臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第759號原 告 蕭繼傳
王財薰共 同訴訟代理人 陳育廷律師
邱奕澄律師複代理人 鄧智勇被 告 張屘妹
官黃喜共 同訴訟代理人 梁堯清律師
王迪吾律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國104 年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣新北市○○區○○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），
分別因原告蕭繼傳於民國61年間買受、原告王財薰於85年間分割繼承，及訴外人陳君一於103 年間買受，而由其三人各自取得應有部分1/3 ，現為其分別共有之土地，三人就系爭土地訂有分管契約，各自就分管部分使用收益，並未生爭議。
㈡至遲於40年間系爭土地即遭他人無權占用並於地上興建房屋
，此從當時占用人已得就房屋為買賣之標的足以推知。經過一甲子之輾轉讓與，現系爭土地仍有被告張屘妹所有如附圖所示編號A 房屋（即門牌號碼新北市○○區○○○路○○○ 號）及被告官黃喜所有之編號B 房屋（即原編門牌號碼新北市○○區○○○路○○○ 號，現無門牌號碼）各一幢坐落於上。
㈢鑒於早期農業社會土地價值非比今日，訴訟成本又屬高昂，
故當時之土地所有人並未積極爭討土地，僅對各房屋繼受人逐年收取租金，一方面使其能透過租賃關係取得對系爭土地之使用權能，一方面藉以提供充足時間準備拆遷還地事宜，惟僅有口頭確認，並未簽立任何書面字據。而租金部分自89年1 月1 日起，依鈞院89年度板簡字第1002號確定判決，調整為每年新臺幣（下同）9,173 元後迄至103 年被告張屘妹將租金提存時亦是該額，雙方未再調整，有該判決書、鈞院
103 年度存字第800 號提存通知書可證。㈣嗣於103 年原告等共有人欲早日結束此種所有權低度用益之
狀態，且認已給足房屋繼受人準備時間，無法再遲待被告有何積極作為，遂分別由原告蕭繼傳就分管之附圖所示A 部分對其租約相對人即被告張屘妹、原告王財薰就分管之附圖所示B 部分對其租約相對人即被告官黃喜，於103 年12月1 日分別發出鶯歌郵局311 、312 號之存證信函通知自104 年1月起不再續租，並請其搬離系爭土地。詎被告竟以原告終止租約不合土地法第103 條之規定為由，認原告之終止表示無效而拒絕拆遷還地，並持續占用系爭土地。
㈤系爭土地租賃契約於口頭成立時並未約定租期，亦未簽立任
何字據，屬於未定期限之租賃契約，原告自得隨時終止該租賃契約，並請求返還租賃物。又土地法第103 條關於基地收回之特別限制，係以租用基地建築房屋為前提，與本案無權占有建屋情形大不相同，不能強加適用於本案。準此，原告以103 年12月1 日存證信函向被告所為終止租約之表示，並未違反上揭規定，自屬合法有效，是兩造間之不定期租賃關係已於103 年12月31日終止。
㈥系爭租賃關係既已合法終止，則被告就系爭土地之占有權源
便失其所附，繼續占有系爭土地儼然成為無權占有人，而地上之建物業因而成為土地所有權之侵害源。是原告本於土地共有人身分，訴請被告拆除系爭房屋以排除侵害，並將土地返還予共有人全體以回復占有之侵奪，洵屬有據。
㈦又於拆屋還地事件中，對於無權占有人援引權利濫用法則拒
斥所有權人物上請求之事，雖有所見。惟原告並無此情，蓋原告自89年起便僅向被告收取9,173 元之年租金，迄至103年租約終止之時，未曾調高，於地價飆漲之今日，原告收取之租金對價，顯與市場行情有相當落差，並無損及被告利益之意圖；且系爭房屋興建之始並未得當時土地所有人同意，係無權占有人私自占用，僅係土地所有人之善心方與其成立不定期租賃關係，難謂有同意租至房屋不堪使用為止之默示表示；又原告一直以來均有向被告表示另尋落腳處後拆遷還地之預示，並為被告所明知，然因被告消極以對才拖至今時，亦難認原告今日尚負忍受義務，坐令財產權繼續低度利用，永無止盡，足見原告提起本件請求，於權利行使合於誠信原則，並無權利濫用情事。
㈧被告雖舉最高法院74年臺上字第2562號判例主張「無論租地
