臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第863號原 告 顏志忠訴訟代理人 劉家華律師
陳殷朔律師被 告 林陳麗香訴訟代理人 林弘振
王棟樑律師上列當事人間請求返還票據等事件，經本院於民國105 年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾壹萬壹仟壹佰陸拾柒元，並自民國一百零四年十二月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬零參佰捌拾玖元供擔保後，得為假執行，但如被告以新臺幣伍拾壹萬壹仟壹佰陸拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。本件原告於起訴時之聲明原為：「一、被告應返還原告新臺幣（下同）645,000 元及如附表一所示之支票3 紙，如無法返還支票時，應給付各支票票面所載金額及各自如附表一所示之發票日起至清償日止，按週年利率百分之六計算之利息。二、被告應給付原告1,261,730 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」（見本院卷㈠第4 頁），嗣變更聲明為：「被告應給付原告2,071,730 元，及自民事準備三狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」並捨棄返還附表一所示支票之請求（見本院卷㈡第40頁），核與前揭法條規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告部分：
㈠、原告為執業牙醫師，為開設牙醫診所而向被告承租門牌號碼為新北市○○區○○路○段00號之1 一樓全部及60號之1 二樓、三樓後段部分、地下室各約15坪（下稱系爭房屋），租期為民國103 年6 月10日至108 年6 月9 日止，每月租金新臺幣（下同）55,000元，押租金為150,000 元。詎原告出資裝潢整修系爭房屋後，經由建築師告知，因系爭房屋位於乙種工業區（即俗稱之「工業住宅」），開設醫療機構受有法規限制，而無法作為牙醫診所使用，致原告蒙受損失。而被告自78年7 月19日起即為系爭房屋之所有人，被告應有相當時間可充分瞭解系爭房屋使用分區限制暨使用執照之核發內容，而應於締約前揭露、告知原告上開資訊，以供原告評估是否承租，詎被告竟隱匿系爭房屋使用限制之情事，即有詐欺之嫌。再者，被告於締約過程中，已明確知悉原告承租系爭房屋之目的係為開設牙醫診所，被告並向原告表示「這房子當牙醫診所最好了」等語，甚且要求公證人於系爭租約之特別約定事項明載：「一、租賃標的用途：㈠乙方就租賃物，限供牙醫診所（及藥局）之用……㈡乙方在使用租賃物時，必須與本契約所載之租賃用途相符。」等語，是被告即應依民法第423 條規定，交付合於兩造締約本旨所定「供牙醫診所使用之租賃物」予原告，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。乃被告違反前開義務，構成債務不履行，致原告為開設牙醫診所而支付之設計、裝潢及水電費用等，均付諸流水，故而原告委由律師於103 年9 月17日寄發存證信函行使契約解除權，嗣再於103 年11月7 日催告被告應回復原狀，返還已受領之保證金、租金，並與原告點交系爭房屋、取回鑰匙等，惟皆未獲被告善意回應。
㈡、系爭房屋依其使用執照限於用作「廠房及單身員工宿舍」使用，且尚未辦理變更使用為診所，依法不得作為牙醫診所使用，依新北市政府工務局104 年7 月21日新北工施字第1041251353號函明載：「說明：三、有關函詢：『新北市○○區○○路○段00○0 號建物使用執照核准之用途目的為何』一節，依使用執照存根登載內容各層使用用途如下：㈠地上1層為：廠房，面積143.22平方公尺。㈡地上2 層為：廠房及單身員工宿舍，面積159.16平方公尺。㈢地上3 層為：單身員工宿舍（C1），面積159.16平方公尺。四、…㈡查本案執照卷內並無相關辦理變更使用為診所之紀…㈢惟依建築法第73條第2 項規定未完成變更使用許可前，仍應依原核定之使用類組（廠房及單身員工宿舍）使用，方符法制。」等語，足證系爭房屋不得作為牙醫診所使用，則被告顯然已違反兩造租賃契約之主給付義務即民法第423 條所規定之義務。再者，原告經由建築師告知因系爭房屋位於乙種工業區，而須辦理變更使用許可，始得作為診所之用，曾請求被告協力輔助完成相關程序，乃遭被告拒絕，從而被告亦違反契約之附隨義務，即協力輔助原告辦理變更使用許可，以合法營業之義務。是原告爰依法解除兩造租約，被告自應負回復原狀義務。而原告於租約成立時，已給付保證金15萬元及第1 個月（即103 年6 月）租金55,000元，另交付11張支票，每張金額55,000元，作為給付103 年7 月至104 年5 月租金用。惟系爭租約已合法解除而自始歸於消滅，被告自應依法負回復原狀義務。
㈢、此外，原告向被告承租系爭房屋作為開設牙醫診所使用，而被告隱瞞系爭房屋位於乙種工業區等情，使原告限於法令，縱使申請變更使用執照，得使用之面積亦只有7 坪，顯不敷作為牙醫診所使用，足見被告已違反民法第423 條之規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態之義務，而應依民法第226 條規定負損害賠償責任，此亦有最高法院86年度台上字第3490號、77年度台上字第2369號判決見解可參。而原告向被告承租系爭房屋後，即委請設計師就系爭房屋一樓部分進行設計及裝潢，支出設計費12萬元及裝潢費1,029,524 元。且原告解除系爭租賃契約後，又支出拆遷費用104,100 元，復支付系爭房屋於裝潢期間內之水費39
4 元、電費7,712 元，上開費用合計為1,261,730 元（計算式：120,000 ＋1,029,524 ＋104,100 ＋394 ＋7,712=1,261,730 ）。則因被告違反民法第423 條規定義務，造成原告受有上開費用之金錢損害，二者間有相當因果關係存在，故原告主張被告應賠償損害1,261,730 元。茲將原告請求賠償項目及金額詳列如下：
1.設計費120,000 元，有室內設計委託契約書為證。
2.裝潢費1,029,524 元，有工程合約書為證。
3.拆遷費104,100 元，有工程報價單為證。
4.水費394 元，有水費收據1 張為證，計費期間為103 年7 月。
5.電費7712元，有電費收據4 張為證。其計費標的、期間及金額分別為：
⑴60之1 號房屋：2 月24日至4 月24日，821 元。
⑵60之1 號房屋：4 月25日至6 月24日，1,268 元。
