臺灣新北地方法院民事判決 104年度調訴字第1號原 告 吳月珠
施錫勳洪美欣林淳綢賴雲茹共 同訴訟代理人 吳威廷律師被 告 林麗娟訴訟代理人 李健國上列當事人間請求宣告調解無效事件，經本院於民國104年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本院民國一百零四年四月三十日第104年度板調字第59號調解筆錄有關「調解條款第五條」部分宣告無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔二分之一、被告負擔二分之一。
事實及理由
壹、程序方面按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，故管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。且因同條第2項明定：「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人」，與民事訴訟法第65條訴訟告知之規定旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之1規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，依同法第401條第2項規定及於各區分所有權人，即具正當化之基礎。對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會，即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依同法第507條之1以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保（最高法院98年度台上字第790號判決參照）。本件原告均為大福地公寓大廈區分所有權人，為本院104年度板調字第59號調解事件解筆錄效力所及之人，參照上開說明，自得提起本件宣告調解無效之訴。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠被告之前起訴請求原告（即全體區分所有權人及大福地公寓
大廈管理委員會）拆屋還地事件，而大福地公寓大廈管理委員會法定代理人邱芬蘭任期已滿一年，屆滿不改選主委，竟竄改會議記錄聲稱其有兩年任期，明知未經合法召集區分所有權人大會，亦不符合公寓大廈管理條例第32條規定，即擅自製作「大福地大廈全體區分所有權人民國（下同）104年第二次會議會議記錄」（下稱系爭會議記錄），偽稱經合法授權，並指派住戶林順德為代表，以大福地公寓大廈管理委員會名義與被告，於104年4月30日做成本院104年度板調字第59號調解筆錄（下稱系爭調解筆錄）。之後邱芬蘭即以系爭調解筆錄為依據，在大部分住戶均未知悉下，稱以新台幣（下同）1900萬元完成開標程序，並恫嚇住戶必須即刻繳交工程款50至數百萬元，否則視同違約，必須獨自承擔所有違約金，已達成其先成功逼迫住戶搬離，再低價買入之不法目的。
㈡查系爭會議，為無召集權人召集之會議，且決議方式與法律
要件不符，自屬無效之會議。系爭調解筆錄，既未經大福地區分所有權人大會授權，屬未經合法且無權代理，依民事訴訟法第416條第1、2項、第496條第1項第5款規定，應宣告無效或應予撤銷。因系爭拆屋還地紛爭調解期日為104年4月30日，管委會第一次召集會議為104年4月12日，距離調解期日仍有17天之久，已有10天以上期間召開第二次區分所有權人大會，並無急迫情形，因此於104年4月30日大福地大樓區分所有權人會議召集程序不合法，且故意於夜間11點緊急公告，並訂於二天後召開會議，即有可議。
㈢何況，縱使104年4月30日大福地大廈區分所有權人會議召集
合法，但越界建築並非管委會所造成，此應為建商責任，不可能由住戶承擔。但依系爭會議記錄，不但未追究建商責任，且違反民法第796條規定，自願移除建物，可能造成鄰損或施工導致地基掏空致建築物損害，該決議顯有違背法令。且大福地公寓大廈管理委員會並未將系爭會議記錄合法送達於各區分所有權人，該次會議根本不成立，則該次調解即有未經合法代理之違法情形。
