臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第19號原 告 李連將訴訟代理人 江肇欽律師
吳俊宏律師被 告 楊冠廷
楊欽孟兼上二人共同訴訟代理人 楊金泉被 告 楊妤萱上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國104年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款定有明文。原告於起訴後將原先訴之聲明：「確認兩造間就坐落於新北市○○區○○段○○○○段00000000000000000地號土地內，面積9573平方公尺(以實測為準)之茶園放租契約關係不存在」，擴張為「確認兩造間就坐落於新北市○○區○○段○○○○段00000000000000000地號土地之茶園放租契約關係不存在」（本院卷第157頁），合於前述規定，應予准許。
二、再按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。」民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。最高法院52年度台上字第1240號判例也明示：「確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。」本件原告主張兩造間之放租合約關係確實已經不存在，惟被告否認此一事實且拒將土地返還，致系爭放租合約關係是否仍有效存在發生不明確之情形，並造成原告私法上之地位產生不安之狀態，非經由確認判決顯然無法加以除去，故原告提起本件訴訟應具有即受確認判決之法律上利益存在。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠訴外人台灣農林股份有限公司（下稱農林公司）於民國（下
同）48年間為了充實製茶原料，乃將坐落新北市○○區○○段○○○○段00地號，面積8245平方公尺及同小段36之2地號，面積1328平方公尺，合計共9573平方公尺之土地，放租與被告楊金泉之父親楊旺耕作，楊旺過世後自80年1月1日起由被告楊金泉繼受該租賃關係，惟自92年1月1日起又改由被告楊金泉之配偶周素琴繼受，此有茶園放租合約書可稽。嗣周素琴於100年5月19日過世，系爭茶園放租契約關係已由被告楊金泉及其子女即被告楊妤萱、楊冠廷、楊欽孟共同繼承。
㈡上開36地號先合併36之3地號後，再於101年9月7日、11月16
日依序分割出同段36之4、36之5地號土地，此外，因原本之租賃標的36地號及36之2地號後來合併36之3地號，再分割出36之4、之5地號，造成上開36、36之2、之4、之5等4筆土地合計之面積10071平方公尺，遠較原來之租賃面積9573平方公尺多出498平方公尺。
㈢由於上開茶園內之茶樹均係由農林公司栽種後交由周素琴管
理維護，其所有權為農林公司所有，而且系爭合約之目的就是為了生產茶菁以供農林公司製茶所需，故周素琴除了必須善盡職責管理維護茶樹以便收取茶菁外，絕不得栽種其他農作物，如遇有茶樹枯死缺株時周素琴也有補植之義務，此觀系爭茶園放租合約第12條明定：「本合約有效期間內，乙方（即周素琴）有左列各款情形之一者，甲方(即農林公司)得不經催告，亦無須先期通知，隨時終止本合約；並收回茶園，如甲方因此蒙受損害，乙方應負賠償責任。．．．(四)違反本合約第八條、第九條或第十條之規定者。(五)未得甲方之同意，在本茶園內間作其他作物，或變更本茶園之用途或地形者。．．．」可知。故倘承租人未經原告同意而改植其他作物時，原告得不經催告隨時終止租約。而系爭36地號土地上所種植的是南瓜，而茶樹則是零星分佈在南瓜葉下方外，另系爭36-2地號土地上則是種植桂竹，並無任何一棵茶樹存在，此有100年7月22日之現場照片可憑。足見周素琴於承租系爭土地後確實有改植其他作物之違約情形，因此原先之地主台灣農林公司於97年12月31日租約期限屆至後才未與周素琴續約，並於100年7月29日函告周素琴租約已終止失效並請求其返還系爭土地予原告；嗣再以104年1月9日民事準備書一狀之送達依前開放租合約第12條之約定為終止系爭放租合約之意思表示，是系爭放租合約關係已不存在。
㈣另外，耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定：「承租人
應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人為反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」若承租人在耕作之土地上搭建墳墓時，自屬將承租之土地供耕作以外之目的使用，耕地租賃關係應屬全部無效，此亦有最高法院99年台上字第712號判決內容亦可資參照。本件被告擅自於所承租之36地號土地上(即後來分割出之36之5地號部分)搭建墳墓兩座，占地高達130平方公尺，此不但有地籍圖謄本可憑，並有現場照片可按。被告之行為顯有未自任耕作之事實，依上開規定兩造間之系爭放租合約關係應屬無效。
㈤並聲明：請求確認兩造間就坐落於新北市○○區○○段○○
○○段00000000000000000地號土地之茶園放租契約關係不存在。
二、被告辯稱：㈠係爭36、36-2地號土地是由楊家祖先開墾，祖先楊春生及許
