臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第25號原 告 李秋蘭訴訟代理人 張勝財
蘇清文律師洪楷婷律師複代理人 翁晨貿律師被 告 施惠君訴訟代理人 賴玉山律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國104年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將新北市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○路○段○○號三樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬叁仟伍佰柒拾玖元，及自民國一百零四年一月一日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟零貳拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國102年12月10日將坐落新北市○○區○○段○○○○○○號土地（應有部分2,207/10萬），及其上建號7465號，門牌號碼新北市○○區○○路○段00號3樓房屋全部（下稱系爭房地）出售與原告，並於103年1月辦理所有權移轉登記完畢，原告並於103年1月13日付清價金尾款完成交易，付款明細詳如附件付款明細表所示。兩造於103年1月13日同時協商就系爭房屋訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定原告將系爭房屋無償借與被告三個月，期限至103年4月13日止。詎屆期經原告屢次催討，被告均拒不遷讓返還系爭房屋。爰依民法第767條第1項所有物返還請求權及系爭租約第6條約定，請求被告返還系爭房屋，並依民法第179條，請求被告給付相當於租金之不當得利每月新臺幣（下同）2萬元等語。並聲明：㈠被告應將系爭門牌號碼新北市○○區○○路○段00號3樓房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自103年4月14日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告2萬元。
二、被告則抗辯：㈠兩造間就系爭房地之買賣，係因原告與其丈夫張勝田共同經
營「香港六合彩」「大家樂」等地下簽賭站，被告之夫莊健富因簽賭而積欠大筆賭債無法清償，被告夫妻因不堪張勝田以暴力催討賭債，被告乃於89年4月14日，將母親施胡節所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○段000地號土地，及弟弟施燈源所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地，分別設定抵押權予張勝田（此即原告所提附件所示付款明細表編號2及編號3所示土地）。被告嗣又於90年9月12日，將其所有坐落新北市○○區○○路○○○巷○○號5樓房地過戶至原告名下。嗣後被告之夫莊健富繼續簽賭「六合彩」，仍然繼續積欠大筆賭債，被告不得已，只好於103年3月13日簽立系爭房地之買賣契約，將系爭房地過戶予原告。又原告與其夫經營「六合彩」簽賭站，業經檢察官提起公訴，現由鈞院審理中。
㈡兩造間系爭房地買賣價款，根據原告所提附件付款明細表所示，計有下列款項尚未付清：
⒈編號2.施胡節150萬元，及編號3.施燈源100萬元，此2筆均
已在90年9月12日被告將坐落新北市○○區○○路○○○巷○○號5樓房地過戶予原告時，即已抵帳完畢，有請原告提出上開房地買賣契約，即可查明。
⒉編號4.現金100萬元，原告未付。原告有說辦好過戶手續以後付清，但一直未付。
⒊編號7.押金5萬元未付。
⒋編號9.現金633.079元未付。
⒌以上共計4.183.000元，原告尚未付清。
㈢兩造間系爭房地買賣之尾款，原告尚未付清，在原告付清尾款以前，被告並無點交或遷讓系爭房屋予原告之義務。
㈣有關坐落新北市○○區○○路○○○巷○○號5樓房地於90年9月
12日過戶於原告名下，係因被告夫妻不堪原告及其夫張勝田暴力討債，不得已才辦理過戶，雖原告稱上開房地買賣契約業已遺失，無法提出云云，惟查：
⒈被告之母親施胡節、弟弟施燈源與張勝田互不相識，豈有可
能向張勝田借款，因此所有借據、本票及提供土地設定抵押權都是在被告無法抗拒之情況下所為。
⒉原告所提付款明細表編號2及編號3所示借據、本票及抵押權
設定契約，均係89年4月14日製作，以原告之夫張勝田催討賭債之手段，豈有於90年9月12日辦理前開「新北市○○區○○路」房地過戶時不抵帳的道理。詎原告夫妻在抵帳定畢以後仍拒不辦理塗銷抵押權設定登記及返還借據、本票，竟又於本件系爭房地買賣時重複請求，自有未合。
⒊按當事人因妨礙他造使用，故意將證據滅失、隱匿或致礙難
使用者，法院得審酌情形認他造關於該證據之主張或依該證據應證之事實為真實；又當事人無正當理由不從提出文書之命者，法院得審酌情形認他造關於該文書之主張或依該文書應證之事實為真實，民事訴訟法第282條之1、第345條分別定有明文。如果原告不肯提出系爭○○○區○○路」房地買賣契約，懇請鈞院依法認定被告之主張為真實。
