臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第3037號原 告 吳宥鎂訴訟代理人 王耀星律師被 告 胡碧玲訴訟代理人 林辰彥律師複代理人 黃淑怡律師
黃豐緒律師上列當事人間請求損害賠償等事件，於中華民國106年6月29日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾貳萬捌仟元，及自中華民國一百零四年八月十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬元為被告預供擔保後，得為假執行；被告以新臺幣陸拾貳萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）2,109,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告於民國103年10月19日，經由富誠房屋仲介有限公司，向被告胡碧玲簽約購買門牌號碼為「新北市○○區○路○街000巷0號5樓」房屋乙棟（以下簡稱系爭房屋，詳見原證1號，不動產買賣契約書可證），被告並提供「標的物現況說明書」保證屋況良好，無任何滲漏水之情形（詳見原證2號，「標的物現況說明書」可證）。詎料於104年遷入後之連日大雨後，始發現系爭房屋有多處嚴重滲漏水、房屋傾斜、窗框嚴重變形無法啟閉、房屋外牆嚴重裂痕、木質地板基礎泡水蟲蛀變形等之重大屋況瑕疵。基上，原告多次透過房屋仲介聯絡被告胡碧玲（房屋出賣人）面對問題收拾殘局，惟均未獲置理。故依法提起本件訴訟。
（二）按房屋有多處嚴重滲漏水、房屋傾斜、窗框嚴重變形無法啟閉、房屋外牆嚴重裂痕、木質地板基礎泡水蟲蛀變形之瑕疵應屬民法第354條之「減少其價值之瑕疵」、「減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」。為此，原告依民法第359條之規定，主張系爭房屋因有多處嚴重滲漏水、房屋傾斜、窗框嚴重變形無法啟閉、房屋外牆嚴重裂痕、木質地板基礎泡水蟲蛀變形，致原告至少需多支出修繕費用1,109,000元(詳見原證3號，相關估價單據可證。惟具體費用仍有增加之可能，原告僅先為一部之請求，屆時視具體鑑定金額為請請求金額之增減)，及上開系爭房屋不動產因有多處嚴重滲漏水、房屋傾斜、窗框嚴重變形無法啟閉、房屋外牆嚴重裂痕、木質地板基礎泡水蟲蛀變形，致使系爭房屋不動產之價值減少1,000,000元（相關不動產價格貶損，均以將來鈞院所命之不動產鑑定報告為準再為訴訟標的價額之增加或減少），即系爭不動產之價值共減損2,109,000元，以本起訴狀繕本之送達，依民法第359條規定為減少價金之意思表示；又該減少價金部分，因原告行使價金減少請求權後，原法律上之原因已不存在，亦屬不當得利，原告自另得依民法第179條不當得利等規定，訴請被告返還2,109,000元。再上開瑕疵，亦屬未依據債之本旨為履行，而因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，同法第227條定有明文，原告自並得依據民法第227條、第226條第1項、第232條不完全給付規定，請求被告負損害賠償責任。
（三）證據：提出不動產買賣契約書、現況說明書、估價單等影本為證據，並聲請囑託鑑定。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）有關滲漏水部分：
1、系爭房屋係70.1.21.興建完成，迄系爭買賣契約簽立日即
