臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第384號原 告 陳炳宏訴訟代理人 黃和協律師被 告 林怡蘋訴訟代理人 陳文石
簡維弘律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國104 年8 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告原為坐落新北市○○段○○○ ○號土地（權利範圍30萬分之6177）及其上新北市○○段○○○○○○○○○○號建物（即門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號11樓，以下簡稱系爭房屋）【以下合稱系爭房地】之所有權人，而系爭房屋所在之社區名稱為「上泰名廈」。被告於民國102 年5 月4 日將系爭房地以新臺幣（下同）1208萬元售予原告，兩造並簽訂不動產買賣契約書（以下簡稱系爭契約）。被告明知系爭房屋隔壁，即門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號11樓房屋（以下簡稱系爭鄰房）內，有設置基地台之重大瑕疵，危害系爭房屋住戶身心健康、生命安全，然為求高價脫售，竟於簽約前，故意不告知原告。至簽約之時，原告向被告特別聲明其有過敏體質，不買有海砂屋、輻射屋、電磁波之類之房屋，被告僅告知以系爭房屋為中心半徑200 公尺以內有宮廟，仍故意不告知系爭鄰房內設置基地台。甚至於標的物現況說明書第30項「目前頂樓是否有架設大哥大基地台設備」一欄勾選「否」，仍蓄意隱瞞重要瑕疵之事實，復於建物現況確認表第
6 項「目前頂樓是有架設大哥大基地台設備」一欄亦未勾選。嗣經付款、交屋之過程，被告全不告知上開瑕疵之存在。系爭房地所有權移轉登記完畢後，原告於裝潢系爭房屋之際，方見系爭鄰房使用遮蔽物掩蓋所有窗戶，窗台鐵架上設置超過房間數1 倍之冷氣機數量，始悉上情。而依系爭鄰房：
①103 年4 月1 日至103 年5 月1 日電費為2 萬2375元；②
103 年5 月2 日至103 年6 月2 日之電費為2 萬5154元；③
103 年7 月4 日電費為8549元；④103 年10月6 日電費6617元，時間點①、②係於上泰名廈住戶檢舉前，時間點③、④係於上泰名廈住戶檢舉後，兩者相比較，足證若系爭鄰房未設置基地台，則系爭鄰房用電量不會如此高，且系爭鄰房於時間點③、④之用電量與上泰名廈其他住戶相比仍屬較高，足證系爭鄰房仍設置基地台。
㈡、系爭鄰房有設置基地台之瑕疵，危害身體健康、居住生活品質，違反原告購屋時之意願、聲明，原告所有購屋計畫及期待落空，且任何經濟理性之購買者，通常亦不願挑選、決定購買存有類似之瑕疵且於此不正常情況下形成不合理價格之不動產。若以具有市場性之不動產的正常價格計價，對買受人即原告不盡公平、合理。復依兩造簽訂之建物現況確認表第6 項所載，無論買方即原告於交屋前有無辦理類似之檢測，賣方即被告均應依民法負瑕疵擔保責任，故原告得請求減少價金【計算公式：價金減少數額＝實價登錄之平均價格×（1 －有瑕疵物之價格÷無瑕疵之物價格）】。本件原告買受系爭房地，其正常無瑕疵之房價，以系爭契約成立之日即
102 年5 月4 日，實價登錄之平均價格為1050萬元。系爭房地之市價，依上開公式計算，以無瑕疵之屋價百分之70折算為735 萬元，故減少價金之數額應為315 萬元。被告就減少價金部分，既屬無法律上原因，受有315 萬元之利益，致原告受有損害，原告得依民法第179 條規定，請求被告返還不當得利。被告雖辯稱：依兩造於102 年6 月18日簽訂之協議書第4 點所載，關於系爭契約一切之事項，均不得再爭執云云。然依該協議內容所載，僅就系爭房屋天花板漏水瑕疵達成協議，若有該協議以外之任何請求，仍應依系爭契約為準。
