臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第172號原 告 蘇文仁訴訟代理人 李銘洲律師複 代理 人 簡詩家律師被 告 曾美月訴訟代理人 邱秀珠律師複 代理 人 應桂蓮被 告 李石貴美訴訟代理人 蕭嘉甫律師複 代理 人 周欣穎律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105 年10月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。本件原告起訴原訴之聲明係：㈠、被告曾美月應將坐落新北市○○區○○段○○○號土地（以下簡稱系爭土地）上門牌號碼新北市○○區○○○路○○○ 號房屋（以下簡稱系爭155 號房屋）拆除後（占用面積合計約81平方公尺，以地政機關實測為準）返還該土地予原告及其他共有人全體。㈡、被告李石貴美應將系爭土地上門牌號碼新北市○○區○○○路○○○ 號房屋（以下簡稱系爭157 號房屋）拆除後（占用面積合計約128 平方公尺，以地政機關實測為準）返還該土地予原告及其他共有人全體（見本院卷一第3 頁）。嗣於民國105 年4 月28日具狀變更訴之聲明為：㈠、被告曾美月應將坐落系爭土地上系爭155 號房屋82平方公尺即如新北市樹林地政事務所（以下簡稱樹林地政事務所）104 年12月17日土地複丈成果圖（以下簡稱附圖）編號29⑴所示部分拆除後返還該土地予原告及其他共有人全體。㈡、被告李石貴美應將坐落系爭土地上系爭157 號房屋127 平方公尺即如附圖編號29⑵所示部分拆除後返還該土地予原告及其他共有人全體（見本院卷二第50頁）。經核原告所為上開訴之變更，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告現為系爭土地之共有人，應有部分為6 分之4 。原告之祖父蘇明禮（已歿）於43年10月10日將系爭土地出租李根木（已歿）建築房屋，嗣由原告之父蘇武吉（已歿）繼承系爭土地，而系爭土地上之建物即系爭155 、157 號房屋，分別由被告曾美月、李石貴美取得事實上處分權。蘇武吉曾於92年11月17日與被告李石貴美簽立土地基地租賃契約書，約定出租系爭土地127 平方公尺部分（即土地基地租賃契約書附圖B 部分，如附圖編號29⑵所示，以下簡稱系爭B 基地）予被告李石貴美作為系爭157 號房屋之基地使用，租期自93年
1 月1 日起至99年12月31日止，租金依當期公告地價百分之
4 計算。被告曾美月則隨同被告李石貴美之條件，承租系爭土地81平方公尺部分（即土地基地租賃契約書附圖A 部分，如附圖編號29⑴所示，以下簡稱系爭A 基地）作為系爭155號房屋之基地使用。蘇武吉死亡後，由原告向被告收取租金，惟並未簽立基地租賃契約書，是以原告與被告曾美月、李石貴美分別就系爭A 、B 基地成立不定期租賃關係。惟原告發覺被告曾美月將系爭155 房屋轉租第三人經營雜貨店，被告李石貴美將系爭157 號房屋轉租第三人經營麵店。因建物與土地之使用具有不可分離之特性，顯見被告曾美月將系爭
A 基地連同系爭155 房屋一併出租第三人營業使用，被告李石貴美將系爭B 基地連同系爭157 號房屋一併出租第三人營業使用，足見被告均有土地法第103 條第3 款規定將所承租之土地全部轉租第三人之情事。又蘇明禮係於43年間將系爭土地出租李根木作為建築房屋之用，是以系爭155 、157 號房屋自斯時即已存在。而系爭155 、157 號房屋均為磚造結構，存在歷時約60年，佐以我國地震頻繁，地震規模動輒達
5.0 以上，安全性顯與鋼筋混凝土結構不能比擬，除本身極易發生崩塌之危險外，更將導致毗鄰建築物連同崩毀，結構安全顯然堪慮，可認均已達不堪使用之程度，是依土地法第
103 條第1 款規定及最高法院104 年度台上字第702 號判決意旨，兩造間之不定期租賃關係即應歸於消滅。原告以起訴狀繕本之送達作為終止兩造間土地租賃契約關係之意思表示，自得請求被告曾美月、李石貴美各自拆除系爭155 、157號房屋後，分別返還系爭A 、B 基地予原告及其他共有人全體。