㈣再者，系爭會議記錄並未授權施工價額之決定，亦未授權訂
定違約金之約定，顯然此部分調解內容屬於未經合法代理，無權作成決議。為此，依法訴請宣告調解無效或請求撤銷。㈤並聲明：1.先位聲明：本院104年度板調字第59號調解筆錄
應宣告無效。2.備位聲明：本院104年度板調字第59號調解筆錄應予撤銷。
二、被告辯稱：㈠104年3月30日被告對「大福地公寓大廈管理委員會」及其全
體區分所有權人，提起拆屋還地訴訟，請求判決：「被告及其全體區分所有權人應返還原告所有新北市○○區○○段○○○○○號，面積38.89平方公尺土地之地下，並將該土地地下之建物及設施拆除淨空後回填土方，回復該土地原狀」，另外要求賠償50萬元。大福地公寓大廈管理委員會104年4月8日收到指定於104年4月30日調解之開庭通知，因事出緊迫，旋於104年4月9日公告，定於104年4月12日晚上八時召開全體區分所有權人第一次緊急會議討論對策，嗣因出席人數不足而流會。管理委員會旋再於104年4月12日晚上11點公告，就同一議題定於104年4月15日晚上七點三十分，召開第二次全體區分所有權人緊急會議，並決議：「(1)不同意給付原告請求之50萬元侵權賠償金。(2)同意依照原告起訴狀訴之聲明第一項之請求履行拆屋還地義務。(3)推舉副主委即8樓區分所有權人林順德為代理人，於104 年4月30日庭期與原告調解，並就拆屋還地之施工細節及時間，於調解時與原告協商訂定。」代理人林順德依授權意旨，於104年4月30日在法院與原告協商後達成調解成立，其間並無原告所指之無權代理情形。
㈡管理委員會於104年4月16日公告第二次緊急會議之會議決議
記錄，並將會議記錄以雙掛號寄給全體區分所有權人，徵求書面反對意見。惟原告等人於收受會議記錄後之法定期限七日內，均未依法以書面表示反對意見，依法自可視為亦同意會議決議記錄。上開會議之決議於104年4月29日成立後，因次日面臨與原告調解之壓力，事出緊迫，管理委員會立即於同日公告上開已成立之會議決議，並於當日將公告及會議決議文件，再次送達全體區分所有權人，完成公寓大廈管理條例第32條第3項規定之送達程序，讓會議決議依法產生法律效力。
㈢依上開緊急會議第二案之決議，代理人林順德自可以在施工
細節及時間與原告在調解庭當庭協商訂定，並記載於調解筆錄內。是履行拆屋還地時必須拆除竊占原告土地地下所起造之建物，及移除於該建物上裝設之設施，既屬上開會議授權範圍。則實施拆除及移除工程既已確定，早晚都須依約履行，且原告為防止被告無故拖延，堅持要求被告必須於調解之日翌日起21天發包完成並於30天內開工，一年內完工；代理人林順德本於代理人之職權因認並非無理，爰以並未逾越授權範圍而同意，並記載於調解筆錄內，自無逾越授權範圍可言。再者，履行拆屋還地工程，必須公開發包(即招標)後再與得標之營造商簽訂承攬工程契約。則觀之任何承攬工程契約均載明簽訂契約之雙方違約時之罰責，旨在嚇阻故意違約。是代理人林順德就工程發包時間、開工時間、完工時間認為履約並無困難，而與原告調解成立，亦難謂為逾越授權範圍。
㈣管理委員會於調解成立後，依調解筆錄內容，於104年5月10
日公告將於104年5月21日公開發包（招標），同日亦公告投標須知事項和工程報價明細表；承包商於104年5月21日得標後，管理委員會於104年5月22日與得標承包商公開簽訂「承攬工程契約書」，並於同日公告。其間原告等人從上述公告中已知工程底價，亦知公開發包（招標）時間，且將上述公告拍照存證從無異議，原告等人亦未尋找承包商參與公開發包（招標），足證在104年5月29日前原告等人是同意工程報價明細表所列之工程底價。
㈤另外，102年8月10日大褔地大樓召開全體區分所有權人會議
，選舉第三屆五名管理委員及主委時，全體區分所有權人均有出席並簽名，該次會議推選吳月珠、邱芬蘭、李汶玲、林順德、許褔助等5人為管理委員會第三屆管理委員，任期二年，自102年9月1日起至104年8月31日止。同日再由包括原告吳月珠在內之5位管理委員，推選邱芬蘭為第三屆管理委員會主委，足見原告等人均已知邱芬蘭主委任期為二年之事實。