㈢、被告辯稱：兩造買賣標的為系爭房地，系爭鄰房並不在買賣標的之範圍，亦非買賣標的之共有部分，依最高法院80年度台上字2319號、80年度台上字第2743號判決意旨，自非物之瑕疵擔保責任範圍云云。然系爭房屋位於集合式住宅，構造上與使用上具有整體不可分性，其中某部分之瑕疵，均影響整體之價值、效用或品質，故集合式住宅買賣瑕疵之認定，不宜謹守公寓大廈管理條例第3 條規定專有部分與共用部分物權二分法之概念，而忽略其構造上、生活上、使用上具有整體不可分性之特點，而應依通常交易觀念，探求當事人真意與個案實際情形分別認定之，方足維持有償契約交易之安全。至被告援引之最高法院80年度台上字2319號、80年度台上字第2743號判決意旨，與本件訴訟之基礎事實未盡相同，應不予適用。被告辯稱：系爭房地之價值，應以淨變現法為限，然綜觀民事審判實務歷來對海沙屋、凶宅等物之瑕疵之判決，減少價金額度約在百分之3 至20之間，並未採納被告所稱之淨變現法，且依淨變現法，必須探求未來現金流量之變化曲線及市場利率折現現值，計算過程繁雜，且欠缺固定、客觀之標準，恐將流於空洞或過度理想化。
㈣、被告辯稱：觀之國家通訊傳播委員會103 年5 月27日通傳北字00000000000 號函、103 年6 月17日通傳北字第00000000
000 號函可知，系爭鄰房並無設置基地台云云。然依上泰名廈住戶大會熱烈意見反應及證人甲○○之證述可知，系爭鄰房於95年間即有設置基地台。再依台灣電力股份有限公司（以下簡稱台電公司）台北南區營業處104 年4 月23日北南字0000000000號函所載，系爭鄰房電箱之電纜線，係系爭鄰房屋主於92年8 月間向台電公司申請增設，益徵系爭鄰房之基地台係於92年8 月間即已存在。系爭鄰房滿屋子的發射器、接收器，供給很多家不合法電信業者，耗電量極大，才需要增設變電箱。電磁能會產生熱反應、非熱反應等危害，平常輻射、粉塵、高磁能轉為高熱能，故系爭鄰房陽台上裝置多部冷氣之原因即在此。又依國家通訊傳播委員會103 年6 月17日通傳北字第00000000000 號函覆檢舉人略以：「二、旨揭地點現已無基地台相關設施」等語，其來文真意實為：「旨揭地點過去有基地台相關設施，經勸導業者自行改善後，現已無基地台相關設施」之簡寫，間接證明系爭鄰房過去確有基地台相關設施。另依國家通訊傳播委員會103 年5 月27日通傳北字00000000000 號函說明二之內容可知，系爭鄰房設置基地台之業者未經任何申請程序擅自設置基地台，則其設置基地台顯不合法；依該函說明四之內容亦可知，國家通訊傳播委員會於103 年4 月23日派員至上泰名廈社區量測，證實確有基地台電磁波存在且超標。而電磁波測量單位，彼此可互相換算，被告辯稱測量單位有誤，應屬無據。被告又辯稱：系爭鄰房縱於訂約時存有基地台，依現刻事實，確已無基地台存在，瑕疵業經排除，瑕疵擔保責任已不復存在云云。然原告發現系爭鄰房有基地台後，即於103 年4 月24日對被告主張瑕疵擔保責任之價金減少請求權，依最高法院87年台簡上字第10號判例意旨，原告行使減少價金之意思表示於達到被告時即發生效力。至系爭鄰房之基地台，因上泰名廈住戶向立法院副院長洪秀柱國會辦公室舉發，經國家通訊傳播委員會於103 年6 月17日勸導改善、除去（拆除），係在原告行使減少價金之意思表示到達生效後，不能視為瑕疵之補正而可免責。況上泰名廈住戶於103 年3 月24日檢舉後，國家通訊傳播委員會歷經2 個月又24天之調查、勸導自行改善，否則裁罰，系爭鄰房非法經營之業者始將高頻級設施略作減少，僅減少設置基地台數量，並未全部撤走，瑕疵未經補正，仍然存在。
