臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第2382號原 告 富松工商不動產股份有限公司法定代理人 吳宗翰訴訟代理人 王耀星律師被 告 中國台業工業有限公司法定代理人 劉玉圓訴訟代理人 王泓鑫律師上列當事人間請求給付服務費用事件，經本院於民國105年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一百零四年九月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；倘被告以新臺幣貳佰萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告經原告仲介，欲向訴外人町洋企業股份有限公司（下稱
町洋公司）承購門牌號碼新北市○○區○○路0段00號廠房及坐落基地（下稱系爭不動產），於民國103年7月30日11時與原告簽署買賣斡旋金契約（下稱系爭契約），於系爭契約中約明被告交付1,000萬元票據（下稱系爭支票）予原告代為斡旋，斡旋期間至103年8月15日18時止，於期滿前原告不得再與他人簽署斡旋金契約或要約書，買方（即被告）承購條件如下：系爭不動產承購總額3億9,600萬元；如原承租方於103年8月7日前放棄系爭不動產承購意願，則本契約簽認即時生效。並約定「買賣契約成立後，因可歸責買方事由遭解除契約者，已付全部價金任由賣方沒收，買方不得請求返還。若因可歸責為賣方事由，致契約遭解除者，賣方應加倍返還已收之全部價金。原告得自違約方收取承購價1%之服務報酬。」。嗣經賣方於103年7月30日12時同意被告承購條件，買賣本約生效後，被告竟違約不買。爰本於系爭契約第伍條約定提起本訴，請求被告給付396萬元服務報酬。
㈡併為聲明：被告應給付原告396萬元，及自起訴狀繕本送達
翌日（即104年9月16日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠系爭契約並無效力且無法拘束兩造，即
⑴依系爭契約約定，被告承購條件包含「如原承租方於103
年8月7日前放棄系爭不動產承購意願，則本契約簽認即時生效。」，是此項條件成就後，系爭契約才屬有效。而據原告法定代理人於另案證稱：廠房有承租方，所以承租方有優先承購權利，要先書面告知承租方放棄優先承買權系爭契約始能繼續行使，時間大約7日左右。有關承租方艾姆勒電車股份有限公司（下稱艾姆勒公司）既未曾於103年8月7日前出具放棄優先承買權之書面文件，應認本件承租方並未於103年8月7日前放棄承購意願，故而條件未成就不發生效力。
⑵系爭契約另以「銀行貸款7成」為條件，即被告雖於103年
7月30日向原告公司員工張君輔表示，可以3億9,600萬元承購並簽具系爭契約，然當時被告僅願給付100萬元支票充作斡旋金，但張君輔表明太少而要求開具1,000萬元支票（即系爭支票），並表示如銀行貸款辦不下來可全額退還。前開「銀行貸款7成」之條件既未成就，系爭契約自不生效力。
⑶系爭契約乃於103年7月30日由原告交由被告簽具，未給予
被告3日以上審閱期，違反消費者保護法（下稱消保法）第11條之1規定而屬無效。併原告要求被告當日簽署及勾選「業已行使審閱權利」，形同讓被告公司拋棄審閱期之權利，已屬民法第247條之1所稱「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利」而無效，並違反民法第148條。㈡退步言之，倘認系爭契約為有效，原告依系爭契約第伍條約
定請求被告給付1%服務報酬，亦無理由。蓋應付1%服務報酬者應為解約方（即町洋公司），而被告並非解約方。且1%服務報酬係以「買賣契約成立後」為要件。惟本件買賣雙方根本尚未簽署買賣契約書，應認買賣契約尚未成立，另就約定必要之點（即付款方式），尚未達成意思表示合致，故不生請求1%服務報酬問題。甚所謂1%服務報酬性質上屬損害賠償總額預定之違約金，本件原告既未舉證證明其受有何損害，自無由向被告請求違約金之給付。況依原告提出兩造簽署系爭契約第三條第1項載明如若成交，被告應給付服務報酬僅
0.8%，而依修改後契約則載明服務報酬為200萬元，並據張君輔簽名確認，是縱有成交原告亦僅得向被告請求200萬元，今卻主張受有396萬元損害，應無理由。再者本件因央行打房政策導致被告於簽訂系爭契約後，無法如預期向銀行貸得7成房款而無法履約，顯有情事變更，依民法第227條之2規定，縱應支付違約金應予酌減。即依民法第252條規定，本件縱應給付違約金亦應酌減至數萬元以下始符常情。
