臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第206號原 告 林阿甲訴訟代理人 許英傑律師
鍾秉憲律師楊靜榆律師被 告 林瑞淙訴訟代理人 王元勳律師
李怡欣律師黃偉琳律師上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國104 年9 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但基礎事實同一，或因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第4 款定有明文。查本件原告起訴之訴之聲明為：①被告於民國99年5 月27日就新北市○○區○○○段○○○○段000 地號（面積3,45
6 平方公尺、權利範圍100,000 分之508 ），及其上同段第7,493 建號即門牌號碼新北市○○區○○路○段000 巷0 弄00號3 樓之一（權利範圍全部），向板橋地政事務所申請以買賣為登記原因之所有權移轉登記，應予以塗銷。②被告於91年8 月11日就新北市○○區○○○段○○○○段000 地號（面積3,456 平方公尺、權利範圍100,000 分之40），及其上同段第7,473 建號即門牌號碼新北市○○區○○路○段
000 巷0 弄00號（權利範圍16分之1 ），向板橋地政事務所申請以買賣為原因之所有權移轉登記暨100 年5 月20日就新北市○○區○○○段○○○○段000 地號（面積3,456 平方公尺、權利範圍100,000 分之309 ），及其上同段第7473建號即門牌號碼新北市○○區○○路○段000 巷0 弄00號（權利範圍16分之7 ），向板橋地政事務所申請以買賣為原因之所有權移轉登記，應予塗銷。③被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段000 巷0 弄00號3 樓之一暨新北市○○區○○路○段000 巷0 弄00號房屋，騰空返還原告。④被告應給付新臺幣（下同）287,348 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至被告將系爭房地騰空返還原告之日止，按月給付原告5,134 元。嗣因被告於104 年1 月4 日將系爭門牌號碼新北市○○區○○路三樓之一房地移轉登記予第三人，復分別於104 年4 月16日、104 年5 月29日、104 年9 月
7 日分別以民事準備（一）暨變更聲明狀、民事變更聲明狀、民事變更聲明狀，將訴之聲明變更為：①被告於92年3 月
7 日就新北市○○區○○○段○○○○段000 地號（面積3,
456 平方公尺、權利範圍100,000 分之40），及其上同段第7,473 建號即門牌號碼新北市○○區○○路○段000 巷0 弄00號（權利範圍16分之1 ），向板橋地政事務所申請以買賣為登記原因之所有權移轉登記（收件字號：92年板登字第119290號）暨100 年5 月20日就新北市○○區○○○段○○○○段000 地號（面積3,456 平方公尺、權利範圍100,000分之309 ），及其上同段第7,473 建號即門牌號碼新北市○○區○○路○段000 巷0 弄00號（權利範圍16分之7 ），向板橋地政事務所申請以買賣為登記原因之所有權移轉登記（收件字號：100 年板登字第168070號），應予以塗銷。
②被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷0弄00號房屋騰空返還原告。③被告應給付原告15,219,529元及自10
4 年6 月2 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。④被告應給付原告900,591元及自103年12月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。自103年12月23日起至被告將系爭房地騰空返還原告之日止，按月給付原告10,000元。