103.10.19為止，屋齡已逾33年。被告於96年間先係承租系爭房屋之五樓部分，翌年再向房東購入系爭房屋全部（即五樓暨增建之六、七樓），其權狀面積雖約26餘坪，但因有六樓、七樓增建部分，故使用面積達78坪左右。被告97年間購入後，就五樓、七樓部分自住，六樓部分則出租他人。嗣於103年5月間因六樓樓房客買了新房，不再續租。適因被告公公之健康每況愈下，必須洗腎治療，婆婆亦已老邁，故被告與丈夫商議后，為就近照顧二老，擬換住至公婆北投家，遂於103.7.26.正式交由富誠房屋仲介有限公司委賣系爭房地，首予稟明。
2、須說明者，乃因系爭房屋屋齡已久，如有漏水現象，恐所難免，然被告自96年間承租五樓起至103.10.19簽立系爭買賣契約，迄103.12.19依現況點交予原告止，約7年期間，於102年間發現五樓部分有漏水現象，但已於當年度即已找專業抓漏師傅修繕完成，此有修繕資料可考(參被證一)，因該次漏水造成大片水漬之狀況，仍遺留在現場，凡此稽諸出售前五樓主臥室木作書櫃上方天花板延伸書櫃上下處、床舖相鄰窗邊下方牆面上木質釘板處漏水痕跡現場照片即知其情(參被證二)。是故，原告在103.10.11晚上首次由富誠房屋仲介公司人員偕同前來看屋時，原告已親眼看到上情，於隔日白天再度前來詳看，被告丈夫張文龍亦為原告指出該等漏水修繕處，原告當下知悉後，詢及「目前有無繼續再漏？」，被告丈夫則據實告以：「自上次修繕後，迄今未發現漏水情形」，原告聽後未有任何異議，繼於103.10.18偕同風水師父一起前來看屋后，翌日即於103.10.19與被告簽立系爭買賣契約，從而可見原告係在明知系爭房屋於訂約前曾有滲漏水痕跡之情況下，仍同意價購系爭房地，殆毋庸疑。
3、103.10.19簽約時，關於滲漏水問題，依買賣契約附件「標的現況說明書」第九項約定係限於「建物現況是否有滲漏水情形」，併加上「是否曾在最近一年修復滲漏水」，因系爭房屋之滲漏水，在簽約斯時確實已修繕完成，且修繕完成期間係102年9月間，距簽約日103.10.19.已逾一年，故被告始勾選「無」(參原證三)。詎原告臨訟時故意就其簽約前已知系爭房屋曾發生有滲漏水乙節隱瞞不提，反而執上開標的現況說明書為據，主張被告騙稱系爭房屋無任何滲漏水情形，如是混淆視聽，實在非正辦。
4、實則系爭買賣契約第11條第2款約定「本買賣標的物未交屋前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物（含鐵窗、鐵門），以及移交前增建部分，乙方自本約成立之日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交予甲方」，克知自簽約日103.10.19起，尚未交屋前，被告即不能再擅自就系爭房屋施工、改變。是故，苟非被告確已告知原告關於系爭房屋前曾有發生滲漏水現象，何以被告能徵得原告在簽立系爭買賣契約之后，旋即委請師傅就五樓、六樓外牆進行防水漆施作工程？凡此，有103.10.22.估價單載明「六樓外牆粉白色防水層2層、五樓透明漆2層(註即指五樓外牆透明色防水漆)」等施工內容可考(參被證三)，併有上開防水工程未施作前及施作完成後，外牆顏色新舊不同之對照照片足稽(參被證四)，而該防水工程係於103.11.8.完工，嗣兩造於103.12.19.點交系爭房屋(參被證五)，被告已明白告知原告上開防水工程自103.11.8.起有一年保固期，倘萬一又發生滲漏水狀況，得逕找施作之蘇姓師傅處理云云。凡此作為，尤見被告實無對原告隱瞞曾發生滲漏水之情事，其主張殊與事實有違，難認有理。
5、經證人許霄宇105.5.24庭訊證述如下：