⑶60號之1 一樓房屋：4 月25日至5 月26日，2,370 元。
⑷60號之1 一樓房屋：5 月27日至6 月24日，3,253 元。
⑸以上為合計1,261,730 元。
㈣、對於被告抗辯部分：
１、被告購買位於乙種工業區之系爭房屋，係圖利工業住宅因工業用地取得便宜，房價可比附近住宅區房價便宜約1 至3 成，而被告自78年7 月19日起即為系爭房屋之所有人，應有相當時間可充分瞭解系爭房屋位於乙種工業區使用上依法令受有限制，卻於出租系爭房屋時，隱匿上開重要交易資訊，致引原告陷於錯誤而予以承租。再者，原告於103 年5 月7 日締約後，即向被告請求提供系爭房屋之使用執照，詎被告未提供使用執照，而托詞指示原告至陳仁澤建築師事務所辦理，此舉有違常情，其動機及目的啟人疑竇。被告於締約時隱匿重要交易資訊，締約後又未及時提供系爭房屋之使用執照供原告獲悉建物用途，如今竟指責原告未及時查詢而應負與有過失之責，此豈符事理之平。被告為系爭房屋之所有人，最了解系爭房屋之使用分區限制暨使用執照之核發內容，其未主動揭露、告知原告上開資訊，卻於交易資訊不對等情形下，要求處資訊弱勢地位之原告負與有過失之責，豈能令原告甘服。甚者，被告於原告初次看屋時，即向原告表明其具有新北市板橋區公所調解委員之身份，取信於原告，是否係為依附有信賴力之主體令原告鬆懈注意，亦非不可想像。而被告具調解委員身份，衡情當具有相當之法律智識，相較於原告為執業牙醫師，生活經驗未涉及法律或房地產交易，則兩造法律能力孰強孰弱，明顯可辨。而被告隱匿系爭房屋位於乙種工業區而有使用限制之情事，未歸究於己，反而苛責不具有法律能力之原告負與有過失之責，有違公平與正義。
２、原告於103 年8 月間將系爭房屋裝潢完成後，即向被告請求提供系爭房屋之使用執照，以憑向主管機關申請開業登記，詎被告未提供使用執照，而托詞稱其將委由某建築師辦理，並要原告配合至現場履勘，此經證人李良國證述屬實，之後又因不願意聽從建築師意見拆除天井違建，並拒絕提供建築物使用執照，致原告無法依法申請使用用途變更。被告拒絕與原告配合之原因，是因被告不願拆除天井違建，且建築師亦表示拆除及相關申請費用會超過50萬元，而被告也不願意再分攤。原告曾請求被告提出建物使用執照影本，以向衛生局申請開業登記，但被告未提供影本，且要原告去建築師事務所辦理，當時建築師以圖說向原告表示要去現場勘驗，並於103 年8 月間到現場表示因有天井違建，若欲申請變更執照必須拆除天井，當天被告配偶亦有到場，被告配偶表示拒絕拆除天井，並要求原告依現況使用。至於系爭房屋雖因各層之樓地板面積＜500 平方公尺而免辦理變更使用執照，惟仍須依「新北市政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」第6 點規定，檢具建築物使用執照及建築物變更使用同意書等文件，向工務局申請變更用途為G3類組的「醫療保建設施（診所）」並取得許可，始得作為牙醫診所使用，此由新北市政府工務局104 年7 月21日函文明載：「說明：…四、㈡查本案執照卷內並無相關辦理變更使用為診所之紀錄，倘以103 年5 月7 日為法令適用日期，其依本府10
0 年6 月15日北府工建字第1000486709號令公告之『新北市政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點』第
6 點規定…得依前開要點提出建築物一定規模以下免辦理變更使用執照之申請，變更用途為G3類組的『醫療保建設施（診所）』（各層之樓地板面積＜500 平方公尺）。㈢惟依建築法第73條第2 項規定未完成變更使用許可前，仍應依原核定之使用類組（廠房及單身員工宿舍）使用，方符法制。」及新北市政府工務局104 年12月30日函文明載：「說明：二、㈠…依新北市政府100 年6 月15日北府工建字第1000486709號令公告之『新北市政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點』第6 點規定之文件向本局辦理變更使用執照程序並取得許可，續向新北市政府衛生局辦理醫療（事）機構開業或異動等程序。」亦即系爭房屋須向工務局申請變更用途，始可辦理牙醫診所開業登記；再依新北市政府衛生局104 年12月16日函文內載：「說明：四、有關新北市○○區○○路○段00○0 號建築物（土地使用分區為乙種工業區）申請作為牙醫診所使用，應由申請人檢具開業申請書、本府城鄉發展局核准之「工業區總量管制文件」、符合規定之建築物使用執照及相關書面資料（詳如附件）至新北市土城區衛生所辦理，經審查書面資料並派員現場履勘合格發給開業執照後，始得核准開業。」可知原告欲申請系爭房屋作為牙醫診所使用，需取得符合使用類組規定之建築物使用執照，而在原使用執照之使用類組限於廠房及單身員工宿舍使用之情況下，縱因各層之樓地板面積＜500 平方公尺而免辦理變更使用執照，仍須依「新北市政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」第6 點第2 項規定，向工務局申請變更使用用途，並取得許可，始可向新北市土城區衛生所申請發給開業執照，故而被告辯稱系爭房屋免向工務局申請許可云云，與法規不符，要不可採。況且系爭房屋含有天井違建，依新北市政府辦理變更使用執照申請案違建部分處理原則第三條規定：「申請變更使用執照案件，有下列情形之一者，應於申請竣工勘驗前，由申請人或協調該所有權人自行拆除或恢復原狀或Ｒ．Ｃ牆或磚牆封閉切結不使用，並檢附施工前後相片、圖說憑辦及列入竣工抽查項目：㈠天井違建。…前項圖說應將違建之判定及位置、尺寸標示、面積計算等於圖上明確標示並敘明，並由建築師提出建築物結構安全證明。」則依系爭房屋之現況（含有天井違建）無法取得工務局核發之變更使用許可，而應依建築法第73條第2項規定按原使用執照核定之使用類組（廠房及單身員工宿舍）使用，不得作為牙醫診所，是被告所交付之租賃物顯不符合約定之使用及收益狀態，此由新北市政府工務局105 年7月13日新北工施字第1051262741號函文亦明載：「…㈡…經查使用執照配置圖及地上1 層平面圖所示，該建築物中間有留設空地，倘現場涉及該處違建者，依『新北市政府辦理變更使用執照申請案違建部分處理原則』第3 點規定辦理。」可知系爭房屋依現況（含有天井違建而未拆除）無法取得工務局核發之變更使用許可，而不得作為牙醫診所使用，是被告所交付之租賃物顯不符合約定之使用及收益狀態，而違反契約義務至明。此外，依照城鄉局回函第五點內容，申請人要申請總量核准，必須要得到建築物所有權人同意書及建築物使用執照，但被告都未配合交付予原告，而依照工務局前開回函內容，亦須先向其申請變更用途並取得許可，才能向衛生局辦理開業程序。
