臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第483號原 告 皇翔建設股份有限公司法定代理人 廖年吉訴訟代理人 林維堯律師被 告 皇翔玉鼎公寓大廈管理委員會法定代理人 許孟祺訴訟代理人 朱柏璁律師
黃韵筑律師上列當事人間請求確認會議決議無效等事件，經本院於民國104年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認坐落新北市○○區○○段○○○號土地上使用執照號碼一Ｏ一峽使字第二八八號皇翔玉鼎公寓大廈其中屬原告所有如附表一所示用途為商場之建物部分，暨依皇翔玉鼎公寓大廈於一Ｏ一年十二月二日區分所有權人會議訂定之規約第三條第三項規定如附表二所示由原告分管之共用部分（如附表二所示藍色區域），原告與被告關於管理事務之委任關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告為皇翔玉鼎公寓大廈社區（下稱系爭社區）其中商場部分（即門牌為新北市○○區○○路○○○號、327號2樓）之所有權人及起造人，在設計系爭社區及申請建造執照之初，即將系爭社區設計區分為住宅區及商場區二部分，並依核准之建造執照興建完成，而住宅區與商場區在地面層為各自獨立之數棟建築物，且商場區與住宅區之出入口各自獨立，原告為使住宅區及商場區日後之管理事務單純化，在銷售系爭社區之前，即依建造執照核准之住宅區（核准用途為住宅、一般事務所、一般零售業）規劃成立一管理委員會；商場區則規劃成立另一管理委員會，並在銷售系爭社區之建物時，於買賣契約書所附系爭社區管理規約第2條至第6條均表明分區管理之方式及詳列住宅區及商場區管理委員會之分管範圍，另於規約第25條規定，本公寓大廈未組成管理委員會時，應推選管理負責人處理事務，並準用有關管理委員會應作為之規定（見本院卷第23至31頁）。嗣於興建完成後銷售成屋時，於成屋版之房屋土地買賣契約所附社區管理規約第2條、第3條第2項、第3項、第4條、第5條、第6條、第25條亦均有相同規定（見本院卷第32至39頁反面），上開規約均經系爭社區住宅區之承購人簽名確認同意上開規約內容。
二、上開規約係原告依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第56條第1項規定，於申請建造執照時所檢附之規約草約，該規約草約既經住宅區之承購人簽署確認同意其內容，依同條第2項規定，在區分所有權人會議訂定規約前視為規約。又原告以起造人身分依管理條例第28條第1項規定，於民國101年12月2日召集系爭社區之第一屆第一次區分所有權人會議，由該次會議紀錄第7點主席結論所載文字觀之，可知已決議通過以前開買賣契約所附規約之版本作為系爭社區之規約，並未修改已依法視為規約之第2條、第3條、第4條、第5條、第6條、第25條等條文，即除修改之規約條文外，其餘仍依規約草約視同本社區規約內容（即系爭社區第三屆第一次區分所有權人會議通過修訂前之規約版本，見本院卷第190頁反面至197頁反面，下稱修訂前規約）。是該次區分所有權人會議後，仍保留其餘已依法視為規約之條文，即決議通過得由住宅區及商場區之區分所有權人分別成立住宅區及商場區二個管理委員會。而因商場區只需有管理負責人即可，因此原告乃於102年9月5日推選訴外人張建興為管理負責人，向新北市三峽區公所（下稱三峽區公所）申請報備張建興為商場管理負責人，並獲三峽區公所同意報備，發給報備證明。
三、先位聲明主張之理由：
(一)原告就商場區已合法推選管理負責人並經報備：