㈡、依社團法人新北市建築師公會（以下簡稱新北市建築師公會）105 年8 月18日新北市建師鑑字第305 號鑑定報告書（以下簡稱鑑定報告）所載，系爭155 、157 號房屋施工品質部分：系爭155 號房屋A1區（分區圖詳如鑑定報告附件㈤，下同）部分有輕微裂縫，系爭157 號房屋B1區柱及樑有裂縫，樑與樓板有鋼筋露出，外牆柱頂室外鋼筋露出未保護，B3區樓板有裂縫。不符合建築技術規則構造編之規定部分：A1、A3區及B1、B3區，興建時點早於63年，且A2、B2區等增建部分亦無執照許可，均無圖說可證，係遵循建築技術規則構造編施工。鑑定標的物房屋之施工與構造，將上述分析，不符構造編第131 條、第337-1 條等規定，故研判鑑定標的之施工、構造現況，尚難符合建築技術構造編規定。耐震能力評估部分：評估結果為尚有疑慮。是以系爭155 號房屋A1區部分、系爭157 號房屋B1、B3區部分，施工品質難謂為佳，且不符合建築技術規則構造編之規定，而建築技術規則構造編乃針對建物所應具備之安全而為規範，系爭155 、157 號房屋均不符合，自難認係妥適安全無虞之建物，況其耐震能力評估亦係「尚有疑慮」。我國處於地震帶，動輒強震出現，前有921 地震導致全國各處建物倒塌、死傷不計其數，近來更有地震致臺南市維冠金龍大樓倒塌而有上百人死亡，可見建物耐震能力乃我國建案安全之重要參考指標。系爭155 、
157 號房屋之施工品質、耐震能力均非完足，亦不符合建築技術規則構造編之規定，自應認為系爭155 、157 號房屋全部均不堪使用。再者，系爭155 、157 號房屋為加強磚造建物，依行政院財政部所定之固定資產耐用年數表顯示，加強磚造之耐用年數為35年，再參以新北市政府稅捐稽處三鶯分處105 年8 月12日新北稅鶯二字第1053574333號函所附之房屋稅籍紀錄顯示，系爭155 號房屋經歷年數為55年以上、系爭157 房屋經歷年數為57年以上，另依台灣電力股份有限公司臺北西區營業處105 年8 月18日北西字第1051575711號函記載系爭155 號房屋係於44年3 月1 日裝表供電，應堪認定系爭155 、157 號房屋存在迄今歷時至少55年以上，顯逾加強磚造建物之35年耐用年數，且系爭155 、157 號房屋之耐震能力屬尚有疑慮，綜上以觀自堪認系爭155 、157 號房屋全部均已過度老舊而不堪使用，而可認符合土地法第103 條第1 款規定之契約年限屆滿。
㈢、被告雖辯稱鑑定機關應依34年2 月26日所公布建築技術規則作為鑑定依據云云，然因建築技術一再進步，且因88年發生
921 地震，對於建物結構安全之要求大幅提昇，則建築技術規則所為結構、建築技術安全之要求一再提高，無非均係為確保建物之安全使用無虞，自無從以舊有之建築技術規則鑑定現今之建築結構安全與否，否則建築技術規則何需因應環境、安全需求，而一再修正，被告所辯殊非有理。又關於系爭155 、157 號房屋之混凝土強度試驗，原告主張應以鑽心測試，此亦為鑑定機關所優先採取之鑑定方式，惟因被告阻撓拒絕配合鑽心試驗，鑑定機關始改以反彈鎚試驗。惟就反彈鎚試驗之準確性，其影響因素甚多，諸如：試驗表面光滑或老化程度、試體之大小、形狀及剛度、試體之齡期、混凝土濕度、使用粗骨材之種類、水泥之種類、是否使用吸水之金屬模具澆置之混凝土、老舊建物之碳化而有較高之反彈值、衝鎚與試體之夾角等，是以反彈鎚法存有諸多影響因素，尤以建物老舊乃造成較高反彈值之因素，故被告刻意執反彈鎚試驗數據作為其有利之依據，自非可取。尤以系爭155 號房屋之核定現值為3 萬5600元、系爭157 號房屋之核定現值為9 萬1800元，可見經濟價值甚低。再者，判斷建物是否已達不堪使用之程度，應以承租當時所建房屋之狀態作為判斷依據，而非事後補強而為認定，故被告曾美月抗辯建物仍可補強以達安全無虞云云，自非可採。
㈣、為此，爰依民法第767 條第1 項、第821 條規定提起本訴，請求被告拆屋還地等情。並聲明：
⒈被告曾美月應將系爭拆土地上如附圖編號29⑴所示部分拆除後，返還系爭A 基地予原告及其他共有人全體。
⒉被告李石貴美應將系爭土地上如附圖編號29⑵所示部分拆除後，返還系爭B 基地予原告及其他共有人全體。
⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告曾美月則以：被告曾美月僅將系爭155 號房屋出租他人供作雜貨店使用，並簽立租賃契約書。觀之租賃契約書開宗明義即記載「房店（屋）租賃契約書」，而非記載「土地租賃契約書」或「基地租賃契約書」，足見被告曾美月並未轉租系爭A 基地予他人。依最高法院79年台上字第2678號判例意旨、同院89年度台上字第1654號判決意旨，自與土地法第