⑤原告願供擔保，請准宣告假執行。⑥訴訟費用由被告負擔（見本院103 年度補字第4331號第3頁至第4頁、第16頁至第22頁、第162 頁至第166 頁、第233 頁至第235 頁）。本件被告雖不同意原告追加及變更聲明，然本院審酌原告上開訴之變更，均係基於請求被告返還門牌號碼新北市○○區○○路○段000 巷0 弄00號一樓及三樓之一之房地（下稱系爭房地）而來，其基礎事實既為同一，嗣被告因將門牌號碼新北市○○區○○路○段000 巷0 弄00號三樓之一房地（下稱系爭三樓之一房地）賣予訴外人，堪認有因情事變更而以他項聲明代最初之聲明之情；復變更及擴張請求之金額，未甚妨礙上開被告之防禦及訴訟終結復，則揆諸首揭規定，原告上開訴之變更，於法並無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
（一）系爭房地原係登記為原告所有，然被告於91年間，竟向原告訛稱欲協助清償大安商業銀行（現為台新金融控股股份有限公司）貸款，從原告處騙取印鑑章、身份證等，進而未經原告同意，持土地買賣所有權移轉契約書，私自將上開房地陸續分三次以買賣名義移轉所有權於渠名下。而原告因年邁不識字，且身份證、健保卡、銀行存摺、印鑑章均由被告持有，未見兩造間有何買賣契約與交付買賣價金之相關匯款資料，顯然未有買賣契約存在。
（二）被告雖提出新北市○○區○○路○段000 巷0 弄00號一樓（系爭一樓房地）之不動產買賣契約書，然查上開不動產買賣契約書未見有該房地買賣價金之約定，且辦理該房地移轉登記之代書並於第14條特別約定事項註明：「本件移轉價金之支付由雙方協議，代書只負責過戶手續，日後若有爭議與代書無涉」等語，益徵兩造間從來未就買賣價金達成合意，此為被告以及承辦代書所明知，自無從依該契約書證明兩造間有買賣關係。再者依系爭不動產買賣契約書上所載，被告於99年4 月23日以遠低於市價之335 萬元價格購買系爭三樓之一房地，復於104 年1 月4 日以暴增五倍價格即1600萬元之價格賣予訴外人何明慧，顯見契約書中所載之價金與市價差距過大，難認兩造間有買賣關係存在。
（三）被告雖一再提出切結證明書，其取得系爭房地係因其代原告清償600 萬元之貸款，以作為給付價金之用，然切結書僅證明系爭一樓及三樓之一之房地係分別於92年3 月7 日及100 年5 月20日、99年5 月27日移轉，然切結書卻遲於首次移轉登記10年後始作成，與一般先成立買賣契約始辦理移轉登記常態相異。又原告年邁體衰並不識字，縱該文書於當日有公證人口述告知，然切結書內容過於複雜，原告未必能理解，自不得以切結書以資作為買賣合意之文件。況公證書稱被告最後係於99年6 月3 日再以匯款方式給付115 萬元尾款予原告銀行帳戶中，而原告銀行帳戶、印鑑章長期由被告保管，然卻於隔日即99年6 月4 日將上開
115 萬元全數領出，此有被告於另案即鈞院103 年度訴字第892 號案件之言詞辯論之陳述可參。由上開證詞可知，上開匯款申請書之單據均係由被告自行填載蓋印，是以該切結證明書之內容所載並不實在。
（四）又被告另出具聲明稿欲證明系爭房地均係分配予被告，然查聲明稿之內容係多年前原告就家產為之分配計畫，並未就移轉所有權等執行細節詳加規畫，而被告既以上開聲明稿作為證據，足徵渠承認兩造間自始均未有買賣系爭房地之真意。
（五）再查，原告配偶於91年間已將新北市○○區○○街○○○號2樓之房屋（下稱系爭115 號房屋）過戶予訴外人林瑞彬，然被告竟唆使原告之配偶對原告提起偽造文書告訴，嗣於
102 年11月19日唆使原告配偶對訴外人林瑞彬提起返還上開房屋之訴訟，並由被告擔任訴訟代理人。該案於臺灣高等法院審理中達成和解，並於和解筆錄中承認訴外人林瑞彬確實為系爭115 號房屋之所有權人，原告配偶不得請求塗銷，可知原告自始均合法移轉系爭115 號房屋，並無偽造文書犯嫌，堪認被告確實惡意對自己父親、兄長興訟。末查原告之身體狀況大不如前，且因腎衰竭定期治療，而原告曾向被告詢問是否願將系爭一樓房屋供原告居住，竟斷然拒絕，令原告深感痛心，更於無權取得系爭房地之所有權登記遭發現後，仍不願將部分房屋分與年長及病痛纏身之原告居住，所為難認與倫常相符。
（六）綜上，原告既未與被告成立買賣契約，被告自無權取得系爭房地，原告自得依據所有權除去侵害請求權、所有物返還請求權，請求被告返還系爭三樓之房屋。又被告既將系爭三樓之一房地變賣第三人，自屬明知他人事務，而為自己利益管理，即屬不適法之無因管理，原告自得依不適法之無因管理請求被告買賣房地所得價金15,219,529元。復被告無權占用系爭房地，爰依不當得利之相關規定，請求被告給付相當於租金之不當得利租金。併聲明為：①被告於92年3 月7 日就新北市○○區○○○段○○○○段000地號（面積3,456 平方公尺、權利範圍100,000 分之40），及其上同段第7,473 建號即門牌號碼新北市○○區○○路○段000 巷0 弄00號（權利範圍16分之1 ），向板橋地政事務所申請以買賣為登記原因之所有權移轉登記（收件字號：92年板登字第119290號）暨100 年5 月20日就新北市○○區○○○段○○○○段000 地號（面積3,456 平方公尺、權利範圍100,000 分之309 ），及其上同段第7,47