1、系爭社區為非封閉型之公寓大廈集居社區，其地面層為各自獨立之五幢建築物，其使用執照核准用途為住宅，一般事務所及一般零售業編號(1)至(13)及商場(1)、(2)，其社區內住宅、商場混合使用，且住宅與商場各有獨立之出入口，又商場區僅原告單一區分所有權人，依管理條例第29條第1項規定只需推選管理負責人即可，而由本院另案向三峽區公所調來之商場管理負責人申請備查之報備資料，其中商場區分所有權人推選管理負責人名冊，由原告以100%區分所有權比例推選張建興為管理負責人，自符合管理條例第26條規定。
且依修訂前規約第2條規定，本即係分別成立住宅區及商場區二個管理委員會，因此商場區分所有權人推選張建興為商場管理負責人，自屬合法。
2、退步言，假若被告不承認第一屆第一次區分所有權人會議已決議通過修訂前規約，但該區分所有權人會議仍通過規約應屬不爭事實，此有三峽區公所報備資料所附社區規約可證，修訂前規約第2條規定商場區得成立管理委員會並辦理報備時，系爭社區全體區分所有權人負有無條件同意及配合召開區分所有權人會議成立個別管理委員會之義務，而原告已推選張建興為管理負責人並報請三峽區公所同意備查，則社區全體區分所有權人本應履行其無條件同意並配合召開區分所有權人會議之義務。本件被告提起另案訴訟，應類推適用民法第101條第1項規定法理，視為系爭社區全體區分所有權人無條件同意原告推選管理負責人之報備。另就管理條例第26條第1項各款規定而言，修訂前規約第3條第2項、第18條第2項、第3項第1款、第16條第1項、第3項、第5條規定，均符合該第26條第1項第1至5款所規定事項。
(二)按管理委員會與區分所有權人間就公寓大廈事務之管理係成立委任之法律關係，原告就商場區已合法推選管理負責人並經報備，依修訂前規約第2條規定，區分所有權人已無條件同意原告所推選並報備之管理負責人，且有關商場管理事務即由管理負責人執行，原告與被告間就商場區管理事務並無委任關係存在，然被告竟於103年11月8日召集第三屆第一次區分所有權人會議（下稱系爭會議）欲修正修訂前規約之內容，將修訂前規約第2條等規定刪除，並增訂第3項規定商場區不可成立社區管理委員會或管理負責人，前述修正規約（下稱系爭會議修改規約）之結果，將使被告得主張就商場區事務管理有委任關係，使原告在法律上地位處於不安狀態，自有由本院以確認判決除去之必要，是原告先位之訴有即受確認判決之法律上利益。
四、備位聲明主張之理由：
(一)決議無效部分：
1、修訂前規約第3條除就專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍有所定義外，更明定住宅區管理委員會及商場區管理委員會之分管範圍，各該分管範圍係屬約定專用部分，其變更時當然應依管理條例第33條第3款規定辦理，但系爭會議修改規約第8條第2項將原本第5款修訂為第6款，並將原文中「但前述第三條已約訂之分管範圍，非依公寓大廈管理條例第三十三條第三款規定辦理時，不得任意變更之。」等文字刪除，無異於將修訂前規約第3條修正約定專用部分之變更不須適用管理條例第33條第3款規定，依民法第71條規定，此修訂之系爭會議決議自屬無效。
2、系爭會議修改規約第8條、第9條將出席比例及決議比例等決議方式之部分文字刪除，以上修訂不僅就出席及決議之比例只採單一人數計算方式，顯牴觸管理條例第31條規定，且將有關管理費用收費標準及調整屬於重大事項之決議方式不適用重新召集採較少區分所有權人出席及較少區分所有權比例決議之規定刪除，將造成少數人即可輕易決定管理費收費標準及調整之不合理現象，亦與系爭會議修改規約第8條第2項第2款增訂「本社區管理費之調整」之規定且將此規定列為同條第3項所訂區分所有權人重大決議事項之規定互相矛盾，依民法第71條規定，上述修訂同屬無效。另系爭會議修改規約第8條、第9條已牴觸管理條例第31條規定而無效、第8條第6項亦違反管理條例第33條規定而無效。至系爭會議修改規約第10條第5項係增加對區分所有權人權利之法律所未限制之規定，牴觸憲法第23條規定應為無效。
