新臺幣（下同）9,000 元支付原告，不得藉任何理由拖延或拒納，被告並於簽署後遷入系爭房屋住使用，詎被告支付第
1 期（即103 年7 月）租金後，自同年8 月起即未再行給付。因被告遲付租金總額已逾2 個月之租額，原告遂委任律師發函催告被告給付積欠之租金，並同時向被告為終止上開房屋分管協議及租賃契約意思表示，該存證信函於10
4 年4 月13日送達。是自104 年4 月14日起，被告即無繼續居住使用系爭房屋權利，惟被告仍置之不理。
（二）原告既已為終止上開分管協議及租約意思表示，被告自無權繼續占有使用系爭房屋，原告自得請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及被告全體。又被告自103 年8 月1日即未依約履行給付租金義務，迭至原告為終止租約意思表示於104 年4 月13日送達至被告時止，就每月租金9,00
0 元計算，已有9 個月之租金尚未給付，被告自應就積欠租金81,000元負清償之責。又被告因終止租約後無權占用系爭房屋，應自104 年4 月14日起至遷讓系爭房屋日止，按月給付9,000 元予原告相當於租金之不當得利。末依房屋租賃契約書第15條，原告就本訴所支出之律師費5 萬元，自得一併請求被告給付。
（三）被告辯稱兩造並無簽立系爭房屋分管協議及房屋租賃契約書，並稱上開文書係原告偽造云云。惟觀諸兩造自103 年
6 月15日起至同年8 月4 日止之LINE對話紀錄可證，被告有向原告為「減少租金」之表示，若無系爭協議及租約存在，何來被告詢問原告能否抵扣租金之必要。又被告辯稱系爭房地全部為其所使用，原告無須分擔一半修繕費，遂於103 年7 月7 日轉帳9,000 元予原告，從而並無所謂支付原告第1 期租金云云，惟觀諸兩造上開LINE對話紀錄及被告所提上海商業儲蓄銀行中和分行濃縮交易清單可證，被告有依系爭房屋分管協議第2 條後段及第3 條等約定，向原告要求分擔清運費、清潔費及換鎖費等費用外，另原告於103 年7 月4 日及同年月7 日分別所匯金額9,250 元及1,250 元，則係支付被告所墊付之清運費、清潔費及換鎖費。且兩造於簽署系爭房屋分管協議後，旋即依上開協議第5 條，委託訴外人得譽不動產仲介經紀有限公司將兩造所有位於新北市○○區○○路○○○ 巷○○號4 樓之建物出租，並約定租金由兩造均分。
（四）爰依民法第440 條第1 項、第2 項、第455 條前段、第76
7 條第1 項前段、第821 條、第439 條前段、第184 條第
1 項、第179 條、第181 條等規定及租賃契約之約定提起本訴等語。
（五）聲明：
1.被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號4 樓房屋全部騰空遷讓返還予原告、被告全體。
2.被告應給付原告81,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
3.被告應自104 年4 月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,000 元。
4.被告應給付原告5 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
5.上開第2 、4 項聲明，原告願提供現金或等值之銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
6.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）兩造於102 年2 月6 日自訴外人即母親龔秀容受贈系爭房屋並為所有權登記各1/2 後，全家仍居住系爭房屋，龔秀容於同年5 月28日死亡，原告因結婚搬離系爭房屋，被告與訴外人即兩造之父葉瑞豐仍繼續居住，原告雖有系爭房屋應有部分1/2 ，然父母皆表示系爭房屋由被告無償使用，被告並為戶長，具有系爭房屋內全部動產所有權，從而被告毋須遷讓系爭房屋。再者，被告亦無簽立系爭房屋分管協議及房屋租賃契約書，且原告曾於104 年4 月10日以臺北法院郵局第179 號存證信函記載：「…承租期間自民國103 年6 月18日至民國104 年6 月17日止…」，此與系爭房屋分管協議及房屋租賃契約書所載：「…承租期間自民國103 年7 月1 日至民國104 年7 月1 日止…」並不相同，顯為原告偽造，故否認形式及實質真正。又原告於10
3 年7 月4 日轉帳9,250 元予被告用以支付冷氣修理費、換鎖費、清潔費等費用共計17,500元，惟被告認為系爭房地全部為其所使用，原告無須分擔一半修繕費，遂於103年7 月7 日轉帳9,000 元予原告，從而被告並無支付原告所謂第1 期租金。