㈥聲明：原告先位聲明及備位聲明均駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠104年3月30日被告對「大福地公寓大廈管理委員會」及其全
體區分所有權人，提起拆屋還地訴訟，其訴之聲明第一項為：「被告及其全體區分所有權人應返還原告所有新北市○○區○○段○○○○○號，面積38.89平方公尺土地之地下，並將該土地地下之建物及設施拆除淨空後回填土方，回復該土地原狀」，訴之聲明第二項為「被告及其全體區分所有權人就第一項之侵權行為，應連帶給付原告新台幣五十萬元整，及自起訴狀送達被告翌日起依年息百分之五計算之利息」。
㈡大福地公寓大廈管理委員會於104年4月9日公告，定於104年
4月12日晚上八時召開全體區分所有權人第一次緊急會議，嗣因出席人數不足而流會。管理委員會旋再於104年4月12日晚上11點公告，就同一議題定於104年4月15日晚上七點三十分，召開第二次全體區分所有權人緊急會議。
㈢住戶代表林順德以大福地公寓大廈管理委員會名義與被告，於104年4月30日做成本院104年度板調字第59號調解筆錄。
四、本件爭執點：㈠系爭會議是否為無召集權人所召開之會議？㈡系爭會議決議是否無效（違反民法第796條或其他法令）？㈢系爭會議決議是否得撤銷（召集程序或決議方法違法）？㈣系爭調解筆錄是否有逾越授權範圍之情形？
以下分別說明
五、就系爭會議是否為無召集權人所召開之會議而言：㈠按公寓大廈管理條例第29條第2項規定：「管理委員、主任
委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年」。且公寓大廈管理委員會申請報備管理組織，依法必須檢附住戶規約（本院卷一第110頁）。
㈡查大褔地大樓於100年9月26日召開第一次區分所有權人會議
，訂定住戶規約、選任第一屆管理委員，並推選許勝擔任第一屆主委（本院卷一第153頁），之後依法完成大褔地公寓大廈管理委員會報備程序（本院卷一第87頁）。
㈢許勝於101年7月29日召開101年第四次區分所有權人大會，
由全體區分所有權人推選包含原告吳月珠、施錫勳在內之5人為大福地公寓大廈管理委員會管理委員，5位管理委員並於同日推舉原告施錫勳為管理委員會第二屆主委，任期二年自101年8月1日至103年7月31日止，有經原告吳月珠、施錫勳親筆簽名之會議紀錄可稽（本院卷一第126頁）。
㈣大褔地大樓10樓區分所有權人李汶鈴(第二屆財務委員)，以
「大褔地大樓區分所有權人(2、3、4、9樓)及管理委員(副主委、安全委員)，更換比率高達40％，導致管委會無法正常運作」為由，於102年8月10日召集區分所有權人會議，選舉第三屆五名管理委員及主委。該次會議全體區分所有權人均有出席並簽名，並推選吳月珠、邱芬蘭、李汶玲、林順德、許褔助等5人為管理委員會第三屆管理委員，任期二年，自102年9月1日起至104年8月31日止。同日再由包括原告吳月珠在內之5位管理委員，推選邱芬蘭為第三屆管理委員會主委（本院卷一第127-130頁）。雖然大福地大樓第三屆管委會主委邱芬蘭遲於104年8月4日方獲同意備查（本院卷一第86頁），但仍不影響其於102年8月10日經區分所有權人會議推舉其擔任主委之效力。
㈤原告雖主張大褔地大樓管理委員會自成立以來，主委任期均
為一年云云，惟此已經與前述第二屆管理委員會任期為兩年一節不符，縱然新北市政府工務局104年10月23日新北工寓字第1042025342號函覆本院表示「其成立報備資料上無旨揭規約資料」一語（本院卷一第152頁），惟原告施錫勳、吳月珠均不否認101年7月29日101年第四次區分所有權人大會會議記錄簽名之真正（本院卷二第25頁），足認大褔地大樓管理委員會第二屆委員任期為二年，自101年8月1日至103年7月31日止。雖原告施錫勳、吳月珠二人否認有該次會議第三案存在（即有關任期為二年之議案），亦經被告當庭提出正本供原告等人核對，也無法舉證證明該次會議有如何變造之情形，此部分主張即不足採。再者，原告施錫勳、洪美欣也都不否認102年8月10日區分所有權人會議資料簽名之真正（本院卷二第25頁），自應認定該第三屆管理委員任期與第二屆同為二年，即自102年9月1日起至104 年8月31日止。