３、依新北市違章建築拆除優先次序表（102 年12月31日北府工拆字第1023138383號公發布）規定：「一般性案件，次序8，項目名稱天井違章建築：依建築技術規則設計施工編第二章第四十條、四十一條、及第四十二條規定，設置採光面積者稱之。擅自增設樓板封閉天井者，即為天井違章建築。」而依現場照片，系爭房屋之一樓天井係以樓板封閉，且自建物內部觀之，一樓天花板皆為密閉，無採光部分，依前揭法規應屬天井違建，此亦有新北市政府違章建築拆除大隊新北市政府工務局105 年9 月20日新北拆認二字第1053081654號函文明載：「按依建築法第4 條規定：『本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。』同法第25條規定略以：
『建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。貴所來文說明一所述狀況確屬天井違章建築。」足證系爭房屋含有天井違建無疑。系爭房屋因涉天井違建，即無法取得工務局核發之變更使用許可，此有新北市政府工務局105 年7 月13日新北工施字第1051262741號前開函文明載：「說明：三、㈡有關說明五經查使用執照配置圖及地上1 層平面圖所示，該建築物中間有留設空地，倘現場涉及該處違建者，依『新北市政府辦理變更使用執照申請案違建部分處理原則』第3點規定辦理。」；又上開處理原則第3 點規定：「申請變更使用執照案件，有下列情形之一者，應於申請竣工勘驗前，由申請人或協調該所有權人自行拆除或恢復原狀或Ｒ．Ｃ牆或磚牆封閉切結不使用，並檢附施工前後相片、圖說憑辦及列入竣工抽查項目：㈠天井違建。」可知系爭房屋依現況（含有天井違建而未拆除）無法取得工務局核發之變更使用許可，而不得作為牙醫診所使用，則被告所交付之租賃物顯不符合約定之使用及收益狀態，而違反契約義務至明。
４、原告在被告拒絕提供建築物使用執照後，委由律師於103 年
9 月4 日寄發律師函，請求被告與原告連繫及協商，被告於接獲律師函後致電向原告表示其已交付系爭房屋予原告，要求原告依現況使用，其不提供使用執照及建築物變更使用同意書等語，則原告在無法申請使用用途變更之情況下，始委由律師於103 年9 月17日寄發存證信函行使契約解除權，是原告確曾請求被告協力輔助完成相關程序，遭被告拒絕，始依法解除租約。原告委由律師於103 年9 月17日寄發存證信函行使契約解除權後，未獲被告同意點交系爭房屋，嗣再於
103 年11月7 日催告被告應回復原狀及與原告點交系爭房屋、取回鑰匙等，兩造方約定於103 年11月13日點交房屋。而原告於該日即騰空返還系爭房屋予被告，並主動要求返還房屋鑰匙，此由被告訴代林弘振於104 年7 月27日言詞辯論時自承「103 年11月13日返還房屋點交時我有在場。」及其庭呈之照片22張顯示該日房屋確實已清空，足證原告於該日已拋棄占有系爭房屋，而無占用系爭房屋之客觀事實及主觀意思，故而被告辯稱原告解除契約後仍占有系爭房屋云云，要與事證不符。再以系爭房屋依其使用執照不得作為牙醫診所使用，已如前述，原告實際上亦無以該建物營業之事實，顯難認原告就被告所交付之租賃標物受有何利益，自亦無不當得利之可言。況依實務見解，回復原狀係依照合於契約之應有狀態返還，而非回復租賃物之原有狀態，縱使原告有未回復原狀的部分，被告可以其回復原狀之費用與原告請求之金額相抵，無礙於原告騰空返還房屋之事實。原告已在103 年11月13日騰空返還系爭房屋並拋棄占有，可由台灣自來水公司水費查詢網頁所載系爭房屋於103 年7 月計算水費之使用度數為37度，應繳金額394 元，惟自103 年9 月原告解約後使用度數降為0 度，足證原告自該時起即未再進入系爭房屋使用而未受有使用利益。被告為系爭房屋所有權人自得更換鑰匙進入該屋，則被告主張原告占有系爭房屋受有相當於租金之不當得利而得抵銷云云，與事實不符，並無理由。
５、系爭租賃契約因被告違反民法第423 條規定之義務，而遭原告合法解除，業如前述，則依前揭規定，被告自應負回復原狀義務，返還所受領之保證金15萬元及租金66萬元。故原告請求之金額總計為2,071,730 元（計算式：保證金15萬元＋租金66萬元＋上述損害1,261,730 元＝2,071,730 元）；退步言，依系爭租約第七條第一項中段約定：「乙方租賃未滿一年，則需於一個月前以書面通知甲方，賠償相當一個月租金為違約金，若通知不足一個月終止者應賠償年度貳個月租金額的違約金。」原告委由律師於103 年9 月17日寄發存證信函行使契約解除權，隱含終止租約之意思表示，並於103年11月13日騰空返還系爭房屋予被告，則依前開約定，兩造租約已於103 年11月13日終止，原告縱應賠償相當一個月租金為違約金，兩造租約既已於103 年11月13日終止，則被告亦應返還原告預付之103 年11月14日至104 年6 月9 日共計
6 個月又26天之租金377,667 元（計算式：55,000×6 ＋55,000÷30×26=377,667，元以下四捨五入），及保證金15萬元，上開金額縱扣除前述原告提前終止租約所應賠償相當一個月租金之違約金55,000元後，則被告亦應返還金額472,66
7 元（計算式：租金377,667 元+ 保證金150,000 元- 違約金55,000元=472,667元）。
㈤、併聲明：
１、被告應給付原告2,071,730 元，及自民事準備三狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告部分：
㈠、依系爭租賃契約特別約定事項第一條第㈠「乙方就租賃物，限供牙醫診所（及藥局）之用或以乙方為負責人之公司（限設一間公司為限，並應經甲方書面同意）…」並非原告所述系爭租賃標的僅供設立牙醫診所。且該約定係對承租人使用租賃物之限制條款，並非約定被告應提供可供開設牙醫診所之特別約定，此亦有最高法院93年台簡上字第6 號裁定可供參照，故被告並無民法第423 條所定之債務不履行責任，並有最高法院84年度台上字第333 號判決意旨可資參酌。