後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約」，惟得否逕以上開判例適用本件情形，仍須詳究事件之間所生事實是否相類。細繹前開判例意旨乃因「城市地方」人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益，始擴張解釋「租地建屋契約」包括「承受前手之房屋後始租用該基地」之情況，故前開擴張解釋「租地建屋契約」之前提要件，必須為「城市地方土地」。系爭土地於40年間即遭訴外人鄭黃普、鄭波塗等人無權占用，並於地上興建房屋，俟再由被告張屘妹、宮黃喜取得系爭房屋，原告初雖欲向被告請求拆屋還地，惟因訴訟成本過高，僅得向被告妥協約定系爭土地租賃契約，並請求被告給付租金。易言之，系爭房屋並非被告於承租系爭土地後自建系爭房屋，而係繼受系爭房屋後始租用該基地。又土地法第103 條關於基地收回之特別限制，係以租用基地建築房屋為適用前提，與前述無權占有建屋情形大不相同，故被告本來不能主張土地法第103 條對抗原告。又依系爭土地登記謄本記載，可知系爭土地使用分區為「鄉村區」，並非「城市地方土地」，系爭土地距離新北市鶯歌區公所約
4 公里，車程約15分鐘，附近為郊區，工商不發達，附近多為低矮平房，實質上亦難認為城市地方土地。從而，系爭土地既非城市地方土地，自無從依前開判例意旨擴張解釋「租地建屋契約」適用範圍。再查，兩造成立系爭土地租約，乃因被告無權占有系爭土地而原告無資力訴請拆屋還地，而不得已暫時妥協並請求被告給付占用土地之租金，簽訂系爭土地租約並非有同意被告保存系爭房屋之意思表示，自亦無前開判例適用。
㈨再參以土地法有關租地建屋之第97條規定，實務上亦非僅以
所有房屋土地皆予以適用，而需審究該房屋土地是否屬於城市房屋土地或非城市房屋土地，抑該房屋土地之使用目的為何，而分別適用土地法及民法等規定。查「城市地方」係指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第
3 條第1 、2 款及土地稅法第8 條等規定自明，復系爭土地之土地登記謄本記載略以：「使用分區：鄉村區」等語，且依非都市土地使用管制規則，編為乙種建築用地；又依新北市城鄉服務網所示鶯歌都市計畫，系爭土地並非該都市計畫範圍內之土地，審酌上開資料及規定，系爭土地即屬非城市土地已明。從而，系爭土地依法屬「非城市地方土地」，即與被告所舉判例意旨所需考量立法目的所示情形有別，不得逕以援用，縱該判例擴張解釋「租地建屋契約」適用範圍，仍因系爭土地屬非城市地方土地，而無土地法有關租地建屋規定之適用。準此，縱認兩造間存有不定期租賃關係（假設語氣），揆諸上開說明，本件兩造關於系爭土地應適用民法規定，原告得隨時終止租賃契約，且原告亦以存證信函定相當時間為終止契約之意思表示，是被告對於系爭土地已無占有權源。
㈩退萬步言，縱使本件仍應適用土地法第103 條之事由方得終
止租約，則原告仍得依土地法第103 條第4 款之規定終止系爭土地租約。被告迄今已經2年以上未繳納系爭土地租金，原告屢次催告被告繳交均未獲置理，不得已乃終止系爭土地租約。
爰依民法第767條第1項、第821條提起本訴。併為聲明：
⒈被告張屘妹應將坐落新北市○○區○○○段○○○ ○號土地，
如附圖所示編號A 之地上物拆除（面積47平方公尺，即門牌號碼為新北市○○區○○○路○○○ 號），並將該部分土地返還予原告及全體共有人。
⒉被告官黃喜應將坐落新北市○○區○○○段○○○ ○號土地，
如附圖所示編號B 之地上物拆除（面積62平方公尺），並將該部分土地返還予原告及全體共有人。
⒊並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告在系爭土地有未定期限之租地建屋契約存在，並非無權
占有，被告亦無土地法第103 條所列舉之情形，原告寄發鶯歌郵局311 、312 號之存證信函予被告，以「欲將此土地整理出售為由」終止租約，並非合法：
⒈查坐落系爭土地上之門牌號碼新北市○○區○○○路○○○ 號
建物係被告張屘妹之配偶閻保安（已歿）於43年間向前手鄭黃普購買，供閻家全家居住使用，現由被告張屘妹取得；門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號建物則由被告官黃喜之大伯官樹旺於46年間向前手鄭波塗購買，供官家居住使用，現由被告官黃喜取得，有房屋杜賣證書、建物杜賣證書為證。