(二)決議撤銷部分：
1、系爭會議修改規約第1條將已獨立報備管理負責人之原告所有之商場納入其規約效力所及範圍，對原告顯失公平，應予撤銷。系爭會議修改規約第2條第2項刪除個別成立住宅區及商場區管理委員會規定，增訂「商場區之管理得以不侵害住戶權益原則下，共同協議並另訂管理規則」及增訂第3項「依據公寓大廈管理條例第二十六條，商場區未符合該條例時，不可成立社區管理委員會，或管理負責人」之決議內容，係限制原告對商場區使用管理之權利，且限制原告不得就商場區成立管理負責人，對原告顯失公平，應予撤銷。另系爭會議修改規約第3條不當限制原告權利行使，亦應予以撤銷、第5條違背分管規定及對原告有不當限制而顯失公平，亦應撤銷。此外，系爭會議修改規約第10條第3項、第5項亦違反修訂前規約第3條第2、3項分區管理之規定，已牴觸分區管理之精神，又增訂關於分區管理範圍、社區公共基金、管理費用之規定得由區分所有權人會議修訂之，然如其任意調高商場區之管理費，將造成多數人以決議決定少數人之義務及增加少數人之負擔之不公平現象；另第5項之修正，有侵害區分所有權人之所有權之虞，將社區管理委員會權限無限擴大，決議顯失公平，應予撤銷。
2、而原告就商場區已報備成立管理負責人，依前開規定，被告召集之區分所有權人會議，即應無條件同意原告成立商場區個別管理委員會，原告之商場即不在被告管理範圍，有關系爭會議修改規約第12條第2項其中「商場(1)、(2)選出二名委員」之規定應予刪除，「合計十九名委員」等文字應予修訂為「合計選出十七名委員」，又同款後段「商場(1)、(2)選區之委員以獲得該區區分所有權人投票後前二高票者擔任，第三、四高票者為該區候補委員」等文字應予刪除，而「本社區合計得選出十九名候補委員」等文字應予修訂為「本社區合計得選出十七名候補委員」，蓋上開規約修訂將致與原告已依法報備成立管理負責人之情形相矛盾，對原告顯失公平，其決議應予撤銷。
3、系爭會議修改規約第18、19條已牴觸修訂前規約第2條住宅管理委員會與商場管理委員會分別管理、各按管理範圍分配公共基金之精神，除刪除商場區有分配及自行獨立專用公共基金之權限外，亦刪除商場區自行收取管理費之權限，再將商場區之管理費提高為每月每坪50元，增加對商場之不當限制，其於第19條第3項竟修訂為商場區公共使用管理範圍內之修繕、管理、維護所生之費用，由商場區之所有權人或承租人負擔，亦即其修訂條文造成商場區所有權人或承租人只有向被告繳納高額管理費之義務，卻剝奪渠等公共使用範圍之修繕、管理、維護所生費用不能由被告收取之管理費負擔之權利，均係針對原告所有商場區之不當限制或額外增加負擔，對原告極不公平，其決議應予撤銷。
4、系爭會議將修訂前規約第五章名稱「住戶共同遵守協定事項」修訂為「住宅區及商場區住戶共同遵守協定事項」，又將原第13條名稱「住戶應遵守之事項」修訂為「住宅區及商場區住戶應遵守事項」，因商場區本應由商場管理負責人管理，不受系爭社區規約規範範圍，此項修訂違背住宅區與商場區分別管理之規定，對原告顯失公平，其修訂之決議應予撤銷。綜上，原告爰依民法第799條之1第3項規定，請求撤銷等語置辯。
五、並聲明：
(一)先位部分：請求確認坐落新北市○○區○○段○○○號土地上使用執照號碼101峽使字第288號皇翔玉鼎公寓大廈其中屬原告所有如附表一所示用途為商場之建物（見本院卷第206頁）及依修訂前規約第3條規定如附表二所示由原告分管之共用部分（見本院卷第207至213頁），原告與被告關於管理事務之委任關係不存在。
(二)備位部分：