㈤、被告辯稱：尚無證據證明基地台電磁波對人體健康有所損害云云。然電磁波對人體健康有極大之影響，參「電磁兼容原理、技術和應用」（清華大學出版社，西元2014年8 月版）所載，包含「熱效應」：在高頻電磁場的作用下，分子反覆取向運動時，會因為相互間碰撞、摩擦而產生熱量，當人體吸收之電磁能轉化為熱量，超過人體體溫調節能力時，會引起人體局部組織體溫明顯升高，或引起生理功能紊亂，熱效應首先損傷對熱比較敏感的器官，例如：眼睛、大腦、男性生殖器等；「非熱效應」：當人體吸收的電磁能轉化為熱量，沒有超過人體體溫調節能力時，雖然不會引起體溫明顯升高，但長時間照射會出現煩躁、頭暈、疲勞、食慾不振、失眠、記憶力減退、脫髮、白血球升高、神經功能紊亂、腦電圖和心電圖之變化等症狀；「三致作用」（致癌、致畸、致突變作用）：長時間之電磁波遠期效應，可能誘發癌症，也可能引起染色體畸變，具有致畸、致突變作用。世界衛生組織附屬之國際癌症研究署，研究長期暴露在3 至4 毫高斯以上之15歲以下兒童，小兒白血病危險率是一般兒童之2 倍以上。國際癌症研究署研究10年間平均每天使用手機30分鐘以上之手機重度使用者，罹患腦部神經膠質瘤之風險增加百分之49，基於此項研究，將射頻電磁波、極低頻電磁波都列為「2B級可能致癌物」。當電磁波頻率與人體某些器官（例如：眼睛、大腦）之固有頻率（一般成年人為400MHz）諧振時，吸收最強，影響人體之健康越大。國際間已由國際非游離輻射防護委員會與電子電機工程師學會制訂國際暴露標準，其立法目的即在於提供暴露在射頻電磁場之有效規範，防止已知的不良影響（例如：體溫增高、腦神經衰弱、睡眠不好，不以人類致癌為必要），各國政府應採用國際標準保護民眾。我國立法院立法委員田秋堇、劉建國亦召開公聽會，建議行政院環境保護署應修正「電磁環境建議值」，該署業於
101 年11月30日訂定「限制時變電場、磁場、及電磁場暴露指引」，已見國內、外立法的進步性，我國審判實務宜優先實踐於司法判決。復依第3 代行動通信業務管理規則第58條規定可知，系爭房屋供住宅使用，整天暴露於電磁能之危險中，屬長期暴露的1 種，長期暴露效應之安全值要求，自應比一般房屋為高。又電磁波強度只按與距離的一次方成反比之方式衰減，距離越近，電磁波強度越大。電磁波之振幅，在垂直於加速路線之平面內為極大，依電磁場的作用原理可知，系爭鄰房之電磁波危害，比頂樓或地下室之電磁波危害程度更強。系爭鄰房之基地台，與系爭房屋僅一牆之隔，正在輻射場範圍內，確是一般從事不動產活動普遍認知之嫌惡設施、瑕疵商品，且影響原告之過敏體質。
㈥、被告辯稱：系爭鄰房有無設置基地台，被告並無告知義務云云。惟被告於102 年5 月4 日出售系爭房屋時，由永慶房屋仲介人員處獲知原告表示有過敏體質不適合買海砂屋、輻射屋、電磁波之類的房屋，即對原告表示以系爭房屋為中心半徑200 公尺內有宮廟，並要求原告確認後，將此事列入買賣雙方確認重大權利義務事項，依舉輕以明重之法理，以系爭房屋為中心半徑3 公尺半內即包括頂層或系爭鄰房有無基地台，被告亦應負誠實告知義務。況宮廟舉辦廟會祭天拜神，噪音喧嘩，影響附近居民之情緒、睡眠，人盡嫌惡之，眾人亦盡悉。而基地台之設置，百萬等級高頻級電磁波干擾，具有積累作用，也會影響附近居民之腦力、健康，且作用時間越長，影響越大，人亦嫌惡之，更為一般不動產交易雙方所特別關切之事項。是以被告之辯解實不可採，亦與系爭契約附件產權調查表之記載不符，被告自應就系爭鄰房內設置基地台之事負有告知義務。
㈦、被告辯稱：系爭房屋所在之上泰名廈社區並無公告基地台之情事，且被告自80年間購屋以來，即將系爭房屋出租他人，未曾於系爭房屋居住生活，對系爭房屋現況及周遭環境均甚為陌生，遠住百里外之被告實無從得知他人建物室內有無基地台設備云云。然上泰名廈公寓大樓管理委員會向國家通訊傳播委員會檢舉前，曾先行召開住戶大會討論。當時主任委員及監察委員向出席之住戶陳稱，於95年間即知悉系爭鄰房內有設置基地台，僅因是燙手山芋很難處理擱置至今，開完會後住戶奔相走告。被告很早就購置系爭房屋，且上泰名廈許多住戶是被告之親戚，被告一再辯稱無從得知云云，顯不合常情。且其後上泰名廈公寓大樓管理委員會，因系爭鄰房設置基地台一事，特於103 年3 月24日繕具舉發函，向國家通訊傳播委員會檢舉。依上泰名廈住戶大會103 年6 月22日公告，其中決議事項：「一、住戶勿私設基地台…」，且營業用電纜線比家庭用電纜線為粗，故違法、私設、又粗又大之電纜線，在上泰名廈社區各樓層綿延數公里之長，被告豈可能不知系爭鄰房內有基地台存在。再依上泰名廈住戶大會