3 建號即門牌號碼新北市○○區○○路○段000 巷0 弄00號（權利範圍16分之7 ），向板橋地政事務所申請以買賣為登記原因之所有權移轉登記（收件字號：100 年板登字第168070號），應予以塗銷。②被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○ 巷○ 弄○○號房屋騰空返還原告。③被告應給付原告15,219,529元及自104 年6 月2 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。④被告應給付原告900,591 元及自103 年12月23日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。自103 年12月23日起至被告將系爭房地騰空返還原告之日止，按月給付原告10,000元。⑤原告願供擔保，請准宣告假執行。⑥訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）系爭房地乃因原告無力負擔銀行600 萬元之房貸，由被告代為清償銀行貸款後，原告同意將系爭房地登記予被告所有，此有原告於102 年11月8 日書立公證切結書可參。嗣被告代原告清償台北國際商業銀行貸款，並向大安銀行貸款，先匯款160 萬元予原告，並由被告按月清償貸款，於93年間將貸款全數清償完畢，被告給付72萬元予原告作為過戶費用、證明被告係以買賣為原因取得系爭房地所有權，但原告不僅將上開72萬元挪為他用，甚且僅將系爭一樓房地應有部分1/16移轉予被告而已；直至99年初被告始發覺上情，並請求原告依約辦理移轉登記，並依指示再次給付67萬元予原告指定之代書林金珠辦理過戶，未料代書林金珠卻將67萬元款項占為己有，被告不得已再給付95萬元另委託他位代書於99年5 月27日將原告名下之系爭三樓之一房地全部，及100 年5 月20日將原告名下系爭一樓房地應有部分7/16，以買賣為原因移轉登記予被告。另再依公證切結書所載，原告林阿甲擔保待被告清償該600 萬元之銀行貸款後，原告林阿甲即願無條件將系爭一樓及三樓之一房地移轉登記予被告，而被告既於93年8 月27日已按約定代原告林阿甲全數清償貸款，可知兩造於90年間已早就系爭房地買賣價金及移轉時間有所約定，並達成合意。
（二）原告雖以被告所憑證明兩造有買賣合意之切結書卻遲至首次移轉登記10年後始作成，與一般先成立買賣契約始辦理移轉登記之常態截然相異為由，主張兩造間並無買賣之約定。惟查買賣契約本非以書面生效為要件，兩造間既於90年間達成口頭約定，被告再依約履行請求原告履行移轉，難謂有何違反常情之處。再觀諸原告於另案以證人之身份陳稱：「（法官問：林瑞淙有幫你付銀行貸款嗎？）有，林瑞淙都是付的。」，及異動索引可知系爭一樓及三樓之一房地均因被告清償而於93年8 月27日塗銷抵押權登記，可證兩造間已達成口頭約定無訛。
（三）復原告於102 年6月1日書立聲明稿強調「本人：林阿甲因長女林芬燕及其夫婿經商失敗，經取走現金及金條及勞退金等市值約1000多萬，還○○○區○○街○○○號2樓○○○區○○路○段○○○巷○弄○○號之一，三樓，再為其貸款，因不堪利息負荷，經協商由次子林瑞淙代為清償…分○○○區○○街○○○號2樓○○○區○○路○段○○○巷○弄○○號之一，三樓過戶予次子林瑞淙，…民國100 年間本人就提供印鑑供次子林瑞淙辦理過戶」等語，足見系爭房地確實係由原告分配予被告無訛，絕非原告嗣後誆稱被告蓄意侵害原告房屋所有權，亦未有原告稱被告長年保管原告存摺、印鑑章、身份證等重要文件等情。