㈡、再依新北市各都市計畫甲乙種工業區設置工業發展有關設施公共服務設施公用事業設施及一般商業設施土地使用審查要點」附表一第㈢款「公用事業設施」第十目「醫療保健設施…」設，其建物得做為G3（衛生所、診所…）等使用。足見，依法工業區之建物並非如原告所稱不得做為診所使用。另依被告於104 年4 月17日在新北市政府城鄉發展局網站查詢系爭房屋所在之新北市○○區○○段○○○ ○號土地，係屬「土工八區」「乙」範圍，並進而查詢該地號有關「公共服務設施及公用事業設施- 醫療保健設施」之總量管制結果為「目前此工業區本基地面積本設施類別尚有『224.07』平方公尺可以申請。」並無原告所稱依法不能設置牙醫診所之情形。況依新北市城鄉發展局104 年7 月15日新北城審字第1041251994號函內容，系爭房屋所在土地之使用分區得做為「醫療診所」使用。另依新北市政府工務局104 年7 月21日新北工施字第1041251353號函內容說明四之「查本案執照卷內並無相關辦理變更使用為診所之紀錄，倘以103 年5 月7 日為法令適用日期，其依本府100 年6 月15日北府工建字第1000486709號令公告之『新北市辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點』第6 點規定，可於取得本府衛生局辦理『醫療( 事) 機構開業、歇業、異動登記』及本府城鄉發展局核准『工業區總量管制文件』後，得依前開要點提出建築物一定規模以下免辦理變更使用執照之申請，變更用途為G3類組的『醫療保健設施（診所）』（各層之樓地板面積<500平方公尺）」亦得變更為「醫療保健設施（診所）」使用。且依新北市政府衛生局104 年11月11日新北衛醫字第1042165363號函說明，甲、乙種工業區房屋，其地面層做為診所使用，且樓地板面積小於500 平方公尺，得免辦理建築物使用用途變更。因此，姑不論原告從未請求被告辦理變更，系爭房屋地面層面積僅146.86平方公尺，原即不需辦理使用執照變更即可做為診所使用；再依新北市政府工務局104 年12月30日新北工施字第1042476472號函說明二之「…103 年5 、
6 月間，申請人若欲作為診所使用時，應取得新北市政府城鄉發展局核准之『工業區總量管制文件』後，依新北市政府
100 年6 月15日北府工建字第1000486709號令公告之『新北市辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點』第6點規定之文件向本局辦理變更使用執照程序取得許可，續向新北市政府衛生局辦理醫療（事）機構開業或異動等程序。」，又依「新北市辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」第6 點第1 項規定「建築物變更使用類組，其規模符合附表所定要件者，得免辦理變更使用執照。」；又依「甲乙種工業區符合下列使用類組中之使用項目及規模者，得免變更使用執照」第4 點「地面各層之地板面積< 500 ㎡作為下列G3類組中之使用項目：醫療保健設施（診所），而系爭房屋面積第一層為146.86平方公尺、第二層為163.2 平方公尺符合上開免辦理變更使用執照之規定；依新北市政府城鄉發展局104 年12月17日新北城設字第1042396382號函說明四「…依本要點申請之案件，申請人應先向本府城鄉局申請核准總量管制，自總量暫時登陸之日起三個月內申請建築執照或設立許可。由本府工務局及相關單位依本要點規定審查並檢附證明文件函知本府城鄉局。」系爭房屋免辦理變更使用執照。原告若欲設立診所，應先向城鄉局申請核准總量，並自總量暫時登錄之日起三個月內申請設立許可，方為正辦，然原告均未依法申請。其主張解除契約，應無理由；再依新北市政府衛生局104 年12月16日新北衛醫字第1042395514號函內容，說明二「按醫療法第15條規定略以『醫療機構之開業，應向所在地直轄市、縣( 市) 主管機關申請核准登記，經發給開業執照，始得為之。』、說明三、「另醫療法施行細則第6 條規定：『本法第15條所定醫療機構之開業，其申請人如下：一、私立醫療機構，為負責醫師…。』、說明四，系爭房屋（土地使用分區為乙種工業區) 申請作為牙醫診所使用，應由申請人檢具開業申請書、本府城鄉發展局核准之『工業區總量管制文件』、符合規定之建築物使用執照及相關書面資料至新北市土城區衛生所辦理，經審查書面資料並派員現場履勘合格發開業執照後，始得核准開業。查原告俱未依上開規定提出申請，逕主張被告未提供合於租賃目的使用之房屋解除契約，顯無理由。承上所述，故原告稱系爭房屋為不得做為診所使用，顯與事實不符，且查位於土城中央路另一○○○區○○路○ 號（永寧站2 號出口）與本件房屋情形相似，亦設有「沅鴻牙醫診所」，足見原告稱系爭房屋不得開設診所云云，並非事實。查系爭房屋已於103年5 月7 日簽訂契約即交由原告使用，但租金之起算期則至同年6 月10日起算。故原告不論要做為診所或公司使用，自應先行辦理各項營業許可，惟原告亦承認其並未向相關機關提出任何申請程序，亦未向城鄉局申請總量管制。若須辦理各項許可或變更，被告亦配合辦理，絕無原告所稱未盡協力義務。原告稱其曾請求被告協力輔助完成相關程序，乃遭被告拒絕云云，與事實不符，被告否認之。且被告擔任新北市板橋區調解委員會委員數十年，平日樂於助人，怎可能拒絕房客原告之上述要求，若原告不能使用系爭租賃房屋，對被告亦無好處。再依新北市政府工務局105 年7 月13日新北工施字第1051262741號函說明三「…本案係建物地上1 層預改為牙醫診所使用（變更使用類組為G3類組『醫療保健設施（診所）』各層之樓地板面積< 500 平方公尺），依「新北市辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」第6 點第2 項規定，係指如診所所需取得本府衛生局『辦理醫療（事）機構開業、歇業、異動登記』等事項，由主管機關要求者，需依前開要點向本局辦理；倘無需取得本府衛生局『辦理醫療（事）機構開業、歇業、異動登記』等事項，針對變更使用類組部分免辦理變更使用執照。」查原告既未就系爭房屋向新北市衛生局申請欲做為牙醫診所辦理開業等事項，依上開說明三並無應辦理變更使用執照之情事。因此本件既無需辦理變更使用執照，不論系爭房屋有無違建，自無依新北市政府辦理變更使用執照申請案違章建築部分處理原則之適用。故原告主張被告債務不履行，並無理由。況且原告起訴時係稱因系爭房屋為工業住宅致其不能做為牙醫診所使用，從未稱係因系爭房屋有天井違建致其不能變更使用執照，嗣於新北市政府都發局、工務局及衛生局均回函表示系爭房屋得做為牙醫診所使用，才主張系爭房屋有天井違建致其不能變更使用執照，顯係延滯訴訟，且系爭房屋一樓天井是有一個透明採光罩，亦非違建，被告於78年間買入時即出租他人使用，該一樓前後棟間之空地，被告印象中僅以採光罩遮蔽，與鈞院履勘現場係以鐵皮連通不同。系爭房屋既已由被告交付原告使用，被告並無未提供合於使用之租賃物供其使用。若原告決定要做為診所使用，則其應依規定申請許可營業之事項，非被告之義務。縱其申請時須得被告之協力，亦應催告被告應配合之事項及配合之時間，若被告於催告期限違反義務而不作為時，始發生遲延責任，此亦有最高法院18年上字第1318號判例見解可憑。然原告既未催告被告配合辦理之事項及期限，即逕為解除契約，顯然於法不合。故原告解除契約應不合法。則被告既無違反出租人之義務，且原告亦未合法解除契約，其請求返還押租金、租金支票及損害賠償等即屬無據。