103 年12月20日公告，其中決議事項：「五、217 號11樓私設基地台：屋主黃先生反應頂樓及1 樓後方違建全部拆除，他請台電所架設的配電箱也會自動拆除。經住戶大會決議基地台電波危及住戶健康甚鉅，故委由管委會寄存信函優先處理。」，足證系爭鄰房確有設置基地台事實明確。被告為系爭房屋之前任區分所有權人，竟稱其不知情，顯無可採。被告竟將其應負瑕疵擔保責任，全部推諉於其代理人、房屋仲介，而自己置身於度外，難謂有當。另被告於標的物現況說明書、建物現況確認表亦未填載系爭房屋有滲漏水一事，嗣經原告發現系爭房屋浴廁外牆有壁癌，被告始願吐實，並進行補正，足證被告早有前例未盡誠實告知義務。況被告於標的物現況說明書、建物現況確認表記載系爭房屋及附隨之車位皆無租賃之情形，此與被告所辯顯有矛盾，為脫免瑕疵擔保責任臨訟之詞，在在可知系爭屋存有瑕疵，否則被告為何一再隱瞞。
㈧、為此，爰依物之瑕疵擔保（減少價金）、不當得利之法律關係提起本訴，請求被告如數給付等情。並聲明：
⒈被告應給付原告315 萬元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告主張系爭鄰房內有設置基地台設備，具危害住戶身心健康、生命安全之重大瑕疵云云。然依最高法院80年度台上字2319號、80年度台上字第2743號判決意旨，物之瑕疵擔保責任之對象，應以買賣標的範圍之有體物方具有責任，就買賣標的範圍以外之物者，並無物之瑕疵擔保責任之適用。兩造買賣標的為系爭房地，系爭鄰房並不在買賣標的之範圍，亦非買賣標的之共有部分，故無物之瑕疵擔保責任之適用，亦難苛求被告應就買賣標的以外之他人所有物，負擔瑕疵擔保責任。原告雖主張被告於標的物現況說明書、建物現況確認表填寫不實云云，然買賣標的以外之範圍，出賣人並無調查及告知之義務，就系爭契約相關附件之填寫，僅限於買賣標的之說明，買賣標的以外他人所有物，諸如鄰居品性如何、有無犯罪紀錄、是否有非法行為等情事，出賣人並無調查義務、亦無從調查，更難要求出賣人須窺探他人之隱私，然後逐一詳實告知買受人。正如原告主張見系爭鄰房使用遮蔽物掩蓋所有窗戶一事，系爭鄰房屋主既刻意遮蔽系爭鄰房外觀，鄰居除非違法侵入他人住宅，否則如何得知別人家屋內情況為何。況標的物現況說明書、建物現況確認表所指內容，皆為確認頂樓是否有設置基地台，與原告所主張系爭鄰房存有基地台有別。又原告主張依建物現況確認表第6 項所載，無論買方於交屋前有無辦理類似之檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任，此係指氯離子含量檢測而言，而非原告主張於交屋前有無辦理類似之檢測，均應負民法瑕疵擔保責任。況依兩造於102 年6 月18日簽訂之協議書第4 點所載，簽訂協議書後，針對協議事項，兩造各不得再向他方及永慶房屋及其受僱人為其他任何請求，若有協議書以外之任何請求，悉依系爭契約為準。原告之主張非屬系爭契約第8 條第5 項約定瑕疵擔保之範圍，亦違反上開協議書之約定。若系爭鄰房確有設置基地台，應由原告報請主管機關處理，或向違規使用之住戶及設置基地台之業者主張權利，而非對被告主張瑕疵擔保責任。
㈡、原告雖主張系爭鄰房內有設置基地台設備云云，然兩造係於
102 年5 月4 日簽訂不動產買賣契約書，原告所提出之國家通訊傳播委員會函文及上泰名廈住戶大會公告，時間均晚於
103 年3 月24日，姑不論內容所指為何，就日期上實難以證明被告於102 年5 月4 日出售系爭房屋時，系爭鄰房內有基地台設備。另原告提出檢舉前後系爭鄰房發射台用電量比較