（二）原告所提LINE對話紀錄僅為原告要求被告與之討論簽署系爭房屋分管協議及房屋租賃契約書之過程，並不足證明系爭契約成立，且被告對於系爭房地有所有權及使用權，原告亦因出國因素不欲使用，是無權要求被告騰空搬離。又一審訴訟費用並不含律師費，且原告與其律師所簽委任契約，本於債之相對性，效力不及被告，是原告請求給付律師費用5 萬元更無依據等語，以資答辯。
（三）答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：
（一）系爭房屋為兩造所共有，應有部分各1/2。
（二）被告目前居住於系爭房屋內。
四、爭執事項：
（一）被告是否有權占有系爭房屋？
（二）兩造間就系爭房屋於103年7月1日至104年7月1日間有無分管協議、租賃契約？如有，兩造間之租賃契約係於何時終止？原告得否請求被告給付已到期而尚未支付之租金及相當於租金之不當得利？
（三）原告得否請求被告給付原告因本訴委任律師所支出費用？
五、得心證之理由：
（一）系爭房屋為兩造所共有，應有部分各1/2 一事，為兩造所不爭執，並有系爭房屋之房屋之建物登記謄本可稽（見本院卷第9 、10頁），堪信為真實。
（二）按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第818 條定有明文。
是以，除契約另有約定外，共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上第1803號判例參照）。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項前段、第
821 條定有明文。再者，以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決參照）。經查：
1.被告雖辯稱：系爭房屋為先母龔秀容於102 年2 月6 日贈與兩造各1/2 應有部分，先母龔秀容與父親葉瑞豐均表示系爭房屋由被告全部無償使用，由被告擔任戶長，被告有系爭房屋之所有權及使用權云云；並提出兩造及葉瑞豐設籍於系爭房屋，且由被告擔任戶長之戶籍謄本為證（見本院卷第16頁）。然系爭房屋既係兩造所共有，則就系爭房屋之使用收益，自應由兩造協議為之，殊難僅憑非系爭房屋共有人之兩造父母意思而定兩造關於系爭房屋之使用收益，故難認兩造間就系爭房屋有何由被告無償使用全部之協議。況被告所提出之上開戶籍謄本，僅足證明兩造及葉瑞豐之戶籍設於系爭房屋，且由被告擔任戶長一事，亦不足證兩造之父母曾表示系爭房屋由被告全部無償使用之情。
2.被告雖辯稱：被告並無簽立本院司板簡調卷第18頁所附
103 年6 月18日之房屋分管協議（原證2 ）、同卷第19至24頁所附103 年6 月18日之最新房屋租賃契約書（原證3 ），否認上開文書之形式真正云云。然查上開房屋分管協議、最新房屋租賃契約書上「葉欣宜」、「Z000000000」、「市」、「保」、「永」、「路」等字跡，與被告於本院法庭書寫、委託出租契約書、本院送達證書、答辯狀、上海商業儲蓄銀行開戶資料之上開文字之字跡相符，有內政部警政署刑事警察局105 年4 月7 日刑鑑字第0000000000號鑑定書可稽（見本院卷第93頁），堪認被告確曾簽署上開房屋分管協議、最新房屋租賃契約書，故上開房屋分管協議、最新房屋租賃契約書等文書之形式真正堪以認定，且足認兩造間就系爭房屋簽有上開租賃契約。又上開房屋分管協議記載：「第一條承租原則與租金新北市○○區○○里○鄰○○路○○○巷○號四樓之房屋，由乙方（即被告）承租使用，承租期間自民國103 年7 月1 日至民國104 年7 月1 日止，為期一年整，乙方須於每月5 日前支付月租金新臺幣玖仟元整給甲方（即原告）……」；上開最新房屋租賃契約書約定「第一條：甲方（即原告）房屋所在地及使用範圍新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號4 樓……第二條：
租賃期間經甲乙雙方（乙方即被告）洽訂為壹年零個月即自民國103 年7 月1 日起至民國104 年7 月1 日止……」（見本院司板簡調卷第18、20頁），堪認兩造間係約定於103 年7 月1 日至104 年7 月1 日期間由原告將其應有部分出租予被告，由被告於該期間內使用系爭房屋全部。上開租約之期限既已屆至，且被告亦未舉證證明其就系爭房屋有何其他之使用權利，是難認被告就系爭房屋有使用之合法權源。
3.被告不爭執其占有系爭房屋，且自陳其具有系爭房屋內之動產全部之所有權，伊係自103 年6 月間搬回系爭房屋住等語（見本院卷第7 頁、第61頁），與證人即兩造之父葉瑞豐結證稱：伊妻子龔秀容於102 年5 月28日過世後，被告自103 年6 月間搬回系爭房屋，就一直住在系爭房屋內，房屋內有被告的東西等語（見本院卷第59頁正背面、第60頁背面）互核相符，堪認被告目前占有系爭房屋。又被告就系爭房屋無使用之權源，業如前述，故被告占有系爭房屋屬無權占有一事，堪以認定。是以，原告既為系爭房屋之共有人，且被告現仍無權占有系爭房屋，則原告依民法第767 條第1 項前段、第821條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還共有人全體（即原告與被告），為有理由，應予准許。