圓分別於民國13年（日據時代大正13年）、56年去世，子孫們於其開墾之土地上搭建墳墓，被告楊金泉之父楊旺於62年才與農林公司訂定茶園放租合約，顯然兩座墳墓搭建時間早於訂定茶園租約前。
㈡被告確實於係爭36、36-2地號土地有茶樹耕種且無荒廢，出
租人自不得依照耕地三七五減租條例第16條規定主張終止租約。何況，依照耕地三七五減租條例第20條規定，租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。被告楊金泉曾於100年10月11日以存證信函附支票繳納97年至100年租金與農林公司，惟遭該公司退回。
㈢係爭36-2地號土地也有種植茶樹，但茶樹體積較小，被桂竹
擋住了，所以照片上才看不清楚，實際上有種茶樹，而且種的茶樹也是會死掉。
㈣並聲明：1.原告之訴駁回，2.如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：（本院卷第132頁）㈠訴外人農林公司至少於於62年間起，將坐落新北市○○區○
○段○○○○段00地號，面積8245平方公尺及同小段36之2地號，面積1328平方公尺，合計共9573平方公尺之土地，放租與被告楊金泉之父親楊旺耕作，楊旺過世後自80年1月1日起由被告楊金泉繼受該租賃關係，惟自92年1月1日起又改由被告楊金泉之配偶周素琴繼受，此有茶園放租合約書可稽。嗣周素琴於100年5月19日過世，系爭茶園放租契約關係已由被告楊金泉及其子女即被告楊妤萱、楊冠廷、楊欽孟共同繼承。
㈡上開36地號先合併36之3地號後，再於101年9月7日、11月16
日依序分割出同段36之4、36之5地號土地，此外，因原本之租賃標的36地號及36之2地號後來合併36之3地號，再分割出36之4、之5地號，造成上開36、36之2、之4、之5等4筆土地合計之面積為10071平方公尺。
㈢台灣農林公司於97年12月31日租約期限屆至後，未與周素琴
續約，並於100年7月29日函告周素琴租約已終止失效並請求其返還系爭土地。
㈣係爭36地號土地上（即後來分割出之36之5地號部分），有被告祖先楊春生及許圓墳墓兩座，占地達130平方公尺。
四、本件爭執點及本院判斷：原告主張係爭茶園放租契約已經終止或無效，請求確認兩造間放租契約關係不存在，被告則以前詞置辯，故本件爭執點即為係爭茶園放租契約關係是否仍存在？本院判斷如下：
㈠係爭坐落於新北市○○區○○段○○○○段0000000000
0000000地號土地，除其中36-2地號土地是由原告早於101年9月12日自前手農林公司取得所有權外，其他3筆土地均由原告於103年3月17日以買賣為由自前手農林公司移轉登記取得所有權，此有土地登記謄本可稽（本院卷第111-112頁）。
㈡依被告之被繼承人周素琴與農林公司簽訂之茶園放租合約記
載（本院卷第109頁），開宗明義即約定今因甲方（即農林公司）為充實製茶原料，特將茶園，交由乙方（即周素琴）耕作」，第1條並約定：「甲方交由乙方承耕之茶園，其坐落、面積、產菁量及每年交菁量等悉如附表所載」，可見雙方簽訂此合約之目的在於耕作茶園，由農林公司將茶園交由周素琴耕作；又依該合約第4條約定：「本合約有效期間內，乙方應依照第1條附表所載之每年交菁量，按年將甲方應得之茶菁，照左列成數，分3期繳交甲方驗收」，及第3條約定：「本合約第1條附表所載之產菁量，由乙方自行負責。．．．」，雙方係約定以周素琴交付茶菁作為租金，且各該茶園之生產量係由周素琴自由使用、收益，核其性質應屬租賃契約。
㈢按「依耕地三七五減租條例所成立之耕地租佃，所承租之土
地應以土地法第106條所規定之農地為限。倘成立租賃關係之始，係承租非農地供耕作之用者，其出租人與承租人間之關係，應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例之適用；倘自始即以承租農地供耕作之用，而成立三七五耕地租佃關係，嗣後於不定期限耕地租佃關係存續中，所承租之耕地經依法編定為非耕地使用時，雖出租人得依耕地三七五減租條例第17條第5款之規定，終止耕地租約，惟如出租人未依法終止耕地租約關係，原不定期限三七五耕地租佃關係並不因出租耕地嗣後變更為非耕地而受影響，否則耕地三七五減租條例第17條第2項之規定，將成具文，難以符合其保障佃農之立法本旨」（最高法院91年台上字第2628號裁判要旨參照）。次按「耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。本院62年台上字第1647號及63年台上字第1529號判例應予變更，不再予援用」（最高法院88年台上字第1號判例要旨參照）。又按「土地法第30條所謂農地，係指供農業上耕種或漁牧使用之土地而言，不包括林地在內，此觀同法第17條第1款至第4款分列農地、林地、漁地、牧地，及同法第106條第2項另行規定耕地包括漁牧而自明。至農業發展條例第3條各款，係明定該條例用辭之定義，該條例所謂『農業用地』，依該條例第3條第9款（即現行法第10款）之規定，固應認為包括林地在內，然該條款既僅就該條例『農業用地』用辭之定義而為規定，自難據以推定土地法第30條所謂『農地』，亦包括林地在內」（最高法院70年度台上字第345號判決要旨參照），可見上述最高法院88年度台上字第1號判例意旨所謂耕地租用之「耕地」僅限於土地法第106條農、漁、牧地，倘若土地之地目非屬上開農、漁、牧地目，則其間縱存在租賃法律關係，亦非耕地租用，而為一般土地租賃關係，亦即無適用耕地三七五減租條例之餘地，而應適用民法一般租賃規定。又耕地租賃係以支付地租而耕作他人之農、漁、牧地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收穫而施人工於他人之土地以裁培農作物而言。本件中，周素琴與農林公司簽訂之茶園放租合約及土地租賃契約，所租用之土地暨屬於「農牧用地」（本院卷第111-112頁），且周素琴承租各該土地係耕作茶園，自係以自任耕作為目的，核屬耕地三七五減租條例第1條所稱之耕地租佃無疑。