2 紙，被告否認其形式真正，亦懷疑原告係如何取得，甚至得知系爭鄰房僅1 人居住。另依國家通訊傳播委員會103 年
5 月27日通傳北字00000000000 號函所載，系爭鄰房並無電信業者設置基地台，依國家通訊傳播委員會103 年6 月17日通傳北字第00000000000 號函亦載明，系爭鄰房現已無基地台相關設施。是由主管機關派員實地查訪之結果，於103 年
5 月27日、103 年6 月17日均無原告所主張基地台存在之事實。
㈢、又依證人甲○○之證述內容可知，其主觀以為存在基地台，係以電表箱、多台冷氣、大型管線之裝設及「抄電表的人」之臆測，因而推測應有基地台存在。然證人甲○○之懷疑，經實地調查、測試，並未達到確信基地台存在。復依證人甲○○之證述內容可知，其曾偕同里長至系爭鄰房探查，惟據親自進入屋內之里長觀察所得，並未目睹存在基地台之設備，此固有可能係屋主未同意里長檢查每個房間，然而依當日調查之結果，亦無法確認基地台存在。再者，依證人甲○○之證述內容可知，其曾就系爭鄰房進行電磁波測試，然測試值並未超過標準。證人甲○○雖懷疑系爭鄰房屋主得知將有人前來測試，因而暫時關閉基地台發射器云云。然系爭鄰房屋主如何得知將有人來測試電磁波數據，此懷疑實背於情理。可見僅憑電表箱、多台冷氣、大型管線之設備裝設，推測基地台存在，並非正確。又證人甲○○先前係憑電表箱、多台冷氣、大型管線之裝設認定基地台存在，然目前電表箱、多台冷氣、大型管線仍存在，其卻無法確認目前基地台是否繼續存在，若不存在，證人甲○○亦無從得知係何時搬遷，足徵證人甲○○之證述係依主觀臆測、前後矛盾，無從確認系爭鄰房內是否存有基地台，縱有基地台，亦無從確認係何時存在。退步言之，縱於訂約時存有基地台，依最高法院86年度台上字第1689號判決意旨，依現刻事實，確已無基地台存在，即屬瑕疵業經排除，瑕疵擔保責任自不復存在。
㈣、原告主張電磁波對於人體有熱效應危害、非熱效應危害、三致作用、兒童白血病致癌症之研究云云。然關於熱效應危害部分，參照國家通訊傳播委員會於官方網站所張貼提供給全國民眾之「電話基地台電磁波答客問」第3 頁Q5記載：「電磁波對人體有害嗎？本說明書通告截至目前為止，所有證據都無法顯示，由基地台或無線網路產生的微弱電磁波，會對人體健康造成負面之影響。附帶解釋，行動基地台發射之電磁波屬於無熱效應的非游離輻射，不會打斷化學鍵結，亦即不會破壞生物細胞分子。世界衛生組織在上述文件中明示其對人體健康不會造成負面之影響。」等語，由此可知電磁波並無熱效應及相關明確危害。關於非熱效應危害，參照「電話基地台電磁波答客問」第16頁記載：「基○○○區○○路天線可能使全身長期暴露在射頻領域下，是否對健康造成影響，這是一個常見的顧慮。但到目前為止，科學證據指出，射頻領域唯一的健康效應為體溫升高（大於攝氏一度），而且只有在特定工業用的射頻強度，如傳播射頻訊號加熱器才會發生。基地台和無線網路的射頻訊號暴露值極低，人體上升的溫度根本微不足道，不會影響人體健康。」等語。至於原告此部分主張所據之資料，非我國所認同發表之研究資料。關於三致作用部分，參照「電話基地台電磁波答客問」第
4 頁Q8記載：「行動電話基地台電磁波對人體健康並不足以產生不良的影響，亦未發現其會增加人類癌症與其他危險性疾病的確切證據。其實具備公信力的國際非游離輻射防護委員會、電機電子工程師學會等已經一再聲明無健康效應的結果。」等語。另於「電話基地台電磁波答客問」第17頁記載：「這些研究並未證實，發射器產生的射頻訊號暴露值會增加罹癌風險。而長期的動物研究也未能證明暴露在射頻訊號的電磁場領域下會增加罹癌風險，甚至使用的強度遠超過基地台和無線網路所能產生的水平，亦無法證明暴露在射頻訊號的電磁場強下會增加罹癌風險。」等語。關於電磁波是否導致過敏體質，參照「電話基地台電磁波答客問」第18頁：