1、確認被告於103年11月8日召開之系爭會議提案討論及決議議題一修訂規約第8條第2項第6款刪除「但前述第三條已約定之分管範圍，非依公寓大廈管理條例第三十三條第三款規定辦理時，不得任意變更。」等文字；第3項就區分所有權人重大決議事項其中刪除「及其區分所有權比例合計三分之二以上」、「及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上」、「過半數及其區分所有權比例合計過半數之」、「過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數」等文字；第9條第1項刪除「及其區分所有權比例合計五分之一以上」、「及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數」、「但有關管理費用收費標準之調整不適用本條之規定」；第10條第5項之決議無效。
2、被告於103年11月8日召開之系爭會議提案討論及決議議題一修訂規約第1條、第2條、第3條、第5條、第10條、第12條、第13條、第18條、第19條、第五章名稱及第23條之決議應撤銷。
貳、被告則以：
一、原告所提先位聲明未具體指出何謂商場區及其公共設施範圍，其未明確、具體表明所欲主張之訴訟上請求為何。系爭社區於101年12月2日依管理條例第28條第1項規定，由原告召集區分所有權人召開第一次區分所有權人會議，並成立被告即皇翔玉鼎公寓大廈管理委員會。該次會議討論通過之規約第1條規定，本規約效力及於全體區分所有權人，而規約內容多半係為規範區分所有權人之權利義務關係，均足顯示原告與被告間存在委任關係，故原告起訴不備法律上之確認利益，應予以駁回。
二、原告自行就商場區推選報備管理負責人，應違反管理條例第3條第10款及第26條規定，故商場區區分所有權人即原告所推選之商場管理負責人之行為應不成立：
1、原告雖主張商場區管理負責人已獲准報備，惟報備僅屬形式審查，非當然符合管理條例所要求之實質要件，尚難僅憑該報備證明即認有符合管理條例第26條第1項所定之實質合法成立要件。
2、區分所有權人會議所作成之決議，無法事前以概括同意方式訂於規約中，否則該約定有背於公共秩序或善良風俗，依民法第72條規定應為無效。而第一次區分所有權人會議後送備查之修訂前規約第2條規定之文意解釋，系爭社區得分別成立管理委員會時，區分所有權人應無條件同意及配合「召開會議」，然並不表示居民必須無條件同意決議分別成立住宅區及商場區之管理委員會，原告顯係曲解規約內容。此外，第一次區分所有權人會議之討論，現場出席居民之共識為，在一個管理委員會之框架下，從組織管理模式著手，再對住宅區及商場區作分區管理。又該次區分所有權人會議已決議○○○區○○段僅先成立一管理委員會，詎料，原告卻於會後自行推選一非系爭社區住戶張建興為代表，向三峽區公所申請備查，不僅違反上開決議內容、規約規定，亦違反管理條例第3條第10款及第26條之規定，故商場區區分所有權人推選商場管理負責人之報備行為應不成立。
3、縱商場區與住宅區之使用及管理不同，然二者仍屬同一社區，原告不應違反法律規定及程序正義下，自行申請成立商場管理負責人。系爭社區除了住宅區及商場區，尚有一般事務所及一般零售業等使用分區，倘前揭分區之區分所有權人亦採原告之態度立場，自行申請成立自己分區之管理負責人，如此，系爭社區便形成多頭馬車，無疑讓系爭社區天下大亂。雖住宅區及商場區在管理維護上本難以獨立切割清楚，縱認有分區、獨立管理之必要性，在程序上，仍應符合管理條例第26條規定，即先經全體區分所有權人會議決議或透過會議討論，將相關規範明定於規約中，讓住宅區、商場區之管理委員會或管理負責人在運作上不生任何障礙與困難。
