臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第624號原 告 莊龍堂訴訟代理人 張漢榮律師複 代理人 游文愷律師被 告 承益鞋業股份有限公司法定代理人 張郭玉春訴訟代理人 余淑杏律師
林青穎律師董晉良律師上列當事人間遷讓房屋事件，經本院於民國104 年6 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰零捌萬陸仟零陸拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾陸萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；倘被告以新臺幣壹佰零捌萬陸仟零陸拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意，或請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 、3 、4 、7 款定有明文。經查，本件原告起訴時，訴之聲明第一項原為：「被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○ 巷○○號房屋（下稱系爭廠房）遷讓返還予原告及其他共有人，並自民國100 年12月21日起，按月給付原告莊龍堂新臺幣（下同）30,266元。」；嗣於104 年
5 月26日具狀變更訴之聲明第一項為：「被告應給付原告1,226,773元。」；嗣於104年6月5日具狀變更訴之聲明第一項為：「被告應給付原告1,146,064元。」。原告前開請求顯係基於同一基礎事實，因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，並減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與前揭規定並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）緣坐落於新北市○○區○○段褒仔寮小段133-14、133-15、133-16、133-17、133-18地號土地（下稱系爭5 筆土地）本為訴外人陳志強、陳敬賢、陳敬博、陳敬忠、陳愷威、陳堯欽、陳奇峰、陳正雄、陳添祥等9 人之所共有，其上並有未辦保存登記，門牌號碼為新北市○○區○○路○段000 巷00號、17號、19號、21號、171 巷6 號及171 巷12號等房屋。其中一間廠房即系爭廠房，由訴外人陳國陽代表陳氏家族，於98年12月時出租予被告，約定租期為98年12月20日至100 年12月20日，租金為每月27,000元。
（二）嗣99年11月20日，原告與陳氏家族商討購地事宜後，陳氏家族同意將系爭5 筆土地出售予原告，雙方遂簽訂一紙買賣契約書，將系爭5 筆土地除經訴外人曾政國行使優先承買權所購得之部分外，全數售予原告，惟土地所有權分別登記為原告、陳珮玉（原告之配偶）及莊善棋（原告之子）各三分之一，但此為原告借用陳珮玉及莊善棋名義登記，陳珮玉及莊善棋提出借名契約書（此部分檢附於鈞院10
1 年度重簡字第1158號及102 年度簡上字第234 號卷，懇請鈞院調閱上開卷證資料）。
（三）依照原證3 之買賣契約書第8 條第6 款約定「上開買賣標的物乙方所訂立之租賃契約，依照原租約條件由甲方承受，乙方應協助甲方換約，並將所收押金轉交給甲方，續出租至原租約到期止，倘甲方不續約，應於原租約到期日前一年向承租人告知」，原告即據此取得系爭廠房之出租人地位。而原告與訴外人曾政國曾協議就系爭廠房約定共有，共有之比例分別為原告1455/1947 ，曾政國492/1947。
（四）詎料，被告雖經陳國陽告知系爭5 筆土地業已易主，租金應向原告及訴外人曾政國支付等事宜，然均未曾向原告及訴外人曾政國繳納任何租金；租期屆滿後，亦未依約將系爭廠房返還予原告及訴外人曾政國2 人。然本件系爭廠房之租期既已屆滿，則被告自有依民法第455 條之規定返還系爭廠房之義務，且無繼續使用系爭廠房之法律上權源。被告業已於104 年5 月7 日鈞院至現場履勘時，始將系爭廠房交還原告，並當場交付鐵門鑰匙一副。而原告於104年5 月6 日發現被告始將系爭廠房內之所有物品搬離，原告並有錄影為據，惟被告亦不爭執於104 年5 月6 日雇工清除系爭廠房內之物品。
（五）被告承租系爭廠房之租期業已於100 年12月20日屆滿，則其於100年12月21日起至104年5月6日止，被告即屬無權占有，被告抗辯104年2月16日有寄發存證信函通知原告取回，原告同意請求之日期減縮為自100年12月21日起至104年2月16日止，期間共計3年1個月又26日（37個月又26日），則被告受有相當於租金之不當得利，原告受有無法使用系爭房屋之損害，爰本於基礎事實同一，追加民法第179條為請求權基礎。