㈢又原告於仲介本件買賣時，其受僱人張君輔未確實將被告公
司承購條件（即銀行貸款7成）告知賣方，亦未依約定將系爭支票交還被告，造成被告遭賣方沒收1,000萬元，嗣經訴訟後仍有500萬元遭賣方沒收，依民法第224條規定原告自應就張君輔之故意或過失違約責任負賠償之責，爰就其應賠償被告500萬元與本件原告請求有理由範圍內主張抵銷。
㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告提出系爭契約（詳原證1）形式為真正。
㈡被告提出本院104年度重訴字第96號事件（下稱另案一審）
104年5月4日言詞辯論筆錄（詳被證1）、房屋租賃契約書（詳被證2）、存證信函（詳被證3）、臺灣高等法院104年度重上字第684號事件（下稱另案二審）104年度10月29日隼準備程序筆錄（詳被證7）、另案二審判決書（詳被證8）形式為真正。
㈢經本院依聲請函詢艾姆勒公司，經於104年11月5日以(104)
艾管字第14號函覆，其內容略以：町洋公司於103年5月間曾數次指派該公司經理當面及電話告知本公司欲出售其所承租系爭不動產事宜，町洋公司並同時詢問本公司承購意願，經公司內部考量後，回覆並無承購之意。嗣於103年8月初又獲告知，買方已出具斡旋金即將出售系爭不動產，請本公司再次確認有無購買意願，本公司廠長當時仍回覆並無購買意願。因本公司已多次當面及話電話告知表達並無購買意願，是未以書面說明等語（詳本院卷第96頁）。
四、被告抗辯：系爭契約乃於103年7月30日由原告交由被告簽具，未給予被告3日以上審閱期，違反消保法第11條之1規定而屬無效。併原告要求被告當日簽署及勾選「業已行使審閱權利」，形同讓被告公司拋棄審閱期之權利，已屬民法第247條之1所稱「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利」而無效，並已違反民法第148條一節。經查：
㈠按租用商品，如其目的主要供執行業務或投入生產使用，並
非單純供最終消費使用者，核與消保法第2條有關消費者及消費關係之定義未合，尚無消保法之適用。本件上訴人所租用之系爭2條T3電路係作商業用途，其目的在傳輸符號、信號、文字、影像、聲音等訊息，供上訴人執行業務及營業之用，為上訴人所自陳，則上訴人租用電路，係以供執行業務及投入生產使用為目的而交易，顯非以消費為目的而交易，並無適用消保法之餘地（最高法院91年度台上字第1001號判決意旨參照）。
㈡查本件被告既自承其購買系爭不動產之目的係為供廠房營業
之用，則其購買系爭不動產，即係以供執行業務及投入生產使用目的而為交易，顯非以消費目的而為交易。按諸前開判決意旨，系爭契約之簽署應無消保法之適用，是而自無可能因違反消保法第11條之1審閱期之規定；或其約款使被告拋棄消保法審閱期之權利；或因之違反民法第148條誠信原則，而致系爭契約無效。即被告前開系爭契約違反強制規定無效之抗辯，並無可採。
五、被告辯以：依系爭契約約定因條件不成就，故不生效力一節。經查：
㈠被告抗辯：系爭契約附有以系爭不動產承租人於103年8月7
日放棄系爭不動產承購意願為停止條件，原告未提出承租人放棄優先承購權之書面文件，系爭契約條件即未成就，原告不得本於系爭契約請求被告給付違約金云云，為原告否認。
查觀諸系爭契約第2張第壹條約定：「買方其他承購條件：如原承租方於103年8月7日放棄本買賣標的物承購意願，則本斡旋契約簽認即時生效」等語（見本院卷第12頁）；另原告法定代理人吳宗翰於另案一審到庭證稱：「（問：町洋公司有無告知承租方放棄優先承買權？）於簽立後，但於10 3年8月3日、4日左右，原承租方就表示無法承買，我們是等到103年8月7日才告知被告公司合約繼續履行」等語（詳被證1，即本院卷第65、66頁）；承前述，經本院依聲請函詢系爭不動產承租人艾姆勒公司，亦據該公司函覆稱：町洋公司於103年5月間曾數次指派該公司經理當面及電話告知本公司欲出售其所承租系爭不動產事宜，町洋公司並同時詢問本公司承購意願，經公司內部考量後，回覆並無承購之意。嗣於103年8月初又獲告知，買方已出具斡旋金即將出售系爭不動產，請本公司再次確認有無購買意願，本公司廠長當時仍回覆並無購買意願。因本公司已多次當面及話電話告知表達並無購買意願，是未以書面說明等語（詳本院卷第96頁）。