㈥由上可知，邱芬蘭先後於104年4月12日、104年4月15日召開
兩次全體區分所有權人緊急會議，均在其擔任大福地公寓大廈管理委員會主委任期之內，自屬有召集權人所召開之會議。
六、就系爭會議決議是否無效而言：㈠原告雖主張大福地大樓於88年建成後，已有16年未曾變更基
地建築，地下室越界建築部分歷任地主均無反對意思，然被告於102年間刻意買受系爭越界部分之土地，惟104年4月30日大福地大樓區分所有權人會議決議，不但未追究建商越界建築責任，且違反民法第796條規定，自願移除建物，可能造成鄰損或施工導致地基掏空致建築物損害，該決議顯有違背法令等情。
㈡查民法第796條規定：「土地所有人建築房屋非因故意或重
大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。」、「前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」此所謂「不得請求移去或變更其房屋」、「對鄰地所受之損害支付償金」，乃屬土地所有人權利（抗辯權）之行使。而系爭會議決議內容為「(1)不同意給付原告請求之50萬元侵權賠償金。(2)同意依照原告起訴狀訴之聲明第一項之請求履行拆屋還地義務。(3)推舉副主委即8樓區分所有權人林順德為代理人，於104年4月30日庭期與原告調解，並就拆屋還地之施工細節及時間，於調解時與原告協商訂定。」，顯然該次決議內容為「不同意給付賠償金、同意拆屋還地」，為變更上述權利行使之內容，而非有何違反法律強制規定或大福地公寓大廈規約約定而無效之情形。故原告此部分主張，並非可採。
七、就系爭會議決議是否得撤銷而言：㈠查公寓大廈管理條例第30條規定：「區分所有權人會議，應
由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」、第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」、第32條規定：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」㈡經查，被告於104年3月30日以大福地公寓大廈管理委員會及
全體區分所有權人為被告，提起拆屋還地之訴訟，且經本院板橋簡易庭指定於104年4月30日為調解期日，此為兩造所不爭執。另外，大福地公寓大廈管理委員會於104年4月8日也收到新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書（本院卷一第52頁），認定大福地大樓地下室之違法建築係「屬實質違建，依法不得補辦建築執照手續，應予拆除」，以及指定於104年4月30日調解之開庭通知，故被告抗辯大福地公寓大廈管理委員會認為事出急迫，依照公寓大廈管理條例第30條規定，於104年4月9日公告，定於104年4月12日晚上八時召開全體區分所有權人第一次緊急會議討論對策，即有依據。
㈢而依104年4月12日第一次區分所有權人緊急會議簽到簿記載
，當日應到十人，僅有三人簽到，兩人到而未簽，另外五人未出席（本院卷一第50頁），未達公寓大廈管理條例第31條所定出席及決議人數而流會。
㈣大福地公寓大廈管理委員會旋再於104年4月12日晚上11點公
告，就同一議題定於104年4月15日晚上七點三十分，召開二次緊急區分所有權人會議，以因應104年4月30日之調解。
該次會議仍僅有三人出席，惟已符合公寓大廈管理條例第32條規定之出席及決議人數，故該次會議決議於法即屬有效之決議，此有該次會議記錄可稽（本院卷一第51頁）。
㈤大福地公寓大廈管理委員會於104年4月16日公告第二次緊急
會議之會議決議記錄，並將會議記錄以雙掛號寄給全體區分所有權人，徵求書面反對意見，此經被告陳明，並有證人謝信得之證詞可稽（本院卷一第137頁反面至第139頁），並有其提供之公告照片3張及各區分所有權人拍攝公告之照片15張附卷可稽（本院卷二第2-20頁）。惟包含原告等人在內之區分所有權人，於收受會議記錄後之法定期限七日內，均未依法以書面表示反對意見，依前述公寓大廈管理條例第32條規定，自可視為原告等人亦同意會議決議。而且，上開會議決議於104年4月29日視為成立後，管委會立即於同日公告上開已成立之會議決議，並於當日將公告及會議決議文件，再次送達全體區分所有權人（本院卷一第60-65頁），完成公寓大廈管理條例第32條第三項規定之送達程序，故該次會議決議依法即發生效力。
