臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第85號原 告 林玲真訴訟代理人 蔡德倫律師被 告 寶祥花園廣場A 、B 區管理委員會法定代理人 戴嘉斌訴訟代理人 陳志雄上列當事人間請求使用停車位事件，本院於民國104 年9 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。」、「第168 條、第169 條第1 項及第
170 條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之。」、「第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。」、「聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。」，民事訴訟法第170 條、第173 條前段、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。本件原告起訴後，被告之法定代理人業於民國103 年5 月
1 日變更為戴家斌，並具狀聲明承受訴訟，此有民事聲明承受訴訟狀、新北市五股區公所104 年6 月24日新北五工字第1042122402號函各1 份在卷可稽（見本院卷第189 至195 頁），核與前揭法條規定相符，應予准許。
一、原告主張：
㈠、原告於101 年間，經由本院民事執行處委託台灣金融資產服務股份有限公司之拍賣程序，拍得新北市○○區○○路○○巷○○號13樓房屋（即新北市○○○段○○○○段0000○號，以下簡稱系爭房屋；系爭房屋所在之寶祥花園廣場A 、B 區則簡稱系爭社區）及所坐落之基地（即新北市○○○段○○○○段00000 地號，權利範圍1 萬分之110 ）【以下合稱系爭房地】，於101 年10月16日完成所有權移轉登記，並自101年12月起，每月繳納管理費新臺幣（下同）1900元迄今，繳納名義人記載為原告之夫即訴外人吳嘉棟。依據系爭房屋之建物登記謄本記載，原告共有系爭社區地下樓層（即新北市○○○段○○○○段0000○號建物，以下簡稱3837建號建物），應有部分為1 萬分之149 。然對照3837建號建物登記謄本記載，3837建號建物共有人若無使用停車位，其應有部分多為1 萬分之22、1 萬分之16或1 萬分之10，共有人若有使用停車位，則應有部分多為1 萬分之149 或1 萬分之137 ，共計有60人使用停車位，而系爭社區地下樓層目前共有63個停車位，可證原告有權使用系爭社區地下樓層停車位，原告目前也使用系爭社區地下2 層第17號停車位（即被告所稱之主任委員專用車位，以下簡稱系爭停車位）。使用現況上，系爭停車位目前為閒置，且原告經前任主任委員同意使用系爭停車位，原告依據默示管理使用關係，自得使用系爭停車位。又原告既為3837建號建物共有人，依法自有權得按比例使用系爭社區地下樓層停車位。被告將系爭停車位劃為主任委員停車位，實有侵占3837建號建物共有人權利之嫌。
㈡、被告雖一再表示原告並無權使用系爭停車位，系爭停車位是主任委員專用停車位云云。然經原告多次反應，前任主任委員方表示同意原告使用，但要求原告提供具名切結書，以免紛爭，原告遂於101 年12月15日提出切結書交其收執，且以為停車位爭議已了結。詎料被告卻仍否認原告使用系爭停車位，先於103 年4 月間擅自決議原告應以80萬元購買系爭停車位云云，更於103 年9 月22日公告系爭停車位有糾紛，要由法院判定。原告深感無奈，遂委託律師以103 年11月6 日臺北長安郵局第2415號存證信函，要求被告應公告確認系爭停車位使用權，被告卻仍否認，更於103 年11月14日回函說明前任住戶未繳停車位清潔費用300 元，當初法拍沒有點交云云，拒絕承認原告使用系爭停車位之權利。退步言之，縱原告並無系爭停車位之使用權，基於所有權之作用，被告仍應容忍原告使用系爭社區之停車位，且不得妨礙。
㈢、被告辯稱：原告所共有3837建號建物之應有部分雖有1 萬分之149 ，然此僅僅說明原告於共有部分之應有部分比例，非表示原告具有使用系爭停車位之權利云云。然依臺灣臺中地方法院95年度訴字第446 號判決意旨，原告共有3837建號建物之應有部分為1 萬分之149 ，如以地下2 層面積2144.69平方公尺換算約9.7 坪【計算式：2144.69 ×149/10000 ×