⒊次查，據閻保安生前轉述，系爭房屋係賣方向地主交付地租
興建，原告主張系爭土地當時遭他人無權占用，並非事實。⒋何況，依最高法院74年臺上字第2562號判例闡釋之法律意旨
，無論租地後自建房屋或承受房屋後而始租用基地，均應解為租地建屋契約。是以，本件姑不論原屋主鄭黃普、鄭波塗與原地主有無租地建屋契約或地上權，惟原告並不爭執被告向前手承受系爭房屋後，亦均按年繳付地租予原告，兩造間就系爭土地有未定期限之基地租賃契約之事實，則依上開判例要旨，兩造間租賃契約之定性自屬未定期限之租地建屋契約。
⒌承上述，兩造間既有租地建屋契約，則非有土地法第103 條
各款所定情形，出租人並不得收回，原告於103 年12月1 日分別以鶯歌郵局311 、312 號存證信函以出售系爭土地為由終止系爭租賃合約，並不符土地法第103 條之規定，絕非合法，蓋出售基地，被告尚有優先購買權可資行使，絕非出租人可合法終止租賃契約之事由。
㈡查兩造間就系爭土地有未定期租賃之租地建屋契約存在，被
告2人均按年繳付地租長達數十年迄今，惟103年間，原告即以要出售系爭土地為由，不願受領租金：
⒈被告官黃喜先前均繳付租金予原地主王文全，後王文全去世
後，即繳付地租予原告王財薰，惟103年間被告官黃喜欲繳納100年至103年之租金，然原告王財薰經再三通知均未前來收取，後經被告官黃喜寄送郵政匯予原告王財薰，竟遭原告王財薰退回。
⒉被告張屘妹之先夫閰保安，均按年繳付地租予原告蕭繼傳至
102年，惟103年被告張屘妹繳付地租予原告蕭繼傳，經再三通知未來收取，被告張屘妹遂將該年度租金提存。
⒊綜上，被告2 人均按年繳付地租長達數十年迄今，然103 年
時，原告2 人即以要整理出售系爭土地為由，不願受領租金，並非被告2 人未繳納。況依最高法院68年台上字第777 號判例意旨、86年度台上字第131 號、92年度台上字第2147號判決意旨，出租人須定期催告承租人支付租金後，承租人仍不繳納始得終止租約，非謂承租人積欠租金達2 年以上，出租人即得終止租約。查原告2 人從未催告被告2 人繳付租金，而係直接以存證信函表明自103 年12月31日起不續租，故其終止租賃契約並不合法。
㈢又原告主張系爭土地為鄉村地區，不適用土地法第103 條規定云云。惟查：
⒈無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，
均有土地法第103 條之適用，並不限於城市地區之土地，蓋土地法第103 條並未明文限制在城市地區租地建屋始適用，與土地法第95條、第97條明文限制在城市地區，迥然不同。
且租地後建屋或者有房屋後有租用，均以在土地上有房屋為目的而租用基地，其利益狀態並無明顯不同，是以，縱在鄉村地區租地建屋，仍有土地法第103條適用之餘地。
⒉查被告張屘妹之先夫係於43年向前手鄭黃普購買坐落在系爭
土地上之門牌號碼新北市○○區○○○路○○○ 號建物，被告官黃喜之被繼承人則於46年向鄭波塗（鄭黃普之繼承人）購買門牌號碼新北市○○區○○○路○○○ 號建物，當時出賣人鄭黃普即已取得土地王文全等人同意在系爭土地上興建系爭二建物，而買受人於買受後亦按年繳付租金予地主迄今，是以，不論是租地後建屋或有房屋後始租用基地，均應適用土地法第103 條規定，法理事理至明。原告主張系爭土地為鄉村區，並不適用土地法第103 條規定，要無可採。
㈣併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項為：㈠系爭土地為兩造與訴外人陳君一共有，應有部分各1/3。
㈡系爭土地上如附圖所示編號A 部分面積47平方公尺建物（即
門牌號碼新北市○○區○○○路○○○ 號）係被告張屘妹之夫閰保安於43年向原始起造人即訴外人鄭黃普所購買，閰保安死亡後，上開建物由張屘妹繼承，現附圖所示編號A 部分建物之事實上處分權人為張屘妹。
㈢系爭土地上如附圖所示編號B 部分面積62平方公尺建物（即
原編門牌號碼新北市○○區○○○路○○○ 號，現未編門牌號碼）係被告官黃喜之大伯官樹旺於46年向原始起造人即訴外人鄭黃普之繼承人鄭波塗所購買，官樹旺嗣復將該建物出售予黃喜之夫官樹財，官樹財死亡後，其全體繼承人同意上開建物由官黃喜單獨繼承，現附圖所示編號B 部分建物之事實上處分權人為官黃喜。。