（四）系爭一樓之房地應有部分1/16、7/16，係原告分別於委託代書林金珠、王重馨所辦理，並於92年3月7日、100年5月20日移轉登記予被告所有；而系爭三樓之一房地，亦係於99年4 月23日在上海商業儲蓄銀行華江分行承辦人吳世傑及其銀行所配合代書王重馨見聞下所親簽，堪認被告絕非無權占有或不當得利。況原告配偶前曾向訴外人林瑞彬請求返還新北市○○區○○街○○○號2樓之房地，基於紛爭解決一次性，為徹底解決家庭糾紛，即由訴外人林瑞彬與原告配偶、被告於臺灣高等法院103 年度上字第1175號達成和解，和解筆錄第二項既已記載「登記於第三人林瑞淙（即被告）所有新北市○○區○○路○段000巷0弄00號三樓之一房屋（權利範圍全部）、同號一樓之房屋（權利範圍應有部分1/2）及上開房屋所坐落之基地新北市○○區0000000段000地號土地，為第三人林瑞淙（即本件被告）所有，被上訴人不予爭執」等語，而原告雖未出席上開和解過程，然細繹上開和解筆錄之本旨，實為解決原告配偶、林瑞彬及兩造間不動產所有權歸屬之問題，本件原告自應受該和解筆錄之拘束。而上開案件之訴訟代理人亦係本案訴訟代理人，堪認本件原告之訴訟代理人於起訴前即已明知兩造間就系爭房地所有權歸屬之紛爭已於103年10月24日臺灣高等法院103 年度上字第1175號和解筆錄中已和解完畢，惟原告卻提起本件訴訟，實有濫用權利。
（五）再者依公證書所載，101 年1 月以前原登記於原告林阿甲名下所有之不動產出租與他人之每月租金均由原告林阿甲本人自行收取，所以十多年來被告從未就該不動產取得金錢，是以原告名下所有之不動產租金於101 年前係由原告所收取，是以原告向被告請求返還系爭三樓之一房地自99年5 月27日起算至出售予第三人前之租金，及請求返還系爭一樓房地自100 年5 月20日至103 年12月22日止之相當於租金之不當得利，於法無據。另被告仍以93年間為原告清償600 萬元之貸款附加利息向原告主張抵銷。併為答辯聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如受不利判決，被告願供擔保請准宣告假執行。
三、原告主張系爭房屋為其所有，被告於91年間，竟向原告訛稱欲協助清償大安商業銀行貸款，從原告處騙取印鑑章、身份證等，進而未經原告同意，持土地買賣所有權移轉契約書，私自將上開房地陸續分三次以買賣名義移轉所有權於渠名下，嗣被告於104 年1 月4 日將系爭三樓一房地出賣予訴外人，故爰依民法第767 條、第184 條、不適法之無因管理等規定，請求被告返還系爭一樓之房地及出售系爭三樓之一房地之價金；又被告無權占用系爭一樓及三樓之一房地，故請求被告給付相當於租金之不當得利等語，而本件被告則以前詞置辯，是本件所應審究者厥為：兩造間是否就系爭三樓之一及一樓之房屋成立買賣契約？原告請求被告返還系爭一樓之房地及請求被告給付出售系爭三樓之一房屋之價金，及就占用系爭房地相當於租金之不當得利，是否有理由？茲分述如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號判例可資參照。次按對於現在占有人告爭所有權者，應由告爭人提出確實憑證，以證明其主張之真實，如果告爭人不能為切當之證明，則現在占有人自無須提出何等反證，仍應維持現狀歸其管業，而駁回告爭人之訴。確認不動產所有權歸屬之訴，應由原告提出確實證據，證明所有權歸屬於己，若原告不能為切當之證明，而依法院調查復不能得相當之憑信者，則無論被告能否舉出反證，及所舉反證是否可信均可不問，最高法院18年上字第672 號、19年上字第1039號著有判例可參。
（二）經查，本件原告雖主張系爭一樓、三樓之一房屋為其所有，被告於91年間竟向原告訛稱欲協助清償大安商業銀行貸款，從原告處騙取印鑑章、身份證等，進而未經原告同意，持土地買賣所有權移轉契約書，私自將上開房地陸續分三次以買賣名義移轉所有權於渠名下等語，惟被告既已提出原告所簽立聲明稿、公證切結書及兩造間所簽立系爭一樓、三樓之一之土地登記申請書、及不動產買賣契約書為證（見本院第42頁至第43頁、本院104 年度司板調字第8號卷第22頁至第24頁、本院卷第44頁至第45頁、第50頁至第51頁、第67頁），堪認兩造間就系爭房地確實已達成買賣之合意。本件原告既主張被告未經其同意，騙取原告之印鑑章，未經原告同意私自將系爭房地移轉至被告名下等情，揆諸前開說明，自應由原告負舉證責任。