0.3025＝9.7 ，小數點以下四捨五入】，等同一大車位，被告居然連給原告1 個停車位都拒絕，試問公平正義何在？被告辯稱：系爭社區之停車位已有默示分管契約，且依系爭社區建商即訴外人寶祥實業建設股份有限公司（以下簡稱寶祥公司）提供系爭社區地下樓層完工平面圖可知，寶祥公司原先未設置系爭停車位，系爭停車位實係由社區住戶大會決議自行增設，專供歷任主任委員停車之用云云。然原告否認系爭社區地下樓層完工平面圖之形式真正，且依系爭社區之竣工圖所示，系爭停車位於竣工時即已存在，為法定停車位，絕非被告所辯稱係住戶大會決議自行增設，系爭停車位多年來私相授受使用，已有刑事侵占之問題。再依民法第826 條之1 規定，不動產分管契約必須經過登記方生拘束他人效力，故被告以默示分管契約一節置辯，顯不足採。縱有分管契約存在，如刻意排除原告所共有3837建號建物所有權之權利，在內容上亦屬顯失公平，依民法第820 條規定，原告得聲請法院以裁定變更之。被告辯稱：原告透過法院拍賣程序購得系爭房地，於101 年10月16日完成過戶登記，本應踐行點交程序，但原告不為點交，其前手既無停車位之約定專用權，原告繼受前手之權利，自無停車位專用權云云。然點交與否與不動產具體權利是否存在本無關連，且系爭房屋是有點交，而一般大樓公共設施，依拍賣慣例本來就不在點交範圍。被告辯稱：停車位均依建商完工平面圖規劃云云，然地下
2 層原始規劃是41個車位，現況只有39個車位，被告顯然說謊，等同於承認原告確實有車位。被告辯稱：系爭房屋前屋主未繳納停車位管理費300 元，足認前屋主並無停車位云云。然依被告提出之證據證明前屋主即訴外人梁木杞所繳納管理費用為1600元，而原告自始自終均繳納1900元。若原告無使用停車位權利，何必多繳納300 元管理費，顯見被告自相矛盾。
㈣、為此，爰依民法第767 條規定提起本訴等情。並聲明：⒈先位部分：⑴被告應容忍原告於行使專用權之合法範圍內自
由使用收益系爭停車位，不得為任何妨礙、干擾或阻止之行為。⑵原告願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位部分：⑴被告應容忍原告於行使專用權之合法範圍內自
由使用收益系爭社區停車位。⑵原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告主張其得使用系爭停車位，無非係以共有3837建號建物之應有部分為1 萬分之149 為據。而共有部分既是區分所有權人所分別共有，則區分所有人自有一定比例之應有部分。惟此項應有部分為若干，原則上依其專有部分之面積與專有部分總面積之比例定之。原告就共有3837建號建物之應有部分範圍雖有1 萬分之149 ，然此僅僅說明原告就共有部分之應有部分比例，非表示原告具有使用系爭停車位之權利，原告仍應舉證其有使用系爭停車位權利。
㈡、我國區分所有權人停車位使用權之取得，通常係房屋預售時，由建商與房屋買受人於買賣契約中明定，若買受人於區分所有建築物興建完成後，均已成為該建築物之區分所有權人，且均依專用權之約定履行時，應解為已默示承認有此項約定之存在，即有分管契約存在。系爭社區於寶祥公司出售時，即與個別買受人於買賣契約中約定停車位專用權，並且發給停車位使用證明，此分管契約迄今存立20餘年，共有人間均依約履行。又依寶祥公司提供之系爭社區地下樓層完工平面圖可知，寶祥公司原先未設置系爭停車位，且系爭社區地下1 層法定停車位編號為1 至20號，地下2 層法定停車位編號為21至61號。而系爭停車位位於地下2 層，由原告擅自占有塗鴉變更為編號17號。然同個停車場不可能有重複的號碼，是以系爭停車位並非法定停車位。實則，系爭停車位係由系爭社區住戶大會決議自行增設，專供歷任社區主任委員停車之用，此亦可依原告提出系爭停車位之照片顯示，系爭停車位上已有油漆載明「主委專用」，且該油漆並非嶄新，甚有刮除、剝落、老舊之痕跡，並非原告購入時始油漆其上，足見默示分管契約歷時年久，更可見系爭停車位業於原告購入前已存有默示之分管情事。系爭房屋之前手未使用停車位，每月亦未繳納停車位清潔費300 元，何以原告繼受取得系爭房地，即有權使用停車位。是依民法第820 條規定、公寓大廈管理條例第3 條第5 款規定、最高法院83年度台上字第1377號及87年度台上字第1359號判決意旨，原告應無權使用系爭停車位。況原告是透過法院拍賣程序購得系爭房地，於101 年10月16日完成所有權移轉登記，本應踐行點交程序，但原告自不為點交，其前手即無停車位之約定專用權，則原告繼受前手之權利，自無停車位之約定專用權。