「根據WHO 最近1 份『電磁波超敏感症』概要說明書，沒有證據顯示電磁場會導致這些徵狀。…根據目前所有收集的研究證據顯示，基地台產生的射頻信號，不會對人體健康造成長期的負面影響。」等語。關於兒童白血病致癌症之研究，依「漫談電磁波」（行政院衛生署國民健康局編著，96年12月出版，下同）第3 頁記載：「然其致病機轉一直還未證實，依現有國內外資料與文獻，電磁場與人體健康之關連性尚無定論。WHO 下之研究機構國際癌症研究署2002年專家會議的報告指出，這些電力設備產生的極低頻電磁場，儘可能對兒童白血病有影響。除此之外，其他癌症是否與電磁場暴露有關，均未獲證實。」等語。另參「淺談行動通信基地台」（國家通訊傳播委員會編印，99年出版）第6 頁所載，國內行動通信業務基地台電磁波功率密度值，依各種業務功率有所不同。次參「漫談電磁波」第6 頁所載，現階段沒有可靠的科學證據顯示基地台產生的微弱電磁波會對人體產生負面的健康影響。又參「漫談電磁波」第7 頁所載，行動電話基地台是低功率、多頻道、雙向的無線電，而手機是低功率、多頻道、單向的無線電。它們產生的非游離輻射稱為「射頻輻射」，其功率非常低，因此對於其周圍的暴露量也很有限；WiMAX （即無線寬頻接取），是1 種無線上網技術，需架設較大的無線基地台來溝通訊號，WiMAX 可在移動狀態下遠程無線傳輸大量的資訊。是由上開資訊可知，行動電話通信與WiMAX 之電磁波功率及基地台均各有不同，而最近又有「4G行動電話」，其功率與上揭各種設備亦有所不同，是否將造成人體健康之損害、損害程度之大小，與不同電磁波功率存在攸關性，未明何設備之電磁波，委實無法作出研判。原告以103 年4 月23日電磁波測試之照片，據此說明電磁波確有超標，似非使用正確量測電磁波之工具，所顯示之測量單位為「毫高斯」，是用來測量靜磁場強度之單位，非與國家標準使用測量電磁波的正確單位「微瓦特／平方公分」。原告徒稱系爭鄰房設置基地台云云，惟究係何種電信設備，尚未舉證以實其說，且目前尚無證據證明基地台設備電磁波對人體健康有所損害，又何來可稱其具有瑕疵。況依公寓大廈管理條例第33條規定，經區分所有權人同意是可以設立基地台，並無原告所稱有危害人體之可能。
㈤、兩造於簽訂系爭契約過程中，並未曾提及基地台設備相關之意見，更無原告向被告特別聲明其有過敏體質，不買有海砂屋、輻射屋、電磁波之類房屋之事，此可由證人庚○○之證述可知，故兩造並未特別預定以系爭鄰房內存有基地台作為瑕疵之標準。又被告自80年間購屋以來，即將系爭房屋出租他人，未曾於系爭房屋居住生活，自90年後更將租賃事宜悉數委託租賃仲介公司處理，迄至102 年2 月，由於擬行出售，方停止出租。上開期間被告均居住在雲林縣，又因委由仲介公司處理租賃事宜，鮮少北上至系爭房屋察看，對系爭房屋現況及周遭環境均甚為陌生，實無從得知他人建物室內有無基地台設備。況原告亦多次提及系爭鄰房屋主有刻意遮掩、隱飾其房屋外觀之作為，旦夕生活於該社區之住戶尚難以確知其事，且依證人甲○○之證述內容可知，該社區並無公告與基地台有關之情事，遠住百里外之被告更無從可得知，更無故意不告知之舉。
㈥、再者，依原告所主張之計算公式【價金減少數額＝實價登錄之平均價格×（1 －無瑕疵物之價格÷有瑕疵之物價格）】，並依原告所陳，實價登錄之平均價格約為1500萬元、瑕疵房屋之市價以無瑕疵房屋市價百分之70折算為735 萬元，帶入上開公式計算，金額乃為負數，不知如何計算出原告所主張之金額。若探求原告之真意，係在指減損百分之30之價值，惟價值之減損按「淨變現價值」及「使用價值」作計算，首應探求未來現金流量之變化，如以「淨變現價值」之設算為例，應先確定未來處分價格（扣除處分成本）之現金流量金額，再按市場利率折現現值，方得以知悉價值有無減損。原告上開計算，未說明現金流量為何，實難以判斷價值有所減損。而為何按實價登錄之平均價格作計算，依據為何，百分之70之比例如何得知，均在所未明，其價金減少數額之計算，委實欠缺允當之資訊及合理計算基礎等語，資為抗辯。
