臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第980號原 告 余宗旭訴訟代理人 楊明廣律師被 告 游陳愛卿訴訟代理人 翁顯杰律師複代理人 劉靜吟上列當事人間請求請求酌定租金額事件，經本院於民國104年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告就門牌號碼新北市○○區○○○路○○○巷○○號之建物（含增建部分）占有原告所有坐落新北市○○區○○○段○○○○○號之土地租金，自民國99年8月12日起至上開建物（含增建部分）不堪使用之日或被告喪失建物之事實上處分權之日止，按當年度申報地價年息百分之八計算租金，並應於每月12日給付，如逾期給付，並加計自應給付日之次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新台幣貳拾伍萬壹仟壹佰柒拾肆元，及自民國104年3月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。如被告以新台幣貳拾伍萬壹仟壹佰柒拾肆元預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：１原告於民國99年8月12日拍賣取得坐落新北市○○區○○○
段○○○○○號土地（以下簡稱系爭土地）之所有權，本院101年度訴字第2723號民事判決及臺灣高等法院103年度上字第189號民事判決，認定被告所有未辦保存登記之門牌號碼新北市○○區○○○路○○○巷○○號建物（以下簡稱系爭建物），就原告所有系爭土地，依民法第425條之1規定，推定於系爭建物得使用期限內，兩造間就系爭建物所占用之系爭土地有租賃關係存在。因兩造就租金數額無法協議，爰請求法院酌定租金數額。
２系爭建物位於○○區○○○路與正義北路之間，為三重地區
最繁華之商圈，且臨近「捷運台北橋站」大約300公尺，與台北市僅一站之隔，鄰近商家與各種營業單位林立，生活機能完善，經詢問附近房仲業者預估，合理租金應在每月新台幣（下同）3萬元左右。原告起訴先以每月租金3萬元為請求，並請求應自104年7月1日起依土地公告現值之變化幅度為同比例之增減。
３系爭建物依被告於本院101年度訴字第2723號事件中主張，
係被告於56年1月24日向潘林金茸所購買，參酌56年之建築技術與工法，應可知系爭建物之建築材質應當不可能強於磚造加鋼筋混凝土，依建築實務見解，一般鋼筋混凝土建築物者，其正常使用年限約為50年，但是，台灣處於環太平洋地震帶上方，根據統計結果每年有感或無感地震大概超過一萬餘次，加上台灣氣候屬於海島型氣候，更直接影響建築物之使用年限，因此，建築物的壽命從50年直接銳減為3、40年，以及目前全世界大部分先進國家，均認定一般鋼筋混凝土結構物的使用年限均為50年。故系爭建物充其量至106年1月24日應屆使用年限。為此請求確認兩造間就系爭土地之租賃期限至106年1月24日為止。
４原告從99年8月12日取得系爭土地之所有權，如以每月3萬元
租金計算至103年12月底，共40個月又19天，共為0000000元〔30000 x (40+ 19/31) = 0000000〕，爰為訴之聲明第三項之請求。系爭房屋後面之土地作為防火巷使用，前面土地作為被告居住出入使用，故租賃關係之範圍應為系爭土地之全部，非僅以系爭建物所占用之範圍作為計算租金之基準。
５並聲明：
①請求酌定系爭建物占有系爭土地，自99年8月12日起至104年
6月底止，每月租金為3萬元，並從104年7月份起每年依公告現值變化幅度為同比例之調整。
②確認兩造間就系爭土地之租賃關係，至106年1月24日為止。
③被告應給付原告0000000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
④被告應自104年1月15日起，按月於每月15日支付訴之聲明第
一項所定之租金，及自應給付之次日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
⑤第三項聲明，如受勝訴判決，請准原告供擔保為假執行。
二、被告則以：原告係經由法院拍賣而取得系爭土地之所有權，於拍賣公告上即記載其上有系爭建物存在，不點交，則原告於拍定前即知土地之使用狀況，非屬善意第三人。前案判決認兩造間推定在系爭房屋得使用期限內就系爭土地有租賃關係存在，則依土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。系爭土地99年1月公告地價為15280元／㎡，系爭房屋占有土地之面積為