㈢、本件原告違法片面解除契約，被告於103 年10月9 日委請律師以臺北法院郵局第511 號存證信函，向原告表示不同意其片面解約外，並表示若原告欲終止租約，應依回復原狀將租賃物返還，然原告迄今仍未回復原狀返還。故退步言之，縱原告得解除契約，然其仍佔有系爭房屋，被告得對其請求不當得利之損害賠償，此有最高法院88年台上字第2929號判決見解可供參照，則系爭房屋自103 年5 月9 日交付予原告後，原告迄今尚未回復原狀返還被告。該屋仍由其使用，則其獲有相當租金之不當得利，原告辯稱其未使用系爭房屋云云，應無理由。故鈞院若認為本件契約解除，則被告主張自10
3 年6 月10日起至原告返還房屋之日止，每月55,000元為不當得利，並主張抵銷。此外，原告雖提出「室內設計委託契約書」、「工程合約書」及「工程報價單」此非損害之證明，且屬私文書，被告否認其形式真正，且亦無相當因果關係，其請求應無理由。而有關水電費係其系爭房屋交付原告後之水電費用，為原告使用之對價，不得對被告請求。
㈣、況且，系爭租賃契約於103 年5 月7 日訂立，而租賃期限自
103 年6 月10日起至108 年6 月9 日，亦即自契約簽訂日起至租賃期間開始，有一個多月之時間。原告既稱系爭房屋要做為牙醫診所使用，則其有充分時間查詢及申請設立許可，系爭房屋主要用途為「住工用」，於建物登記謄本即有載明，原告不可能不知。而且，原告為新世代牙醫診所院長，又經營群安牙醫診所、興豐牙醫診所，關於設立牙醫診所經驗豐富，故系爭房屋是否可以設置牙醫診所，應知之甚明。故應對損害之發生或擴大與有過失，應予以減輕或免除。
㈤、併聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告主張其於103 年5 月7 日與系爭房屋之所有權人即被告簽訂系爭租賃契約並經公證，原告業已交付保證金15萬元、
103 年6 月份租金55,000元及自103 年7 月份起至104 年5月份止每月租金55,000元即面額55,000元之支票11張予被告收執，而該等支票均業已提示兌現等情，此為被告所不爭執，並有系爭租賃契約、建物登記謄本為證（見本院卷㈠第14至20頁），是前開事實，洵堪認定屬實。
㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。此所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正（最高法院48年台上字第481 號判例意旨參照）。本件原告起訴主張被告未能提供合於系爭租賃契約所約定使用目的之租賃物而違反民法第423 條規定，應屬民法第22
6 條第1 項規定之給付不能，原告依民法第256 條之規定，解除系爭租賃契約，並請求被告負損害賠償責任，惟為被告所否認，是自應由原告就其主張之事實負舉證之責，而本件爭點厥為：被告所交付之系爭租賃房屋，是否合於約定使用收益狀態？及原告據以主張解除契約及請求損害賠償，是否有理由？茲分述如下。
㈢、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第421 條、第423 條定有明文。此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足（最高法院84年台上字第333 號判決意旨可資參照）。又按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，而契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，惟是否應盡附隨義務，尚應視契約當事人有無為此達一定附從目的而擔保債之效果完全實現所為之約定。原告主張因系爭房屋有天井違建，且系爭房屋位於乙種工業區，開設醫療院所受有法規限制，被告卻未配合原告辦理變更用途許可，而有違法民法第423 條之規定一節，本院認：
１、證人李國良到庭證稱：103 年5 月間陪同原告至系爭房屋看屋，當時被告瞭解原告承租系爭房屋的用途，且說這裡開診所非常好，當時原告沒有說要做公司使用，屋主還說後面可以給醫生休息等語（見本院卷㈠第123 頁反面至第124 頁、第124 頁反面），且觀諸系爭租賃契約（本院卷㈠第15至19頁）之約定，就系爭租賃標的即系爭房屋之用途於特別約定事項第一條㈠載明：「乙方（即原告，下同）就租賃物，限供牙醫診所（及藥局）之用或以乙方為負責人之公司（限設一間公司為限，並應經甲方〈即被告，下同〉書面同意），乙方不得從事一般社會觀感不佳行業…。㈡乙方在使用租賃物時，必須與本契約所載之租賃用途相符。…」是原告得於系爭房屋開設牙醫診所（及藥局）或開設公司，但開設公司部分需得被告書面同意，似指原告得在系爭房屋開設牙醫診所或公司，但系爭租賃契約特別約定事項第六條關於設立公司或設籍部分載明：「甲方不同意乙方設戶籍於租賃物內；甲方同意設立牙醫診所藥局於租賃物內。…」益徵兩造間就原告租賃系爭房屋之目的係為設立牙醫診所使用一事已有共識，但開設牙醫診所既需經相關行政程序之申請許可後始得為之，而該相關行政程序之申請並未於系爭租賃契約約定需由被告為之，況申請牙醫診所等相關行政程序，係屬有關醫療院所開業之專業事項，而被告並不具該等身分或資格，顯然無法為之，是僅足認前開特別約定事項第一項㈠之約定條款，屬承租人即原告使用租賃物之限制條款，並非約定被告應提供已可開設診所之房屋供原告經營牙醫診所之特別約定。
２、原告先主張：於103 年8 月間，經過建築師告知系爭房屋位於乙種工業區，限於法令，縱使申請變更使用執照，得做為牙醫診所使用之面積只有7 坪等情，足見被告已違反交付得作為牙醫診所使用之租賃物義務等語（見本院卷㈠第100 頁反面、第103 頁），並有證人李國良到庭證稱：103 年8 月間，被告配偶攜同建築師至系爭房屋勘驗時，建築師勘驗以後回去調資料，說只能使用7 坪，因為有總量管制；承租時，屋主沒有敘明是工業住宅，新北市牙醫公會規定，要裝修
8 成以上才能去申請診所營業登記，公會會請人會勘，裝潢
8 成以後我們才知道系爭房屋是工業住宅，因為我們要請屋主聲請使用執照，才知道無法變更為診所，屋主才找建築師；裝潢到8 成，請屋主申請使用執照無法申請下來，才得知該處為工業住宅云云（詳見本院卷㈠第124 、125 頁），然系爭房屋雖係位於乙種工業區，但依照新北市政府工業區總量管制，於斯時系爭房屋只能使用7 坪一節，原告並未能舉證以實其說，亦無其所稱建築師到庭作證，且無相關法令依據可資佐證，是原告上開主張，顯有可疑；至原告主張：經由建築師告知因系爭房屋位於乙種工業區，須辦理變更使用許可，始得做為診所之用，曾請求被告協力輔助完成相關程序，乃遭被告拒絕，從而被告亦違反契約之附隨義務（協力輔助原告辦理變更使用許可，以合法營業之義務）云云，為被告所否認，且原告未能舉證證明被告有拒絕之情狀，自殊難逕予採認。