103 條第3 款規定不符。又原告主張系爭155 號房屋已達不堪使用之程度云云，然系爭155 號房屋之屋況尚好，並無結構安全之問題，更無達不堪使用之程度。再依鑑定報告之鑑定意見可知，系爭155 號房屋A1區顯無結構安全之虞，而A2區之1 樓起居室及廚房、A3區之2 樓木屋架及山牆磚牆結構雖被認定有結構安全之虞，但並未認定已達不堪使用之程度。另A2區之1 樓起居室及廚房，A3區之2 樓木屋架及山牆磚牆結構，應仍可補強以達無結構安全之虞。至於鑑定報告以現行建築技術規則構造編作為比對基礎，顯屬無據，蓋不同時期之建物構造，本依該時期之規定或慣例辦理，應無以現今建築技術規則質疑過去建物構造之理。更何況是否符合建築技術規則之規定並非重點，重點在於是否有結構安全之虞，如有結構安全之虞是否可補強，抑無法補強且已達不堪使用之程度等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、被告曾美月願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告李石貴美則以：被告李石貴美將系爭157 號房屋出租他人供作麵店使用，與單純之土地轉租有別，依最高法院103年度台上字第2624號判決意旨，自無適用土地法第103 條第
3 款規定之餘地。而系爭157 號房屋既然目前出租他人作為麵店使用，依一般社會經驗，系爭157 號房屋必為堪用，承租人方願意承租並支付租金，實無原告所稱不堪使用之情形。原告一方面稱被告李石貴美將系爭157 號房屋出租他人牟利，另一方面又稱系爭157 號房屋已不堪使用，顯有矛盾。
況被告李石貴美將系爭157 號房屋出租他人，已長達10幾年之久，蘇武吉始終知悉並持續收取租金，原告之主張有違誠實信用原則及權利濫用原則。實則，原告於102 年間曾帶建設公司人員到被告李石貴美家中，洽談終止土地租賃契約之補償事宜，惟雙方就補償金額仍存有差距，嗣後原告則拒收
103 年度租金，並提起本件訴訟。又內政部早於34年2 月26日即已公布建築技術規則，詎鑑定報告竟不適用系爭157 號房屋興建前已公布之34年2 月26日建築技術規則，卻適用現行之建築技術規則作為鑑定依據，顯有違誤。另鑑定報告顯然是棄系爭155 、157 號房屋之現況業經反彈鎚試驗而符合規範之結果而不顧，卻以所謂「影響」耐久性等說詞，來作為B2區之1 樓廚房有無結構安全之虞的認定，並不可採。況就系爭157 號房屋，鑑定報告認除B2區之1 樓廚房外，其餘結構在正常使用下，尚無結構安全之虞，故系爭157 號房屋並未達到不堪使用之程度。原告雖提出固定資產耐用年數表、財物標準分類之最低使用年限表為證，然系爭157 號房屋是否不堪使用，應依其實際屋況為判斷，固定資產耐用年數表僅係營利事業為申報營利事業所得稅提列資產折舊所參考之依據，而財物標準分類之最低使用年限表則是就政府機關及公營事業機構所使用之財物與物品，為合理之區劃與分配，以加強財物管理，便利財物統計之用，二者均不得逕為不堪使用之推論等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、被告李石貴美願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、原告為系爭土地之共有人，應有部分為6 分之4 【見本院卷第72頁反面，並有本院卷第7 頁所附之土地登記第二類謄本
1 份為證】。
㈡、系爭155 號房屋事實上處分權人為被告曾美月，系爭157 號房屋事實上處分權人為被告李石貴美【見本院卷第72頁反面、第110 頁反面、第114 頁反面】。
㈢、原告與被告曾美月就系爭A 基地成立不定期租賃關係【見本院卷第74頁反面、第84頁】。
㈣、原告與被告李石貴美就系爭B 基地成立不定期租賃關係【見本院卷第74頁反面、第84頁】。
㈤、系爭155 號房屋由被告曾美月出租予他人供雜貨店使用【見本院卷第3 頁反面、第73頁、第86頁、第114 頁反面，並有本院卷第88至91頁所附之房店屋租賃契約書2 份為證】。
㈥、系爭157 號房屋由被告李石貴美出租予他人供麵店使用【見本院卷第3 頁、第93頁、第114 頁反面，並有本院卷第98至
101 頁所附之最新房屋租賃契約書1 份為證】。
五、本院得心證之理由：
㈠、土地法第103 條第1 款規定之事由部分：⒈按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得