即原告公司仲介人員吳宗翰既已於103年8月7日告知被告關於系爭不動產承租人放棄系爭不動產承購意願，系爭契約即因停止條件成就而生效。至被告辨抗辯原告應提出承租人放棄承購意願之書面文件一節，觀諸前述系爭契約第2張第壹條內容，既未約定有關原承租人放棄承購系爭不動產之停止條件，須由原告或町洋公司提出系爭不動產承租人放棄承購意願之書面文件予被告公司，單執原告法定代理人於另案一審到庭證述時提及：（町洋公司除在系爭契約蓋章，並收受1,000萬元支票，有無向你提出買賣條件？）有，廠房有承租方，所以承租方有優先承購權利，要先書面告知承租方放棄優先承購權利，本件合約始能繼續行使，時間大約7日等語（詳本院卷第65頁），既僅涉町洋公司向原告提出買賣條件需加7日履行期要求之緣由，自無足認已更易系爭契約第2張第壹條內容變更為「應提出承租人書面放棄承購系爭不動產之條件」。是被告抗辯：原告未提出承租人放棄承購意願之書面文件，系爭契約因停止條件未成就而不生效力云云，自無足取。
㈡被告復以：系爭契約有以系爭不動產買賣價額向銀行貸款7
成為條件，因被告詢問各銀行，均因中央銀行打房政策，無法貸得7成，而屬條件不成就，系爭契約自不生效力等語為辯，然為原告所否認，自應由被告就前開積極、利己事實負舉證之責。關此部分，經依被告聲請傳訊證人林國義（被告公司總經理），固到庭稱：（(提示系爭契約書)簽系爭契約時，證人有無在場？就銀行貸款的部分，有無特別約定？）我有在場，因為當時我的工廠要重劃了，政府也來函文了，我怕我的公司沒有地方搬，我就跟原告公司說請他幫我找廠房，原告公司跟我說要3億9,600萬元，可是我告訴原告公司的張先生說，我沒有多錢，他就告訴我說，可以幫我找銀行，我說要貸款總金額8成以上，我才有辦法，張先生如果你找不到，我幫你找。那段時間我也很困難，也找不銀行可以貸款到這個成數，張先生確實也有幫我找台新銀行與玉山銀行還有兆豐銀行，因為這段時間政府有政策性的打壓，貸款成數比較低，所以我就跟原告公司說，如果貸不下來的話，1,000萬要還給我，這句話我在簽約前、簽約中、簽約後，我都有講，張先生說沒有問題等語。然證人張君輔於另案一審證稱：當時與被告談買賣價金時沒有談到系爭不動產之買賣自備款，買賣不動產契約書係代書擬初稿後傳給被告看，該買賣不動產契約書第3條付款方式是依交易慣例先打出來，讓被告先看，當時未談到合約，後來就沒有簽約。103年7月30日後2週，因被告法定代理人有電話聯繫，請伊介紹幾家銀行，來提高貸款成數，後來有介紹4、5家，伊不清楚上訴人與銀行洽談貸款的狀況。被告法定代理人再找伊時，有提到自備款可能不足，其實伊邊找銀行時，被告法定代理人就有請賣方把簽約延後，後來約雙方見面談，被告就決定不買了。於103年7月30日簽系爭契約時，知道被告要辦理貸款，但不知要貸款多少。被告法定代理人未告知如貸款無法完成，就不買系爭不動產，如有會在契約上載明，且簽約時上訴人法定代理人尚有2筆土地請伊處理，其中有1件土地是住宅用地，有問被告法定代理人該土地要賣多少，他說自備款夠，那筆土地不用賣了，另外1筆土地就沒有找到買家等語（詳本院卷第62至64頁）；原告法定代理人吳宗翰亦於另案一審到庭證稱：原告接受被告委託時，被告未告知貸款事宜，除町洋公司處理承租人優先承購權事宜外，沒有其他買賣條件等語（見本院卷第65頁）。本院衡之一般人購買不動產，除自備款外，多需視其自身條件及不動產之情形向銀行辦理貸款。而有關買受人向銀行貸款事宜，本係依其不同之貸款條件，由買受人自行與銀行洽談，其貸款條件及比例，通常非仲介公司所得置喙，一般仲介公司為免多生爭端，亦多不會介入。是縱原告公司知悉被告購買系爭不動產需辦理貸款，亦難據以推認系爭契約附有須以系爭不動產買賣價額向銀行貸款達7成方願購買之條件。果系爭契約有如被告抗辯以系爭不動產買賣價額向銀行貸款達7成為停止條件，依系爭不動產買賣之規模及條件，理應載明於系爭契約始屬合理，證人林國義上開所證，已與常情不符。況證人林國義為被告公司總經理，與被告公司法定代理人為夫妻關係，所為證言難免有偏頗之虞，單執其證詞，尚無足為有利被告之推斷。此外，被告復未再提出其餘證據以供本院審酌，被告前開抗辯，自無可採。
㈢基上，系爭契約既經兩造簽署，且由賣方町洋公司簽認同意