4、況修訂前規約並未明定第26條第1項各款事項，亦未明確訂定若住宅區、商場區分別成立兩個管理委員會後，管理條例第26條第1項第4款所定之會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第36條第8款規定保管文件該如何移交？同一公寓大廈中所成立之兩個管理委員會該如何分工合作？社區安全及費用支出該如何分配？等相關問題，均有賴系爭社區先透過統籌成立之單一管理委員會，在各分區管理委員代表彼此協商、討論清楚後，商場區再行分割獨立自行管理，始符合全體區分所有權人之最大利益。
三、管理條例第31條規定非屬強制規定，自允許區分所有權人透過會議決議作其他規定，系爭會議修改規約第8條第3項、第9條第1項之修訂決議並非無效。再者，原告未舉證說明修訂前規約第3條第2、3項之分管範圍，是否屬管理條例第56條第1項規定之約定專用部分，而就系爭會議修改規約第8條第2項第6款，有高達89.09%之出席人同意，且該修訂並無排除強制規定，故原告主張該修改無效並無理由。另系爭會議修改規約第10條第5項乃考量系社區美觀及公共安全下，規定原則不得設置廣告物、無線電台基地台等物，合乎系爭社區之整體管理，自屬有據，原告空言前述規約違反憲法第23條規定，即屬不足。
四、另建商所提供與各買受人之社區管理規約僅屬草約性質，最終規約之訂定，仍有賴全體區分所有權人於區分所有權人會議上通過決議，且不可否認，區分所有權人保有修訂規約之權利。再者，建商與各買受人簽訂之買賣契約書，不應拘束契約以外之第三人，且原告亦無法擔保其與各買受人間簽訂之契約條款及內容均相同，舉預售屋版之買賣契約第14條第7項後段及成屋版之買賣契約第11條第7項後段為例，就有承買人與建商簽署之買賣契約書與前揭約定不同，在該份契約書第11條第7項中即無提及任何系爭社區要成立分區管委會之細節及規定，且該契約附件，亦無社區管理規約之草約內容，顯見，建商與各買受人間之契約版本不盡相同，不能因此認為規約草約理所當然永遠成為系爭社區規約內容及各區分所有權人須遵行之條款，社區規約之內容及訂定，端賴於全體區分所有權人會議決議，不應係由建商單方片面決定，否則對系爭社區之任一住戶來說，均有損其權益且顯失公平，故原告之指稱要無可採。
五、規約第1條之修訂，並無影響條文之原意，對原告不生任何影響，更無顯失公平之問題，規約第2條第2項之修訂僅作文字上調整，並重申若系爭社區不符合管理條例第26條規定時，則商場區不可成立管理委員會或管理負責人。又系爭會議修改規約第2條、第3條、第5條、第5章名稱於區分所有權人會議中決議修訂之條文與法有據，並經大多數人同意，全體區分所有權人均應尊重且服從多數決的結果。另因系爭社區尚未完成點交程序，故被告迄今尚無法依管理條例第18條第2項規定，向新北市政府工務局請領公共基金之款項，從系爭會議修改規約觀之，被告並無意剝奪原告分配公共基金之權利。而住宅區與商場區確實有許多共用部分，包含外牆、機電設備、消防設備、共用管線、園藝等，該些設備維護、修繕、管理之成本高，本應共同分擔成本費用。對於管理費用之繳納係按每坪為單位計算，又商場區2戶占系爭社區總樓地板面積9.57%，原告前開辯稱顯屬無稽。規約第19條第3項修訂前後之規定，文意幾近相同，並無增加對原告義務之負擔。住宅區公共設施之管理權責單位本屬社區管理委員會；而商場區之管理委員，依系爭會議修改規約第12條第2項規定，應有2名，又商場區之所有權人僅有原告1人，則商場區之管理委員等同商場區之所有權人，二者並無差異，故原告前開主張系爭會議修改規約第18條、第19條之修訂顯失公平云云，顯無可採等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
參、不爭執之事項：
一、原告為系爭社區全部建物之起造人，在設計系爭社區及申請建造執照之初，即將系爭社區分為住宅區及商業區二部分，並依主管機關核准之建造執照興建完成。