(1)許霄宇既證：「（當時的屋況如何？）主臥室有塊漏水的浪跡，之前有修復過，現在沒有漏水。（是否跟買方講過漏水的事情，買方態度如何？）他有接受。…買方看房屋的時候很仔細…」等情(見鈞院該日筆錄第2.3頁)，可見原告確實在簽約前親見系爭房屋有滲漏水暨水漬現場，而知悉其情。
(2)許霄宇又證：「【(提示原證二號與證人)項次九的問題，如何解釋？】第一項問現況有無漏水，如果有要告知，但是沒有這個情形。如果超過壹年以上，我們就是勾選否的選項」(見鈞院該日筆錄第3頁)，克證原告徒以系爭屋況說明書為據(參原證二)，遽爾主張被告保證系爭房屋從未有滲漏水乙節，洵非真正。
6、系爭房屋為逾33年屋齡之中古房屋，依一般經驗法則及社會常情判斷，中古房屋因長期居住使用及氣候、地層變動（例如地震、鄰地開挖建築等），屋體難免有所破損或發生滲漏水現象，如此乃原告所瞭解之經驗及論理常態，自不能指為減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵。退步言之，即令認係瑕疵（假設語氣，被告非自認），但按「買受人於契成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」，民法第355條第1項定有明文。茲查原告於簽立不動產買賣契約書時，明知系爭房屋有發生滲漏水之狀況，已如前述，則依民法第355條第1項規定，系爭房屋出賣人之被告即毋庸負擔保之責，原告誠不得執系爭房屋有滲漏水瑕疵為由，依民法第359條規定，對被告行使瑕疵擔保而請求減少價金。
（二）有關房屋傾斜、房屋外牆嚴重裂痕部分：按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」，民法第354條第1項前段、第359條前段固分別定有明文，然依一般經驗法則及社會常情判斷，中古房屋因長期居住使用及氣候、地層變動（例如地震、鄰地開挖建築等），屋體難免有破損、傾斜之現象，其價格即因此折舊而遠低於新建房屋，此應為房屋買賣之當事人所明知。中古房屋倘仍可居住使用，即已具備其通常效用，縱有屋體破損、傾斜現象，買賣雙方於洽商價格時應已列入考量，自不能指為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵，亦不生不完全給付之問題」，台灣高等法院99年度訴字第1096號著有判決可考。經查原告已考量系爭房屋仍有居住使用之相當價值而有意願購買，自無有減少房屋價值或買賣契約預定效用瑕疵之問題存在。且被告居住使用期間，又從未察覺或聽聞同棟其他樓層住戶反應系爭房屋存在有影響結構安全、致不堪居住、使用之傾斜、龜裂，稽以系爭買賣契約第五條約定傾斜、龜裂必須達影響結構安全程度者，否則被告即無庸負瑕疵擔保責任之旨甚明(參原證一)，茲原告既認系爭房屋有傾斜瑕疵，不可居住使用，為何仍出租六樓予他人居住？在在克見原告就系爭房屋存在足以損及結構安全之傾斜或龜裂乙節，未舉證實說，空口主張，自難採信。
（三）有關窗框嚴重變形無法啟閉、木質地板基礎泡水、蟲柱變形部分:原告購買之系爭房屋，係已逾卅三年屋齡之中古屋，屋內木質地板、鋁製窗柱等裝潢，至少始自被告前手起即已使用，經年累月及氣候變動影響，難免有老舊、損壞狀況，因而系爭房屋售價之折舊遠低於同區新建房屋價格。經查系爭房屋權狀坪數為26.62坪，使用面積為78坪，總價為976萬元，以權狀坪數而論，平均每坪只有36萬6600餘元;以使用坪數而論，平均每坪為12萬5100餘元，對照比較位在同區新屋交易行情則為平均每坪61.9萬元，價格確實有顯著差距，斯有相關實價登錄資料可考(參被證七)，則證原告主張之木質地板、窗柱損壞等情，即令有之（假設語氣，被告非自認），因屬依通常情形老舊中古屋經常所見之裝潢長年使用致生之毀損狀況，而本件買賣係依現況交屋，非須由被告重新裝潢交付，原告自不得執此主張系爭房屋未具買賣契約預定效用而有瑕疵，原告所請，殊不應准許。