（六）再查，依照原證一之租賃契約書第6 條之規定，倘若租約已屆期而承租人不及時遷讓房屋時，出租人得向承租人請求相當於租金五倍之違約金。惟原告及訴外人曾政國曾以系爭5 筆土地上其他建物（即19號、21號）之遷讓房屋及租金問題對承租人提起訴訟，由鈞院以102 年度簡上字第
234 號遷讓房屋事件判決確定，判決意旨斟酌系爭5 筆土地之位置，認為違約金應酌減至租金之1.5 倍為宜。而原告與訴外人曾政國曾協議就系爭廠房約定共有，共有之比例分別為原告1455/1947 ；曾政國492/1947，亦為兩造所不爭執。
（七）綜上所述，參酌上揭確定判決意旨，原告以每月租金27,000元之1.5 倍即4 萬500 元計算不當得利及違約金，應屬適當。被告占用期間為37個月又26日，則被告應給付原告1,146,064元【計算式為40,500元×（37＋26/30）＝1,533,600元；1,533,600*1455/1947＝1,146,064】。
（八）聲明：
1、被告應給付原告1,146,064元。
2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）不爭執事項：
1、【原證1】之土地登記謄本，因係屬公文書，不予爭執。
2、【原證2】之房屋租賃契約書，因被告承益鞋業股份有限公司（下稱被告）確實與訴外人陳國陽先生定有該房屋租賃契約書，不予爭執。
3、【原證4】之台灣新北地院102年度簡上字第234號判決，因係屬公開事項，不予爭執。
（二）爭執事項：【原證3】之土地買賣契約書之形式真正與實質真正均為爭執，一則該文書乃私文書，如經對造抗辯真實性，即應由提出之人負舉證之責；二則該文書自始至終皆未給被告看過，被告也不知道土地所有權已經轉手，就此，自應由原告負舉證之責。
（四）按，被告前於民國98年12月15日與訴外人陳國陽先生，就系爭「新北市○○區○○路○段000巷00號廠房（下稱系爭廠房），簽訂有租賃契約書，並約定出賃期間自98年12月20日起至100年12月20日止，而於租賃期滿後，被告已依上開契約第6條之約定，回復原狀並騰空搬遷，迄今皆未使用系爭廠房，合先說明。
（五）惟被告於104年2月間，突接獲原告要求返還系爭廠房，並應支付相當於租金之不當得利，被告甚感莫名，遂以104年2月16日之台北市雙連郵局000208號存證信函回覆給原告【被證1】，表示被告早已於租賃期滿後已未再占用系爭廠房，僅因聯絡不上原出租人（即訴外人陳國陽先生），致無法歸還鑰匙，並非有意不歸還鑰匙，且已向原告表示如能證明其確為土地之所有權人者，將依法返還系爭廠房之鑰匙，惟原告迄今仍未至被告之公司領取鑰匙。
（六）按民法第230條規定：「因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。」今查，原告於受讓系爭土地後，並未通知被告應遷讓房屋或應繼續繳納租金，且訴外人陳國陽先生亦未通知被告應搬遷或繼續繳納房租，導致被告因恐遭法律之追訴，從而於租期屆至後即未再使用系爭廠房，從而被告並未享有使用土地之利益；復以，原告及訴外人陳國陽於租期屆滿迄至本案起訴前，均未向被告表示應將系爭廠房之鑰匙歸還於何人，從而被告為歸還鑰匙一事，亦屬於不可歸責於被告之事項，被告依法無庸負擔遲延之責任。
（七）被告確實早已未使用系爭廠房：
1、按原告雖於準備書狀中陳稱被告於104年5月6日仍有在系爭廠房進出搬運物品；惟查，被告係在清理廠房內之「垃圾」，茲有清理公司所開立之發票如【被證2】所示。
2、復參以【原證2】之系爭契約書第17條明載：「…乙方（即被告）所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處置…」等語。從而被告本可將廠房內的垃圾全留給原告自行處理；然因為基於點交之方便及不願造成原告之困擾，始自行雇工清理垃圾，並非搬運有何價值之物品，也無法作為推論被告有在使用系爭廠房之依據。
3、再以，被告公司之100年1月21日會議紀錄，第二頁，「傳（即被告公司經理張志傳）：2倉部分，承租到年底（即100年12月），請將倉庫（即系爭廠房）內物品清空【被證3】」，再證被告公司早於100年初就已經決定於系爭租約到期後，不再使用系爭廠房，懇請鈞長鑑核。
（八）本件不應依據系爭契約計算相當於租金之不當得利：
1、按，本件原、被告之間並未定有租賃契約，且原告皆未告知其乃新的土地所有權人，從而被告無法給付租金予原告，合先說明。
2、再查，如被告確實於系爭契約到期後而無權繼續使用系爭土地者（惟被告否認之），亦應按照被告實際占用之面積來計算相當於租金之不當得利，不得率爾以系爭契約作為計算之依據，併予說明。