㈣原告2 人以103 年12月1 日存證信函終止兩造間之租約以前
，原告蕭繼傳與被告張屘妹就系爭土地如附圖所示編號A 部分存有不定期租賃契約；原告王財薰與被告官黃喜間就系爭土地如附圖所示編號B 部分存有不定期租賃契約。
四、法院得心證之理由：原告主張已以103 年12月1 日存證信函向被告為終止租約之意思表示，是兩造間之不定期租賃關係均已於103 年12月31日終止，被告2 人分別無權占有系爭土地，被告應分別拆除該土地上如附圖所示編號A 部分面積47平方公尺之地上物、如附圖所示編號B 部分面積62平方公尺之地上物，並返還所占用之土地，被告則否認之，並以前揭情詞為辯。是本件所應審酌者為：㈠原告蕭繼傳與被告張屘妹、原告王財薰與被告官黃喜間，系爭租約之性質係租地建屋之基地租賃或一般土地租賃？㈡系爭租約是否已經原告合法終止？原告訴請被告拆除地上物並返還土地，是否有理？茲論述如下：
㈠系爭租約之性質係租地建屋之基地租賃或一般土地租賃？⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約；又地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權，為民法第421 條第1 項、第832 條定有明文。又按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院74年台上字第2562號判例意旨參照）。又未辦保存登記建物，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，而未辦保存登記建物之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質（最高法院91年度臺上字第2154號判決參照）。是以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為基地租賃契約（最高法院104 年度台上字第247 號判決意旨參照）。足證租地建屋契約並不限於租地後自建房屋，即使是承受前手之房屋而租用基地，既屬以在他人土地上有房屋為目的，而租用基地，皆應解為租地建屋契約。
⒉查被告之前手鄭黃普與原告之前手王文全等人間，曾於38年
10月22日就系爭土地為設定地上權登記，業據被告提出他項權利證明書影本為證（見本院卷二第41頁），並為原告所不爭執，是原告猶主張被告之前手乃為無權占有系爭土地云云，要屬無據。又原告在繼受系爭土地後，既分別向被告張屘妹、官黃喜收取租金，而成立不定期租賃契約，觀諸被告分別承租系爭土地之目的，顯各係為供系爭土地上所建有門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號、356號房屋之使用，是系爭租約乃具備「在他人土地上有房屋為目的而租用基地」之基地租賃性質，自屬基地租賃，而非一般土地租賃關係。至原告雖主張前開判例意旨，擴張解釋「租地建屋契約」包括「承受前手之房屋後始租用該基地」之情況，其前提要件必須為「城市地方土地」云云。然上開判例固舉「城市地方」為例，然觀諸土地法有關租地建屋之規定，並未如土地法第
94、96、97條明文規定須為「城市地方」土地，且租地建屋之規定，其本質既係基於保護基地承租人於土地上建有房屋之利益而設，要難謂「承受前手之房屋後始租用該基地」之情況下，必須為「城市地方土地」，始有適用，自難逕予推認上開判例有排除「非城市地方土地」適用之餘地。況所謂「城市地方」土地，參諸最高法院54年1 月26日民刑庭總會決議所示，係指市縣行政區域而言，凡在市縣行政區域內者，縱未在該管市縣都市計畫範圍內，亦有其適用，而原告所舉個案判決之見解，難認亦適用於本案。查本件系爭土地坐落在新北市鶯歌區，既屬新北市此一直轄市行政區域內之土地，縱未編入都市計畫範圍內，亦要難謂非城市地方土地。是原告主張兩造間就系爭土地僅為一般土地租賃關係云云，委不足採。
㈡系爭租約是否已經原告合法終止？原告訴請被告拆除地上物
並返還土地，是否有理？⒈按土地法為民法之特別法，民法第450 條第2 項固規定租賃