３、另，觀諸系爭租賃契約所附之附件即兩造於103 年5 月7 日簽約交付系爭房屋時之現場照片所示（見本院卷㈠第19頁），系爭房屋1 樓天花板均有裝潢且連接，並無中斷或中空，核與本院於105 年8 月24日至現場勘驗之情狀相符，此有本院勘驗筆錄及現場照片（見本院卷㈢第19至22、27至29頁）在卷可證，是被告辯稱系爭房屋交付予原告時，天井係透明採光罩云云，即屬無據，不足採信，是被告於103 年5 月7日交付系爭房屋予原告時，系爭房屋之天井顯已搭建完成無訛。然本件原告遲至104 年12月1 日民事準備三狀始主張系爭房屋一樓有天井違建，係經建築師告知系爭房屋位於乙種工業區且有天井違建，若欲向工務局申請辦理建築物使用用途變更作為診所使用，依法需將天井違建自行拆除恢復原狀，所需花費50萬元，被告不願分擔云云（見本院卷㈡第42頁），並提出系爭房屋之測量成果圖（見本院卷㈡第48至49頁）為證，然觀諸測量成果圖，係於104 年11月24日12時14分由網路申請之電子謄本，顯非原告於103 年9 月4 日寄發律師函及於103 年9 月17日寄發存證信函（見本院卷㈡第146至148 頁、卷㈠第21至23頁）主張因被告未交付合於契約目的用途之租賃標的物而解除契約時所查知，苟於103 年9 月17日原告主張解除契約時，其業已查得系爭房屋1 樓有天井違建者，何以原告未於前開律師函或存證信函予以指摘確認？足認原告於103 年9 月17日主張解除契約之事由，並不包含因系爭房屋1 樓有天井違建，況縱使系爭房屋1 樓有天井違建，仍得予以拆除以符合法令規定，且因系爭房屋並無需辦理變更使用執照（理由詳如下述），自無新北市政府辦理變更使用執照申請案違章建築部分處理原則之適用。再者，原告雖主張因被告拒絕分擔拆除天井違建之費用一節，惟被告否認，而原告並未舉證證明，且揆諸前開103 年9 月4 日律師函或103 年9 月17日存證信函，原告並未提及因系爭房屋有天井違建，被告拒絕拆除或未配合辦理變更使用執照等情，則原告據此主張因系爭房屋有1 樓天井違建，被告不願分擔拆除費用，其於103 年9 月17日解除契約合法云云，不足採信。
４、又原告主張因系爭房屋位於乙種工業區，且建築使用執照核准之用途為廠房，原告開設牙醫診所受限於法令規定，而被告未配合辦理申請變更使用執照云云，就被告未履行協力義務部分，原告並未舉證證明，已如前述，則就有關系爭房屋是否無法作為牙醫診所開業使用一節，茲論述如下：
⑴、查系爭房屋之基地座落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地
，且系爭房屋主要用途：「住工用」、一層樓146.86平方公尺、二層樓163.20平方公尺、三層樓163.20平方公尺、地下層52.65 平方公尺一節，此有上開建物登記謄本（本院卷㈠第20頁）附卷足證，而該地段為於土工八區「乙」範圍，於
104 年5 月17日查詢新北市工業區總量管制時尚有224.07平方公尺之剩餘申請量，此有該網頁資料（見本院卷㈠第80至84頁）在卷可證。按建築法第73條第2 、3 、4 項規定：「建築物應依應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。前項一定規模以下之免辦理變更使用執照相關規定，由直轄市、縣（市）主管建築機關定之。第二項建築物之使用類組、變更使用之條件及程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」查系爭房屋依其所領得之71土使字第987 號使用執照，經核准各層使用用途係地上1 層為廠房、面積為143.22平方公尺，地上2 層為廠房及單身員工宿舍、面積為159.16平方公尺，地上3 層為單身員工宿舍（C1），面積為159.16平方公尺一節，此有新北市政府工務局104年7 月21日新北工施字第1041251353號函（見本院卷㈠第12
0 頁至第120 頁反面）在卷可證，是系爭房屋1 樓苟欲作為牙醫診所使用者，即與原核准之建築使用執照用途不符，自需依相關法令規定辦理後始得作為牙醫診所。
⑵、參酌本院依職權函詢系爭房屋於103 年5 月7 日時可否作為醫療診所使用一案，有以下函覆資料：
①、新北市政府城鄉發展局函覆稱：系爭房屋坐落於土城都市計
畫內之乙種工業區，應需符合土地使用分區管制相關規定，經營「醫療診所」依都市計畫法新北市施行細則第18條規定（略以）：「三、公共服務設施及公用事業設施：…㈩醫療保健設施：醫療機構及護理機構、衛生所（站）及醫事機購，且其使用土地總面積不超過該工業區總面積百分之五者。」惟經查詢新北市工業區總量管制資料庫，查無前址及地號等申請相關資料等語，此有新北市政府城鄉發展局104 年7月15日新北城審字第1041251994號函（見本院卷㈠第116 頁）在卷可證。
②、新北市政府工務局函覆稱：「四、有關系爭房屋於103 年5
月7 日當時可否作為醫療診所使用一節：㈠按中央法規標準法第18條規定，變更使用應依其行為時之法規辦理，是其檢討法令如有變更時，應依申請變更使用時之法令規定辦理。㈡查本案執照卷內並無相關辦理變更使用為診所之紀錄，倘以103 年5 月7 日為法令適用日期，其依本府100 年6 月15日以北府工建字第1000486709號令公告之『新北市辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點』第6 點規定，可於取得本府衛生局辦理『醫療（事）機構開業、歇業、異動登記』及本府城鄉發展局核准『工業區總量管制文件』後，得依前開要點提出建築物一定規模以下免辦理變更使用執照之申請，變更用途為G3類組的『醫療保健設施（診所）』（各層之樓地板面積< 500 平方公尺）。惟依建築法第73條第
2 項規定未完成變更使用許可前，仍應依原核定之使用類組（廠房及單身員工宿舍）使用，方符法制。因本案建築物地上各層樓地板面積均小於500 平方公尺，最大可使用面積得為當層全部之面積範圍。」此有新北市政府工務局104 年7月21日新北工施字第1041251353號函（見本院卷㈠第120 頁至第120 頁反面）在卷可證。
③、新北市政府衛生局函覆稱：系爭房屋依照新北市政府104 年
5 月7 日新北府工建字第1040721539號令修正「新北市辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」之附表規定，倘建築物使用執照之土地使用分區為「甲、乙種工業區」，地面各層作為診所使用，且樓地板面積< 500 平方公尺，於取得本府城鄉發展局核准之總量管制文件要件下，得免辦理建築物使用用途變更，至於可否作為診所使用及其使用面積認定一節，應視其是否至本府工務局辦理建築物使用用途變更或取得本府城鄉發展局核准總量管制證明文件而定，此有新北市政府衛生局104 年11月11日新北衛醫字第1042165363號函（見本院卷㈡第26頁）在卷可證。