（四）就系爭房屋究有被告應負擔保責任之瑕疵存在否乙節，業經新北市建築公會105.7.27鑑定報告第九項「鑑定分析及結果」，其第一點開宗明義揭示「該建築物完工35年，已屆建築物生命週期使用期限末段，相關設施、設備、裝修材料及給排水管等均已老舊、依一般建築工程實務觀，如有裝修材料、防水欠佳或水管破損造成滲漏或水漬之情事，實尚屬平常」(見鑑定報告第8頁第3-6行所載)，堪斷原告明知系爭房屋乃屬屋齡高且有增建二層附屬建物之狀況，仍願買受之，之後再執中古屋常有之滲漏水、龜裂、傾斜現象，既未減少中古屋通常之價值與效用，卻猶指摘係須由被告應負責之瑕疵，未免無理。申言之，鑑定結果，固認系爭房屋有如下狀況：1.滲漏水部分-在五樓室內幾處、主臥室外牆、屋頂突出物、廚房天花板、六樓樓梯插座；2.龜裂、裂縫部分-五樓浴室部分有二片磁磚破裂及少數磁磚表面龜裂、窗框上非主要結構裂縫、陽台窗冷氣口上方樑保護層裂縫、非樑柱結構桿件之牆面裂縫及五、六樓電錶箱鏽蝕；3.傾斜部分-社區須作耐震評估，但標的物結構主體未見損壞，未達安全顧慮；4.窗框尚無變形至無法開關；5.木質地板基礎即角材，尚未見泡水蟲蛀變形等情況存在，尤可窺知系爭房屋確實未有減少中古房屋通常之價值或效用。蓋此乃中古屋交易常見之事，自非得以瑕疵論之。須說明者，乃本次鑑定報告提及之「社區應進入進一步耐震詳評，以維房屋結構安全」一情(見鑑定報告第9頁第(二).1所載)，適與近日熱門新聞「老屋健檢」乙項提案相關連。亦即關於建築法中是否納入一定年限的老屋，進行強制辦理耐震評估以及規定交易時應檢附評估報告？內政部明確表示「老屋健檢不是要作為交易條件，未有如此連結，不可能做為交易條件」等語(見附件一-相關新聞報導)，乃見逾卅年系爭房屋，其品質自難要求與屋齡少之房屋一般，大抵因年限已久而生之缺陷，故中古屋、老屋，價格自較屋齡少之房價低，已將其缺陷反應在其價格內，本件原告以中古屋常見屋況問題作為物之瑕疵，再要求減價或損害賠償，洵非有理。
（五）原告主張被告應依民法第179條不當得利規定返還受領價金，並非有理：如前述，本件原告不得對被告主張瑕疵擔保請求減少價金，則原告給付系爭金額之原因關係仍存在，自無容原告請求不當得利之餘地。
（六）原告主張被告應依民法第227條規定負不完全給付損害賠償責任，並非有理：有如前述，系爭房屋之滲漏水狀況，在簽約出售斯時已修繕完成，且修繕期間距簽約日已逾一年，被告在尚未簽約前即告知原告茲有滲漏水狀況，原告併從屋內明顯水漬殘痕瞭然上情。甚且被告在簽約后交屋前，猶再就系爭房屋進行防水工程(參被證三.四)，則被告就原告主張「交屋後在今年連日大雨後發生滲漏水之事」，自難認具可歸責性。至於系爭房屋並無影響結構安全之龜裂或傾斜，亦無窗框、地板變形之狀況，葉經鑑定在案克考，原告猶請求損害賠償，已非有理，況即令有之（假設語氣，被告非自認），原告復未舉證以實被告可歸責性何在，遑得遽爾請求不完全給付損害賠償，難認有理！從而原告所請，難謂有理，彰彰甚明。況原告既然主張不完全給付，則究係屬能補正之給付遲延？抑或不能補正之給付不能？本應擇一明確主張，其竟二者兼併主張，令人費解，要屬可議！
（七）原告主張減少價金或返還價金或損害賠償額，以210萬9000元計，並非有理：