㈦、並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告主張兩造於102 年5 月4 日簽訂系爭契約，由原告向被告買受系爭房地之事實，業據提出系爭契約1 份（含建物現況確認表、標的物現況說明書）附卷為憑（見本院卷一第90至127 頁），並為被告所不爭執（見本院卷一第33、72頁），自堪信屬實。
㈡、原告主張系爭鄰房內設置基地台，屬系爭房地買賣之物之瑕疵，應減少價金315 萬元，並返還不當得利予原告等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以本件兩造爭執之點厥為：①系爭鄰房內有無設置基地台？②如有設置基地台，是否為系爭房屋買賣交易之物之瑕疵？③如為物之瑕疵，應減少之價金為若干？本院判斷如下：
⒈按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277 條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。本件原告之主張係以系爭鄰房內設有基地台一節為系爭房地買賣交易之物之瑕疵，揆諸前揭說明，自應由原告先就「系爭鄰房內設有基地台」之利己事實，盡舉證之責。
⒉原告主張系爭鄰房內設有基地台一事，固據提出上泰名廈管
理委員會103 年3 月24日舉發函（含上泰名廈全體住戶陳情拆除基地台名冊）、檢舉前後系爭鄰房用電量比較、上泰名廈103 年6 月22日住戶大會公告、上泰名廈103 年12月20日住戶大會公告、台電公司台北南區營業處104 年4 月23日北南字第0000000000號函、國家通訊傳播委員會103 年5 月27日通傳北字第00000000000 號函、103 年6 月17日通傳北字第00000000000 號函、存證信函各1 份、電磁波測試照片4張、現場照片（照片說明記載：大型電表，非一般家用電表；電線粗大管路，基地台專用傳輸線；遮蔽掩蓋型窗戶；多台冷氣機架設）19張附卷為證（見本院卷一第84至89頁、第
152 至154 頁、第163 至166 頁、第175 至177 頁、本院卷二第182 至185 頁、第188 頁）。然查，原告提出之上開現場照片（見本院卷一第84至87頁），均未攝得系爭鄰房內設置基地台之實況，充其量僅能依照片說明欄之記載，顯示系爭鄰房四周使用遮蔽掩蓋型窗戶、架設多台冷氣，以及使用大型電表、粗大電線管路等情，而與系爭鄰房內是否設置基地台一事，仍屬有間。再觀之原告提出之上開電磁波測試照片（見本院卷一第88至89頁），姑不論無法確知量測之地點為何，其所使用之測試儀器是否為經濟部標準檢驗局檢驗通過，檢測前是否經過校準，亦均無從得知，所測得之數據自無法作為有利於原告之認定。而原告雖提出檢舉前後系爭鄰房用電量數據之比較（見本院卷一第176 至177 頁），然為被告所否認，自難遽認原告提出之數據屬系爭鄰房之用電量。況用電量改變之原因諸多，亦不必然是系爭鄰房內原設有基地台設備嗣後遭拆除或停用所致。原告依據上開情事推測系爭鄰房內設有基地台，即嫌速斷。另台電公司台北南區營業處104 年4 月23日北南字第0000000000號函記載「（系爭鄰房）電箱之電纜線，經查係該住戶於92年8 月向本處申請增設用電容量時由住戶所裝設之進屋線」等語（見本院卷二第188 頁）、國家通訊傳播委員會103 年5 月27日通傳北字第00000000000 號函記載「（系爭鄰房）並無電信業者申請架設行動電話業務、第三代行動通信業務、無線寬頻接取業務及1900MHz 數位式低功率無線電話業務基地台。」等語（見本院卷一第175 頁）、國家通訊傳播委員會103 年6 月17日通傳北字第00000000000 號函記載「（系爭鄰房）現已無基地台相關設施」等語（見本院卷一第166 頁），仍無法證明系爭鄰房內設有基地台。