二、系爭社區雖分有商場區及集合住宅區部分，然均建築於同一宗基地，僅有一使用執照。
三、原告為系爭社區商場區部分及門牌號碼新北市○○區○○路○○○號、327號2 樓建物之所有權人。
四、系爭社區於103年11月8日召開第三屆第一次區分所有權人會議，並有作成系爭會議之會議資料。
五、原告就商場區已推選張建興為管理負責人，並向三峽區公所報備，經三峽區公所以102年9月18日新北峽工字第1022107589號函同意報備。
六、系爭社區102年10月5日召開之第二屆第一次區分所有權人會議大會議題討論議題一規約修訂之決議，因其召集程序及決議方法不合法業經本院以103年度訴字第540號判決予以撤銷，並判決確定。
肆、本件兩造爭執之點，應在於：一、原告得否請求確認系爭社區其中屬原告所有之建物及依修訂前規約第3條規定由原告分管之共用部分，兩造間就關於管理事務之委任關係不存在？二、若先位之訴無理由，原告得否主張(一)被告於系爭會議提案討論及決議議題一修訂規約中第8條第2項第6款、第3項、第9條第1項、第10條第5項修訂之決議應為無效？(二)被告於系爭會議提案討論及決議議題一修訂規約中第1條、第2條、第3條、第5條、第10條、第12條、第13條、第18條、第19條、第五章名稱及第23條修訂之決議應予撤銷？茲分述如下：
一、原告得否請求確認系爭社區其中屬原告所有之建物及依修訂前規約第3條規定由原告分管之共用部分，兩造間就關於管理事務之委任關係不存在？
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。經查，本件被告召開系爭會議決議通過系爭會議修改規約，將修訂前規約所規定之商場區及住宅區管理委員會分別管理等內容修訂合併成立一社區管理委員會，統一管理社區事務，然原告主張系爭會議之修改規約對其不生效力，就原告所有之商場區獨立部分及屬於商場區分管之共用部分，仍應由商場區管理負責人自行管理，故商場區區分所有權人之原告與社區管理委員會即被告間就上開商場區管理事務之委任關係不存在等語，為被告所否認，足見兩造間就商場區管理事務範圍是否應由系爭會議修改規約所稱之社區管理委員會統一管理，即兩造就商場區管理事務是否存在委任關係，有所爭執，即有不明確之情形，將影響原告所授權之負責管理人得否自行處理商場區事務等情，原告在法律上之地位有上開不安之狀態存在，而此種法律上地位不安之狀態，當得以本件確認判決加以除去，是本件訴訟自有確認利益。
(二)按「有關已報備成立之二個管理委員會，如其為二個比鄰之公寓大廈，經區分所有權人會議決議合併為一個管理委員會，得依公寓大廈管理條例第25條至第37條（修法後為第25條至第40條）規定成立合併之管理組織及執行管理維護事務。
」為本部88年12月7日台88內營字第8878187號函所明釋。故各公寓大廈相互比鄰合併成立一個管理組織時，雖未個別報備成立管理組織，仍須經個別區分所有權人會議，作成決議同意合併後，再召開全體區分所有權人會議，成立一個管理組織，本部業以96年10月23日內授營建管字第0960806537號函釋在案（附件2），合先敘明。（內政部97.4.18內授營建管字第0970803139號函釋意旨參照）。次按九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。此有管理條例第3條第9、10款分別定有明文。復按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。末按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。民法第528條定有明文。按關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定，民法第529條定有明文，準此可知，委任具有綜括法律所定其他契約類型（如僱傭、承攬、出版等）以外之其餘勞務契約之地位，換言之，凡非屬法律所定契約類型之勞務契約，均屬委任。