㈤縱使兩造間就系爭房屋存有租賃關係，然亦不影響被告要求
原告給付買賣價金尾款之權利，是在原告給付尾款前，被告尚無點交系爭房屋與原告之義務，原告不得以系爭房屋已辦理所有權移轉登記，而以所有權人自居，對被告請求遷讓系爭房屋及相當於租金之不當得利，故本件原告之主張應無理由。
㈥答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第156頁反面）㈠兩造於102年12月10日簽立「房地產買賣契約書」（下稱系
爭買賣契約），由被告將其所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○號土地（應有部分2,207/10萬），及其上建號7465號，門牌號碼新北市○○區○○路○段00號3樓房屋全部，即系爭房地出售與原告，約定買賣價金為1,200萬元。系爭房地並已於103年1月8日辦理所有權移轉登記與原告。並有原告所提房地產買賣契約書影本、系爭房地所有權狀影本、土地及建物登記謄本附卷可稽（見本院卷第5至14頁）。㈡兩造於103年1月13日簽立系爭租約，約定被告向原告借用系
爭房屋，期間自103年1月14日起至103年4月13日止，租金0元，並有房屋租賃契約書影本附卷可稽（見本院卷第15頁）。
四、關於原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：本件原告依民法第767條第1項所有物返還請求權及系爭租約第6條約定，請求被告遷讓返還系爭房屋。被告對於系爭房屋已因買賣而辦理移轉登記為原告所有一節並不爭執，惟以：其雖就系爭房屋與原告簽立系爭租約，然原告並未依系爭買賣契約付清全部價金，尚有尾款4.183.000元未為給付。
是在原告給付尾款前，被告尚無點交系爭房屋與原告之義務等語為辯。經查：
㈠按民法第264條第1項規定：「因契約互負債務者，於他方當
事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」。是所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，此有最高法院59年台上字第850號判例要旨可參。
㈡次按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之
義務，民法第348條第1項定有明文。而所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有。再依民法第946條第1、2項規定：
「占有之移轉，因占有物之交付而生效力。」、「前項移轉，準用第761條之規定。」；第761條第1、2項規定：「動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。」、「讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。」。是移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力，此並有最高法院99年度台上字第626號裁判要旨可參。
㈢查兩造間系爭買賣契約第八條約定：「本買賣房屋，除本契
約另有約定外，賣方應於約定交付尾款日前騰遷完畢，並於交付尾款之日同時以現場點交方式移交買方管領。…」（見本院卷第7頁），另於第十一條手寫註記約定「房屋交屋日期於產權過戶完成後三個內交屋」，及於系爭買賣契約附件之「付款明細表」欄手寫備註約定「1.於103年1月13日付清尾款，同時文件交付買賣雙方簽收。2.同時辦理租賃手續。
」（見本院卷第5頁）。是可知被告應於原告付清尾款後，將系爭房地交付與原告。次查系爭買賣契約附件之「付款明細表」欄，記載第一期款600萬元之付款日為102年12月10日，第二期款600萬元之付款日為103年1月13日，第二期款並註記「代償4,767,411元」，且第一期款及第二期款之簽收欄，均已經被告簽名其上（見本院卷第5頁），此為被告所未爭執，應推定為真正。是被告抗辯原告並未付清全部價金一節，既為原告所否認，即應由被告就其所辯負舉證之責。然被告原抗辯原告尚有尾款價金147萬元未給付（見本院卷第59頁），嗣又改稱原告尚有尾款價金4,183,000元未給付（見本院卷第111頁反面），前後所辯不一，已難採憑。再者，系爭房地除已於103年1月8日辦理所有權移轉登記與原告外，兩造並於103年1月13日簽立系爭租約，約定被告向原告借用系爭房屋，期間自103年1月14日起至103年4月13日止，租金0元。則系爭房屋於原告買受後，再經原告出借與原出賣人即被告居住，依民法第946條第2項準用第761條第2項之規定，原告既已取得間接占有以代交付，即應以系爭租約成立之日期即103年1月13日，為被告將系爭房屋移轉占有與原告之日期，此並有最高法院48年台上字第611號判例要旨可參。換言之，系爭房地已經兩造於103年1月13日簽立系爭租約，而以占有改定之方式代替現實交付，使原告取得間接占有而交付與原告。