㈣又按耕地租佃期間，不得少於6年，其原約定租期超過6年者
，依其原約定，耕地三七五減租條例第5條定有明文。依此規定，耕地租佃期間，最短應為6年，已無不定期之耕地租賃存在，如租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，依耕地三七五減租條例第1條適用民法第451條之規定，視為以不定期限繼續契約，兩造若續訂，期間即不得少於6年（最高法院47年台上字第1568號判例參照），若未續訂，應解為以6年期限繼續契約（最高法院87年台上字第1185號裁判要旨參照）。查周素琴與農林公司簽訂之茶園放租合約第2條約定：「本合約有效期限定為6年，自民國92年1月1日起至民國97年12月31日止。期限屆滿時，經雙方協議，得續訂租約」，該茶園放租合約之租期雖已於97年12月31日屆滿，惟依耕地三七五減租條例第20條規定，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，故租約期滿時，如承租人有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院80年台上字第776號裁判要旨參照）。從而，係爭土地原所有權人農林公司於97年12月31日租約期限屆至後，雖未與周素琴續約，惟周素琴仍繼續自任耕作，表示願繼續承租，則農林公司依法應續訂租，且應解為以6年期限繼續契約，即租約期限至103年12月31日止。農林公司之後雖於101年9月12日及103年3月17日將係爭4筆土地先後以買賣為原因移轉所有權登記予原告，惟依民法第425條規定，上開茶園放租契約對原告仍有效力。
㈤原告雖主張依前述系爭茶園放租合約第12條規定，倘周素琴
未經農林公司同意而改植其他作物時，農林公司得不經催告隨時終止租約，而系爭36地號土地上所種植的是南瓜，茶樹則是零星分佈在南瓜葉下方外，另系爭36-2地號土地上則是種植桂竹，並無任何一棵茶樹存在，此有100年7月22日之現場照片可憑（本院卷第120、121、159頁），足見周素琴於承租系爭土地後確實有改植其他作物之違約情形，系爭茶園放租契約已經農林公司於100年7月29日函告周素琴租約已終止失效等情。惟查，承租人於約定主要作物生長季節改種其他約定以外之作物者，固應以約定之主要作物繳租，倘無將耕地全部或一部轉租於他人，或有其他不自任耕作情事，尚不得謂原訂租約無效，此觀耕地三七五減租條例第9條、第16條第1項、第2項之規定即明（最高法院98年度台上字第337號、91台上1447號判決參照）。從而，周素琴縱有於係爭36、36-2地號土地改種植南瓜、桂竹之情事，農林公司亦不得以此事由終止係爭茶園放租合約。
㈥原告又主張被告擅自於所承租之36地號土地上（即後來分割
出之36之5地號部分）搭建墳墓兩座，占地高達130平方公尺，有地籍圖謄本、現場照片可按（本院卷第119、120頁）。
被告之行為顯有未自任耕作之事實，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，兩造間之茶園放租合約應屬無效等情。惟查，被告就係爭36之5地號土地上確有搭建楊姓祖墳兩座，占地高達130平方公尺一節，並不爭執，已如前述。而依新北市政府會勘記錄所載，該兩座墳墓係於73年間修建（本院卷第55-57頁），核與被告楊金泉於102年8月5日調解時所稱「墳墓是民國70年左右翻修」一語相符（本院卷第14頁），自應認定屬實。因此，該兩座墳墓既然早在73年間即已修建完畢，農林公司卻仍自74年1月1日起、80年1月1日起分別與楊旺、被告楊金泉簽訂系爭茶園放租合約，並自92年1月1日起改與被告楊金泉之配偶周素琴簽訂系爭茶園放租合約，此有茶園放租合約書可稽（本院卷第108、109頁）。顯然原告所指搭建墳墓（即一部分土地未自任耕作）一節，是在係爭茶園放租合約簽訂之前所發生之事實，並非合約存續期間所發生者，原告自不得依耕地三七五減租條例第16條第
1、2項規定，主張係爭茶園放租合約應屬無效。
五、綜上所述，係爭茶園放租合約既無原告所主張之終止或無效事由，即應認定合約仍屬繼續有效，故原告請求確認兩造間就坐落於新北市○○區○○段○○○○段00000000000000000地號土地之茶園放租契約關係不存在，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 1 日
民事第二庭 法 官 劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 1 日
書記官 李略伊