（三）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 、2 項定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455 條亦有明定。原告雖主張被告遲付租金總額已逾2 月租額，且原告已委請律師發函予被告催告並終止租賃契約云云。經查：
1.原告雖委請林輝豪律師寄發臺北法院郵局000179號存證信函，表示終止上開租賃契約之意思，然原告所提出之掛號收件回執係「臺北市○○區○○街○○○ 號9 樓」（見本院司板簡調卷第30頁），而非被告住所即「新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號4 樓」，且上開掛號收件回執上亦無被告之簽章。是難認該存證信函已合法送達被告，原告終止租約之意思表示既未到達被告，則系爭租約尚不因該存證信函而終止，故應認系爭租約於104 年7月1 日租賃期限屆至時始終止。
2.原告主張被告自103 年8 月即第2 期起即未再支付租金（見本院司板簡調卷第7 頁），被告僅稱其未支付第1期租金9,000 元（見本院卷第8 頁），就第2 期以後未支付租金一事亦不爭執，是堪認被告自103 年8 月起至租約終止時止之租金未為給付。故原告依租賃之法律關係，請求被告給付103 年8 月至104 年4 月間之9 期租金，共計81,000元（計算式：9,000 ×9=81,000），為有理由。
（四）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查兩造間系爭租約之月租金為9,000 元，又原告就系爭房屋之應有部分為1/2，均如前述，是堪認被告無權占有系爭房屋期間，致原告受有相當於租金之不當得利之損失為每月9,000 元。故原告請求被告自104 年7 月2 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付9,000 元，亦屬可採。又原告雖主張被告於
104 年4 月14日起至起訴時（即104 年6 月），無權占有系爭房屋受有相當於租金之不當得利（見本院司板簡調卷第9 至11頁），然核其真意，亦係請求被告給付被告使用系爭房屋所應給付之代價，故原告就104 年5 、6 月期間，亦得請求被告給付18,000元（計算式：9,000 ×2=18,000）。是以，原告請求被告給付18,000元，及自104 年7月2 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,00
0 元，為有理由。
（五）查系爭租約第4 、6 、12條約定：租金應於每月5 日以前繳納，每次繳納應繳零年壹個月份乙方（即被告）不得藉詞拖延。乙方於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，……。乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償（見本院司板簡調卷第20至22頁）。查被告於租賃期間有租金未為給付、租約屆滿後仍占有系爭房屋等情，業經本院認定如前，故被告有違約之情事甚明。又原告因為此訴訟已支付律師費5 萬元，有委任契約為憑（見本院司板簡調卷第31頁），故原告據此約定請求被告給付此部分費用，依法自屬有據。
六、從而，原告依系爭租賃契約關係及民法第179 條前段、第76
7 條第1 項前段、第821 條之規定，請求被告應將系爭房屋騰空返還予原告、被告全體；被告給付積欠租金81,000元、律師費5 萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日（即104 年7 月
2 日，見本院司板簡調卷第35頁）起至清償日止按年息5%計算之利息；且被告應給付18,000元，及自104 年7 月2 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,000 元，為有理由，自應准許。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 5 月 19 日
民事第四庭 法 官 毛彥程以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 王元佑中 華 民 國 105 年 5 月 27 日