出售，依約對被告即有拘束力，被告抗辯系爭契約有上開條件未成就而不生效力之情形云云，並無可取。
六、原告主張：兩造簽署系爭契約後，既已經賣方於103年7月30日12時同意被告承購條件，買賣本約生效後，被告竟違約不買。爰本於系爭契約第伍條約定「買賣契約成立後，因可歸責買方事由遭解除契約者，已付全部價金任由賣方沒收，買方不得請求返還。若因可歸責為賣方事由，致契約遭解除者，賣方應加倍返還已收之全部價金。原告得自違約方收取承購價1%之服務報酬。」提起本訴，請求被告給付承購價1%（即396萬元）服務報酬等語。被告則以：系爭不動產買賣契約尚未成立，且被告並非解約方，是無依系爭契約第伍條約定給付違約金之必要。退步言之，即令本件確已符合系爭契約第伍條約定，該違約金數額亦屬過高，應予酌減至數萬元為合理等語為辯。經查：
㈠關於被告抗辯系爭不動產買賣契約未成立一節：
⑴按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立、當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條、第345條分別定有明文。
⑵本件訴外人町洋公司在報紙上刊登廣告向外表示擬出售系
爭不動產，被告則向原告表示願以3億9,600萬元購買，並簽立系爭契約及開立1,000萬元支票作為斡旋金，原告公司仲介人員張君輔於103年7月30日上午收到系爭支票後即於同日下午轉交予町洋公司，並通知被告町洋公司願以3億9,600萬元出售系爭不動產等情，為被告公司與町洋公司於另案所未爭執，且據證人張君輔於另案一審證述屬實（詳被證1），應可認為真正。再觀諸兩造簽署系爭契約，包括系爭斡旋金契約書在內之有關書面文件為1式2份包括審閱說明（第1張）、買賣斡旋金契約（第2張）共2張，其中系爭斡旋金契約第1張審閱說明記載：「二、…□斡旋金契約，主要內容包括：1.載明買方（按即上訴人，下同）提出斡旋要約的主要內容，由本公司（按即原告公司，下同）轉達給賣方（按即町洋公司，下同），斡旋期間內本公司不得接受其他斡旋或要約。2.買方如係選擇簽訂斡旋金契約即須交付本公司斡旋金，當賣方承諾時，斡旋金轉為定金，由本公司代為轉交予賣方簽收，買賣本約生效。3.買方在約定的斡旋要約期間內，仍然可以書面隨時撤回本斡旋要約，但是如果賣方承諾之後，那麼買方就不能撤回本斡旋要約。4.本斡旋要約經賣方承諾之後，買方如果不履行買賣契約時，將會被沒收已付價金。」；系爭契約第2張第貳、參條約明：「貳、本契約有效期間自即時（按即103年7月30日上午10時）起至103年8月15日18時為止，買方在有效期間內有撤回的權利。惟須攜帶本契約至原告公司方可辦理解約，但符合本契約第參條之約定者，買方仍必須履行買賣契約，否則視同違約。若期滿賣方仍不同意出售時，則將斡旋金無息返還予買方。參、本契約經賣方簽（章）同意買方承購條件時，原告公司即得全權代理買方將斡旋金充為定金交付予賣方，此契約即自動視為定金收據，買方絕無異議。」（詳本院卷第11、12頁）。被告於簽立系爭契約後，經原告公司斡旋，於町洋公司同意被告提出之3億9,600萬元價格後，承前述，既已將系爭支票轉交町洋公司，且經町洋公司在系爭契約簽章，有該契約可參（詳本院卷第12頁），依系爭契約約定，兩造於町洋公司同意被告提出之上開價格後，系爭不動產買賣契約已成立生效，系爭1,000萬元支票依約即轉成系爭不動產買賣契約之定金。
⑶至被告單執系爭契約載有付款方式欄，推謂「付款方式」
屬系爭買賣契約約定「必要之點」；再執付款方式欄未據填戴為由，抗辯其與町洋公司間就系爭買賣契約必要之點並未合致云云，則難謂有據，並無可採，附此敘明。
㈡又系爭契約第伍條既約定原告得自「違約方」收取承購價1%
之服務報酬，而非「解約方」，則被告抗辯其非解約方，故原告不得依前開約定向被告請求違約金云云，應有誤會，亦無可採。