契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。惟土地法第103 條另明定租用建築房屋之基地，非因該條所列情形之一，不得收回，即應優先適用土地法之規定。故基地租賃契約，若無土地法第103 條各款所定情形，當事人之一方片面終止契約，於法未合。次按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440 條第1 項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約、收回土地。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回基地請求權存在（最高法院68年台上字第777 號判例意旨、72年度台上字第4249號判決意旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，亦經民事訴訟法第277 條前段揭明，是主張法律關係存在之當事人，自須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責。
⒉查原告固主張已以103 年12月1 日存證信函向被告為終止租
約之意思表示，是兩造間之不定期租賃關係均已於103 年12月31日終止云云，惟兩造間就系爭土地為基地租賃契約，已如前述，參諸前開說明，若無土地法第103 條各款所定情形，原告一方片面終止契約，於法未合，難認系爭租賃契約業經原告以103 年12月1 日存證信函合法終止。
⒊另原告主張：被告迄今已2 年以上未繳納系爭土地租金，原
告屢次催告繳交均未獲置理，原告仍得依土地法第103 條第
4 款之規定終止系爭租約云云。查被告張屘妹係於每年年底或過年時，按年繳付租金，已繳付租金至102 年，103 年租金因原告拒絕受領，已於103 年5 月12日向本院提存所提存該年度租金9,173 元，業據提出99年至102 年之繳付租金收據及本院103 年度存字第800 號提存通知書等件為證；另被告官黃喜則係每滿5 年於第5 年年底一次繳付5 年租金，被告官黃喜已繳付租金至99年，100 年至103 年之租金3 萬元，因原告王財薰拒絕受領，被告官黃喜即於103 年12月10日寄送匯票3 萬元予原告王財薰，然復經原告王財薰於103 年12月17日以存證信函退回，亦有被告官黃喜繳付89年至93年之租金收據及存證信函等件在卷可稽。而原告雖主張被告迄今已2 年以上未繳納系爭土地租金，原告屢次催告繳交均未獲置理云云，惟就其有定期催告被告2 人繳付租金之事實，並未提出積極事證舉證以實其說，而觀諸原告前開103 年12月1 日存證信函，乃係以「近日預將此土地整理出售」為由，而為終止租約之意思表示，此有上開存證信函2 紙在卷可稽，是上開存證信函亦不足為原告曾催告被告繳交租金之證明。參諸前開說明，原告既未舉證證明其已先定相當期限催告被告2 人繳付租金，則其逕以被告2 人積欠租金達2 年以上為由，依土地法第103 條第4 款規定終止租約云云，自無理由。
⒋從而，被告就系爭土地與原告間既有基地不定期租賃契約存
在，且本件難認原告已合法終止兩造間之租地建屋契約，已如前述，是被告2 人就系爭土地自具有合法占用之權源，故原告請求被告拆除地上物並返還土地，並無理由。
五、綜上所述，原告依據民法第767 條第1 項、第821 條之規定，請求被告張屘妹應將坐落新北市○○區○○○段○○○ ○號土地，如附圖所示編號A 之地上物拆除（面積47平方公尺，即門牌號碼為新北市○○區○○○路○○○ 號），並將該部分土地返還予原告及全體共有人；另被告官黃喜應將坐落新北市○○區○○○段○○○ ○號土地，如附圖所示編號B 之地上物拆除（面積62平方公尺），並將該部分土地返還予原告及全體共有人，均為無理由，應予駁回。
六、又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項。中 華 民 國 104 年 12 月 18 日
民事第四庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 18 日
書記官 林翠茹