故被告其後繼續占有使用系爭房屋，乃係基於兩造間之系爭租約，而已非基於系爭房地原所有權人與出賣人之地位而占有。職是，被告依系爭買賣契約所負出賣人移轉系爭房地所有權並交付系爭房地與原告之義務，於103年1月13日已全部履行完畢。則縱然原告尚未依系爭買賣契約付清全部價金，亦僅為被告得否另訴請求原告給付價金之問題。被告基於兩造間系爭租約所負返還借用物即系爭房屋之義務，與原告依系爭買賣契約所負給付買賣價金之義務，並非本於同一之雙務契約而發生，而非立於互為對待給付之關係，依前開說明，自不能發生同時履行之抗辯。而兩造於系爭租約第二條已約定被告借用期限至103年4月13日止（見本院卷第15頁），於原告103年4月15日提起本件訴訟時（見本院卷第3頁），借用期限業已屆至，被告已無占有系爭房屋之權源。且系爭租約第六條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告），不得藉詞推諉或主張任何權利，…」（見本院卷第16頁）。是原告依民法第767條第1項之所有物返還請求權及系爭租約第六條約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。被告抗辯在原告給付尾款價金前，其無交付系爭房屋與原告之義務云云，即乏依據，洵無足採。
五、關於原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。本件被告自103年4月14日起，已無占有原告所有之系爭房屋之權源，是其自103年4月14日起無權占有系爭房屋而受有利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利之法則，請求被告返還不當利益。又無權占有他人建物，可能獲得相當於租金之不當利益，同時造成建物所有權人之損害，為社會通常之觀念。是原告依上開規定請求被告返還賠償相當於租金之利益與損害金，即非無據。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地價額係指法定地價，建築物價額則係指依該管縣市地政機關估定之價額。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。再房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照），房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利（最高法院97年度台上字第323號裁判意旨參照)。
㈢查系爭房屋103年度、104年度之估定價額（即評定現值）依
序為631,200元、620,900元，有新北市政府稅捐稽徵處三鶯分處104年7月16日新北稅鶯二字第0000000000號函及課稅明細表附卷可稽（見本院卷第150至152頁）；次查系爭房屋坐落之系爭土地，面積為1,643平方公尺，原告就該土地之應有部分為2,207/10萬，系爭土地每平方公尺申報地價為6,640元，有土地登記謄本之登載可稽（見本院卷第13頁）。再查系爭房屋位於新北市○○區○○路一段，處於進出三峽市區○○道，附近有圖書館、警察局、農會、餐飲店、商店、台三線，○○○區○○○○○街景圖在卷可參（見本院卷第60頁、第158至160頁），交通便利，生活機能佳。緣審斟酌系爭房屋坐落位置、工商業繁榮之程度、被告使用系爭房屋之經濟利益及其他一切情狀，認被告占有使用系爭房屋相當於租金之利益，致原告所受之損害，以系爭土地申報地價加計系爭房屋評定現值之年息7%計算為適當，即自103年4月14日起至103年12月31日止計8個月又17日為43,579元﹝計算式：（1,643平方公尺×6,640元×2,207/10萬＋631,200元）×7%÷12月＝5,087元；5,087元×8月＋5,087元×17/30＝43,579元；元以下四捨五入﹞；自104年1月1日起至原告遷讓返還系爭房屋之日止，為每月5,026元﹝計算式：（1,643平方公尺×6,640元×2,207/ 10萬＋620,900元）×7%÷12月＝5,026元；元以下四捨五入﹞。是原告請求被告給付自103年4月14日起按月以每月2萬元計算之不當得利，於其中43,579元及自104年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月給付5,026元之範圍內，即屬有據，應予准許；逾此部分之請求，不應准許。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權及兩造間系爭租約第6條約定，請求被告返還系爭房屋，及依民法第179條，請求被告給付43,579元及自104年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5,026元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 11 日
民事第三庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 11 日
書記官 莊川億