㈢按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償總額預定之性質者。如為懲罰性質之違約金約定者，債務人於債務不履行時，債權人除得請求違約金外，如另有其他損害，尚得依其他法律關係請求賠償其他之損害；如為損害賠償總額預定性質者，則應視為就債權人所受之損害，業已依契約預定其賠償，自不得更行請求其他之賠償損害。是除當事人另有訂定外，民法第250條所規定之違約金，應不具違約罰之性質，而是債務不履行所生損害賠償額之預定。查系爭契約第伍條既為違約賠償之約定（即約定如因可歸責被告事由致系爭不動產買賣契約遭解除時，其所支付包含定金在內之全部價金由町洋公司沒收外，原告向得自違約方（即被告）收取承購價1%服務報酬。）該承購價1%（即396萬元）自屬違約金性質。併兩造並未另有約定此違約金係懲罰性違約金性質，按諸上開說明，應認前開396萬元為損害賠償總額預定性違約金。再參酌證人張君輔於另案一審到庭陳稱：原證1第1頁是103年7月30日所簽等語（詳本院卷第60頁）；及町洋公司於另案二審當庭提出原證1第1頁原本，經法院當庭勘驗結果，與另案一審卷附原證1第1頁，三空格部分，原本載明「0.8」，卷附影本是空格，其上並有手寫「新臺幣貳佰萬元」及「張君輔」等情（詳本院卷第128頁）；核與證人林國義到庭證稱：我們跟原告公司說報酬是200萬元，是跟原告公司張先生約定的。契約上「0.8」記載，是為了讓原告公司可向賣方取得更高報酬，才會這樣做等語，互核相符，應認被告提出被證5確係證人張君輔為仲介系爭不動產所簽署。被告抗辯：本件仲介報酬應為200萬元一節，應可採信。準此，經本院審酌結果認，本件原告既僅為買方仲介，因被告拒不依約履行買賣契約之結果，所受損害至多既僅有被告依約履行後，原可獲取約定仲介報酬200萬元，則被告請求將約定違約金酌減至200萬元應屬適當，逾此部分之抗辯，則難謂有據。
㈣按民法第227條之2第1項所規定之情事變更原則，旨在規範
契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。是法律關係發生後，為其基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之劇變，如仍貫徹原定之法律效力，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量而為增減給付或變更其他原有之效果。而是否發生非當初所得預料之劇變，應綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷（最高法院99年度台上字第1336號判決意旨參照）。查系爭契約係於103年7月30日簽署，而於同年8月7日確認承租人放棄優先承買而成立生效，至町洋公司於同年10月13日解除系爭買賣契約（有存證信函1份(詳被證3)附卷可佐）止，期間不過2個月餘。而被告就所抗辯：因「央行打房政策」之情事變更，並未提出任何證據證明確係「發生於契約成立後」，且「於訂約時不可預料」，自難援引民法第227條之2規定為本件應支付違約金酌減之依據，亦併敘明。
七、被告抗辯：原告於仲介本件買賣時，其受僱人張君輔未確實將被告公司承購條件（即銀行貸款7成）告知賣方，亦未依約定將系爭支票交還被告，造成被告遭賣方沒收1,000萬元，嗣經訴訟後仍有500萬元遭賣方沒收，依民法第224條規定原告自應就張君輔之故意或過失違約責任負賠償之責，爰就其應賠償被告500萬元與本件原告請求有理由範圍內主張抵銷一節。承前述，單執證人林國義之證詞既無足證明被告承購條件包含「銀行貸款7成」及「原告已承諾倘未備前開條件，同意將系爭支票返還被告」，則被告以原告之受僱人張君輔未將前開條件告知出賣人及其與町洋公司間已經法院判決需由被告負500萬元違約賠償之責等由，主張前開遭沒收500萬元應由原告負債務不履行損害賠償之責，並以之與原告本件請求為抵銷抗辯，自屬無據，應予駁回。
八、綜上所述，原告本於系爭契約關係請求被告給付200萬元，及自104年9月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
九、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行宣告，經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
十、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決之結果無涉，爰不一論列說明。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 4 日
民事第三庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 4 日
書記官 傅淑芳