收回。一、契約年限屆滿時。」，土地法第103 條第1 款定有明文。而所謂「契約年限屆滿時」，係指契約定有租用期限者而言，故惟於契約定有期限者始適用之（最高法院42年台上字第1094號判例意旨、司法院院解字第4075號解釋意旨參照）。然所謂定有期限，係包括定有確定期限及不確定期限而言。如未定有期限之租地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時，未表示反對繼續租賃之意思，依民法第451 條規定視為以不定期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期限應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院95年度台上字第388 號、104 年度台上字第559 號判決意旨、臺灣高等法院暨所屬法院66年度法律座談會民事類第9 號研究意見參照）。本件原告與被告曾美月、李石貴美間分別就系爭A 、B 基地成立不定期租賃關係，固為兩造所不爭執，業如前述（參兩造不爭執之事項㈢、㈣），惟該租賃契約之目的既是租地建物，揆諸前揭說明，縱認形式上未定有租賃期限，依契約目的探求當事人之真意，契約之期限應解為至房屋不堪使用時為止，而屬契約定有期限（不確定期限）之情形，自仍有土地法第103 條第1 款規定適用之餘地。
⒉經查，系爭155 、157 號房屋是否不堪使用之事，業經原告
聲請本院囑託新北市建築師公會鑑定，鑑定結果略以：①系爭155 號房屋1 樓為加強磚造，2 樓為磚木造，施工與現況均不符建築技術規則構造編之規定；1 樓店鋪之施工品質符合一般營建工程合理水準，1 樓起居室、廚房、浴廁及2 樓走道、臥室之施工品質僅符合一般增建零星工程水準；1 樓起居室、廚房及2 樓木屋架、山牆、磚牆有結構安全之虞。
②系爭157 號房屋，1 、2 樓均為加強磚造，施工與現況均不符建築技術規則構造編之規定；1 樓餐廳及2 樓客廳、臥室之施工品質符合一般營建工程合理水準，1 樓廚房、餐廳後段、樓梯間及2 樓樓梯間、廁所之施工品質符合一般增建零星工程水準；1 樓廚房有結構安全之虞（見鑑定報告第16頁）。足見系爭155 、157 號房屋主要使用範圍即店鋪、餐廳，均符合一般營建工程合理水準，且現今尚無結構安全之虞，縱認系爭155 、157 號房屋之施工與現況，或部分使用範圍僅符合一般增建零星工程水準、有結構安全之虞，仍與不堪使用有間。參以系爭155 、157 號房屋分別供作雜貨店、麵店使用，業如前述（參兩造不爭執之事項㈤、㈥），既然現仍有營業，亦難遽認已達不堪使用之情形。原告雖援引固定資產耐用年數表之規定主張系爭155 、157 號房屋均已逾耐用年限而不堪使用云云，惟固定資產耐用年數表係財政部依所得稅法第51條第2 項、第121 條規定所制訂，目的僅是供營利事業各種固定資產計算折舊使用，非謂各該固定資產於耐用年數經過後即當然無法使用，仍應視各該固定資產之具體狀況而定，原告執此遽謂系爭155 、157 號房屋已不堪使用，自嫌速斷。準此，依原告提出之證據方法，尚無法證明系爭155 、157 號房屋已達不堪使用之程度，自與土地法第103 條第1 款規定不符。原告據以終止租賃契約，難認有據。
㈡、土地法第103 條第3 款規定之事由部分：按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回房屋。…三、承租人轉租基地於他人時。」，土地法第
103 條第1 款定有明文。惟按房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（最高法院79年台上字第2678號判例意旨、同院89年度台上字第1654號判決意旨參照）。本件被告曾美月、李石貴美均抗辯渠等係分別將系爭155 、157 號房屋出租他人而非出租系爭A 、B 基地等節，業據提出房（店）屋租賃契約書共3 份在卷可稽（見本院卷一第88至91頁、第98至101 頁），均僅記載約定租賃標的物為房屋，而未及於土地，堪認被告所辯尚非子虛，應可採信。故原告未舉證證明被告有將基地轉租他人，與土地法第103 條第3 款規定不符。原告據以終止租賃契約，要屬無據。
六、綜上所述，原告未舉證證明系爭155 、157 號房屋已達不堪使用之程度，亦未舉證證明被告將系爭A 、B 基地轉租他人使用。從而，原告依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求被告曾美月應將系爭拆土地上如附圖編號29⑴所示部分拆除後，返還系爭A 基地予原告及其他共有人全體；被告李石貴美應將系爭土地上如附圖編號29⑵所示部分拆除後，返還系爭B 基地予原告及其他共有人全體，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明之。
參、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 31 日
民事第四庭 法 官 賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 11 月 1 日
書記官 李逸翔