3、次按，本件被告與訴外人陳國陽（即原出租人）簽署系爭契約時，針對租賃物範圍係包含系爭廠房以及旁邊之空地（供被告公司員工停車及迴轉、進出車輛使用）；惟查，原告於101年底卻在系爭廠房旁邊搭建自用的黃色鐵皮廠房，茲如【被證4】之照片所示。
4、而因原告增建鐵皮屋之行為，致使被告「使用空間減縮」、「貨車無法進出系爭廠房」，再證被告最晚在101年12月底時已無法使用系爭廠房，並無疑義。
5、綜上，退步言，縱使認為被告於系爭契約到期後仍有使用系爭廠房，然因使用空間已與原先面積不同，租金本不得比附援引系爭契約之約定，且因原告增建黃色鐵皮屋之行為，致使被告在101年12月底之後即無法使用系爭廠房，因此計算相當於租金之不當得利之期間至多僅能計算至101年12月，懇請鑑核。
（九）退百步言，被告已於104年2月寄發存證信函予原告請求領取系爭廠房之鑰匙，係原告遲延受領：
1、按，被告於104年2月間，突接獲原告要求返還系爭廠房，並應支付相當於租金之不當得利，被告甚感莫名，遂以104年2月16日之台北市雙連郵局000208號存證信函回覆給原告，茲如【被證1】所示，並表示被告早已於租賃期滿後已未再占用系爭廠房，僅因聯絡不上原出租人（即訴外人陳國陽先生），致無法歸還鑰匙，並非有意不歸還鑰匙，且已向原告表示如能證明其確為土地之所有權人者，將依法返還系爭廠房之鑰匙，惟原告迄今仍未至被告之公司領取鑰匙。
2、按民法第230條規定：「因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。」今查，原告於受讓系爭土地後，並未通知被告應遷讓房屋或應繼續繳納租金，且訴外人陳國陽先生亦未通知被告應搬遷或繼續繳納房租，導致被告因恐遭法律之追訴，從而於租期屆至後即未再使用系爭廠房，從而被告並未享有使用土地之利益；復以，原告及訴外人陳國陽於租期屆滿迄至本案起訴前，均未向被告表示應將系爭廠房之鑰匙歸還於何人，從而被告為歸還鑰匙一事，亦屬於不可歸責於被告之事項，被告依法無庸負擔遲延之責任。
（十）退萬步言，本件相當於租金之不當得利，應僅有新台幣27萬餘元而已：
1、按，土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」
2、今查，系爭土地之申報地價為3,120元/平方公尺【原證1參照】，而系爭鐵皮廠房之總面積依據複丈成果圖所示，應為283平方公尺，從而依據土地法計算之年息應為88,296元（計算式：3120*283*10/100）。
3、而系爭廠房依據原告所稱無權占用系爭土地之期間為100年12月21日至104年2月16日，共計3年1月25天。
4、則相當於租金之不當得利應為：278,293元（計算式：88296*3+88296/12+88296*25/365）。
（十一）再退萬步言之，如原告得向被告請求相當於租金之不當得利（惟被告否認之），其金額亦應扣除被告所繳付之押租保證金6萬元：
1、按，【原證2】之房屋租賃契約第5條約定，被告於訂約時應繳納新台幣6萬元作為押租保證金，而出租人應於租賃屆滿後，無息退還給被告，從而原告縱使可向被告請求給付相當於租金之不當得利者，亦應扣除上開之6萬元保證金。
2、另查，原告所提出之【原證3】土地買賣契約書第八條第6項亦明訂：「…乙方（即原地主）…將所收押金轉交甲方（即本件原告）」，再證系爭廠房之押金確實已轉與原告，應予扣除。
（十二）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告自98年12月20日起至100 年12月20日止，向訴外人陳國陽承租系爭廠房，租金每個月27,000元，並簽訂房屋租賃契約書，第六條載明：「乙方（即原告）於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即出租人）不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」。
（二）系爭五筆土地本為訴外人陳志強、陳敬賢、陳敬博、陳敬忠、陳愷威、陳堯欽、陳奇峰、陳正雄、陳添祥等9 人所共有，其上並有未辦保存登記，門牌號碼為新北市○○區○○路○段000 巷00號、17號、19號、21號、171 巷6 號及171 巷12號等房屋。其中一間廠房及系爭廠房，由訴外人陳國陽代表陳氏家族，於98年12月時出租予被告，約定租期為98年12月20日至100 年12月20日，租金為每月27,000元。
四、本件應審酌原告請求被告給付原告1,146,064元，有無理由？
（一）按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，民法第425 條第1 項亦規定甚明。經查，原告主張系爭廠房原係訴外人陳志強、陳敬賢、陳敬博、陳敬忠、陳愷威、陳堯欽、陳奇峰、陳正雄、陳添祥等9 人所共有，嗣於99年11月20日上開9 人將系爭5 筆土地除經訴外人曾政國行使優先承買權所購得之部分外，全數售予原告，原告與訴外人曾政國並協議就系爭廠房約定共有，共有之比例分別為原告1455/1947 、曾政國492/1947，此經原告提出土地登記謄本、買賣契約書等件影本為證，堪信為真。是以，原告確實受讓取得系爭廠房，依民法第425 條規定，當可承受系爭租約，而成為系爭廠房出租人，當無疑義。