④、是以，系爭房屋因位於乙種工業區，且地上1 樓原核准之使
用用途為廠房，並因樓地板面積小於500 平方公尺，欲改使用類組為牙醫診所者，新北政府工務局認依新北市政府府10
0 年6 月15日以北府工建字第1000486709號令公告之「新北市辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」第6點規定，可於取得新北市政府衛生局辦理「醫療（事）機構開業、歇業、異動登記」及新北市政府城鄉發展局核准「工業區總量管制文件」後，得依前開要點提出建築物一定規模以下免辦理變更使用執照之申請，變更用途為G3類組的「醫療保健設施（診所）」，而新北市政府衛生局認於取得新北市政府城鄉發展局核准之總量管制文件要件下，得免辦理建築物使用用途變更，至於可否作為診所使用及其使用面積認定一節，應視其是否至新北市政府工務局辦理建築物使用用途變更或取得新北市政府城鄉發展局核准總量管制證明文件而定。
⑶、又查系爭房屋申請做牙醫診所使用，需依序向新北市政府相
關單位辦理何種程序或核備或核准始得營業一節，有以下函覆：
①、新北市政府城鄉發展局函覆稱：系爭房屋位於乙種工業區，
經營「醫療診所」依都市計畫法新北市施行細則第18條第2項規定（略以）：「三、公共服務設施及公用事業設施：…㈩醫療保健設施：醫療機構及護理機構、衛生所（站）及醫事機購，且其使用土地總面積不超過該工業區總面積百分之五者。」依同條第3 項規定：「前項各款設施，應經本府審查核准後，始得建築；增建或變更使用時，亦同。」依上開細則規定，申請人需依都市計畫法新北市施行細則及新北市都市計畫甲乙種工業區設置工業發展有關設施公共服務設施公用事業設施及一般商業設施土地使用審查要點等相關規定向本局提出申請，並依上開要點第9 點規定：「依本要點申請之案件，申請人應向本府城鄉發展局申請核准總量，自總量暫時登錄之日起3 個月內申請建築執照或設立許可。由本府工務局及相關單位依本要點規定審查並檢附證明文件函知本府城鄉發展局。」且依上開要點第8 條規定檢附相關文件，此有該局104 年12月17日新北城設字第1042396382號函（本院卷㈡第87至88頁）在卷可證。
②、新北市政府衛生局函覆稱：系爭房屋要作為牙醫診所使用，
應由申請人檢具開業申請書、本府城鄉發展局核准之「工業區總量管制文件」、符合規定之建築物使用執照及相關書面資料至新北市土城區衛生所辦理，經審查書面資料並派員至現場履勘合格發給開業執照後，始得核准開業，此有該局10
4 年12月16日新北衛醫字第1042395514號函（本院卷㈡第89至98頁）在卷可證。
③、新北市政府工務局函覆稱：依本府100 年6 月15日以北府工
建字第1000486709號令公告之「新北市辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」第6 點規定之文件向本局辦理變更使用執照程序並取得許可，續向新北市政府衛生局辦理醫療（事）機購開業或異動等程序，此有該局104 年12月30日新北工施字第1042476472號函暨檢附新北市辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點暨附表（見本院卷㈡第101 頁至第110 頁反面）在卷可證。
⑷、惟因兩造對於前開函覆，仍爭執系爭房屋是否仍需申請辦理
變更使用執照，經本院再次函詢新北市政府工務局以下事項：就系爭房屋使用執照為71土使字第987 號，其中地上1 層之使用用途為「廠房，面積為143.22平方公尺」，新北市政府工務局前開函覆依新北市政府100 年6 月14日北府工建字第0000000000號令公告之「新北市辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」第6 點規定，得免變更使用執照等語，是否係指就前開建物地上1 層樓欲改為牙醫診所使用者，可以不需要再提出變更前開使用執照之申請？以及前開函覆所稱「得依前開要點提出建築物一定規模以下免辦理變更使用執照之申請，變更用途為G3類組的『醫療保健設施（診所）』（各層之樓地板面積＜500 平方公尺）」、「依新北市政府100 年6 月14日北府工建字第1000486709號令公告之『新北市辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點』第6 點規定之文件向本局辦理變更使用執照程序並取得許可」等語，是否係指依前開要點第6 點第2 項「申請人如仍需取得相關證明文件者，得檢具下列文件送請新北市政府工務局辦理變更使用執照」之情形？又前系爭房屋1 樓欲改為牙醫診所使用，苟係符合前開免辦理變更使用執照之申請要點而得免辦理變更使用執照者，就變更用途為G3類組的『醫療保健設施（診所）』（各層之樓地板面積＜500 平方公尺）者，是否仍需向貴局提出申請變更使用許可並取得貴局之許可後始得作為牙醫診所之使用？經新北市政府工務局於
10 5年7 月13日以新北供施字第1051262741號函覆稱：系爭房屋地上1 層欲改為牙醫診所使用（變更使用類組為G3類組「醫療保健設施（診所）」各層之樓地板面積< 500 平方公尺），依新北市辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點第6 點第2 項規定，係指如診所需取得本府衛生局「辦理醫療（事）機構開業、歇業、異動登記」等事項，由主管機關要求者，需依前開要點向本局辦理；倘無需取得本府衛生局「辦理醫療（事）機構開業、歇業、異動登記」等事項，針對變更使用類組部分免辦理變更使用執照等語，此有該局105 年7 月13日新北工施字第1051262741號函（見本院卷㈡第164 頁至第164 頁反面）在卷可證。是以，揆諸新北市政府辦理醫療（事）機構開業、歇業、異動登計標準作業程序（本院卷㈡第90至98頁）所示，開業者，其中需檢附建築物使用執照影本1 份，而審查建築物使用執照部分，若使用執照用途別非為「診所」但樓地板面積小於500 平方公尺，符合新北市辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點附表規定者，免辦理變更使用執照，而參酌新北市辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點第6 點規定：