1、原告主張系爭房屋因有多處嚴重滲漏水、房屋傾斜、窗框嚴重變形無法啟閉、房屋外牆嚴重裂痕、木質地板基礎泡水蟲蛀變形，致使系爭房屋不動產之價值減少100萬元共計210萬9000元。
2、惟原告主張之上開瑕疵，並不存在，已如前述，自無修繕之必要，更無致生減少房屋價值結果可言，是原告上開金額計算，自失其所據，而無可採。
3、至於本次鑑定報告附件十三之「修復費用」所列金額62萬8000元，充其量應係原告以較低價格買入屋齡卅餘年中古屋後之翻新費用，不應視為係被告應負物之瑕疵擔保責任或不當得利抑或不完全給付損害賠償之金額，況且上揭「修復費用表」，其中有包括「間接工程」項目計達13萬元，此在一般私人委託之民間工程，似無必要，應可扣除；另其他工程之計價單位數量以「乙式」計算，但未見其附有預估施作面積，其金額應有調降之餘地，從而該修復費用應係預估以最大值計算之結論，事實上費用應較低於此金額，併予敘明。
（八）證據：提出照片、估價單、稅費分算表及證件點交書、行動電話通訊記錄等影本為證據，並聲請訊問證人張文龍、許宵宇。
貳、本院依聲請囑託新北市鑑築師公會鑑定。
參、得心證之理由：
一、原告主張其於103年10月19日向被告購買門牌號碼新北市○○區○路○街000巷0號5樓房屋及土地，買賣總價為976萬元，且已經完成移轉登記等節，為被告所不爭執，並有原告提出之有不動產買賣契約書影本及建物登記謄本影本在卷可參（見臺灣士林地方法院104年度訴字第1402號卷第9至12頁，以下簡稱士院卷，建物謄本影本見鑑定報告書附件九），則原告此部分主張自堪信為真實。
二、原告又主張被告於訂約前，提供之「標的物現況說明書」中保證屋況良好，無任何滲漏水之情形，但原告於104年遷入後，經連日大雨，始發現系爭房屋有多處嚴重滲漏水、房屋傾斜、窗框嚴重變形無法啟閉、房屋外牆嚴重裂痕、木質地板基礎泡水蟲蛀變形等之重大屋況瑕疵，損失達2,109,000元，因而主張依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條、第227條、第226條第1項、第232條請求被告負損害賠償責任等語。但為被告所否認，並抗辯系爭房屋於70年間興建，迄103年買賣該房屋時，屋齡已經超過33年，如有漏水現象，恐所難免，被告已於102年間修繕完畢等語。經查：
（一）依兩造俱不爭執其真正之由出賣人即被告簽署之「標的物現況說明書」所載內容，其中第9項「建物現況是否有滲漏水情形」、「*是否曾在最近一年內修復滲漏水」等2項目均勾選為「否」，此有該「標的物現況說明書」影本在卷可參（見士院卷第13頁）；另參照證人許宵宇到庭陳稱：「我是兩造之間仲介，代表賣方的。買方有我另外一個同事接洽，同事帶他們看過房屋之後，有次買方找風水師傅來看，我也有陪同，買方後來有出價，最後有談成功。」、「主臥室有塊漏水的痕跡，之前有修復過，現在沒有漏水。」、「（被告訴訟代理人問：是否跟買方講過漏水的事情，買方態度如何？）他有接受。」、「（被告訴訟代理人問：你們帶看得時候當時有無看到木質地板的狀況及窗框的情形？）沒有。」、「買方看房屋的時候很仔細，木質地板外觀是正常的。沒有特別有瑕疵的地方。」、「（被告訴訟代理人問：後來簽約之後，是否知道賣方即屋主這邊，有再進行外牆防水工程？）知道。」、「（被告訴訟代理人問：買方是否知道？）知道，屋主有請我們告知買方，有和鄰居講好要一起做工程。估價也已經估好，雖然簽約了一樣有做。」、「因為有年限的存在。所以要在做。」、「第一項問現況有無漏水，如果有要告知，但是沒有這個情形。