又原告提出之上開上泰名廈103年6 月22日住戶大會公告記載「住戶勿私設基地台」等語（見本院卷二第182 至183 頁），上開上泰名廈103 年12月20日住戶大會公告記載「屋主黃先生反應頂樓及1 樓後方違建全部拆除，他請台電所架設的配電箱也會自動拆除」等語（見本院卷二第184 至185 頁），但未記載如何知悉系爭鄰房內有基地台。況系爭鄰房屋主並未承認在系爭鄰房內設有基地台，故充其量僅能認定系爭鄰房屋主同意拆除其設置之配電箱（且附有條件），而無法證明系爭鄰房內設有基地台。至原告提出之存證信函（見本院卷一第163 至164 頁），僅係其訴訟外之陳述，不足以佐證其主張屬實。而上泰名廈管理委員會103 年3 月24日檢發函（見本院卷一第165 頁），亦僅是依系爭鄰房之配電箱、電表、冷氣、電線等外部設備之照片為據，推測系爭鄰房內有基地台存在，並向國家通訊傳播委員會檢舉，仍無法確知其推測屬實，均如前述。遑論嗣經國家通訊傳播委員會至現場勘查後，已函覆現無基地台存在，亦如前述，益徵無法證明原告之主張可採。
⒊原告聲請傳喚證人即現任上泰名廈管理委員會主任委員甲○
○於本院104 年6 月18日言詞辯論期日結證稱：「（問：是否知道大樓頂樓或住戶屋內有裝設基地台？）知道，大概93年間裝設的時候就知道，住戶將基地台需要用電的電表箱裝設在地下室，所以才知道的，當時有其他住戶發現，然後經由管理員詢問抄電表的人電表箱的用途為何才知道…。」、「（問：為何你覺得是基地台？）因為從他的電表箱、電費及後陽台有7 、8 台冷氣，有問抄電表的人，抄電表的人認為應該是基地台，原因是因為電費過高，1 個月約1 、2 萬元電費，但該住戶是1 個人住。」、「（問：有沒有人實際進去屋內看過裡面狀況？）里長及某位住戶有進去，但有無看到什麼就不清楚。」、「（問：里長進去看後有無告知你們看到什麼？）沒有，陪里長進去的1 個男性5 分鐘就出來的，因為裡面的人滿恐怖的，里長進去滿久的，但出來沒有講什麼。」、「（問：是否事後有追問里長？）里長進去是在客廳，在客廳沒有看到什麼東西，該住戶並沒有開放其他房間給里長看。」等語明確（見本院卷二第201 頁反面、第
203 頁正、反面）。足見證人甲○○未實際進入系爭鄰房內部親自見聞系爭鄰房內裝設基地台設備之情形，而進入系爭鄰房內之里長亦未轉告其有看到基地台設備。而證人甲○○證稱其知悉系爭鄰房內有基地台設備一情，無非僅是藉由電表箱、電費、冷氣等周邊設備及抄電表之人轉述之意見為推論，惟不當然得以斷定系爭鄰房內有設置基地台，業如前述，足見上開證述情節僅是證人甲○○推測之詞，而非其親自見聞之事，仍難據此證明系爭鄰房內有基地台設備存在。至原告雖曾聲請本院至上泰名廈管道間、各樓梯出入口勘驗，欲證明現場仍留有系爭鄰房內架設基地台所使用之設備材料、管線等物存在之待證事實（見本院卷一第149 頁）。然配電箱、電表、管線等材料設備，尚不足以證明系爭鄰房內設有基地台一事，業經本院析述如前，縱經現場勘驗，充其量亦僅能確認現場有無遺留材料設備，而無從得悉用途為何，自無勘驗之必要，併此敘明。
⒋準此，依原告之上開舉證，尚難證明系爭鄰房內設置有基地
台設備，無法據以認定有何原告所指之物之瑕疵存在，原告依買賣契約物之瑕疵擔保之規定請求減少價金，即屬無據，不能准許。故本院亦毋庸審究減少價金之數額若干，併此敘明。
四、綜上所述，原告未舉證證明系爭鄰房內設有基地台，難認有原告所指之瑕疵存在，自不得請求減少價金。從而，原告依物之瑕疵擔保（減少價金）、不當得利之法律關係，請求被告給付315 萬元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
民事第四庭 法 官 賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
書記官 張傑琦