(三)經查，觀以系爭社區之修訂前規約第2條分區管理委員會之第1項規定明定：本社區依使用執照之用途區分，用途為住宅、一般事務所及一般零售業編號(1)至(13)成立一分區管理委員會（下稱住宅管理委員會），商場(1)、(2)部分另成立一分區管理委員會（下稱商場管理委員會），各分區管理委員會分別管理各分區之分管範圍內之公共事務及執行公寓大廈管理條例第三十六條之職務，有關各分區之分管範圍詳本規約第三條之規定。第2項復規定：如依公寓大廈管理條例規定，得分別成立住宅大樓管理委員會及商場管理委員會並辦理報備時，本社區全體區分所有權人無條件同意及配合召開區分所有權人會議並依相關法規成立個別管理委員會及向主管機關辦理報備事宜，本規約中所述由該分區管理委員會之職務即由個別成立之管理委員會執行之。並於規約第3條第2、3項逐一詳列住宅區與商場區之管理委員會之分管範圍。以及於第4條規定住宅區及商場區管理委員會因修繕、管理、維護費用之負擔方式，及共用部分費用之分擔。復於第6條規定區分所有權人會議分工事宜，其第1款規定各分區區分所有權人召開各分區區分所有權人會議，各自成立管理委員會處理各分區之事務，各分區管理委員會選舉、召集方式及事務執行方法等事項，準用本規約之相關規定及相關法令處理。又於同規約第25條規定，本公寓大廈未組成管理委員會時，應推選管理負責人處理事務，並準用有關管理委員會應作為之規定等節，稽之修訂前規約之約定內容，堪認系爭社區對於社區管理維護工作及社區事務之執行，於修訂前規約係約定採行住商分管之管理方式，並約明住宅區與商場區管理委員會各自之分管範圍及費用如何分攤，以及各分區召開區分所有權人會議，各自成立管理委員會處理各分區之事務。
(四)次查，依系爭社區101年12月2日第一屆第一次區分所有權人會議會議記錄觀之，該次區分所有權人會議之目的乃為討論及制定社區規約內容及選舉第一屆管理委員，其中第一案至第三案，乃提案修改規約第13條第2項第1款、第12條第2項、第8條第3項第3款規定，均無異議通過，第四案則係選舉第一屆管理委員，並於主席結論記載：「本次會議記錄僅記載開會概要，且本次社區規約大部分條款已請司儀現場逐條宣讀，經全體區分所有權人討論，部分條文如：成立住宅區及商場區二個獨立之公寓大廈管理委員會、管理費用收繳標準等，因未獲在場區分所有權人一致共識，未達成決議之條文，仍依規約草約條文視同本次社區規約內容，惟就社區管理委員會之選舉案，尊重在場出席之區分所有權人之大多數意見，仍依前述提案，依通過後之社區規約選出本社區第一屆管理委員，針對分管問題是否可成立商場區及住宅區二個管理委員會及管理費收繳標準等內容，社區規約如須修訂，有可行方案後再透過召開區分所有權人會議提案表決修訂之」等語，再參諸三峽區公所函覆檢送系爭社區管理委員會之報備資料可知，系爭社區於102年1月9日向三峽區公所申請報備，申請報備資料檢附有101年12月2日第一次區分所有權人會議會議紀錄及如原證12所附之社區規約（見本院卷第156至163頁）修訂前規約，並經三峽區公所於102年1月11日函覆同意備查，而因系爭社區規約於101年12月2日第一屆第一次區分所有權人會議有作部分修改，故初次申請報備未將修訂前規約併予檢送，誤檢送最原始之規約版本，遂再將修訂前規約（即本院卷第190頁反面至197頁反面）檢送備查，並經三峽區公所於103年10月7日函覆同意備查，上開修訂前規約乃被告管理委員會自行檢附並申請報備，經同意備查之規約所約定之內容即系爭社區劃分為商場區與住宅區分區管理，並定明住宅區與商場區管理委員會各自之分管範圍及費用如何分攤。