如果超過壹年以上，我們就是勾選否的選項。」、「（原告訴訟代理人問：提到房屋的臥室右手邊有漏水的水漬，除此之外有無地方有漏水？）除那塊之外，其他的部分以現況看不出來，有裝潢我們沒有發現明顯的狀況。」、「（原告訴訟代理人問：買方認同意指為何？）買方認同以前有漏水，但是現在已經沒有漏水的情形。」、「有的，有次颱風過後房屋有漏水，他請我去看。」、「我們有問樓下的鄰居，我們會作鄰居的訪查，看有無發現樓上有無漏水或凶宅的情形？我們問鄰居他們說沒有。我有去問四樓的鄰居看有無漏水的情形。」等語（見本院105年5月24日言詞辯論筆錄，卷第70-74頁），，則原告主張被告就買賣標的物房屋於交易當時，有保證並無滲漏水之情形存在一節，當堪信為真實。雖然被告抗辯該買賣標的物房屋興建迄買賣成立時為止，屋齡已經超過33年，滲漏水情形恐怕難免，且原告於看屋現場亦曾目睹102年修復漏水前所遺留之水漬等語，然被告既已於前揭「標的物現況說明書」中標明房屋並無滲漏水及未曾於最近一年內修繕滲漏水等情形，自屬保證房屋在交屋時，並無滲漏水之情形存在，被告此部分抗辯並無解其就買賣標的物房屋並無滲漏水之瑕疵擔保責任，故其此部分抗辯乃非可採。
（二）本件經囑託社團法人新北市建築師公會鑑定，其鑑定結果為：「九、鑑定分析及結果：（一）鑑定分析：1、鑑定標地物所屬樓房為地上五層地下一層之鋼筋混凝土構造建築物。本次鑑定範圍為地上五樓詳附件九：建物謄本，附件十：建物複丈成果圖，及增建部分等附屬建物。該建築物完工35年，已屆建築物生命週期使用期限末段，相關設施、設備、裝修材料及給排水管等均已老舊，依一般建築工程實務觀，如有裝修材料、防水欠佳或水管破損造成滲漏或水漬之情事，實尚屬平常詳附件十一：使照圖說。2、經檢視五樓室內確有多處滲漏或水漬之情形，主臥室書桌處經拆除其夾板牆面，牆面角材已腐朽，地面貼木皮部分打開後，架高實木之角材則稍有受潮，表面貼木皮部分，則無受損，架高實木地板之角材則稍有受潮。判斷主臥室外牆有滲漏水，其牆面應予修護，另全部鋁窗（含附鐵窗上部）周邊塞水路應重做，廚房天花水漬處即6樓廁所排水管應予整修。3、經檢視五樓浴室有2片磁磚破裂及有少數磁磚表面有龜裂之情形，判斷系屬樓梯間之公設柱造成破裂，2片磁磚部分及表面有龜裂者應予更換修復。4、屋頂突出物之屋頂及屋頂牆面、走道未施作防水工程導致屋頂突出物滲漏水及6樓樓梯插座(box)白華，應予修復。
5、窗框上方非主要結構裂縫，應予使用無收縮水泥修復，陽臺窗型冷氣口上方梁保護層裂縫，以Epoxy修復。6、5樓、6樓電錶箱鏽蝕應予更換，系屬外牆與鄰房附屬鐵皮間之收邊處失敗，其汎水應予修復。7、牆面裂縫：研判非梁柱結構桿件，故牆壁裂縫並不影響房屋結構安全。8、標的物傾斜測量3點，第1點Δ/H=1/1336，第2點Δ/H=1/625，第3點Δ/H=1/144，第1點、第2點均遠小於1/200，鑑定結果無安全顧慮，第3點Δ/H=1/144，1/100＜Δ/H＜1/200，鑑定結果有傾斜的情況存在；其餘第4點Δ/H=1/239，第7點Δ/H=1/531小於1/200，鑑定結果無安全顧慮；第5點Δ/H=1/172、第6點Δ/H=1/117，鑑定結果有傾斜的情況存在，傾斜方向均朝北向之騎樓，研判有影響到結構安全，社區應進入進一步的耐震詳評，以維房屋結構安全；但標的物結構主體未見損壞，尚未達有安全顧慮之地步。9、外牆等滲漏水修復及其他損壞修護等費用，經鑑定工程所需費用：詳附件十三：修復費用表。（二）鑑定結果：1、鑑定前揭房屋(1)有滲漏水、(2)傾斜情形整幢建築物最多達Δ/H=1/117，1/100＜Δ/H＜1/200，研判有影響到結構安全，應進入進一步的耐震詳評，以維房屋結構安全；但標的物結構主體未見損壞，尚未達有安全顧慮之地步、(3)窗框尚無變形至無法開關、(4)房屋外牆並無嚴重裂痕、(4)木質地板基礎即角材，略有潮濕，尚未見泡水蟲蛀變形等情況存在。2、有滲漏水其原因為：(1) 5樓部分外牆防水失效滲漏水、(2)鋁窗塞水路失效滲漏水、(3) 6樓浴室排水管滲水、(4)屋頂突出物之屋頂及屋頂牆面、走道未施作防水工程導致屋頂突出物滲漏水等原因。