八、就系爭調解筆錄是否逾越授權範圍而言：㈠按無權代理人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承
認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。㈡依系爭調解筆錄所載，第一案就被告請求給付五十萬元侵權
賠償金一項，決議為「不同意給付原告請求之50萬元侵權賠償金」。第二案就原告請求「被告及其全體區分所有權人應返還原告所有新北市○○區○○段○○○○○號，面積38.89平方公尺土地之地下，並將該土地地下之建物及設施拆除淨空後回填土方，回復該土地原狀」，決議為「同意按原告要求返還新北市○○區○○段○○○○○○○號土地之地下，其施工細節及時間雙方於調解庭當庭協商訂定」。第三案決議為「推舉（8樓區分所有權人）林順德為全權代表，出席104年4月30日上午10時15分在板橋簡易庭第三法條召開之該案民事調解庭，和解條件如上述第一、二案之決議」㈢由上可知，林順德雖為大福地公寓大廈全體區分所有權人之
代表，並授予出席調解之代理權，惟其調解之權限僅限於前述第一、二案之決議內容。惟依系爭調解筆錄記載（本院卷一第7-8頁），調解條款第一、二、三、四條均屬於前述第二案決議內容所稱之「同意按原告要求返還新北市○○區○○段○○○○○○○號土地之地下，其施工細節及時間雙方於調解庭當庭協商訂定」範圍。但調解條款第五條所載「聲請人同意相對人上開調解條件，並同意將求償金額減至象徵性之新台幣壹元整，但相對人仍應支付新台幣1800元訴訟費給聲請人。惟相對人若違反上開調解條件任一條，相對人應無條件給付第三條所載之拆屋還地工程發包總價款百分之五之金額給聲請人做為違約賠償金；相對人若無正當理由無故延遲開工日期，相對人應無條件同意聲請人先行墊款，以相對人工程發包條件、工程款相同承包營造廠並依相對人於第二條所承諾之事項，代為施工，所代墊之工程款或衍生之其他款項，聲請人得向法院對相對人即其全體區分所有權人聲請強制執行，相對人願放棄先訴抗辯權，相對人不得異議。」者，不論是「相對人仍應支付新台幣1800元訴訟費給聲請人」、或「相對人若違反上開調解條件任一條，相對人應無條件給付第三條所載之拆屋還地工程發包總價款百分之五之金額給聲請人做為違約賠償金」、或「相對人若無正當理由無故延遲開工日期，....，所代墊之工程款或衍生之其他款項，聲請人得向法院對相對人即其全體區分所有權人聲請強制執行，相對人願放棄先訴抗辯權，相對人不得異議」，均非前述大福地公寓大廈全體區分所有權人會議決議第一、二案授權林順德之事項，顯然林順德就此「調解條款第五條」部分所成立之調解，屬於逾越權限之無權代理行為。
㈣被告既未能舉證證明系爭調解筆錄調解條款第五條，已經全
體區分所有權人承認，依照前述民法第170條第1項規定，對於全體區分所有權人自不生效力。
九、綜上所述，系爭104年4月15日全體區分所有權人會議為有召集權人所召開之會議，系爭會議決議並無無效或得撤銷之事由存在。惟代理權人林順德於調解時，確有逾越授權範圍之情形，故原告主張本院第104年度板調字第59號調解筆錄調解條件第五條屬於無權代理，依法應屬無效部分，為有理由，應予准許。逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。
十、本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘調查證據或攻擊、防禦方法於訴訟結果不生影響，即無再逐一論述或調查之必要，附此敘明。
十一、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
民事第三庭 法 官 劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
書記官 李略伊