益徵起造人與區分所有權人間所合意締結之規約業經第一屆第一次區分所有權人會議決議後，並未就分區管理部份之規約內容為修改，且被告管理委員會既仍將約明有分別成立住宅區管理委員會及商場區管理委員會而為分區管理之規約申請報備，則應認被告管理委員會即應受修訂前規約之拘束，難認被告所主張該申請報備之修訂前規約內容對其不生效力之辯解為可採。是以，修訂前規約所約定應由各分區管理委員會執行之職務即應係由個別成立之管理委員會執行之，而商場區因僅原告單一區分所有權人，故由區分所有權人依管理條例第28條、第29條規定推選管理負責人為負責管理商場區管理事務者，於法自無不合，上開商場區管理負責人之推選業經三峽區公所備查通過在案可考（見本院卷第42至43頁），故根據公寓大廈管理組織申請報備處理原則之申請程序，系爭社區之住宅區管理委員會主任委員及商場區管理負責人均已檢齊應備文件報請直轄市、縣（市）政府備查，既然商場區管理負責人亦依法報請核備，且無何違反法律規定而致商場區管理負責人之成立有何無效、不成立之情形，則系爭社區分別由商場區管理負責人及住宅區管理委員會各自負責處理其所管理區域之事務，乃屬當然之理。
(五)復查，被告於103年11月8日召開系爭會議，自行決議將已報備成立之商場區管理負責人與住宅區管理委員會應合併為一個社區管理委員會統一管理，然揆諸前揭內政部函釋內容，須經個別區分所有權人會議，各自做成決議同意合併後，再召開全體區分所有權人會議成立一個管理組織共同管理，自無從由住宅區管理委員會召集住宅區區分所有權人，逕自決議通過將修訂前規約所約定分區管理之商場區及住宅區合一管理，故被告於系爭會議之規約修改案中，未與商場區區分所有權人先行討論，且商場區區分所有權人並未作成決議同意合併，則被告片面擅自將修訂前規約所規定分區管理之規約條文刪除，並將商場區納入管理範圍，於系爭會議修改規約中修訂為合併成立一個社區管理委員會共同管理商場區、住宅區之事務，系爭會議之上開決議內容自對商場區區分所有權人之原告不生效力，更無從據此認定原告有委任被告就商場區分管部分進行管理事務之意思，則查，委任關係既須有委任之合意始得產生，則原告所有及分管之商場區域已有商場區管理負責人負責處理管理事務，商場區區分所有權人並未作成同意合併之決議，復無同意由住宅區管理委員會或被告所稱之社區管理委員會處理商場區管理事務之意思，自無從與被告達成委任處理商場區管理事務之合意，被告所召開之系爭會議中，就分區管理部分所修改之規約內容對原告應不生效力，不得遽以系爭會議決議通過而刪除修訂前規約所約定之分區管理等條文，故被告無從逕以社區管理委員會之身分而就商場區之事務進行管理，自不待言。
二、職是，兩造間就系爭社區其中屬原告所有之建物及依修訂前規約第3條規定由原告分管之共用部分，既不存在管理事務之委任關係，則原告先位確認委任關係不存在之訴既有理由，本院即無庸就其備位之訴部分予以審酌，併此敘明。
伍、綜上所述，原告請求確認系爭社區其中屬原告所有如附表一所示用途為商場之建物部分及依修訂前規約第3條第3項規定如附表二所示由商場區分管之共用部分（即附表二標示藍色區域為商場區分管部分），原告與被告關於管理事務之委任關係不存在，為有理由，應予准許。又本院已依先位之訴判准原告之請求，即無庸再予審究備位之訴，附此敘明。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 11 月 11 日
民事第三庭 審判長法 官 李世貴
法 官 林哲賢法 官 張惠閔以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 11 日
書記官 趙彬