3、有滲漏水其(1)修復方法詳鑑定分析、(2)修復項目詳附件十三、(3)漏水等。以上修復費用鑑定為陸拾貳萬捌仟元詳附件十三。」等語，此有社團法人新北市建築師公會105年7月27日新北市建師鑑字第262號鑑定報告書在卷可參。則原告主張前揭買賣標的物房屋確有滲漏水情形一節，自堪以採信。至於其另主張房屋傾斜，導致有安全顧慮，及外牆嚴重裂痕、窗框無法開關等節，則非可採。
（三）依據前揭新北市建築師公會鑑定報告估算之修復費用總額為628,000元，有前揭鑑定報告書附件十三修復費用表可資參照，被告雖抗辯該修復費用數額非必要等語，雖然於坊間因各承攬商估算價格容有高低差別，然專業建築師估算費用乃按照標準計價方式計算，並非擇定某一特定工程業者所出具之估計價格，仍應以鑑定人至現場勘查所得結果並據以估算之數額為準，故本件仍採取鑑定報告書所估算之修復費用額。
三、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354條、第359條分別定有明文。查本件被告交付原告之買賣標的物房屋既有前述滲漏水之情形存在，已如前述，則買受人即原告主張被告應負瑕疵擔保責任，並依民法第359條規定請求減少買賣價金一節，即堪以採取。又查，前揭買賣標的物房屋既有滲漏水情形存在，且為被告所保證並不存在之瑕疵，而原告買受後，必需支出費用以修復該項瑕疵，而依前揭鑑定報告書所估算之修復費用為628,000元，則於修復完成後，當可回復該買賣標的物房屋之價值，則原告此部分主張當堪以採取。惟原告另主張該買賣標的物房屋因有滲漏水、傾斜、外牆龜裂等瑕疵，致使房屋價值減損一節，依照前揭鑑定結果，該買賣標的物房屋所在之整幢房屋有傾斜情況，但尚無安全顧慮，而外牆並無嚴重龜裂情形存在，是以，原告此部分主張並無可採；且原告所主張之交易價值減損一節，雖聲請囑託不動產估價師鑑定，然並未能完成該項鑑定，原告又不能舉證證明其受有此部分損害，故原告此部分主張乃非可採。
則原告所得請求減少之價金數額當以修復上開滲漏水之修復費用為準。
四、綜上所述，原告主張依據買賣之法律關係，請求減少價金，因而請求被告應返還其已經收受之部分價金，於628,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日即104年8月10日（本件應送達於被告之起訴狀繕本之送達，係於104年8月5日寄存在臺北市政府警察局北投分局奇岩派出所而為送達，被告於104年8月9日到派出所領取，見士院卷第25、26頁送達證書及簽收表影本）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息之範圍內為有理由，應予准許；至於原告之請求超過該數額部分則為無理由，應予駁回。
肆、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 8 日
民事第三庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 8 日
書記官 郭祐均