（三）原告雖以被告所檢附系爭一樓房地買賣契約書，未載明買賣之價金，據而否認買賣契約書之真正。然查，觀諸兩造買賣系爭房地之緣由，乃係原告因原告無法償還臺北國際商業銀行之貸款，即與被告約定，由被告負責清償，並以代償之金額作為購買系爭房地之買賣價金。而被告為代原告清償上開臺北國際商業銀行之貸款，即向大安商業銀行申貸，並分別於90年7 月16日、90年7 月18日共匯款160萬元予原告，爾後又以每月支付6 萬元之現金方式償還貸款，復於93年8 月27日將上開貸款全數清償完畢。惟原告卻遲於99年間仍未將系爭房地過戶予被告，嗣向原告陳稱缺乏辦理過戶之規費及相關費用，被告即遵從原告之指示將67萬元交付原告所指定代書辦理過戶事宜，未料代書竟將上開款項占為己有，被告不得已再給付95萬元委託其他代書將系爭房地辦理過戶，此有原告所書立切結書可參（見本院104 年度司板調字第8 號卷第22頁至第24頁）。而上開切結書既業經原告親自於102 年8 月11日至民間公證人詹孟龍事務所予以公證，依民事訴訟法第358 條第1 項之規定，自應推定其為真正。是以兩造之間既係已約定以清償貸款作為買賣系爭房地之價金，堪認兩造間就買賣價金及標的已達成合意，其買賣契約即已成立。況買賣契約核屬諾成契約，並不以訂立書面為必要，是以縱認原告所檢附系爭一樓之房地之書面買賣契約書內未記載價金總價（見本院卷第67頁），仍無礙於兩造間就系爭房地之價金已達成合意之事實，原告據此主張買賣契約無效等語，自屬無據。
（四）原告雖再主張被告檢附系爭三樓之一房地之不動產買賣契約書，其所約定買賣價金之價格顯低於市價，難認兩造間有買賣關係之存在（見本院卷第50頁）。然查上開不動產買賣契約書所約定買賣價格縱有低於市價，而查兩造間既為父子之親屬關係，則兩造間約定以低於市價作為系爭買賣房地之價金，難有何悖於違常情之處。況被告取得系爭三樓之一房地係因其代償原告之貸款而來，已如前述，兩造間既已達成買賣之合意。況系爭買賣契約書業經由原告簽名蓋章（見本院卷第51頁），原告復未舉證被告有何未經其同意盜蓋印章之情，原告事後以買賣契約之價金過低為由，否認上開買賣契約之真正，尚乏所據，自不可採。
（五）原告復以其年邁體衰並不識字，縱該切結書之內容經公證，然因切結書內容過於複雜，原告未必能理解，逕而否認上開公證書之內容。經查，原告雖年事已高，然其仍得於103年8 月5日於另案即本院103年訴字第892號出庭作證，且觀諸其作證之內容以觀（見本院卷第267頁至第269頁），其意識清晰且有條理回答兩造及證人之提問，堪認原告之認知能力顯與常人無異，難認其對事理之理解判斷意識有所欠缺。再者，本件原告既於提出上開切結公證書前即已書立一份聲明稿表示：「因長女及夫婿經商失敗，因無法負荷系爭三樓之一房地與新北市○○區○○街○○○ 號2樓房地之利息貸款，即由被告代為清償。在未告知長子林瑞彬下，分配新北市○○區○○街○○○ 號2 樓及系爭三樓之一房屋過戶予被告……。民國100 年正確日期已本人忘記，因被告覺得所分配之財產不合意，又再次追討本人之系爭一樓房地，本人因年事已高又不想兒女鬩牆，鬧得家醜外揚，就提供印鑑任由被告自行去辦過戶…」等語（見本院卷第42頁）。觀諸上開聲明稿之內容，核與公證切結證明書（見本院104 年度司板調字第8 號民事卷第20至24頁）內容大致上相符，原告既先後分別於102 年6 月1 日、102 年8 月11日以聲明稿、公證切結書均清楚表示其欲將系爭房地分配過戶予被告，其對系爭房地之事應知之甚稔，難謂有何因公證書內容過於繁雜而不瞭解公證切結書內容之情。況按公證係就請求人請求公證之法律行為或有關私權之事實賦予公證力，證明該項法律行為之作成或該項事實之存在，是經公證之法律行為或有關私權之事實，除有反證外，應認其存在（最高法院86年台上字第2142號判決意旨參照）。本件原告既親自將切結書內容予以公證，復未提出相關反證證明上開公證內容並非實情，僅空言以不知情系爭公證書內容，逕自否認上開公證書之真正，顯有違一般經驗法則，是以原告上開主張，洵不足採。
四、綜上所述，被告既已提出聲明稿、公證切結書及兩造間所簽立系爭一樓、三樓之一之土地登記申請書、及不動產買賣契約書等證明兩造間就系爭房地確實有買賣關係存在，而原告既無法證明被告有何未經同意，持土地買賣所有權移轉契約書，私自將上開房地陸續分三次以買賣名義移轉所有權於渠名下等情，故其請求被告應返還系爭一樓之房地，並爰依不適法之無因管理之規定，請求將系爭三樓之一房地出售價金給付被告，即於法無據，應予駁回。又兩造就系爭房地買賣契約關係存在，則被告即係有權占有系爭房地，而原告依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當利得，揆之前開說明，為無理由，不應准許。本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 28 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 28 日
書記官 陳怡眞