36.19㎡，以系爭土地位於陋巷之中，無大眾運輸工具可直通，交通不便，僅供被告居家使用，而被告00年0月00日生，現年77歲，要無工作能力，僅靠政府每月發放3000元之敬老津貼維生，核定租金應以申報地價年息百分之一為適當。系爭房屋未達不堪使用狀態，原告起訴狀稱，系爭房屋使用期限至106年1月24日止，實乏依據，原告所提建築實務見解，乃供稅捐單位核定房屋稅折舊率之參考，非作為房屋使用期限之依據。系爭房屋僅占用系爭土地之一部，不應以系爭土地之全部作為核定租金之基準等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張：原告於民國99年8月12日拍賣取得系爭土地之所有權，本院101年度訴字第2723號民事判決及臺灣高等法院103年度上字第189號民事判決認定被告所有未辦保存登記之系爭建物，就原告所有系爭土地，依民法第425條之1規定，推定於系爭建物得使用期限內，兩造間就系爭建物所占用之系爭土地有租賃關係存在，兩造就租金數額無法協議等情，業據原告提出土地謄本及上開判決為證，且為被告所不爭執，則原告依民法第425條之1第2項之規定，請求本院核定租金，自屬有據。兩造間成立之租賃關係，核其性質與土地法所稱基地租賃關係較為相近，關於租金之計算，應依土地法第105條準用第97條規定之標準定之。土地法第97條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。查系爭土地於99年度之公告地價為每平方公尺19100元，102年度為每平方公尺19700元（見卷第35頁），以公告地價之百分之八十為申報地價，則系爭圡地於99年度之申報地價為每平方公尺15280元，102年度之申報地價為每平方公尺15760元。再查系爭土地坐落文化北路102巷內，巷道兩側水溝蓋間之距離為3.8公尺，兩側路邊均畫紅線，巷道寬度僅可供一部小客車通過，102巷位於文化北路與正義北路之間，文化北路晚上為夜市○○○○路有銀行、商店林立，系爭房屋一、二樓為水泥建物，三樓為增建，均供被告及其家人居住使用，巷道內房屋均為住家，有勘驗筆錄及照片供參，兩造均未能提供鄰近房屋實際出租行情，審酌上情，認以系爭土地申報地價年息百分之8核定租金較為適當。再查，兩造就被告使用系爭土地之面積有爭執，原告主張應包含系爭土地之全部（45.95平方公尺），被告則認為僅以系爭建物占用面積（36.19平方公尺）為準。經查，系爭建物前方有一小部分土地，供被告出入系爭建物之用，系爭建物之後方亦有一部分土地作防火巷使用，而防火巷係為防止火災延燒建物之目的而設，係在保護建物，應可認為係供被告使用，是被告有使用系爭土地之全部面積。以99年度申報地價年息百分之8乘以被告占用面積45.95平方公尺，乘以自99年8月12日算至101年12月31日止（2年又141日），為134037元[ 15280x0.08x45.95x( 2+141 /365 )=1340 37 ]，自102年1月1日起至原告起訴日104年1月8日止（2年又8日）之租金，為117137元[ 15760x0.08x45.95x( 2+8 /365 )=117137]。是自99年8月12日起至104年1月8日止之租金，共為251174元[ 134037+117137=251174]。被告應給付原告251174元及自104年3月25日即起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，原告逾此範圍之請求，不應准許。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金額宣告免為假執行；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。至於104年1月8日以後，至系爭建物（含增建部分）不堪使用之日或被告喪失建物之事實上處分權之日止，則於每月12日按當年度申報地價年息百分之八計算租金，如逾期給付，並加計自應給付日之次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、原告另主張：系爭建物依被告於本院101年度訴字第2723號事件中主張，係被告於56年1月24日向潘林金茸所購買，參酌56年之建築技術與工法，應可知系爭建物之建築材質應當不可能強於磚造加鋼筋混凝土，依建築實務見解，一般鋼筋混凝土建築物者，其正常使用年限約為50年，故系爭建物充其量至106年1月24日應屆使用年限，為此請求確認兩造間就系爭土地之租賃期限至106年1月24日為止等語。經查，耐用年數係會計上計算折舊之用，並非建物實際使用之年數，建物之使用年數係受施工品質及保養維護而影響，並非建物一定可以使用到50年，過了50年，建物就不能使用。觀諸被告提出系爭建物之現況照片，可知系爭建物樑柱結構完整，牆壁並無龜裂，磁磚亦無掉落，並無原告所稱只能使用到106年1月24日之情形，原告亦未提出其他證據證明系爭建物僅能使用至106年1月24日，是原告請求確認兩造間就系爭土地之租賃期限至106年1月24日為止，為無理由，應予駁回。
五、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
民事第四庭法 官 陳映如以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，應於收受送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
書記官 許丞儀