㈢、依司法院大法官會議釋字第349 號解釋意旨、最高法院99年度台上字第790 號、103 年度台上字第850 號判決意旨、臺灣高等法院臺中分院101 年度上易字第274 號判決意旨，除有特別情事外，原告於通常情形下，即有可得而知分管契約存在之情形，則於受讓他共有人之應有部分時，自應受分管契約之拘束。又依公寓大廈管理條例第24條規定，原告於拍定系爭房地前，未請求閱覽相關規約、會計帳簿、財務報表或管理委員會會議記錄，倘若為之，原告必能從中知悉系爭社區應有分管契約存在，亦可知悉系爭停車位專供主任委員使用，故原告顯屬可得而知分管契約存在之情形，原告應受系爭社區分管契約之拘束，亦即原告並無權使用系爭停車位。
㈣、系爭社區有使用停車位之住戶每月應繳納管理費1900元，未使用停車位之住戶每月應繳納管理費則為1600元，因原告屢次不斷向被告爭執其有權使用系爭停車位，被告於深感困擾下，暫以專供主任委員之系爭停車位暫借原告使用，故基於使用者付費前提下，於101 年12月起向原告收取300 元停車位管理費，實屬正當。孰料原告竟以此作為其有權使用系爭停車位之憑據，實乃倒因為果，非屬誠信之欺騙行為。又原告主張前任主任委員表示同意原告使用系爭停車位，但要求原告提供具名切結書，以免紛爭，原告遂於101 年12月15日提出切結書交其收執云云。然系爭停車位僅暫借原告使用，並由其自付管理費，兩造並無合意使原告取得系爭停車位之約定專用權，原告自行以切結書向被告表示取得系爭停車位之使用權，且並無被告用印其上，自不拘束被告。被告鑒於原告不斷爭執下，於103 年4 月20日之系爭社區住戶大會時通過決議，原告得以80萬元價格取得系爭停車位之約定專用權，惟原告並不接受等語，資為抗辯。
㈤、並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告主張其經由本院民事執行處委託台灣金融資產服務股份有限公司之拍賣程序，拍定取得系爭房地所有權，並於101年10月16日完成系爭房地之所有權登記之事實，業據提出建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本各1 份附卷為憑（見本院卷第12至15頁），並為被告所不爭執（見本院卷第77頁反面），自堪信屬實。
㈡、原告先位主張被告應容忍原告於行使專用權之合法範圍內自由使用收益系爭停車位，不得為任何妨礙、干擾或阻止之行為；備位主張被告應容忍原告於行使專用權之合法範圍內自由使用收益系爭社區停車位等情，均為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以本件兩造爭執之點厥為：①先位部分：原告有無系爭停車位之約定專用權？②備位部分：原告有無系爭社區停車位之約定專用權？本院判斷如下：
⒈按「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬
專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第5 款分別定有明文。
又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院97年度台上字第909 號、98年度台上字第633 號）。次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277 條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。
⒉先位聲明部分：
原告雖主張其對系爭停車位有約定專用權，惟未提出系爭房地歷次前手所訂立之分管契約（例如：系爭社區之規約已載明或住戶大會曾決議系爭停車位係由系爭房地之歷次前手使用而達成系爭社區住戶之共識）或寶祥公司出售系爭房地時所發給之系爭停車位使用證明（此參被告提出由寶祥公司所發給之停車位使用證明10紙為例示即可知當初有購買停車位使用權之住戶應有取得停車位使用證明，見本院卷第207 至
216 頁）可資佐證，遑論亦未舉證證明系爭房地之歷次前手曾使用系爭停車位，已難遽信原告之先位主張屬實。更何況被告抗辯系爭停車位為主任委員專用停車位，僅暫借供原告使用等節，業據證人即系爭社區前任主任委員楊建業於本院
104 年8 月10日言詞辯論期日結證稱：系爭社區成立時，沒有住戶願意擔任主任委員，就安排系爭停車位給主任委員，一直延續到現在；伊擔任主任委員時，原告有拿房屋所有權狀向伊反應，但不知道原告之停車位在何處，伊就先將系爭停車位暫借原告使用等語綦詳（見本院卷第200 頁反面、第