「建築物變更使用類組，其規模符合附表所定要件者，得免辦理使用執照。前項情形，申請人如需取得相關證明文件者，得檢具以下文件送請新北市政府工務局辦理變更使用執照…」而系爭房屋既係位於乙種工業區，依照前開要點附表（符合下列使用類組之使用項目及規模者，得免辦理變更使用執照）所示（見本院卷㈡第104 頁）「四、地面各層之樓地板面積< 500 平方公尺作為下列G3類組中之使用項目：醫療保建設施（診所）」是系爭房屋1 樓樓地板面積< 500 平方公尺，欲變更用途為牙醫診所者，自得依前開要點規定，免辦理變更使用執照，況主管機關即新北市政府衛生局依照前開法令規範審查，亦未要求一定要提出建築物一定規模以下免辦理變更使用執照之申請變更用途為G3類組的「醫療保健設施（診所）」且原告從未向新北市政府城鄉發展局申請工業區總量管制，亦未向新北市政府衛生局提出申請開業，徒以向新北市土城區衛生所詢問申辦開業許可程序而經給予新北北市政府辦理醫療（事）機構開業、歇業、異動登計標準作業程序，而逕認系爭房屋無法辦理牙醫診所申請開業許可云云，顯屬無據。
⑸、因而，原告主張其於103 年9 月17日委由律師發存證信函予
被告稱：「茲因林陳麗香女士違反民法第423 條出租人負有交付合於兩造締約本旨之租賃物予承租人之義務，致本人受有損害，故本人爰依民法第256 條解除上開租約。」（見本院卷㈠第21頁），然系爭房屋並無未符合約使用收益之情狀，被告自無違反民法第423 條之情事，原告自不得據此主張解除契約。
㈣、又原告主張請求被告退回押租金15萬元及已收12個月租金660,000 元及損害賠償含設計款12萬元、工程款1,029,524 元、拆遷費用104,100 元及水費394 元、7,712 元，共計2,071,730 元部分：
１、承上所述，原告主張被告有違反423 條之規定而於103 年9月17日以存證信函解除契約已屬無據，惟兩造曾於前開原告存證信函告知解除契約後，被告雖亦不同意解除契約，但仍於103 年11月13日兩造至系爭房屋處理返還房屋點交事宜，被告以原告尚未回復原狀為由拒絕點交房屋並收受鑰匙，遲至105 年8 月24日本院偕同兩造至系爭房屋勘驗後，被告始收受系爭房屋之鑰匙一節，此為兩造所不爭執，且參酌證人周群量證稱：103 年11月13日有陪同至系爭房屋點交，但由兩造自行確認點交狀況；沒有辦法完全恢復原狀，如地板和管線，只能由業主即原告及屋主協調，我聽從兩方指示回復原狀，如診療椅、X 光室、屏風及空壓機拆除、門片，其他像油漆不可能塗掉，櫃台貼的人造石也不可能拆掉，有些東西是無法恢復原狀，拆的話會傷到周邊原構造；本院卷㈠第
134 至138 頁照片是當天屋況照片等語（見本院卷㈠第126頁至第127 頁），並有103 年11月13日屋況照片（見本院卷㈠第134 至138 頁）在卷足憑，堪認兩造雖於103 年11月13日就系爭房屋是否業已由原告回復原狀一節尚未達共識，但兩造顯然對於原告並無繼續租用系爭房屋而拋棄占有使用，且被告同意取回系爭房屋，始於103 年11月13日點交系爭房屋，則兩造均有終止系爭租賃契約之意思表示，故系爭租賃契約至103 年11月13日終止，因而，自103 年6 月起至103年11月13日期間，原告仍應負給付租金之責任，即原告應給付該期間之租金合計298,833 元（計算式：5 月×55,000元+55,000 ×13/30=298,833 元，元以下四捨五入），而原告請求退還自103 年6 月起至104 年5 月止已預付之租金660,
000 元（即12月×55,000元=660,000元）及保證金15萬元，即合計810,000 元，應扣除前開原告應給付之租金298,833元後，原告僅得請求退還之金額511,167 元（即810,000-298,833 元=511,167元）。至被告雖未於系爭租賃契約終止時立即取回房屋鑰匙，然房屋鑰匙屬隨時可更換之性質，持有鑰匙與占有房屋非必可等同而論，被告既身為系爭房屋之出租人及所有權人，於原告拋棄系爭房屋之占有時，隨時可更換鑰匙或請鎖匠開門進入管理系爭房屋，不能以原告仍持有原鑰匙即認其未返還系爭房屋，況系爭租賃契約並未約定原告於租約終止時應與被告見面一一確認租賃物之狀態是否與起租時相同，此節應僅屬被告嗣後如發現有損害時得向原告請求賠償之問題，不影響原告已拋棄占有而返還租賃標的物予被告之認定，是被告主張因原告遲延返還系爭房屋，而使其受有無法另為租賃之損害，並為相當於租金之不當得利抵銷之抗辯，亦無可採。
２、另查原告於103 年6 月3 日委請周群量為系爭房屋室內設計，即應於103 年6 月15日交件，簽約款合計12萬元，並於10
3 年6 月12日委請威普工程工作室周群量施工，至103 年7月31日完工，工程款總計1,029,524 元，及嗣後之拆遷費用104,100 元，以及支付水費394 元、電費7,712 元一節，業經證人周群量到庭證述明確（見本院卷㈠第126 頁），並有室內設計委託契約書、工程合約書及工程報價單各1 份及水、電費收據（見本院卷㈠第27至41頁）附卷可證，然原告既已不得主張被告違反民法第423 條而解除契約，自不得據此請求上開損害賠償，況原告主張其承租系爭房屋，已花費10
0 餘萬元裝潢，若非系爭房屋無法使用，自不可能拆除百萬裝潢云云，然原告所主張之百萬裝潢，觀諸其所提出之照片及拆除費用（本院卷㈡第58至59頁、卷㈠第37頁），診療椅、X 光機、家具家飾、電視電器品等均係拆組搬運，則原告裝潢花費縱使有100 餘萬元，但前開物品等均可拆除或搬運，其損失是否果有100 餘萬元，誠屬可議。
㈤、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條定有明文。經查，本件原告請求被告賠償損害，係以支付金錢為標的，被告對原告所負之上開給付義務，固未經兩造特約而無確定清償期限或特定利率，然被告既於10
4 年12月3 日收受民事準備三狀繕本之送達（見本院卷㈡第52頁），依上開說明，從而，原告請求被告給付511,167 元，及自民事準備三狀繕本送達翌日即104 年12月4 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此數額之請求，即屬無據，應予駁回。
四、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核於法並無不合，爰分別酌定相當金額宣告准予假執行及免為假執行。
五、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第79條，第392 條第2 項、第390 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 105 年 11 月 4 日
民事第二庭 法 官 饒金鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 4 日
書記官 羅尹茜