（二）又按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」、「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，民法第450 條第1 項、第451 條分別定有明文。次按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判例意旨參照）。惟按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276 號判例意旨參照）。經查，系爭租約第2 條、第6 條分別約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為貳年零個月即自民國98年12月20日起至民國100 年12月20日止。」、「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」等語明確（見本院卷第18、19頁）。足見系爭租約已明確揭示租賃期限，並表明租期屆至後，除非出租人同意續租，否則承租人即應騰空返還租賃物，當可認為係「續租應另訂契約」之約定，揆諸前揭說明，應已發生民法第451 條規定阻止續約之效力無訛。準此，系爭租約已因租期屆滿而消滅租賃關係，且因系爭租約第6 條約定而不生續租之效果，要無民法第451 條規定適用之餘地，是以被告於租期屆滿後仍繼續使用收益系爭廠房，即屬無權占用。
（三）末按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250 條、第252條分別定有明文。次按酌減之違約金數額是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情形，以為斟酌之標準（最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號判例意旨參照），經查：
1、系爭租約第6 條明文約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」等語（見本院卷第19頁）。本件被告於租賃期間屆滿即100 年12月20日後，仍無權占有系爭廠房，遲至104 年
5 月6 日始將系爭廠房內的垃圾清理完畢，並於104 年5月7日將系爭廠房點交予原告，被告抗辯104年2月16日有寄發存證信函通知原告取回，原告同意請求之日期減縮為自100年12月21日起至104年2月16日止，是以原告依系爭租約第6條約定請求被告支付自100年12月21日起至104年2月16日止之違約金，即屬有據。
2、原告主張應以每月租金1.5 倍計算違約金之數額，本院審酌原告所受損害為每月租金之損失、系爭廠房周遭之客觀租金行情、兩造約定按照租金五倍之違約金以及經濟、地位等情節，認為原告所主張之每月租金1.5倍計算之違約金數額40,500元（27,000元×1.5＝40,500元），尚屬合理。是以，原告本於系爭租約及其與訴外人曾政國內部協議關係，請求被告給付原告違約金1,146,064元【計算式為40,500元×（37＋26/30）＝1,533,600元；1,533,600*1455/1947＝1,146,064】。又被告於訂約時應繳納新台幣6萬元作為押租保證金，為原告於本院104年5月7日現場勘驗時所不爭執，且原告所提出之原證3土地買賣契約書第八條第6項亦明訂：「…乙方（即原地主）…將所收押金轉交甲方（即本件原告）」，系爭廠房之押金確實已轉與原告，原告自應扣除被告所繳付之押租保證金6萬元，所以，請求被告給付違約金1,086,064元（1,146,064元-60,000元＝1,086,064元）部分，為有理由，應予准許。
五、從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付違約金1,086,064元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，非有理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行宣告，經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
民事第一庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
書記官 林惠敏