201 頁）。足見系爭停車位向來均是由系爭社區主任委員所使用，僅暫供原告使用，並非系爭房地之歷次前手所使用，自難認有何原告得使用系爭停車位之分管契約存在。原告雖又提出101 年12月15日切結書1 紙記載「立書人林玲真於中華民國101 年12月15日，取得寶祥花園廣場A 、B 區管理委員會所返還之停車位」等語（見本院卷第27頁），欲證明其有使用系爭停車位之合法權源。然上開切結書僅是電腦繕打列印之文件，未經任何人簽名或用印，並經證人楊建業於本院104 年8 月10日言詞辯論期日結證稱：切結書是原告拿給伊，希望伊蓋章確認後交還，但伊沒有照做，伊有解釋系爭停車位只是暫時借原告使用等語明確（見本院卷第201 頁），自難認上開切結書得作為有利於原告之認定。準此，原告未舉證證明其有系爭停車位之約定專用權，其先位請求被告應容忍原告於行使專用權之合法範圍內自由使用收益系爭停車位，不得為任何妨礙、干擾或阻止之行為，難認有據，不能准許。
⒊備位聲明部分：
原告雖主張其對系爭社區之停車位有約定專用權，惟未提出系爭房地之前手所訂立之分管契約或寶祥公司出售系爭房地時所發給之停車位使用證明，業如前述，且系爭房地經本院民事執行處委託台灣金融資產服務股份有限公司拍賣時，亦未於拍賣公告中載明附有停車位之意旨，此觀台灣金融資產服務股份有限公司101 年8 月23日101 板金職五字第134 號通知1 份甚明（見本院卷第10至11頁），已難遽信原告之備位主張屬實。原告雖主張系爭房屋之登記謄本記載共有部分之3837建號建物權利範圍為1 萬分之149 ，此與無停車位之建物共有部分權利範圍為1 萬分之10、16、22不同，並提出系爭房屋之建物登記第一類謄本、3837建號建物之建物登記第二類謄本各1 份在卷可稽（見本院卷第12至13頁、第22至26頁）。然共有部分係按應有部分有所有權，此觀公寓大廈管理條例第3 條第2 款規定甚明，故共有部分之比例是否與停車位有必然之關聯性，要非無疑，且亦無法排除系爭房地之歷次前手原雖有使用停車位，但嗣後因故不使用停車位而變更分管契約之可能性，自不能僅以第1 次登記時之共有部分應有部分比例較高，即遽謂當然有停車位使用。更何況被告抗辯系爭房地之前手繳納管理費為1600元，而未包含停車位管理費300 元一節，業據其提出管理費代收明細表1 紙、管理費收據25紙附卷為憑（見本院卷第111 至124 頁），原告對此亦不爭執（見本院卷第179 頁），足見系爭房地之前手未使用停車位，故原告買受系爭房地後，又豈有約定專用權可供原告繼受，益徵原告之備位主張並無所據。此外，本院依原告聲請向新北市五股區公所函調系爭社區第1 次報備之規約第2 條第1 項所載之附件「標的物件之圖說」，惟已查無該附件，此有新北市五股區公所104 年5 月7 日新北五工字第1042118784號函1 份附卷為憑（見本院卷第172 頁），本院再依原告聲請函詢寶祥公司，亦完全未得寶祥公司函覆說明。足見依原告之舉證，均無法使本院明瞭系爭社區停車位之分管契約內容為何，亦未能證明其為系爭社區停車位之約定專用權人。至於原告主張其自101 年12月間每月繳納管理費1900元一事，固為被告所不爭執（見本院卷第79頁反面），然原告既然實際使用系爭停車位，縱認無法證明其對系爭停車位有約定專用權，亦有給付停車位管理費之義務，乃屬當然，自不能僅以原告已繳納停車位管理費，而倒果為因反推原告有約定專用權。準此，原告未舉證證明其有系爭社區停車位之約定專用權，其備位請求被告應容忍原告於行使專用權之合法範圍內自由使用收益系爭社區停車位，亦屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告未舉證證明其對系爭停車位有約定專用權，亦未舉證證明其對系爭社區之停車位有約定專用權。從而，原告依民法第767 條規定，先位請求被告應容忍原告於行使專用權之合法範圍內自由使用收益系爭停車位，不得為任何妨礙、干擾或阻止之行為，備位請求被告應容忍原告於行使專用權之合法範圍內自由使用收益系爭社區停車位，均為無理由，應予駁回。又原告先位之訴及備位之訴既均經駁回，其先、備位聲明中假執行之聲請亦均失所附麗，均應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、結論：本件原告先位之訴及備位之訴均為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 8 日
民事第四庭 法 官 賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 10 月 8 日
書記官 張傑琦